Korteriomandiõigus
Küsimus: Kas korteriühistu revisjonikomisjoni liikmel on õigus ka eelmiste üldkoosolekute protokollidega tutvuda?07.11.2015
Tere,
Kas üldkoosolekul tohib hääletada nende asjade üle, mida pole päevakorra punktidesse kirja pandud? Kokku oli 5 punkti ja need on protokollitud kõik ühte hääletusse. Lisatud on, et otsus vastu võetud 18 poolt ja 1 vastu ja pole protokollis välja toodud, millisele punktile täpsemalt vastu ollakse! Samal koosolekul valiti mind revisjonikomisjoni liikmeks ja soovisin eelmise koosoleku protokolli koopiat näha, et ennast asjadega kurssi viia. Juhatus saatis ainult selle üldkoosoleku protokolli, kus mind valiti revisjonikomisjoni liikmeks ja ütles, et eelmised protokollid ei puutu minusse. Olen selle sama ühistu liige juba 10 aastat.
Kas mul ühistu liikmena on õigus üldkoosolekute protokolli koopiat küsida/saada?
Kas mul on õigus revisjonikomisjoni liikmena ka eelmise üldkoosolekute protokolli küsida? Kas on ka mingi ajaline tähtaeg, mille möödumisel ma ühistu liikmena ja revisjonikomisjoni liikmena enam protokolli koopiat küsida ei tohi? Kas Ühistu peab protokollid äriregistrisse saatama/kandma? Ja kui mulle koopia väljastab peaks seal mingi märge olema. Kui valiti uued juhatuse liikmed siis mis aja jooksul peaksid need ka äriregistris näha olema? Kas on mingi aeg ette nähtud? Hetkel on juba pool aastat möödas ja 5 aastat vanad liikmed on äriregistris kirjas.
Lugupidamisega
Kas üldkoosolekul tohib hääletada nende asjade üle, mida pole päevakorra punktidesse kirja pandud? Kokku oli 5 punkti ja need on protokollitud kõik ühte hääletusse. Lisatud on, et otsus vastu võetud 18 poolt ja 1 vastu ja pole protokollis välja toodud, millisele punktile täpsemalt vastu ollakse! Samal koosolekul valiti mind revisjonikomisjoni liikmeks ja soovisin eelmise koosoleku protokolli koopiat näha, et ennast asjadega kurssi viia. Juhatus saatis ainult selle üldkoosoleku protokolli, kus mind valiti revisjonikomisjoni liikmeks ja ütles, et eelmised protokollid ei puutu minusse. Olen selle sama ühistu liige juba 10 aastat.
Kas mul ühistu liikmena on õigus üldkoosolekute protokolli koopiat küsida/saada?
Kas mul on õigus revisjonikomisjoni liikmena ka eelmise üldkoosolekute protokolli küsida? Kas on ka mingi ajaline tähtaeg, mille möödumisel ma ühistu liikmena ja revisjonikomisjoni liikmena enam protokolli koopiat küsida ei tohi? Kas Ühistu peab protokollid äriregistrisse saatama/kandma? Ja kui mulle koopia väljastab peaks seal mingi märge olema. Kui valiti uued juhatuse liikmed siis mis aja jooksul peaksid need ka äriregistris näha olema? Kas on mingi aeg ette nähtud? Hetkel on juba pool aastat möödas ja 5 aastat vanad liikmed on äriregistris kirjas.
Lugupidamisega
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
korteriühistu üldkoosoleku läbiviimise- ja otsuste vastuvõtmise korda reguleerivad mittetulundusühingute seaduse paragrahvid 18 kuni 24 primm. Eelviidatud normide kohaselt ei saa üldkoosolek otsustada küsimuste üle, mida ei ole üldkoosoleku kutses näidatud. Seda põhimõtet rikkuvad korteriühistu üldkoosoleku otsused on tühised. Erandiks on olukord, kui korteriühistu üldkoosolekul osalevad kõik korteriühistu liikmed.
Revisjonikomisjoni liikme üldised õigused on sätestatud korteriühistu põhikirjaga ning mittetulundusühingute seaduse paragrahviga 34.
Kui korteriühistu põhikiri ei sätesta teisiti, siis piirnevad revisjonikomisjoni järelvalveõigused nende toimingute üle, mida üldkoosolek ei ole majandusaasta aruandega kinnitanud. Jooksvale majandaaastale eelnenud, üldkoosoleku otsusega heaks kiidetud perioodide, majandustegevuste kontrollimiseks tuleb revisjonikomisjoni vastav volitus üldkoosoleku otsuses eraldi ära märkida. Sarnaselt on reguleeritud ka ka korteriühistu liikme õigused.
Juhatuse liikmete volitused astuvad jõusse alates nende valimisest (mitte mittetulundusühingute registri kandest). Konkreetset tähtaega, mille jooksul peavad uued juhatuse liikmed enda valimisest mittetulundusühingute registrit teavitama, ei ole minu teada sätestatud.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas need korteriomanikud, kes pole oma aknaid veel vahetanud, peavad maja remondi käigus nüüd tegema seda ikka oma kulul?03.11.2015
Tere!
Maja hakatakse renoveerima kreedeksi 15-protsendilise toetusega. Seitse korterit, kellel on veel vanad puitaknad, tuleb osta uued kolme paketilised PVC aknad, mis on aga väga kallid. Ülejäänud korterid aga, kellel on eelnevalt ette pandud PVC aknad ja kuuldavasti lasevad juba tuult läbi, ei pea uusi panema. Ise arvan, et nende vanad PVC aknad on palju energiakulukamad, kui minu hästihooldatud puitaknad. Kas mul on õigus loobuda uutest akendest või juhul kui projekt seda ikkagi ette näeb, siis peaks need pandama ühistu kulul. Tegelikult on ju aknad ühisomand. Ise võiks veel tasuda akende eest, kui saaksin mõne odavama firma valida, aga ühistu esimees ütles, et siis ei saa ühistust järelmaksu ja mis on veel imelik, et nendele akendele ei pidavat laienema kreedeksi 15-protsendiline toetus ka siis, kui aknad tellib ühistu poolt valitud ehitusfirma. Millised õigused mul on ja mis mind võib keeldumise korral oodata? Kuidas ma peaksin sellises olukorras käituma? Kas keeldumise korral võidakse mulle näiteks kõrgemad küttearved esitada?
NB! Sellist ühistu üldkoosoleku protokolli ei ole, kus on kirjas, et igaüks peab vahetama oma aknad ise. Olen lugenud, et isegi need, kes oma aknad varem on uute vastu vahetanud, poleks seda ilma üldkoosoleku loata tohtinud teha.
Parimat!
Maja hakatakse renoveerima kreedeksi 15-protsendilise toetusega. Seitse korterit, kellel on veel vanad puitaknad, tuleb osta uued kolme paketilised PVC aknad, mis on aga väga kallid. Ülejäänud korterid aga, kellel on eelnevalt ette pandud PVC aknad ja kuuldavasti lasevad juba tuult läbi, ei pea uusi panema. Ise arvan, et nende vanad PVC aknad on palju energiakulukamad, kui minu hästihooldatud puitaknad. Kas mul on õigus loobuda uutest akendest või juhul kui projekt seda ikkagi ette näeb, siis peaks need pandama ühistu kulul. Tegelikult on ju aknad ühisomand. Ise võiks veel tasuda akende eest, kui saaksin mõne odavama firma valida, aga ühistu esimees ütles, et siis ei saa ühistust järelmaksu ja mis on veel imelik, et nendele akendele ei pidavat laienema kreedeksi 15-protsendiline toetus ka siis, kui aknad tellib ühistu poolt valitud ehitusfirma. Millised õigused mul on ja mis mind võib keeldumise korral oodata? Kuidas ma peaksin sellises olukorras käituma? Kas keeldumise korral võidakse mulle näiteks kõrgemad küttearved esitada?
NB! Sellist ühistu üldkoosoleku protokolli ei ole, kus on kirjas, et igaüks peab vahetama oma aknad ise. Olen lugenud, et isegi need, kes oma aknad varem on uute vastu vahetanud, poleks seda ilma üldkoosoleku loata tohtinud teha.
Parimat!
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Samuti ei teki korteriomanikule kohustusi korteriühistu ja kolmanda isiku (Kredex) vahelisest lepingust. Kui korteriühistu ja Kredex on kokku leppinud, et toetuse saamise eelduseks on kõikide akende vahetus, siis tuleb seda teha ikka korteriühistul, jagades vastava kulu kõigi korteriomanike vahel.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas radiaatorite vahetuse ja korrasoleku eest vastutab (kannab kulud) korteriühistu või korteriomanik?30.10.2015
Tere,
Korraga mitu küsimust.
1. Kas korteriühistu keskküttesüsteemi eest vastutab kuni viimase radiaatori ribini korteriühistu või on mingi vastutus ka korteriomanikul, ehk kes ja kui palju maksab avarii likvideerimise eest?
2. Juhul kui korteriomanik otsustab radiaatori välja vahetada n.ö esteetilistel kaalutlustel, mitte avarii tagajärjel, kes on sellisel juhul maksja, kas KÜ või korteri omanik?
3. Oletame hüpoteetilist situatsiooni, et korteri radiaatori kraan läheb vahetusse, radiaator ise on vana nõukogudeaegne malmradiaator, kas korteriomanikul on õigus nõuda terve radiaatorite patarei väljavahetamist, tingimuses kus radiaatorid on töökorras, ehk jälle nõ esteetilistel kaalutlustel.
4. Kas vannitoa radiaatori vahetus kuulub KÜ või korteriomaniku kohustuste hulka?
3. Millisest seadusandlikust aktist leiab antud küsimuse kohta vastuseid.
Korraga mitu küsimust.
1. Kas korteriühistu keskküttesüsteemi eest vastutab kuni viimase radiaatori ribini korteriühistu või on mingi vastutus ka korteriomanikul, ehk kes ja kui palju maksab avarii likvideerimise eest?
2. Juhul kui korteriomanik otsustab radiaatori välja vahetada n.ö esteetilistel kaalutlustel, mitte avarii tagajärjel, kes on sellisel juhul maksja, kas KÜ või korteri omanik?
3. Oletame hüpoteetilist situatsiooni, et korteri radiaatori kraan läheb vahetusse, radiaator ise on vana nõukogudeaegne malmradiaator, kas korteriomanikul on õigus nõuda terve radiaatorite patarei väljavahetamist, tingimuses kus radiaatorid on töökorras, ehk jälle nõ esteetilistel kaalutlustel.
4. Kas vannitoa radiaatori vahetus kuulub KÜ või korteriomaniku kohustuste hulka?
3. Millisest seadusandlikust aktist leiab antud küsimuse kohta vastuseid.
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Korteriomandiseaduse paragrahvid 1 ja 2 avavad korteriomandi kaasomandi eseme sisu, ning nende kohaselt on korterelamu kütte- ja veesüsteem, sh radiaator viimase ribini, korteriomandi kaasomandi eseme koosseisus.
Korteriühistu vastutus korteriomandi kaasomandi eseme korrashoiu eest tuleneb omakorda korteriomandiseaduse pargrahv 8 lõikest 1 ja korteriühistuseaduse paragrahv 2 lõikest 1.
Korteriühistu ja korteriomaniku vaheliste õiguste-kohustuste piiritlsemisel on võtmesõnadeks kaasomandi eseme korrashoid, ehk näiteks, kui küttesüsteem töötab eesmärgipäraselt, siis tuleb eeldada, et korteriühistu on talle seadusega pandud kohustuse täitnud nõuetekohaselt.
Mis puutub kaasomandi eseme esteetilise kahjustamise küsimusse, siis soovitaksin küsimus lahendada korteriühistu üldkoosolekul, mis võimaldab korteriomanikel probleemi teadvustamist ning küsimuse tõstatanud korteriomanikule siduvat lahendamist.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas KÜ juhatus saab sundida korteriomanikke pangalaenu võtma, kui need ei soovi või ei ole suutelised laenu tagastama?30.10.2015
Juunis 2015 KÜ liikmed otsustasid, et ei tehta totaalset REK-i Kredexi soovituste järele ja ei võeta pangalaenu. Majas 60 korterit, kellede omanikest vast kolmandik pensionärid ja lastega pered, kellel pole sääste ja sageli niigi liising juba olemas. Vabastatud juhatuse esimees organiseerib infotunde ja jälle korjas vajaliku koguse allkirju ning organiseerib uut erakorralist üldkoosolekut, et ikka suur REK umbes maksumusega 700 tuh. eurot ja pangalaen 20-neks aastaks vajalik võtta. Hoone aastast 1982 ja pole avariiline.
Kas KÜ juhatus või muu organisatsioon saab sundida REK-ile vastu hääletanut pangalaenu võtma, kui ta ei soovi või ei ole suuteline laenu oma madala sissetuleku tõttu tagastama?
Mis saab sellisest säästuta ja pangalaenu mittesaavast või mittetahtvast korteriomanikust, kes on suuteline tasuma ainult jooksvad arved ja muidugi osaleb maja järk-järgulises remondis?
Lugupidamisega
Kas KÜ juhatus või muu organisatsioon saab sundida REK-ile vastu hääletanut pangalaenu võtma, kui ta ei soovi või ei ole suuteline laenu oma madala sissetuleku tõttu tagastama?
Mis saab sellisest säästuta ja pangalaenu mittesaavast või mittetahtvast korteriomanikust, kes on suuteline tasuma ainult jooksvad arved ja muidugi osaleb maja järk-järgulises remondis?
Lugupidamisega
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Kui korteriomanik leiab, et korteriühistu üldkoosoleku otsus korterelamu rekonstrueerimiseks ei ole vajalik, siis tuleks tal kindlasti esitada kohtule otsuse tühistamise nõue.
Otsuse tühistamise nõue tuleb korteriühistuseaduse paragrahv 13 lõige 3 kohaselt esitada kohtule 3 kuu jooksul alates otsusest teadasaamist.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kellelt tuleb taotleda nõusolekut ja luba korterile õhksoojuspumba paigaldamisel?30.10.2015
Tere,
Kuidas on hetkel seadused, kui tahan paigaldada õhksoojuspumpa väiksemasse kortermajja. Kas pean nõusoleku saama kõigilt korteritelt? Kortermajas puudub korteriühistu ning seda haldab elamuhaldus, kas nende loast üksi piisaks?
Kortermaja ise asub miljööväärtuslikus alas, õhksoojuspump tuleks kohta, kus ei riku maja välisilmet ning tänavale see ei paistaks.
Kuidas on hetkel seadused, kui tahan paigaldada õhksoojuspumpa väiksemasse kortermajja. Kas pean nõusoleku saama kõigilt korteritelt? Kortermajas puudub korteriühistu ning seda haldab elamuhaldus, kas nende loast üksi piisaks?
Kortermaja ise asub miljööväärtuslikus alas, õhksoojuspump tuleks kohta, kus ei riku maja välisilmet ning tänavale see ei paistaks.
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kui palju hääli on KÜ üldkoosolekul kahe omanikuga korteritel?27.10.2015
Elan 75 korteriga paneelmajas. Osadel korteritel, kaasa arvatud minu oma, on kaks omanikku. Kui üldkoosolek otsustab maja renoveerimiseks laenu võtta ja ehitusluba taotleda, siis kui palju poolthääli on vaja, et otsus vastu võetaks? Kas kahe omanikuga korteritel on üks või kaks häält? Millisel juhul, ja kas üldse, on mõlemal korteriomanikul hääleõigus? Kas on korteriomanikul õigus oma osa renoveerimiskuludest koheselt välja maksta ja laenukohustustest vabaneda?Kuulsin, et KÜ esimees käis osadel korteritel ukse taga, et ehitusloa taotlemiseks allkirju võtta. Kas selline allkirjade kogumine on seaduslik?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Eeltoodust tulenevalt leiate oma küsimusele vastuse korteriühistu põhikirjast. Juhul, kui korteriühistu põhikirjas on häälte arv reguleeritud sarnaselt korteriühistuseadusega, siis on Teil korteri kaasomanikena kahe peale kokku üks hääl.
Mis puutub korteriühistu poolt võetud, Teie korterile langeva laenukohustuse ennetähtaegse tasumise võimalikkust, siis on see võimalik korteriühistu nõusoleku korral.
Kehtiva ehitusseadustiku kohaselt ei ole, ehitusloa saamise eeldusena, korteriomaniku nõusolek vajalik. Juhul, kui te soovite, et Teid kaasataks ehitusloa menetlusse, siis tuleb Teil vastavast soovist kohalikku omavalitsust informeerida.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kes peab maksma arveid - kas omanik või korteri kasutaja?27.10.2015
Tere!
Olen KÜ juhatuse liige. Meie maja ühel korteril on kogunenud KÜ-le võlg (kommunaalmaksed). Korteris elavad vanemad, kes kinkisid kinkelepinguga korteri oma tütrele, kes on ka kinnistusraamatus märgitud omanikuna. Tütar ei ole nõus arveid maksma, öeldes, et "notariaalselt kinnitatud kinkelepingus on klausel, et korteri finantstegevuse eest, mis on seotud korteri kasutamisega, vastutab korteri kasutaja" (kelleks on siis tema isa). Ka isa ei maksa arveid ja seda kinkelepingut pole me näinud. Kas oskate soovitada, kuidas juhatus peaks edasi toimima, sest võlg aina kasvab ja keegi ei taha maksta?
Ette tänades,
KÜ juhatuse liige
Olen KÜ juhatuse liige. Meie maja ühel korteril on kogunenud KÜ-le võlg (kommunaalmaksed). Korteris elavad vanemad, kes kinkisid kinkelepinguga korteri oma tütrele, kes on ka kinnistusraamatus märgitud omanikuna. Tütar ei ole nõus arveid maksma, öeldes, et "notariaalselt kinnitatud kinkelepingus on klausel, et korteri finantstegevuse eest, mis on seotud korteri kasutamisega, vastutab korteri kasutaja" (kelleks on siis tema isa). Ka isa ei maksa arveid ja seda kinkelepingut pole me näinud. Kas oskate soovitada, kuidas juhatus peaks edasi toimima, sest võlg aina kasvab ja keegi ei taha maksta?
Ette tänades,
KÜ juhatuse liige
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Kui korteri võõrandmisel lepitakse kokku tingimustes, mis lähevad vastuolusse korteriühistuseadusega ja/või korteriühistu põhikirjaga, siis kehtivad need kokkulepped üksnes nende isikute vahel, kes võõrandammislepingu sõlmisid.
Kokkuvõttes soovitan jätkata majanduskulude nõudmist korteriomanikult.
Tervitan, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kui suure summa võib kohus korraga minult välja nõuda, kui korteri teenuste eest on võlg üldse 600 eurot?23.10.2015
Kuna olen üksi korrastanud maja ümbrust (kojamees), korteriühistu ei ole seda kompenseerinud. Mina keeldusin maksmast ühistu maksu. Nüüd on asi kohtus. Kui suure summa võib kohus korraga minult välja nõuda, kui võlg üldse on 600 eurot. Varem on ühistu seda teenust sisse ostnud, omadele keeldub maksmast. Minu kuupalk on 650.-(kätte).
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Kojameheteenuse osutamisega seotud nõude maksmapanemiseks tuleb Teil alustuseks tõendada seda, et (a) olete teenust osutanud, (b) teenuse täitmine oli korteriühistu huvides, (c) osutatud teenus oli kvaliteetne, (d) teenuse maksumus vastas turuhinnale.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kui kortermajja on registreeritud äriühing, mis rendib elamispinda, kas korteriomanikud peavad maksma maamaksu?23.10.2015
Tere. Kui kortermajja (nt. 45 korteriga elamusse) on registreeritud äriühing, mis rendib elamispinda, kas siis selle maja korteriomanikud peavad maksma maamaksu? Tänan
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Kuna maa sihtotstarve määramine ei ole sõltuvuses sellest, mis liiki isik korterit omab või üürib või kasutab, siis ei ole Teil põhjust muretseda selle pärast, et kortermajas tegutsev juriidiline isik toob Teile kaasa maamaksu tasumise kohustuse.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas kortermajas peab korterit põhjalikult remontiv korteriomanik kooskõlastama oma tegemisi ka naabritega?23.10.2015
Kas kortermajas peab naaber, kes teostab suuremõõtmelisi remondi- ja lammutustöid, kooskõlastama oma tegemisi ka naabritega? Kuna tegemist on läbi maja oleva korteriga, siis kostub näites trelliga puurimine meie korterisse nii kõvasti, et pole võimalik televiisorit vaadata ega raadiot kuulata, lastel magamisest rääkimata, sest puurimine toimub vastu meie ühist seina. Arvestades töömahtu, mis selle korteri remondile kulub, siis pole see lühiajaline protsess. Neid töid oleme talunud niigi juba umbes kolm nädalat. Sooviksin teada, millised on naabrite õigused, kes peavad sellistes tingimustes oma igapäevaelu edasi elama?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Eelviidatud sätetega vastuolus oleva tegevuse lõpetamist saab nõuda korteriomandiseaduse paragrahv 15 lg 5 alusel. Juhul, kui korteriomanik oma tegevust ei lõpeta, siis on Teil õigus esitada tema vastu kahjunõue, mis võib näiteks olla seotud asenduspinna hankimise, üürimise, kolimise jm korteriomaniku tegevusest põhjustatud kulutuste hüvitamisega.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ