Korteriomandiõigus

Tere, juhul, kui korteriühistu põhikirjas ei ole just sätestatud, et korteriühistu kohustub oma liikmetele tagama normikohase sisekliima, siis soovitan pigem nõude esitada teiste korteriomanike vastu, kes tegelikult ju ongi probleemi allikaks kuna nad ei soovi maja korda teha.
Korteriühistu vastu ei näe ma mõtet nõuet esitada, kuna kohtuprtaktika selles osas on äärmiselt varieeriv, korteriühistu vastutust pigem eitav.
Kaaskorteriomanike vastu nõude esitamisel tuleks lähtuda korteriomandiseaduse paragrahv 15 lõikest 5, mille kohaselt võib korteriomanik nõuda, et korteriomandi eset valitsetakse korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt või, kui need puuduvad, siis korteriomanike huvidest lähtudes

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, korteriühistu ei saa anda kortermaja laenu tagatiseks kuna korteriühistu näol ei ole tegu korteriomandite omanikuga. Küll on võimalik, et korteriühistu on pantinud oma nõude korteriomanike vastu, mida ei saa aga pidada korteriomanike õiguseid piiravaks tegevuseks, kuna korteriomaniku kohustuseks on korteriühistu vahendusel saadud teenuste ja ning majanduskulude õigeaegne tasumine.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, õigusaktide puhul kehtib tähtsuse järjekord st hierarhias madalamal olevad aktid peavad olema kõrgemate aktidega kooskõlas. Antud juhul on ministri käskkiri õigusaktide hierarhias korteriomandiseadusest madalamal, mistõttu kehtib vastuolu korral korteriomandiseaduses sätestatu.
Seda, kas lepingut tuleks muuta või mitte peavad otsustama lepingu pooled. Teile esitatavate küttearvete puhul tuleb sõltumata eeltoodud otsusest lähtuda korteriomandiseaduse paragrahv 13 lõikest 1.

Lugupidamisega,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, Teie poolt viidatud ettevõtte klienditeenindaja selgitus on nii ebapädev, et ... Miks see ettevõte Teile üldse arveid esitab, kui tal Teiega soojavarustuslepingut ei ole? Las arved maksab "haldur" - tema sõlmitud leping, tema kulu!

Ühesõnaga ärge laske end eksitada. Nii korteriomandiseaduse § 13 lg 1 kui ka asjaõigusseaduse § 75 järgi kannavad korteriomanikud kaasomanikena ühised maja valitsemisega seotud kulud vastavalt kaasomandiosa suurusele.
Sõna VALITSEMINE all tuleb silmas pidada korteriomanike ühistegevust korteriomandi korrashoidmisel ja kasutamisel, millega seoses koostasin mõned kontrollküsimused klienditeenindajale:
1. kas soojusenergia müügilepingu saab iga korteriomanik eraldi sõlmida? Kui klienditeenindaja vastus on EI SAA, siis järelikult on KOGU soojusenergia müügilepingust tuleneva kulu näol tegu valitsemiskuluga, mis jaguneb korteriomanike vahel lähtudes kaasomandi suurusest.
2. kas ilma soojusenergiata on võimalik korteriomandite sihipärane kasutamine? Kui vastuseks on EI OLE, siis järelikult on KOGU soojusenergia kulu näol tegu valitsemiskuluga.

Tervitades,
Andry Krass, M.A.L.
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, korteriomandiga seotud arvete tasumise kohustus tekib korteriomanikul korteriomanike üldkoosolekul kinnitatud majanduskava- või valitseja poolt kantud tegelike kuludokumentide alusel. Mõlemal juhul peab valitseja olema valmis oma nõude alust tõendama. Juhul, kui valitseja esitatud arve kohta selgitusi ei anna ja KOS par 18 lg 1 sätestatud igaaastaseid üldkoosolekuid ei korralda, siis on selline olukord piisavaks aluseks keelduda arve tasumisest kuni selgituste saamiseni.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, Teie poolt kirjeldatud juhtumi puhul rikub korteriomanik, kes oma korterit ei küta, korteriomandiseaduse (KOS) paragrahv 11 lõikes 1 punktis 1 sätestatud kohustust, mis kohustab korteriomanikku hoidma korteriomandi reaalosa korras ning hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud.
KOS par 14 lg 2 p 1 alusel on sellises olukorras võimalik nõuda korteriomandi võõrandamist, sama paragrahvi lõige 3 kohaselt on korteriomandi võõrandamisnõude otsus vastu võetud, kui selle poolt hääletab üle poolte korteriomanikest.

Tervitades
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, kui tegu on eluruumiga, siis peab korteriühistu lähtuma oma otsustes Vabariigi Valitsuse 26.jaanuari 1999 määruse nr 38 punktist 7, mille kohaselt õhu temperatuur eluruumis peab olema optimaalne, looma inimesele hubase soojatunde ning aitama kaasa tervisliku ja nõuetekohase sisekliima tekkimisele ja püsimisele. Kaugküttevõrgust või hoone katlamajast köetavas eluruumis ei tohi siseõhu temperatuur inimeste pikemaajalisel ruumis viibimisel olla alla 18 °C, lubatav temperatuuri ülempiir tuleb määrata Eestis kasutatavate sisekliima normide alusel.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, juhatuse liikmed vastutavad korteriühistu raamatupidamise eest alates juhatuse liikmeks valimisest kuni juhatusest tagasikutsumiseni. Muuhulgas kuulub juhatuse kohustuste hulka aastaaruannete koostamine ja esitamine. Juhul kui eelmine juhatus on jätnud aastaaruanded koostamata, siis tuleb vastav kohustus täita uuel juhatusel.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, Teie kirjeldatud olukorras on korteriomanik rikkunud korteriomandiseaduse (KOS) paragrahv 11 lõige 1 punkti 1, mille kohaselt on korteriomanik kohustatud hoiduma kaasomandi eset kasutades tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Olukorras, kus välissein ei ole ettenähtud SAT taldriku kinnitamiseks on KOS par 16 lg 1 tulenevalt selle paigaldamise eelduseks vastava kokkuleppe sõlmimine kõikide korteriomanikega. Juhul, kui viimatinimetatud kokkulepet sõlmitud ei ole, on valitsejal (või korteriühistul) õigus KOS par 21 lg 1 p 3 tuginedes SAT taldrik välisseinalt eemaldada.

Võimalik, et lisaks KOS sätetele on korteriomaniku tegevus vastuolus ka ehitusseadusega (EhS) kuna SAT taldriku paigaldamine välisseinale on käsitletav ehitise laiendamisena EhS par 2 lg 6 p 2 ja lg 7 mõistes. EhS näeb sellisel juhul ette kohustuse taotleda SAT taldriku paigaldamiseks kohaliku omavalitsuse ehitusluba. Juhul, kui SAT taldriku paigaldamiseks ehitusluba väljastatud ei ole, siis saab kohalik omavalitsus EhS par 61 tuginedes teha ettekirjutuse õigusvastaselt paigaldatud SAT taldriku eemaldamiseks välisseinalt.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, korteri kaasomanik tasub talle kuuluva korteriomandiga seotud kulusid samadel alustel teiste korteriomanikega. Sõltuvalt sellest, kas korteriomandite valitsemine toimub korteriomandiseaduse sätete alusel või korteriühistu kaudu tuleb kulude kandmisel lähtuda korteriomandiseaduse (KOS) paragrahv 13 lõikes 1 või korteriühistuseaduse (KÜS) paragrahvis 15 primm sätestatust. Mõlemal juhul on seadusandja lähtunud põhimõttest, mille kohaselt peab korteriomanik kaasomandi eseme majandamisega seotud kulusid kandma sõltumata sellest kas ta korteriomandit ka tegelikult kasutab.
Kulude, mis tuleb korteriomanikul tasuda sõltumata korteri kasutamisest, piiritlemisel on abiks KOS par 15 lg 6, mille kohaselt loetakse korteriomanike huvidele vastavaks tegevuseks:
1) kaasomandi eseme kasutamist reguleeriva kodukorra kehtestamist;
2) korrapärast kaasomandi eseme korrashoidmist;
3) korteriomanike poolset kaasomandi eseme taastamisväärtusest lähtuva kahjukindlustuslepingu sõlmimist ja korteriomanike vastutuse kindlustamist;
4) kohase suurusega remondifondi kogumist;
5) majanduskava koostamist;
6) korteriomanikule mõistlike tavakommunikatsioonide rajamiseks ja säilitamiseks vajalike abinõude talumist;
7) energiaauditi ja energiamärgise tellimist.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ