Korteriomandiõigus
Küsimus: Kuidas jätkata, kui garaažiühistu on likvideerimisel aga uut ühistut ei tehta ja varsti lülitatakse elekter välja?12.09.2015
Tere!
Garaažiühistu on likvideerimisel. Garaažidest on saanud korteriomandid. Likvideerimisel oleval ühistul on majandusaasta aruanded esitamata ja nüüd on antud hoiatus, mille mittetäitmisel võib ühistu registrist kustutada. Nüüd on tekkinud probleem, et kui ühistu registrist kustutatakse, siis võrguettevõtja lülitab elektri välja. Uut ühistut ei ole võimalik teha, sest enamuses olevad omanikud ei ole sellest huvitatud. Kuidas on võimalik elektrit edasi osta? Kas on vaja uuesti, nüüd siis juba korteriomandi omanikuna, võrguga liituda? Kas on mingeid õigusi, mida peaks teadma?
Garaažiühistu on likvideerimisel. Garaažidest on saanud korteriomandid. Likvideerimisel oleval ühistul on majandusaasta aruanded esitamata ja nüüd on antud hoiatus, mille mittetäitmisel võib ühistu registrist kustutada. Nüüd on tekkinud probleem, et kui ühistu registrist kustutatakse, siis võrguettevõtja lülitab elektri välja. Uut ühistut ei ole võimalik teha, sest enamuses olevad omanikud ei ole sellest huvitatud. Kuidas on võimalik elektrit edasi osta? Kas on vaja uuesti, nüüd siis juba korteriomandi omanikuna, võrguga liituda? Kas on mingeid õigusi, mida peaks teadma?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas ühistul on õigust võlgnikult ära võtta vesi ja kaugküte?08.09.2015
Nagu ma loen ühest Teie vastusest, et võib, aga uurides veel seadusi, tundub, et ei tohi.
Meil on majas võlgnik, tal on kaks alaealist last ja omanikud ei ole nõus enam tema valedega, et ei ole raha ja nõuavad, et sulgeda vesi ja küte.
Kas tohib sulgeda?
EE ju võtab võlglaselt voolu.
Tänan vastamast!
Meil on majas võlgnik, tal on kaks alaealist last ja omanikud ei ole nõus enam tema valedega, et ei ole raha ja nõuavad, et sulgeda vesi ja küte.
Kas tohib sulgeda?
EE ju võtab võlglaselt voolu.
Tänan vastamast!
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Vaatamata eeltoodule ei soovi ma seda õiguskaitsevahendit kasutada, kuna võlgnevuse tekkimisel on oluliselt mõistlikum pöörduda nõudega kohtusse ning lasta probleem lahendada kohtutäituril või kui see tulemust ei anna, siis nõuda võlglaselt korteri võõrandamist korteriomandiseaduse paragrahv 14 alusel.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas päevakorrapunkti "majandustegevuse aastakava" all võib arutada ka ühistu remondiga seotuid küsimusi?08.09.2015
Kas päevakorrapunkti "majandustegevuse aastakava" all võib arutada ka ühistu remondiga seotuid küsimusi või peab remondiküsimused olema eraldi päevakorrapunktina välja toodud?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Juhul, kui mõlemad eelnimetatud tingimused on täidetud, sh sisaldab majanduskava planeeritavate remonditööde loetelu ja - kulusid, siis ei näe ma takistusi selle päevakorrapunkti all remondiküsimuste arutamiseks.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Mida teha, kui ühistu esinaine esitas maja elanikele arve, kus on vaja maksta maja üldelektri renoveerimise eest?08.09.2015
Tere
Majaelanikud said ühistu esinaiselt igakuise arve kommunaalkulude hüvitamiseks. Suureks üllatuseks märkasin rida, milles küsitakse 50 eurot maja üldelektri renoveerimiseks. Tean, et maja sai ettekirjutise elektripaigaldiste renoveerimiseks. Mida täpsemalt selle all mõeldakse, ma ei tea. Kolme pakkumist pole küsitud, üldkoosolekut pole toimunud. Aiman, et raamatupidaja on esinaise ütlemise peale lihtsalt juurde lisanud nimetatud nõude. Kuidas edasi toimida? Kas nõue on õiguspärane? Eeldan, et nõude maksmisest võib sama lihtsalt keelduda kui nõude esitamisest. Mille vastu on eksinud esinaine? Kui minna raamatupidaja juurde, kas tal peaks olema esitada dokument (nt kolm pakkumist, üldkoosoleku otsus)? Minu talupojamõistus ütleb, et selleks, et midagi renoveerida, peaks juhatusel olema kolm pakkumist, mida üldkoosolekul arutada. Tänaseni pole isegi see teada, kas tegemist on ühekordse või igakuise nõudega.
Tänan
Majaelanikud said ühistu esinaiselt igakuise arve kommunaalkulude hüvitamiseks. Suureks üllatuseks märkasin rida, milles küsitakse 50 eurot maja üldelektri renoveerimiseks. Tean, et maja sai ettekirjutise elektripaigaldiste renoveerimiseks. Mida täpsemalt selle all mõeldakse, ma ei tea. Kolme pakkumist pole küsitud, üldkoosolekut pole toimunud. Aiman, et raamatupidaja on esinaise ütlemise peale lihtsalt juurde lisanud nimetatud nõude. Kuidas edasi toimida? Kas nõue on õiguspärane? Eeldan, et nõude maksmisest võib sama lihtsalt keelduda kui nõude esitamisest. Mille vastu on eksinud esinaine? Kui minna raamatupidaja juurde, kas tal peaks olema esitada dokument (nt kolm pakkumist, üldkoosoleku otsus)? Minu talupojamõistus ütleb, et selleks, et midagi renoveerida, peaks juhatusel olema kolm pakkumist, mida üldkoosolekul arutada. Tänaseni pole isegi see teada, kas tegemist on ühekordse või igakuise nõudega.
Tänan
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Viimasel juhul, peab korteriühistu lisaks tõendama kuludokumendi seost korteriühistu põhikirjast tuleneva kohustuse täitmisega, samuti selle vastavust turuhinnale. Kulutuse turuhinnale vastavust on kõige lihtsam tõendada võrdlevate hinnapakkumistega, kuid sama hästi sobib ka näiteks eksperthinnang ja/või kantud kulutuse tagantjärele korteriomanike heakskiidu võtmine.
Kui korteriühistu ühel eeltoodud viisil oma nõude alust ei tõenda, siis saab korteriomanik keelduda kulutuse kandmisest. Kirjeldatud olukorras peaks korteriühistu juhatus kokku kutsuma korteriühistu üldkoosoleku, et tehtud kulutusi selgitada ning taotleda tehtud kulutuste heakskiitmist tagantjärele.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Mida teha, kui oleme teatanud korteriühistu juhatusest tagasiastumisest, kuid ühistu ei võta uute valmimiseks midagi ette?03.09.2015
Korteriühistut juhib 2-liikmeline juhatus, oleme mõlemad andnud avalduse juunis toimunud koosolekul juhatusest lahkumiseks. Kuna kedagi asemele polnud, andsime tähtaja septembrini, et otsida kedagi asemele.
Ilmselt arvatakse, et siiski oleme edasi ja keegi pole midagi ette võtnud. Kuidas edasi, kas meie peame otsima enda asemele inimesed, kutsuma kokku koosoleku, millised on sammud, kuna tõesti enam jätkata ei soovi.
Ilmselt arvatakse, et siiski oleme edasi ja keegi pole midagi ette võtnud. Kuidas edasi, kas meie peame otsima enda asemele inimesed, kutsuma kokku koosoleku, millised on sammud, kuna tõesti enam jätkata ei soovi.
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
korteriühistu juhatuse volituste tähtaeg on sätestatud korteriühistu põhikirjas, ning tähtaja saabudes lõpevad juhatuse volitused automaatselt (ilma vastava registrikandeta).
Olukorras, kus te ei ole enam korteriühistu juhatuse liikmed, ei ole Teil ka vajadust korteriühistule tähtaegu määrata, piisab, kui informeerite mittetulundusühingute registrit enda volituste lõppemisest.
Korteriühistu jaoks võib juhatuse liikmete mittevalimine lõppeda kõige halvemal juhul sundlikvideerimisega tsiviilseadustiku üldosa seaduse paragrahv 40 lg 5 alusel.
Tervitades,
Andry Krass, MAL
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Milline on korteriühistu vastutusala torustike avarii korral?03.09.2015
Minu korter asub esimesel korrusel. 3 korrusel asuva korteri põranda all asuvat toru ummistumise/lekke tõttu kahjustas vesi minu korteri lage. Torufirma saaks asja lahendada viies äravoolu 2 korrusel asuva korteri torustikku, kuid see eeldab sealse seina lõhkumist. Toru remonditööd plaanitakse jagada 3 korteri ehk ühe püstiku vahel. Kas mina kui kannatanu pean maksma kellegi teise vea eest ja kui kaugele ulatub ühistu vastutus torustiku osas, mis on amortiseerunud ning asub 3. korruse korteri põranda all?
Samahästi võiksin nõuda ühistult ka oma kahjude solidaarset hüvitamist ilma kindlustuse sekkumiseta?
Samahästi võiksin nõuda ühistult ka oma kahjude solidaarset hüvitamist ilma kindlustuse sekkumiseta?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Ehitise korrashoiukohustuse täitmisega seotud kulutused tuleb korteriomanike vahel jagada korteriühistu põhikirjast lähtudes. Juhul, kui korteriühistu põhikiri konkreetse kulu jagamist ei sätesta, siis tuleks lähtuda korteriühistuseaduse paragrahvist viisteist primm, mille kohaselt jagunevad kulud korteriomanike vahel lähtudes korterite üldpinna suurusest.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas korteriühistul on õigus omanikuta korter maha müüa?27.08.2015
Majas on korter, mis sisuliselt ei kuulu kellelegi. Omanik suri mitu aastat tagasi ja pojad ei ole pärandit vastu võtnud. Korteris elab surnud naise elukaaslane, laste isa. Korteril on võlg. Kas korteriühistul on õigus omanikuta korter maha müüa? Ühistu soovib majal katuse ära vahetada, aga kuna korterielanik probleemne, siis ei ole kindlust, et ta maksab remondifondi ja kommunaale õigeaegselt. Kuidas peaks toimima? Olen aru saanud, et pojad ei soovi pärandust vastu võtta, kuna neil on võlad kaelas. Kas nüüd kui möödas on mitu aastat ja nad pole pärandit vastu võtnud ega keeldunud sellest ametlikult, on neil sellele korterile üldse mingit õigust?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas korteriühistu peab finantseerima korterisisese ahju ehitust?25.08.2015
Tere! Meil on segaküttega maja st. et kui enamik kortereid on köetavad keskküttega, siis kaks korterit on ahjuküttega. Nüüd hakkab üks neist korteritest vahetama oma ahju ja nõuab selle finantseerimist ühistult. Seaduses on küll sätestatud, et küttesüsteem kuulub ühise finantseerimise alla, aga pole varasemalt kuulnud, et ühistud kellegi individuaalseid ahje finantseeriks. Kuidas seda seadust tõlgendama peaks? Või tuleneb finantseerimise loogika ikkagi kaasomandist lähtudes?
Kui korterisisene ahi on ikkagi ühiselt finantseeritav siis peaks see otsus kajastuma ka üldkoosolekul? Millest lähtuda mõistlike väljaminekute tegemisel? Siin tekib pentsik olukord, kus ühistu häälteenamus saaks hakata dikteerima millist (kui kallist) ahju keegi endale ehitab. Kuidas on kaitstud korteriühistu, et mõni korteriomanik ei teeks ebamõistlikke kulutusi, näiteks hakkab liigkallist ahju ehitama või iga-aastaselt küttekoldeid vahetama? Kui ahi või pliit on ühiselt finantseeritav siis peaks kõik otsused mis puudutavad sellega seotud muutusi olema ühised?
Kui korterisisene ahi on ikkagi ühiselt finantseeritav siis peaks see otsus kajastuma ka üldkoosolekul? Millest lähtuda mõistlike väljaminekute tegemisel? Siin tekib pentsik olukord, kus ühistu häälteenamus saaks hakata dikteerima millist (kui kallist) ahju keegi endale ehitab. Kuidas on kaitstud korteriühistu, et mõni korteriomanik ei teeks ebamõistlikke kulutusi, näiteks hakkab liigkallist ahju ehitama või iga-aastaselt küttekoldeid vahetama? Kui ahi või pliit on ühiselt finantseeritav siis peaks kõik otsused mis puudutavad sellega seotud muutusi olema ühised?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Ahju remondikohustuste ulatuse määramisel tuleb lähtuda projektiga määratust, ning kui projekt puudub, siis olemasolevast olukorrast ehk siis korteriomanik saab nõuda üksnes selle ahju kordategemist, mis on määratud korterelamu projektis. Ahju kordategemist saab korteriomanik nõuda üksnes juhul, kui see on korteriomandite ohustuse tagamiseks ja sihipäraseks kasutamiseks tõepoolest vajalik.
Tervitades,
Andry Krass, MAL
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas võlg, mis on tekkinud ja kasvanud haldusfirma tegevusetuse tõttu, kandub üle asutatavale korteriühistule?25.08.2015
Meil on hetkel korteriühisus, millesse kuulub ca 90 korterit 6-s majas; maju haldab suurfirma. Ühes majas elab 4 lapsega pere, kes ei maksa kommunaalmakseid juba aastaid, midagi nad maksavad, aga hetkeks on võlasumma lähenemas 7000 eurole. Haldusfirma on väidetavalt käinud võla pärast ka kohtus, otsus pidavat olema olemas, aga sellest pole mingit kasu, sest võlg ei vähene ja võlgnikud elavad ja tarbivad rahulikult edasi.
Mis juhtub võlaga, kui korteriühistu moodustamine muutub kohustuslikuks? Kas võlg, mis on tekkinud ja kasvanud sh haldusfirma tegevusetuse tõttu, kandub üle korteriühistule? Kas haldusfirmal on õigust tasaarveldada summat remondifondist? Mida saaksid majaelanikud/ majanõukogu praegu ette võtta (nt võlgnikust vabanemiseks)?
Mis juhtub võlaga, kui korteriühistu moodustamine muutub kohustuslikuks? Kas võlg, mis on tekkinud ja kasvanud sh haldusfirma tegevusetuse tõttu, kandub üle korteriühistule? Kas haldusfirmal on õigust tasaarveldada summat remondifondist? Mida saaksid majaelanikud/ majanõukogu praegu ette võtta (nt võlgnikust vabanemiseks)?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Valitseja (haldusfirma) vastutuse arvestamisel tuleb esmalt arvesse võtta seda, et korteriomandiseaduse kohaselt sõlmib valitseja korteriomandite majandamiseks vajalikud lepingud kõigi korteriomanike nimel, millest tulenevalt vastutavad lepingutest tulenevate maksete õigeaegse tasumise eest korteriomanikud ühiselt, mitte valitseja.
Olukorraks, kus üks korteriomanik ei täida (teiste korteriomanike ees) oma kohustust, ning jätab õigeaegselt maksmata korteriomandite majandamiseks vajalike teenuste eest, saab valitseja probleemi lahendada korteriomandiseaduse paragrahvis 21 sätestatud piirides, mis ei keela korteriomanike poolt kogutud remondireservi kasutamist (korteriomanike) jooksvate kohustuste katteks. Valitseja enda vastutus võib kõne alla tulla üksnes juhul, kui peaks ilmnema, et tema hoolsuskohustuse rikkumise tulemusena tekib korteriomanikele kahju, mida ma antud juhul väita ei julge.
Võlgnikust korteriomaniku probleemile pakun välja kahte lahendust, millest esimene on korteriomandiga võõrandamisnõude esitamine korteriomandiseaduse paragrahv 14 alusel, ning teine pankrotimenetluse algatamine. Mõlemal juhul peaks protsess jõudma korteriomaniku vahetumiseni, mis loob eeldused korteriomanikevaheliste, üksteise huvisid arvestavate suhete taastumiseks.
Tervitades,
Andry Krass, MAL
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas minul kui uuel omanikul oleks alust nõuda arvestite taatlemise/vahetamise kulud eelmiselt korteriomanikult sisse?19.08.2015
Tere!
Kuidas käituda, kui ostetud korteri veenäidikute taatlemisaeg on ammu läbi saanud? Peale notaris käiku esimees ütles, et meie korteris vajavad need 4 tükki vahetust/taatlemist. Vana omaniku sõnul oli kõik korras, kuid taatlemise aeg tõesti ammu möödunud (info näidikul).
Kas minul kui uuel omanikul oleks alust nõuda arvestite taatlemise/vahetamise kulud eelmiselt omanikult sisse?
Kuidas käituda, kui ostetud korteri veenäidikute taatlemisaeg on ammu läbi saanud? Peale notaris käiku esimees ütles, et meie korteris vajavad need 4 tükki vahetust/taatlemist. Vana omaniku sõnul oli kõik korras, kuid taatlemise aeg tõesti ammu möödunud (info näidikul).
Kas minul kui uuel omanikul oleks alust nõuda arvestite taatlemise/vahetamise kulud eelmiselt omanikult sisse?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Lugupidamisega,
Andry Krass, MAL
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ