Korteriomandiõigus
Küsimus: Milline oleks mõistlik korteriühistu koosolekul osalejate nõutud arv, et korduskoosolekul otsuseid vastu võtta?12.04.2016
Tere.
Oleme 45 korteriga maja ja ühistu on loomisel. Hetkel maja haldav MTÜ aitab ühistut moodustada ja nende poolt pakutud põhikirjas on punkt:
1. Üldkoosoleku korduskoosolek on pädev otsuseid vastu võtma kui osaleb 3 ühistu liiget.
Kui mitu liiget oleks siiski soovituslik?
Oleme 45 korteriga maja ja ühistu on loomisel. Hetkel maja haldav MTÜ aitab ühistut moodustada ja nende poolt pakutud põhikirjas on punkt:
1. Üldkoosoleku korduskoosolek on pädev otsuseid vastu võtma kui osaleb 3 ühistu liiget.
Kui mitu liiget oleks siiski soovituslik?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Arvestades eeltoodule lisaks ka seda, et korteriühistu pädevuspiirid on seadusega selgelt piiritletud, mis takistab korteriühistul vastu võtmast korteriomanike ühistes huvides mitteolevaid otsuseid, siis arvan, et seadusandja on kvoorumiprobleemi lahendanud parimal võimalikul moel, tagades passiivsete korteriomanike korral korteriühistu otsustusvõime ka siis, kui sellest on huvitatud kasvõi üks korteriomanik.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kuidas lahendada probleem, kui korter niiskuse tõttu hallitab ja korteriühistu ei ole huvitatud midagi ette võtma?08.04.2016
Tere
Mure korteriga, mille soetasin paar aastat tagasi. Nimelt hakkas välisseina nurgast hallitama. Olen omalt poolt andnud kõik, et see likvideerida. Ehitusmehed soovitasid vundamendi soojustamist ja vihmavee rennide paigaldust, kuna võin varsti sama probleemiga silmitsi seista. Vihmadega on vesi vastu vundamenti ja ära ei jookse. Majas on 8 korterit ja ühistu pole huvitatud antud töödest. Maja on vana tellistest ja kahekordne. Kuidas oma muret lahendada?
Mure korteriga, mille soetasin paar aastat tagasi. Nimelt hakkas välisseina nurgast hallitama. Olen omalt poolt andnud kõik, et see likvideerida. Ehitusmehed soovitasid vundamendi soojustamist ja vihmavee rennide paigaldust, kuna võin varsti sama probleemiga silmitsi seista. Vihmadega on vesi vastu vundamenti ja ära ei jookse. Majas on 8 korterit ja ühistu pole huvitatud antud töödest. Maja on vana tellistest ja kahekordne. Kuidas oma muret lahendada?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Selleks, et vältida hiljem vaidlusi kaasomandi säilitamiseks tehtud toimingute vajalikkuse, asjakohasuse ja proportsionaalsuse osas, soovitan informeerida korteriühistut ja teisi korteriomanikke probleemist, määrata korteriühistule tähtaeg selle kõrvaldamiseks, ning anda teda, et juhul, kui korteriühistu antud tähtajast kinni ei pea, siis tellite vajaliku tööd ise.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas KÜ-l on õigus nõuda viivist maksete eest, mis on nõude esitamise hetkeks juba ammu tasutud?01.04.2016
Kas KÜ-l on õigus nõuda viivist maksete eest, mis nõude esitamise hetkeks on juba (ammu) tasutud ning viivist ei ole ka ühelgi arvel varem arvestatud (sh arved, mis on esitatud ja makstud mitme aasta eest)? Kui, siis millistel juhtudel ja mille alusel?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Üldreegel on, et pikim võimalik periood, mille eest saab korteriühistu tagasiulatuvalt viivist nõuda, on 3 aastat. Juhul, kui korteriühistu poolt nõutav viivis on ebamõistlikult suur (ja korteriühistu pöördub selle väljamõistmiseks kohtu poole), siis annab VÕS § 162 lg 1 Teile õiguse paluda kohtult viivise vähendamist mõistliku suuruseni. Sealjuures on oluline märkida, et minu hinnangul on KÜS § 7 lg 4 sätestatud viivis juba eraldivaadatuna ebamõistlikult suur, kuna see ületab mitmekordselt VÕS § 94 sätestatud intressi.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas uuel juhatusel on õigus nõuda vanalt juhatuselt kõiki korteriühistu dokumente?01.04.2016
Kas uuel juhatusel on õigus nõuda vanalt juhatuselt kõiki korteriühistu dokumente?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Mida peab korteriühistu ette võtma, et rajada seaduslikult maja ette parkla?29.03.2016
Tere,
Millised on nõuded KÜ-l, et rajada parkla korterimaja ees? Kas ilma koosolekut ja 100% omanike häält saab korteriühistu teha parkla?
Juhtum on järgmine: ühes korterimajas ei ole tehtud parkla, ehk parkimine toimub kes ees see mees, kindlaid parkimiskohti ei ole ka. Korteriuhistu otsustas teha parkla, kuid koosolekut ei olnud, lihtsalt visati postkasti teade koos parklaskeemiga ja kõik. Ning selle nö parklaskeemi põhjal peavad majaelanikud parkima. Kas see on seaduslik?
Millised on nõuded KÜ-l, et rajada parkla korterimaja ees? Kas ilma koosolekut ja 100% omanike häält saab korteriühistu teha parkla?
Juhtum on järgmine: ühes korterimajas ei ole tehtud parkla, ehk parkimine toimub kes ees see mees, kindlaid parkimiskohti ei ole ka. Korteriuhistu otsustas teha parkla, kuid koosolekut ei olnud, lihtsalt visati postkasti teade koos parklaskeemiga ja kõik. Ning selle nö parklaskeemi põhjal peavad majaelanikud parkima. Kas see on seaduslik?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Viimase kasutusõigus on kindlaks määratud korteriomanike kokkuleppega ning kohaliku omavalitsuse detailplaneeringuga.
Samas, kui korteriühistu soovib aga korteriomanike kaasomandis oleval krundil parkimisala laiendada, siis piisab selleks korteriühistu üldkoosoleku vastavasisulise otsuse vastuvõtmisest, kuid jällegi ei kaasne selle otsusega õigust piirata korteriomanikule laiendatud parklaosa kasutamist.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas kortermaja keldris võib hoida küttepuid või on see tuleohu tõttu keelatud?29.03.2016
Tere.
Meil on tegelikult keskküttega maja, aga kahes korteris on ehitatud kaminad. Nad hoiavad küttepuid keldris. Kas on see lubatud või on see tuleohutuse tõttu lubamatu?
Meil on tegelikult keskküttega maja, aga kahes korteris on ehitatud kaminad. Nad hoiavad küttepuid keldris. Kas on see lubatud või on see tuleohutuse tõttu lubamatu?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas korteriühisusel on õigus maja renoveerimiseks pangalaenu saada või peaksime alustama korteriühistu loomisega?24.03.2016
Kas korteriühisusel on õigus maja renoveerimiseks pangalaenu saada? Või peaksime selleks, et laenu taotleda, alustama korteriühistu loomisega? Kui korteriühistu, siis kas see peab olema MTÜ? Kas korteriühistu on võimalik käibemaksukohuslasena vormistada?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Eeltoodut arvestades viib korteriühistu kaudu laenu võtmine Teid kahtlemata kindlamini sihile.
Korteriühistu näol on tegu eriliiki mittetulundusühinguga, kes saab olla ka käibemaksukohuslaseks.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas korteriühistu peab taastama elektriga varustamise, kui ülemise korteri veeuputuse tõttu olen elektrita?24.03.2016
Kes peab taastama korteri elektriga varustamise, kui ülemise korteri veeuputuse tõttu olen elektrita?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Viidatud seadusesätetest esimene kohustab korteriühistut tegelema korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade majandamisega ja korteriühistu liikmete huvide esindamisega. Teine säte täpsustab, et korteriühistu kohustuseks oleva eluruumi hoolduse hulka loetakse töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks käesoleva seaduse tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas keldribokside renoveerimiseks KÜ koosolekul enamiku otsusest või mitte?24.03.2016
Tere,
Minul on korter ehitise reaalosana, 3-toaline eluruum. Kui ostsin korteri, siis asjaõiguslepingus on järgmine punkt:
Kinnistusraamatu elektroonilises andmebaasis säilitatava käesoleva lepingu punktis üks kaks (1.2) nimetatud elamute ruumide eksplikatsiooni kohaselt kuulub lepingu eseme reaalosaks oleva korteri koosseisu lahuspinnana ka elamu keldrikorrusel paiknev kuur (ruumi nr: xx, ruumi nimetus: kuur)).
Nagu ma saan aru, on keldiboks/kuur korteri reaalosaks. Kui kortermaja elanikud soovivad keldribokse renoveerima hakata, siis millised on võimalused? Kas piisab KÜ koosolekul enamiku otsusest või mitte? Kui üks korteriomanik ei soovi renoveerimist, kas siis seda pole võimalik teha?
Ette tänades
Minul on korter ehitise reaalosana, 3-toaline eluruum. Kui ostsin korteri, siis asjaõiguslepingus on järgmine punkt:
Kinnistusraamatu elektroonilises andmebaasis säilitatava käesoleva lepingu punktis üks kaks (1.2) nimetatud elamute ruumide eksplikatsiooni kohaselt kuulub lepingu eseme reaalosaks oleva korteri koosseisu lahuspinnana ka elamu keldrikorrusel paiknev kuur (ruumi nr: xx, ruumi nimetus: kuur)).
Nagu ma saan aru, on keldiboks/kuur korteri reaalosaks. Kui kortermaja elanikud soovivad keldribokse renoveerima hakata, siis millised on võimalused? Kas piisab KÜ koosolekul enamiku otsusest või mitte? Kui üks korteriomanik ei soovi renoveerimist, kas siis seda pole võimalik teha?
Ette tänades
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
kui renoveerimine puudutab keldriboksi kaasomandis olevaid osasid ehk selle seinu, lage, põrandat ja ust, siis saab selle renoveerimise otsuse vastu võtta korteriühistu üldkoosolekul osalevate korteriomanike lihthäälteenamusega.
Vastusvõetud otsus on siduv ka nende korteriomanike suhtes, kes hääletasid otsuse vastu või kes hääletamisel ei osalenud.
Antud vastus tugineb korteriühistuseaduse § 2 lg 1, § 13 lg 4, § 15 primm lg 2.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas juhul, kui korteris võetakse maha mittekandev sein, on vaja üksnes kohaliku omavalitsuse luba?22.03.2016
Üks teie vastustest määratles korteriomaniku kohustusi, kui võetakse remondi käigus maha kandev sein. Kui võetakse maha mittekandev sein, kas siis on vaja ainult kohaliku omavalitsuse luba? Kuidas ma seda ukse tagant näen, milline sein parajasti maha võetud on? Ka juhatus võib mingeid pabereid näha küsida?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
a) omandisuhtest ehk sellest, kas reguleeritav objekt kuulub korteriomandi kaasomandi eseme või reaalosa koosseisu.
b) tegevusega kaasnevatest mõjudest teistele korteriomanikele.
Kui kõnealuse seina näol on tegu projektijärgse korterelamu seinaga, siis kuulub see korteriomandi kaasomandi eseme koosseisu, ning selle eemaldamisega seotud küsimus kuulub igal juhul kaaskorteriomanikega kooskõlastamisele.
Juhul, kui seina eemaldamisega ei kaasne kaaskorteriomanikele negatiivseid mõjusid, siis piisab tegevuse kooskõlastamiseks korteriomanike(korteriühistu) üldkoosoleku otsusest, vastupidisel juhul tuleb aga seina eemaldamiseks sõlmida korteriomanikevaheline kokkulepe.
Antud vastus lähtub alljärgnevatest korteriomandiseaduse sätetest: § 1 lg 2, § 2 , § 10, § 11 lg 1 p 1, § 15 lg 6, § 16 lg 1, § 16 primm lg 1 p 1.
Tervitades,
Andry Krass, MAL
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ