Korteriomandiõigus
Küsimus: Kas korteriühistu saab nõuda 5 eurot lisatasu, kui ma ei ole nõus trepikoda koristama?02.12.2015
Tere!
Soovin teada, kas korterühistu saab mulle panna üürile otsa 5 eurot trahvi, kui ma keeldun koristamast koridori. Juhatuse liige on ise praktiliselt koridori oma pahna täis pannud ja vahest peab üle asjade oma korterisse astuma. Maja üldkoosolekul otsustati teha koristamise graafik, kuna ise ei saanud osaleda töö tõttu, siis soovisin koosoleku protokolli omale postkasti ja seal oli joon alla tehtud, et koristamine kõigile kohustuslik, ja mittekoristamise eest lisandub 5 eurot üürile otsa. Kas nii saab ikka teha korteriühistu?
Soovin teada, kas korterühistu saab mulle panna üürile otsa 5 eurot trahvi, kui ma keeldun koristamast koridori. Juhatuse liige on ise praktiliselt koridori oma pahna täis pannud ja vahest peab üle asjade oma korterisse astuma. Maja üldkoosolekul otsustati teha koristamise graafik, kuna ise ei saanud osaleda töö tõttu, siis soovisin koosoleku protokolli omale postkasti ja seal oli joon alla tehtud, et koristamine kõigile kohustuslik, ja mittekoristamise eest lisandub 5 eurot üürile otsa. Kas nii saab ikka teha korteriühistu?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kus on sätestatud majavanema mõiste ja õigused?29.11.2015
Tere, sisuline küsimus pealkirjas. Kortermajas ühistut moodustatud ei ole, on majavalitseja ja koosolekul valitud nö üks isik majavanemaks. Millises õiguses on sätestatud, et selline majavanem on õigustatud korraldama korterelamu omanike õigusi, kes ja kui palju inimesi korterites elavad jne.
Majavanem tegutseb oma isiklikust huvist lähtuvalt, õigustab kortereid, kellega paremini läbi saab jne.
Majavanem tegutseb oma isiklikust huvist lähtuvalt, õigustab kortereid, kellega paremini läbi saab jne.
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas korterite majanduskulude arvestamisel tuleks aluseks võtta kinnistusraamatu või ehitisregistri andmed?21.11.2015
Kas oskaksite öelda, kummad andmed tuleks aluseks võtta korterite majanduskulude arvestamisel - kinnistusraamatu või ehitisregistri? Paraku, mis puutub minu elukohta, siis lähevad need andmed omavahel lahku ning on tekitanud majaelanike vahel konflikti. 10-korterilise maja enamuse korterite reaalosa suurendati keldrite ja pööningute arvelt. Kuna kõigil korteritel pind ei suurenenud, siis need kellel pind samaks jäi, ei ole rahul, et majanduskulude arved koostatakse endisi ruutmeetreid arvestades. Pinda juurde saanud korterid on majas enamuses, nende hulka kuuluvad ka ühistu esimehe ning revidendi korterid ning nüüd ei ole nemad nõus, et majanduskulude arvestamisel võetaks aluseks uued pindalad. Kinnistusraamatu järgi on korterite pinnad nii nagu nad notari juures said kinnitatud - keldrid pööningud reaalosadena liidetud, ent Ehitisregistris on pinnad vanad. Ehitisregistri järgi käsibki juhatus revidendi heakskiidul koostada majanduskulude arved. Loogika järgi võiks ju oletada, et Kinnistusraamatu ja Ehitisregistri andmed on identsed. Kas on ühistu poolt midagi tegemata jäetud või ongi niimoodi õige, nagu praegu tehakse? Aasta on juba möödas sellest kui Kinnistusraamatusse kanne tehti. Kõik majanduskulud arvestatakse ruutmeetrite järgi. Minu korter näiteks maksab ca 20 eurot kuus praegu rohkem kui uute pindadega arvestades maksma peaks.
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Eelpool kirjeldatud majanduskulude jaotamise põhimõte on sätestatud asjaõigusseaduse paragrahv 75 lõikes 1, korteriomandiseaduse paragrahv 13 lõikes 1 ja korteriühistuseaduse paragrahv 15 primm lõikes üks. Sellest kõrvalekaldumine saab toimuda vaid korteriühist põhikirja alusel, kuid seadusandja on sealjuures märkinud, et seadusest erinev kohustuste jaotuse alus majandamiskulude kandmisel on lubatud, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule.
Tervitades,
Andry Krass, MAL
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas 9-korruselise kortermaja katusel tohib liikuda, et seal näiteks riideid kuivatada?19.11.2015
Soovin teada, kas kortermaja (9-korruseline) katusel on lubatud liikuda?
Puuduvad otsesed piirded, mis kukkumist katuselt takistaksid. Antud juhul soovitakse katusel oma riideid kuivatada, mida on varasema halduri/juhatuse ajal kindel seltskond teinud. Uus juhatus aga on säärase toimingu keelanud turvalisuse põhjustel, mille tõttu soovitakse konkreetset seadust, mis säärast tegevust ning katusel iseseisvalt liikumist keelaks.
Puuduvad otsesed piirded, mis kukkumist katuselt takistaksid. Antud juhul soovitakse katusel oma riideid kuivatada, mida on varasema halduri/juhatuse ajal kindel seltskond teinud. Uus juhatus aga on säärase toimingu keelanud turvalisuse põhjustel, mille tõttu soovitakse konkreetset seadust, mis säärast tegevust ning katusel iseseisvalt liikumist keelaks.
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
1. ehitusseadustiku § 8 - ehitis, ehitamine ja ehitise kasutamine ning ehitamisega seonduv muu tegevus peab olema ohutu. Ehitis, ehitamine ja ehitise kasutamine ning ehitamisega seonduv muu tegevus on ohutu, kui see ei põhjusta ohtu inimesele, varale või keskkonnale.
2. ehitusseadustiku § 16 lg 2 - ehitist tuleb kasutada heaperemehelikult ja kasutusotstarbe kohaselt.
3. korteriomandiseaduse § 11 lg 1 p 1 - korteriomanik on kohustatud kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud.
4. korteriomandiseaduse § 10 lg 2 - korteriomanikul on õigus kasutada kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas korteriühistu saab osaleda võlgniku korteri müügi oksjonil ja mis tingimused selleks peavad olema täidetud?19.11.2015
Elektroonsel enamapakkumisel pole kohtutäituril õnnestunud juba aasta müüa võlgniku korterit. KÜ soovib ise korterit osta, et siis traditsioonilisel moel proovida müüa. Kas korteriühistu saab osaleda oksjonil ja mis tingimused selleks peavad olema täidetud?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Soovitan ühe alternatiivse lahendusena kaaluda korteriomaniku suhtes pankrotimenetluse algatamist, millel on võrreldes kohtutäituri poolt läbiviidava täitemenetlusega terve rida eeliseid, mis tagavad korteriühistu õiguste tugevama kaitse.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kes vastutab kui korteritele on esitatud väiksemad arved, kui maja tervikuna pidi maksma?19.11.2015
Kui raamatupidamine on esitanud korteri omanikele (2013a) väiksemaid arveid kui sisseostetud arved, siis kas selle eest vastutab, kas KÜ juhatus või raamatupidamiseteenust osutav firma (kirjavahetus puudub miks nad seda tegid). Nt. kui küttearve oli 3000€ siis raamatupidaja jagas korterite peale ära 2400€ 600 jäi õhku. Kas nõue peaks olema KÜ juhatuse poole või raamatupidamisteenuse osutajale?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas kuuride lammutamist ja oma sodi äraviimist saab nõuda korteriühistult või peaks iga omanik ise sellega tegelema?13.11.2015
Tere
Majas on moodustatud korteriühistu. Nõukaajal ehitas igaüks kes tahtis hoovi peale omale kuuri, kus siis tänaseni igasugust träni hoitakse. Kuurid on ebaseaduslikult püstitatud, varisemisohtlikud ja linnavalitsus nõuab nende lammutamist. Nüüd osad nö kuuriomanikest nõuavad, et KÜ lammutaks kuurid ja ehitaks uued. Kas on võimalik kuuride lammutamist ja oma sodi äraviimist nõuda nende sarade nö omanikelt või on nii, et ühisomand ja kõik majaelanikud peavad selle ürituse kinni maksma? Ja kelle pädevuses on otsustada uute kuuride ehitus - kas korteriomanike või korteriühistu? Kas kuuride ehituseks kinnistule (kus seaduslikult ei ole kunagi kuure olnud) on vajalik kaasomanike kokkulepe või saab selle otsustada KÜ koosolekul enamuse nõusolekul? Lisan veel, et põhikütteallikana kasutab puitu vaid väga väike osa korteriomanikest ja painipaiga puude hoidmiseks on võimalik tekitada ka näiteks maja keldrisse, mis tühjana seisab.
Tänan ette vastuse eest!
Majas on moodustatud korteriühistu. Nõukaajal ehitas igaüks kes tahtis hoovi peale omale kuuri, kus siis tänaseni igasugust träni hoitakse. Kuurid on ebaseaduslikult püstitatud, varisemisohtlikud ja linnavalitsus nõuab nende lammutamist. Nüüd osad nö kuuriomanikest nõuavad, et KÜ lammutaks kuurid ja ehitaks uued. Kas on võimalik kuuride lammutamist ja oma sodi äraviimist nõuda nende sarade nö omanikelt või on nii, et ühisomand ja kõik majaelanikud peavad selle ürituse kinni maksma? Ja kelle pädevuses on otsustada uute kuuride ehitus - kas korteriomanike või korteriühistu? Kas kuuride ehituseks kinnistule (kus seaduslikult ei ole kunagi kuure olnud) on vajalik kaasomanike kokkulepe või saab selle otsustada KÜ koosolekul enamuse nõusolekul? Lisan veel, et põhikütteallikana kasutab puitu vaid väga väike osa korteriomanikest ja painipaiga puude hoidmiseks on võimalik tekitada ka näiteks maja keldrisse, mis tühjana seisab.
Tänan ette vastuse eest!
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Uute kuuride ehitamise küsimus tuleb samas otsustada korteriühistu üldkoosolekul ning selle otsuse vastuvõtmist ei saa vähemuses olevad korteriomanikud korteriühistult nõuda.
Uute kuuride rajamist puudutava otsuse vastuvõtmisel tuleks juhinduda korteriomandiseaduse paragrahvist 16 primm, mille kohaselt peaks otsuse poolt olema antud üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas see on normaalne, et keldrite kütte eest maksavad kõik korterid, isegi need, kellel keldrit pole?13.11.2015
Tere,
Meil on majas 5 eluruumi omandit ja 10 mitteeluruumi omandit, millest enamuse moodustavad keldriruumid. 4 aastat tagasi (kahjuks ei olnud mina siis veel selles majas korteriomanik) on koosolekul otsustatud, et keldriruumide eest ei arvestata küttetasu, kuigi nendes ruumides on neid läbivate keskküttetorude tõttu peaaegu sama soe temperatuur, kui korterites. Sellel koosolekul on osalenud kolm omanikku kuuest (omandite pindade suuruste kokku liitmisel on nendele kolmele omanikule kuuluv pind üle poole omandite kogupinnast). Otsustanutest kahele kuulubki enamus keldrist. Minul ei ole üldse keldrit ja ma ei ole nõus sellega, et keldriomanikud kasutavad sooje keldreid, aga ka mina pean selle soojuse kaudselt kinni maksma. Kas mul on kuidagi võimalik selle korra muutmist nõuda. Majas puudub korteriühistu, on haldur, kes ka neid koosolekuid korraldab kord aastas.
Meil on majas 5 eluruumi omandit ja 10 mitteeluruumi omandit, millest enamuse moodustavad keldriruumid. 4 aastat tagasi (kahjuks ei olnud mina siis veel selles majas korteriomanik) on koosolekul otsustatud, et keldriruumide eest ei arvestata küttetasu, kuigi nendes ruumides on neid läbivate keskküttetorude tõttu peaaegu sama soe temperatuur, kui korterites. Sellel koosolekul on osalenud kolm omanikku kuuest (omandite pindade suuruste kokku liitmisel on nendele kolmele omanikule kuuluv pind üle poole omandite kogupinnast). Otsustanutest kahele kuulubki enamus keldrist. Minul ei ole üldse keldrit ja ma ei ole nõus sellega, et keldriomanikud kasutavad sooje keldreid, aga ka mina pean selle soojuse kaudselt kinni maksma. Kas mul on kuidagi võimalik selle korra muutmist nõuda. Majas puudub korteriühistu, on haldur, kes ka neid koosolekuid korraldab kord aastas.
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
KOS § 13 lg 1 kohaselt tasub korteriomanik kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel.
KOS § 13 lg 3 kohaselt ei ole korteriomanik kohustatud hüvitama kaasomandi eseme korrapäraseks korrashoiuks vajalikest kulutustest suuremaid kulutusi, millega ta ei ole nõustunud.
Kokkuvõttes tuleb Teie korterelamus küttekulud jagada kõikidele korteriomandite vahel vastavalt nende üldpinnale, ning juhul, kui seda nii ei tehta, siis on Teil õigus keelduda tasumist seda osa arvest, mis ületab eeltoodud arvestuse alusel saadud summat.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas omavalitsus tohib teiste korteriomanike nõusolekuta seadustada ühe korteri omavoliliselt üldpinnale laiendatud osa?11.11.2015
Üks korteriomanik on oma korteri laiendanud oma korteri all asuvasse kortermaja ühiskasutuses olevasse keldrisse. Ümberehitustööd on tehtud mitu aastat tagasi, kuid ebaseaduslikust ehitusest ja kaasomandi omavolilisest hõivamisest teavitas KOV-i praegune ühistu juhatus. KOV väljastas korteriomanikule ehitusteatise, mis hõlmab ümberehitust nii korteri reaalosa kui kaasomandi osa piires, kuna sellise projekti ja ehitusteatise taotluse too esitas. Taotlusele oli lisatud u 40% korteriomanike nõusolek projektile. Hõivatud kaasomandile pole seatud notariaalset kasutuskorda või muudetud selle ühe korteri reaalosaks. Nüüd taotleb korteriomanik juba kasutusteatise väljastamist. Kas KOV-il on üldse õigus väljastada ehitisteatis kaasomandis pinnale ehitamiseks, kui puudub kõigi kaasomanike nõusolek, notariaalne kasutuskord või reaalosaks muutmise asjaolu? Kuidas saavad oma omandit kaitsta need kaasomanikud, kelle arvamust antud asjas üldse ei küsitud?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Antud juhul tekiks korteriomanikele püsiv negatiivne mõju seeläbi, et neilt võetakse vaba juurdepääs enda (kaas)omandile, samuti võetakse kaasomand kasutusele kokkulepitust erineval otstarbel.
Kuna korteriomanikud on kaasomandi (ehk kinnisasja), mida ehitusluba puudutab, omanikeks, siis saab korteriomanik, kelle õiguseid ehitusluba rikub, taotleda KOV-ilt ehitusloa kehtetuks tunnistamist, tuginedes ehitusseadustiku paragrahv 46 lõige 2 punktile 1. Sama kehtib kasutusloa kohta, mille kehtetuks tunnistamise regulatsioon on sätestatud ehitusseadustiku paragrahv 57 lõige 2 punktis 1. Kehtetuks tunnistamise aluseks oleks juba eelviidatud püsiv negatiivne mõju korteriomanikele.
Sõltumata ehitusloa kehtivusest ja/või kasutusloa saamisest, on keldri hõivanud korteriomaniku tegevus õigusvastane, kuna korteriomandi suurendamine kaasomandi arvelt eeldab korteriomanikevahelise notariaalse kokkuleppe sõlmimist. Kui sellist kokkulepet korteriomanikud sõlminud ei ole, siis on igal korteriomanikul ja/või korteriühistul õigus esitada kaasomandi hõivanud korteriomaniku vastu kohtusse hagiavaldus, ning paluda, et kohus kohustaks teda taastama esialgse (kokkuleppejärgse) olukorra. KOV-i poolt antud load ei oma selles kohtuvaidluses tähtsust.
Tervitades,
Andry Krass, MAL
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kuidas saame auto teisaldada, kui korteriomanik kasutab omavoliliselt ühe asemel kahte parkimiskohta?07.11.2015
KÜ üldkoosoleku otsus: igal korteriomanikul õuealal 1 parkimiskoht. Parkimiskohad ei ole märgistatud, pargime nii nagu mahub. Ühe korteriomaniku üürnik pargib aga kahte autot ja teised korteriomanikud on tema pärast sunnitud parkima kokkusurutult. Teist pargitud autot ta ei kasuta, vist on kasutuskõlbmatu. Mingi osa autost seisab üle meie krundi piiri, naabermaja piirides. Naabermaja KÜ liikmetele see seisev auto ka ei meeldi. Parkimisala asub lukustatud kinnisel territooriumil. Oleme korteriomaniku üürnikuga (autoomanikuga) rääkinud ja saatnud korteriomanikule e-kirja, kus palusime teine pargitud auto hoovist teisaldada. Autoomanik (üürnik) lubab auto ära ajada, aga lubaduseks see jääbki. Korteriomanik elab mujal, e-kirjale ei reageeri. Kuidas saaksime selle auto sealt minema?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Korteriomandiseaduse paragrahv 15 lõige 6 punkt 1 kohaselt saavad korteriomanikud kehtestada häälteenamuse alusel kaasomandi eseme kasutamiseks kodukorra. Kui kortermajas on asutatud korteriühistu, siis toimub kodukorra kehtestamine korteriühistu üldkoosoleku otsusega.
Olukorras, kus korteriomanik (või korteri kasutaja) kehtestatud kodukorda ei täida, võib korteriühistu esitada korteriomaniku vastu kohtusse hagi, nõudes auto teisaldamist, või siis taotleda korteri võõrandamist korteriomandiseaduse paragrahv 14 lõige 2 punkt 3 alusel.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
P.S. Naabermaja korteriühistu võib võõra auto teisaldada.