Korteriomandiõigus

Tere, kui korteriühistu põhikirjas ei ole hääle andmise kohta sõneselgelt vastavat piirangut, siis võib korteriühistu liige hääletada iseenda kandidatuuri poolt juhatuse valimistel.

Tervitades,
Andry Krass, MAL
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, korteriühistuseadus, mittetulundusühingute seadus ja raamatupidamise seadus ei keela juhatuse liikmetel endal korteriühistu raamatupidamist teostada.
Raamatupidamise ja raamatupidamise algdokumentide osas vastutab raamatupidamist vahetult teostav isik juhatuse ees. Juhatus on omakorda kohtustatud esitama korteriühistu üldkoosolekule kinnistamiseks eelseisva aasta majanduskava ja möödunud majandusaasta aruande. Viimase suhtes ei ole nõuet koostada seda sellise detailsusega, nagu küsimuse esitaja soovib, ning kui korteriühistu üldkoosolek selles probleemi ei näe, siis tuleb tal korteriühistu liikmena sellega leppida.
Eeltoodu ei tähenda siiski seda, et korteriühistu juhatus saab keelduda Teile, kui korteriomanikule korteriga seotud dokumente ette näitamast, samas on juhatusel õigus nõuda ettenäitamisega seotud põhjendatud kulutuste hüvitamist (vt võlaõigusseaduse paragrahv 1015 ja 1017).

Tervitades,
Andry Krass, MAL
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, korteriühistu ja tema juhtorganite liikmed peavad omavahelises tegevuses juhinduma hea usu põhimõttest, mis antud küsimuse kontekstis tähendab seda, et korteriühistu liige (korteriomanik) ja juhatus peavad oma tegevuses arvestama üksteise huvidega.
Antud juhul on korteriomaniku huvi oma korter maha müüa, juhatuse huvi (ohuolukorras ka kohustus) on kortermaja renoveerida, raha leidmine selleks on teisejärguline.
Teadmata täpselt seda, kui suures osas on renoveerimisvajadus põhjustatud olemasoleva korterelamu amortiseerumisest ja/või selle alarahasamisest korteriomanike poolt, ei saa ma anda hinnangut sellele, kas korteriomanikud, kes vastanduvad laenuvõtmise soovile, oma kohustust rikuvad. Küll aga ei saa korteriomanik kindlasti teha juhatusele etteheiteid selle eest, et juhatus informeerib kolmandaid isikuid korterelamu renoveerimise soovist, ning kui korteriomanik leiab, et juhatuse tegevus ei ole tema huvides (näiteks tema arvates ei ole vaja kortermaja renoveerida), siis saab ta algatada juhatuse tagasikutsumise.

Tervitades,
Andry Krass, MAL
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, eeldan, et lähtute küsimuse esitamisel eeldusest, et korteri siseviimistlus on korteriomandi reaalosa, ning kuna korteriomandiseaduse (KOS) § 15 lg 6 p 3 sätestab kaasomandi eseme kindlustamise kohustuse, siis järeldate, et korteriomanikud on Teie korteri siseviimistlust kindlustades ületanud oma pädevuse piire.

Vastus küsimusele sõltub selle eelduse õigsusest.
Küsimuse eelduse kontroll: korteriomandi reaalosa ulatuse sätestab KOS § 2, selle lõige 1 kohaselt ON reaalosa: piiritletud eluruumid või mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. Sama paragrahvi lõige 2 ütleb, et reaalosa EI OLE: ehitis ja selle osad ega ehitise püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed, ka siis, kui need asuvad korteriomandi eseme reaalosa piires.

Vahekkkuvõte 1: KOS ei sätesta sõnaselgelt siseviimistluse kuuluvust korteriomandi reaalosasse.
Vahekokkuvõte 2: seisukohta, mille kohaselt on siseviimistlus korteriomandi reaalosa, toetab KOS § 2 lg-s 1 tehtud viide hooneosadele, mida saab eraldi kasutada teiste korteriomanike õiguseid kahjustamata. Seisukohta, mille kohaselt siseviimistlus ei ole korteriomandi reaalosa, toetab KOS § 2 lg-s 2, mille kohaselt ei ole reaalosa ehitis.

Vahekokkuvõttes toodud kollisioonolukorra lahendamiseks juhindun tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 55 lg-st 1, mille kohaselt on ehitise olulisteks osadeks asjad, millest see on ehitatud või mis on sellega püsivalt ühendatud ja mida ei saa eraldada ehitist või eraldatavat asja oluliselt kahjustamata, ning asun seisukohale, et siseviimistluse puhul TULEB EELDADA selle kuulumist kaasomandi eseme hulka. Eeltoodust tulenevalt tuleb eeldada ka seda, et korteriomanikud ei ole siseviimistlust tervikuna kindlustades oma pädevuse piire ületanud.

Olukorras, kus Teie siseviimistluse kindlustamisega ei nõustu, tuleb Teil tõendada selle kuulumist korteriomandi reaalosa hulka ning taotleda selle kindlustamisega seoses vastuvõetud otsus(t)e tühistamist.
Vastutuskindlustusega on lahendus lihtsam. Kuna KOS sätestab selle sõlmimise kohustuse sõnaselgelt, siis on korteriomanikel (või valitsejal või korteriühistul) kohustus selline leping sõlmida juba siis, kui seda nõuab üks korteriomanik. Juhul, kui kohustatud isikud korteriomaniku nõuet ei täida, siis annab KOS § 15 lg 2 talle õiguse sõlmida ise vastav kindlustusleping ning nõuda sellega seotud kulud sisse isiku(te)lt, kes vastavat kohustust rikkus(id).

Tervitades,
Andry Krass
Õigusteaduse magister
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, küttesüsteemi rekonstrueerimise otsustamine kuulub korteriühistu pädevusse, ning kui vastav otsus on langetatud korteriühistu üldkoosolekul, siis on see täitmiseks kohustuslik kõikidele korteriomanikele.
Mis puutub aga kartustesse, et uue küttesüsteemi paigaldamise tulemusena väheneb korterisisene temperatuur, siis soovitan paluda juhatuselt küttesüsteemi rekonstrueerimisprojekti koopia ning lasta see erapooletul asjatundjal üle vaadata. Otseselt seetõttu, et radiaatorite arv Teie korteris väheneb, ma siiski veel suureks muretsemiseks põhjust ei näe, kuna korterisisene temperatuur sõltub radiaatorite võimsusest, mitte arvust.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, kokkulepe, millega üks isik võtab endale teise isiku ees kohustuse tasuda võlgnevus korteriühistu ees on siduv üksnes kokkuleppe poolte, mitte aga korteriühistu suhtes. Viimase suhtes saab selline kokkulepe siduv olla üksnes juhul, kui korteriühistu ise sõlmitud kokkuleppega nõustub - sundida teda selleks aga ei saa.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, kui korteriühistu juhtorgan, üldkoosolek või juhatuse, ei ole nõus korteriomaniku palvel (korteriomandi tavakasutamiseks vajalikku) prussakatõrjet teostama, siis on selline olukord vastuolus tsiviilseadustiku üldosa seaduse paragrahvis 32 sätestatud kohustusega järgida omavahelistes suhetes hea usu põhimõtet ja üksteise õigustatud huvisid, mis annab korteriomanikule õiguse pöörduda oma nõudega korteriühistu vastu kohtusse.
Teine võimalus olukorra vastu võitlemisel on korraldada prussakatõrje ise, ning nõuda korteriühistult sellega seotu kulud sisse- või tasaarvestada korteriühistu majanduskulu arvetega (vt ka Riigikohtu lahend 3-2-1-61-14, p 30, http://www.nc.ee/?id=11&tekst=222575710).

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, õigusvastase korteriomandi kaasomandi eseme hõivamise puhul ei mängi ajafaktor rolli, ning teised korteriomanikud saavad esitada igal ajal nõude kaasomandi eseme ebaseadusliku valduse lõpetamiseks. Sellise nõude saab valiteva kohtupraktika kohaselt esitada korteriomanikule ka korteriühistu. Mida aga korteriühistu teha ei tohi, on kaasomandi eseme koosseisu kuuluvate ruumide väljaüürimine ilma kõikide korteriomanike nõusolekuta kuna vastav tegevus väljub korteriühistuseaduse paragrahv 2 lõikes 1 sätestatud korteriühistu pädevuse piiridest.
Kujunenud olukorras on lahendusteks ebaseaduslikult hõivatud kaasomandis olevate ruumide korteriomandiga liitmise taotlemine korteriomandiseaduse paragrahv 8 primm alusel või ruumide vabastamine.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, korteriühistu ja korteriomaniku (korteriühistu liige) vahelistes suhetes kehtib põhimõte, mille kohaselt peavad korteriühistu ja korteriomanik omavahelistes suhetes lähtuma hea usu põhimõttest. Olukorras, kus korteriomanik ei ole täitnud oma kohustust korteriühistu ees õigeaegselt, tuleks eeltoodud põhimõttest tulenevalt eeldada, et korteriomanik informeerib ise korteriühistut, millal ta oma võlgnevuse tasub, jäämata seejuures ootama, millal korteriühistu tema võlgnevust meelde tuletab.
Kui korteriühistu on võla suuruse valesti arvestanud, siis tuleks Teil kindlasti esitada maksekäsu menetluses sellekohane vastuväide.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, korterelamu aknad kuuluvad korteriomandite kaasomandi eseme hulka, mille vahetamisega seotud kulud kannavad korteriomanikud vastavalt sellele, kuidas sätestab korteriühistu põhikiri. Juhul, kui korteriühistu põhikiri akende vahetamisega seotud kulude jagamist ei reguleeri, siis tuleb juhinduda korteriühistuseaduse paragrahvist 15 primm, mis ütleb, et korteriühistu majanduskulud (sh kaasomandi eseme korrashoiukulu) jaguneb korteriomanike vahel lähtudes korterite üldpinnast.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ