Korteriomandiõigus
Küsimus: Kuidas eristatakse kogu hoones ja KÜ enda poolt tarbitud kommunaalteenuseid? 19.03.2016
Tere,
palun kas saaksite selgitada, mida on mõeldud:
KOS § 22 ning KÜS § 15 ja § 151 kohaselt peab majanduskava/majandustegevuse aastakava sisaldama järgmisi andmeid:
5) kogu hoones tarbitud kütuse, soojuse, vee ja elektri kogust ning maksumust ning sh andmeid korteriühistu enda poolt tarbitud kütuse, soojuse, vee ja elektri koguse ning maksumuse kohta.
Kuidas eristatakse kogu hoones ja KÜ enda poolt tarbitud kommunaalteenuseid?
Tänan
palun kas saaksite selgitada, mida on mõeldud:
KOS § 22 ning KÜS § 15 ja § 151 kohaselt peab majanduskava/majandustegevuse aastakava sisaldama järgmisi andmeid:
5) kogu hoones tarbitud kütuse, soojuse, vee ja elektri kogust ning maksumust ning sh andmeid korteriühistu enda poolt tarbitud kütuse, soojuse, vee ja elektri koguse ning maksumuse kohta.
Kuidas eristatakse kogu hoones ja KÜ enda poolt tarbitud kommunaalteenuseid?
Tänan
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
1) korteriomandite eseme mõtteliste osade majandamise eeldatavaid tulusid ja kulusid;
2) korteriühistu liikmete kohustusi sihtkulutuste ja koormatiste kandmisel;
3) andmeid korteriühistus tarbitud kütuse, soojuse, vee ja elektri koguse ning maksumuse kohta.
Eeltoodust tulenevalt ei näe seadus ette nõuet eristada korteriühistu enda ja korteriühistu liikmete (korteriomanike) kulusid. Selleks ei ole ka vajadust, kuna KÜS § 15 primm järgi on korteriomanikud kohustatud maksma kõikide korteriühistu majandamiskulude eest, mis on kantud seoses kaasomandi majandamisega.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kes peab maksma kommunaalvõlga, kas endine või uus omanik, kui korterid on määratud notariaalse kasutuskorraga?19.03.2016
Tere,
Tegemist on korterelamuga, kus korterid on määratud notariaalse kasutuskorraga, korteriomandeid moodustatud ei ole, korteriühistu puudub, elamut haldab haldusfirma (teenusepakkuja).
Kui omandada kaasomandiosa (reaalsuses üks kasutuskorraga määratud korter), millel lasub kommunaalkulude võlgnevus, siis kas sellisel juhul on haldusfirmal õigus nõuda võlga uuelt omanikult või siis see võlg uuele omanikule üle ei lähe ning tasumise kohustus jääb endisele omanikule?
tervitus
Tegemist on korterelamuga, kus korterid on määratud notariaalse kasutuskorraga, korteriomandeid moodustatud ei ole, korteriühistu puudub, elamut haldab haldusfirma (teenusepakkuja).
Kui omandada kaasomandiosa (reaalsuses üks kasutuskorraga määratud korter), millel lasub kommunaalkulude võlgnevus, siis kas sellisel juhul on haldusfirmal õigus nõuda võlga uuelt omanikult või siis see võlg uuele omanikule üle ei lähe ning tasumise kohustus jääb endisele omanikule?
tervitus
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Oluline on lisada, et eeltoodud leping kehtib juhul, kui sellest tulenev uue kaasomaniku vastutus eelmise kaasomaniku võla eest, on märkusena kinnistusraamatusse kantud.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Millega peab korteri müüja ja ostja arvestama, kui korterisse on veel keegi sisse kirjutatud ja ta ei taha välja kirjutada?16.03.2016
Tere
Kui korteri müüja on ostu-müügi lepingus ostjale kinnitanud, et korterit müües ei ole pinnale kedagi sissekirjutatud. Kuid enne müügitehingut on selgunud, et üks endistest omanikest omab veel antud pinnal sissekirjutust, siis kas ja millised nõudeid rakendatakse sissekirjutatule?
Millega peab müüja arvestama kui sissekirjutatu ei ole nõus end välja kirjutama?
Kui korteri müüja on ostu-müügi lepingus ostjale kinnitanud, et korterit müües ei ole pinnale kedagi sissekirjutatud. Kuid enne müügitehingut on selgunud, et üks endistest omanikest omab veel antud pinnal sissekirjutust, siis kas ja millised nõudeid rakendatakse sissekirjutatule?
Millega peab müüja arvestama kui sissekirjutatu ei ole nõus end välja kirjutama?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Korteriomanik, kelle korteri aadressile on kolmas isik elukoha teate esitanud, saab nõuda vastavate andmete kustutamist, esitades vastava avalduse korteri asukohajärgsele kohalikule omavalitsusele.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas korteriühistu tohib korraldada sellise renoveerimise, et korterisse paigaldatakse ventilatsioonitorud ja ripplagi?15.03.2016
Tere. Korteriühistu soovib renoveerida korterelamut, mille käigus tehakse maja fassaad ning paigaldatakse uus küttesüsteem. Paigaldatakse ka korteritesse ventilatsiooni torud, mille käigus tehakse korteritesse ripplaed ja lõhutakse ära seinakapid, mis sinna on kunagi ehitatud. Kas KÜ-l on õigus tulla minu korterisse ja lasta teha siis selliseid ehitustöid? Kas mul on mingeid võimalusi, et nii ei tehtaks? Sellise renoveerimise poolt oli 40-st 30 korterit.
Ette tänades
Ette tänades
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Korterelamute puhul, mille korteriomanikud ei ole korteriühistut asutanud, reguleerib kirjeldatud olukorda omakorda korteriomandiseaduse paragrahv 16 primm lõige 1, mille kohaselt võib korteriomanike üldkoosoleku otsusega, mille poolt on antud üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest, otsustada kaasomandi eseme ajakohastamiseks vajalike muudatuste tegemise, millega ei muudeta korteriomandi reaalosa otstarvet ega kahjustata muul viisil ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kui pika aja eest võib korteriühistu tagantjärele küsida viivist, kui arve on tasumata, aga arvetel viivist pole olnud?14.03.2016
Mõned küsimused viivise arvestamise ja küsimise kohta:
1) Millisest kuupäevast saab arvestada viivist, kui makse tuleb teha hiljemalt 25. kuupäeval?
2) Kas KÜ-l on õigus nõuda viivist maksete eest, mis hagi esitamise hetkeks on juba (ammu) tasutud ning viivist ei ole ka ühelgi arvel varem arvestatud (sh arved, mis on esitatud ja makstud mitme aasta eest)?
3) Kui pika aja eest võib tagantjärele küsida viivist, kui arve on tasumata, aga vahepealsel perioodil pole arvetel viivist kajastatud (on teada vaid viivise määr 0,07%)?
1) Millisest kuupäevast saab arvestada viivist, kui makse tuleb teha hiljemalt 25. kuupäeval?
2) Kas KÜ-l on õigus nõuda viivist maksete eest, mis hagi esitamise hetkeks on juba (ammu) tasutud ning viivist ei ole ka ühelgi arvel varem arvestatud (sh arved, mis on esitatud ja makstud mitme aasta eest)?
3) Kui pika aja eest võib tagantjärele küsida viivist, kui arve on tasumata, aga vahepealsel perioodil pole arvetel viivist kajastatud (on teada vaid viivise määr 0,07%)?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Kui tegu on korteriühistuga, siis sätestab KÜS § 7 lg 4, et majandamiskulude maksmisega viivitamisel võib korteriühistu juhatus nõuda korteriomanikult viivist maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. Viivise suuruse mittekajastamine arvetel või viivisarvete jooksvalt esitamatajätmine ei võta seejuures korteriühistult õigust viivist nõuda.
Pikim võimalik periood, mille eest saab korteriühistu seda tagasiulatuvalt teha, on 3 aastat.
Juhul, kui korteriühistu poolt nõutav viivis on ebamõistlikult suur (ja korteriühistu pöördub selle väljamõistmiseks kohtu poole), siis annab VÕS § 162 lg 1 Teile õiguse paluda kohtult viivise vähendamist mõistliku suuruseni. Sealjuures on oluline märkida, et minu hinnangul on KÜS § 7 lg 4 sätestatud viivis juba eraldivaadatuna ebamõistlikult suur, kuna see ületab mitmekordselt VÕS § 94 sätestatud intressi.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas haldajal on õigus kohtuotsusega omanikult välja mõistetud võlg makasta maja remondirahast?12.03.2016
Tere, Meil on korteriühisus ja maja haldab elamuhooldus. Kas haldajal on õigus see võlg maksta maja remondirahast ja kas tal on õigus maksta lisaks viivis ja menetluskulud maja rahast? Võlg on tasumata 2 aastat. Korter müüdi täituri poolt kordusenampakkumisel 2 a tagasi. Ostja, kes remontis korteri, on korteri edasi müünud juba järgmisele omanikule, kes ütles, et tema ostis korteri võlgadeta ja tal kohustusi pole.
Müügist saadud raha liikumist maja nõukogu liikmetele kui kolmandatele isikutele ei avaldata.
Meil tuleb ilmselt 2018.a. luua korteriühistu; 01.01.2018 muudetakse KÜ seadust. Kas endise omaniku võlg kustub 3 a. jooksul? Haldajal hakkas kuidagi kiire selle võla sissenõudmisega majalt. Mis see meile kaasa toob?
Müügist saadud raha liikumist maja nõukogu liikmetele kui kolmandatele isikutele ei avaldata.
Meil tuleb ilmselt 2018.a. luua korteriühistu; 01.01.2018 muudetakse KÜ seadust. Kas endise omaniku võlg kustub 3 a. jooksul? Haldajal hakkas kuidagi kiire selle võla sissenõudmisega majalt. Mis see meile kaasa toob?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Korteriomandiseaduse paragrahv 21 järgi on eelkirjeldatud õigus valitsejal täiesti olemas, kusjuures sama paragrahv lõige 3 kohaselt ei saa korteriomanikud seda õigust kokkuleppega piirata.
Võlanõue aegub üldreeglina tõepoolest 3 aasta jooksul, kuid kohtusse pöördumisel võla aegumine peatub.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Mida teha, kui korteri omanik on surnud ja seal elavad inimesed on päris palju ühistule võlgu?08.03.2016
Tere!
Meil on majas olukord, kus ühe korteri omanik on juba aastaid surnud. Korteris elab surnud omaniku kunagine elukaaslane koos oma hooldajaga ning nad on korteriühistule päris palju võlgu juba. Maksavad küll võimaluste piires, kuid võlg aina koguneb. Kinnisturegistri järgi on omanikuks jätkuvalt surnud inimene. Väidetavalt on tal õde, kes kunagi käis korteri jm dokumentidel järel, kuid kelle isikut meil tuvastada ei ole õnnestunud.
Millised võimalused ja õigused on KÜ-l võla sisse nõudmiseks, korteri müümiseks vms? Kui omanikuks on surnud inimene, siis kas on kuidagi ühistul võimalik korter enda omandisse saada?
Ette tänades
Meil on majas olukord, kus ühe korteri omanik on juba aastaid surnud. Korteris elab surnud omaniku kunagine elukaaslane koos oma hooldajaga ning nad on korteriühistule päris palju võlgu juba. Maksavad küll võimaluste piires, kuid võlg aina koguneb. Kinnisturegistri järgi on omanikuks jätkuvalt surnud inimene. Väidetavalt on tal õde, kes kunagi käis korteri jm dokumentidel järel, kuid kelle isikut meil tuvastada ei ole õnnestunud.
Millised võimalused ja õigused on KÜ-l võla sisse nõudmiseks, korteri müümiseks vms? Kui omanikuks on surnud inimene, siis kas on kuidagi ühistul võimalik korter enda omandisse saada?
Ette tänades
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas võin oma kulu ja kirjadega teha korteri tubadesse ventilatsiooniavad välisseina?04.03.2016
Tere,
teostan oma korteris kapitaalremonti. Korteris on kaks tuba ning köök. Plaanis oli ka igasse tuppa ning kööki teha ventilatsiooniavad välisseina. Kortermajal on tehtud juba varasemalt fassaaditööd kuid ventilatsiooniavasid, nii nagu kõikides uutes projektides, meie majale ei tehtud. Enne avade tegemist küsisin luba korteriühistult. KÜ aga keeldus nõusolekut andmast, tuues põhjenduseks, et avade tegemine ei kuulu KÜ kompententsi ning et neil pole vahendeid nii suure projekti jaoks (viidates sellele, et avad tuleks teha kõikidesse korteritesse). Minu küsimus oleks, et kui olemasolev ventilatsioonišaht ei ole piisavalt võimekas (st hetkel tekib niiskus akendele ja hallitus seintele), kas ühistu saab keelduda, et ma need avad enda korterisse teen (seda loomulikult oma kulude ja nendeks töödeks vajamineva ehitusfirmaga)? Ei taha asjata kulutada raha remondile, kui uued seinad, tapeedid jm saab niiskuskahjustuse.
teostan oma korteris kapitaalremonti. Korteris on kaks tuba ning köök. Plaanis oli ka igasse tuppa ning kööki teha ventilatsiooniavad välisseina. Kortermajal on tehtud juba varasemalt fassaaditööd kuid ventilatsiooniavasid, nii nagu kõikides uutes projektides, meie majale ei tehtud. Enne avade tegemist küsisin luba korteriühistult. KÜ aga keeldus nõusolekut andmast, tuues põhjenduseks, et avade tegemine ei kuulu KÜ kompententsi ning et neil pole vahendeid nii suure projekti jaoks (viidates sellele, et avad tuleks teha kõikidesse korteritesse). Minu küsimus oleks, et kui olemasolev ventilatsioonišaht ei ole piisavalt võimekas (st hetkel tekib niiskus akendele ja hallitus seintele), kas ühistu saab keelduda, et ma need avad enda korterisse teen (seda loomulikult oma kulude ja nendeks töödeks vajamineva ehitusfirmaga)? Ei taha asjata kulutada raha remondile, kui uued seinad, tapeedid jm saab niiskuskahjustuse.
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Juhul, kui korteriühistu oma kohustust ei täida, siis lubab korteriomandiseaduse § 15 lg 2 teostada korterisisese ventilatsiooni parandamiseks vajalikud tööd korteriomanikul endal. Valitseva kohtupraktika kohaselt saab korteriomanik selleks tehtud kulutused sisse nõuda korteriühistu käest.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas sellekt, et ehitada köögist tuba, piisab ehitisteatisest või on vaja ehitusluba?04.03.2016
Tere
soovin ehitada köögi elutuppa ja köögist teha siis lisatoa. Olen kuulnud, et selleks tuleb kõikidelt korteriomanikelt küsida nõusolekut. Aga kas selline tegevus vajab kooskõlastamist Linnaplaneerimise ametiga? Kui jah, siis kas piisab ehitusteatise esitamisest või tuleb taotleda ehitusluba? Kas KÜ peab samuti mingit nõusolekut andma?
Ette tänades
soovin ehitada köögi elutuppa ja köögist teha siis lisatoa. Olen kuulnud, et selleks tuleb kõikidelt korteriomanikelt küsida nõusolekut. Aga kas selline tegevus vajab kooskõlastamist Linnaplaneerimise ametiga? Kui jah, siis kas piisab ehitusteatise esitamisest või tuleb taotleda ehitusluba? Kas KÜ peab samuti mingit nõusolekut andma?
Ette tänades
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kes peab enne müüki tasuma korteri vee ja elektri võlad, kui need lepingud on sõlminud inimene kes seal elas, mitte omanik?03.03.2016
tere,
Tahaksin müüa korteri, mis on minu nimel. Vahepeal elas seal sees inimene ja tekkitas võlad elektri ja vee eest. Lepingud ta sõlmis oma nimele. Kes peab tasuma need võlad? Minu allkirja lepingutel pole.
Lugupidamisega
Tahaksin müüa korteri, mis on minu nimel. Vahepeal elas seal sees inimene ja tekkitas võlad elektri ja vee eest. Lepingud ta sõlmis oma nimele. Kes peab tasuma need võlad? Minu allkirja lepingutel pole.
Lugupidamisega
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Eeltoodud sõnastusest saab ühest küljest välja lugeda, et kolmandate isikute poolt võetud kohustuste eest korteriomandi võõrandaja ja omandaja ei vastuta. Kuna aga küsimus puudutab vee- ja elektrienergia teenust, milliseid lepinguid sõlmivad korteriomanikud reeglina ühiselt kas valitseja või korteriühistu vahendusel, siis on oluline täpsustada, et kui kolmas isik sõlmis lepingu valitseja või korteriühistuga, siis vastutab korteril lasuva vee ja elektri võlgnevuse eest (seaduse alusel) ka korteriomanik.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ