Korteriomandiõigus
Küsimus: Kas korteriomandi muutmiseks äripinnaks on vajalik eranditult kõikide korteriühistu liikmete kirjalik nõusolek?01.04.2015
Tere.
Meie Kü-s on 30 korteriomandit. Peale hiljutist ühe korteri ostu-müügi tehingut, soovib uus korteriomanik muuta korteriomandi kasutuse sihtotstarvet; teha sinna elukorteri asemel ilusalong, ehk siis muuta korteriomand äripinnaks. Ilusalongi asutaja kirjaliku küsitluse käigus selgus, et veerand korteriomanikest (8 korteriomanikku), on erinevatel põhjustel selle ilusalongi asutamise vastu.
Kas kortermajas, selliseks korteriomandi muutmiseks äripinnaks, on vajalik eranditult kõikide Kü korteriomanike kirjalik nõusolek? Või piisab ka otsustusvõimelise (51 % korteriomanikest) üldkoosoleku kokkukutsumisest 16 korterivaldajaga, kelledest siis omakorda 9 (51 %) hääletavad poolt, nagu väidab ilusalongi sooviv asutaja?
Paluks Teilt seega täpsemaid seaduse sätteid, kuna KOS-i paragrahv 16 ei anna sellele ühest vastust.
Lugupidamisega,
Meie Kü-s on 30 korteriomandit. Peale hiljutist ühe korteri ostu-müügi tehingut, soovib uus korteriomanik muuta korteriomandi kasutuse sihtotstarvet; teha sinna elukorteri asemel ilusalong, ehk siis muuta korteriomand äripinnaks. Ilusalongi asutaja kirjaliku küsitluse käigus selgus, et veerand korteriomanikest (8 korteriomanikku), on erinevatel põhjustel selle ilusalongi asutamise vastu.
Kas kortermajas, selliseks korteriomandi muutmiseks äripinnaks, on vajalik eranditult kõikide Kü korteriomanike kirjalik nõusolek? Või piisab ka otsustusvõimelise (51 % korteriomanikest) üldkoosoleku kokkukutsumisest 16 korterivaldajaga, kelledest siis omakorda 9 (51 %) hääletavad poolt, nagu väidab ilusalongi sooviv asutaja?
Paluks Teilt seega täpsemaid seaduse sätteid, kuna KOS-i paragrahv 16 ei anna sellele ühest vastust.
Lugupidamisega,
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Kuna ruumi kasutusotstarve muutmisega kaasneb ka ehituse kasutusotstarve muutumine, mis on korteriomanike kaasomandis (vt KOS § 2 lg 2 - korteriomandi reaalosa ei ole ehitis), siis alustaksin õiguslike sätete tutvustamisel asjaõigusseadusest, mille paragrahv 74 ütleb, et kaasomandis oleva asja majanduslikku otstarvet võib oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel.
KOS § 10 lg 1 ja 2 ning § 11 lg 1 p 1 kohustavad omakorda korteriomanikku, kes eluruumist ilusalongi teha soovib, kasutama korterit vastavalt sellisele sihtotstarbele, mis on määratud korteriomandite tekkimisel KOS § 4 ja § 5 alusel.
Küsimuse, miks kokkulepe aga mitte otsus, lahtimõtestamiseks ongi oluline keskenduda asjaolule, et korteri sihipärane kasutamine on kohustus, mis tuleb täita iga korteriomaniku ees, järelikult tuleb sellest kohustusest vabanemiseks saavutada kokkulepe iga korteriomanikuga eraldi.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Mis saab korteri elanikest, kui ostan korteri kohtutäituri kaudu?31.03.2015
Tere!
Mul on plaan osta korter läbi kohtutäituri. Korteris elab aga sees ema oma alaealise lapsega. Sellest hetkest kui enampakkumise võidan, olen uus korteri omanik. Kui aga vana omanik ei ole nõus välja kolima, mis saab siis ning kogu venitatud aja jooksul ju kasvab ikkagi ka reaalne korteri kommunaalkulu, mis laieneb nüüdseks juba uuele korteri omanikule ehk siis minule? Kas seoses alaealise lapsega emale laienevad täiendavad õigused korterist väljatõstmise aja suhtes vms? Kas võib juhtuda, et mul tuleb pöörduda kohtusse? See aga toob kaasa kohtukulud ka minu jaoks, samuti ajakulu? Oskate mulle selgitada seda protsessi, mida see võib mulle nii rahaliselt kui ajaliselt kaasa tuua halvimal juhul?
Ette tänades!
Mul on plaan osta korter läbi kohtutäituri. Korteris elab aga sees ema oma alaealise lapsega. Sellest hetkest kui enampakkumise võidan, olen uus korteri omanik. Kui aga vana omanik ei ole nõus välja kolima, mis saab siis ning kogu venitatud aja jooksul ju kasvab ikkagi ka reaalne korteri kommunaalkulu, mis laieneb nüüdseks juba uuele korteri omanikule ehk siis minule? Kas seoses alaealise lapsega emale laienevad täiendavad õigused korterist väljatõstmise aja suhtes vms? Kas võib juhtuda, et mul tuleb pöörduda kohtusse? See aga toob kaasa kohtukulud ka minu jaoks, samuti ajakulu? Oskate mulle selgitada seda protsessi, mida see võib mulle nii rahaliselt kui ajaliselt kaasa tuua halvimal juhul?
Ette tänades!
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
loetelu vastavatest sundtäidetavatest täitedokumentidest, mis on:
- jõustunud kohtuotsus tsiviilasjas,
- üürikomisjoni jõustunud otsus,
- sundenampakkumise akt, mille alusel on enampakkumisel kinnisasja ostnud isik kantud omanikuna kinnistusraamatusse, kinnisasja valduse väljanõudmisel.
Antud juhul tulekski Teil esmalt välja selgitada, kas kohtutäituril on olemas täitedokument korteri vabastamiseks seal elavatest isikutest, ning juhul, kui seda ei ole, siis tuleb halvimal juhul arvestada sellega, et korteri enda valdusesse saamiseks tuleb Teil kohtusse pöörduda - korteri vabastamise nõude aluseks on sellisel juhul asjaõigusseaduse § 80.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas KÜ on õigus nõuda rõdu eest remondikulud, hooldus- ja prügiveo tasu?31.03.2015
Tere,
Tegemist on KÜ juhatuse esimehega, kes ei ela isegi meie majas. Sain teada, et B-kaardil olevad isikud (mõned neist on üle 80 aasta vana) ei tegutse KÜ huvides üldse. Hakkasin uurima edasi ning jõudsin sellise kummalise asjaoluni: minu kommunaalarvetel on kirjas köetav pind 46,9 ning üldpind 47,6. Kinnitusregistris on üldpind 46,9.
KÜ võtab tasu kogu 47,6 ruutmeetri üle remondikulud, hooldus, prügivedu ja üldelektri eest. Kas see on seaduslik? Minu teada meie valitsus on 1999.aastal võtnud seaduse vastu, mis sätestab, et rõdu ei lähe reaalosa sisse ning seda osa ei saa tasustada.
Mida ütleb seadus? Vaatasin riigiteatajast palju seadusi, kuid ei leidnud seda õiget, et koosoleku organiseerida ning õiglust jalule seada.
Ette tänades,
Tegemist on KÜ juhatuse esimehega, kes ei ela isegi meie majas. Sain teada, et B-kaardil olevad isikud (mõned neist on üle 80 aasta vana) ei tegutse KÜ huvides üldse. Hakkasin uurima edasi ning jõudsin sellise kummalise asjaoluni: minu kommunaalarvetel on kirjas köetav pind 46,9 ning üldpind 47,6. Kinnitusregistris on üldpind 46,9.
KÜ võtab tasu kogu 47,6 ruutmeetri üle remondikulud, hooldus, prügivedu ja üldelektri eest. Kas see on seaduslik? Minu teada meie valitsus on 1999.aastal võtnud seaduse vastu, mis sätestab, et rõdu ei lähe reaalosa sisse ning seda osa ei saa tasustada.
Mida ütleb seadus? Vaatasin riigiteatajast palju seadusi, kuid ei leidnud seda õiget, et koosoleku organiseerida ning õiglust jalule seada.
Ette tänades,
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
KÜ puhul tuleb siiski enne kindla seisukoha esitamist kontrollida ka põhikirja, kuna eelviidatud seadusesäte lubab korteriühistutel sätestada põhikirjas seadusest sätestatust erinev kulude jagamise kord.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas saan küsida tagasi osa uue katla raha ja eralduda kortermaja küttesüsteemist, kuna minu korter on külm?31.03.2015
Tere,
Majale osteti kaks aastat tagasi uus katel, millega maja köetakse. Minu korter on peale katla paigaldamist jäänud väga külmaks. Keskmine temperatuur on 16 kraadi. Soovin sellest küttesüsteemist lahkuda, kuna pole nõus maksma selle eest, mida ma ei saa. Kas mul on õigus tagasi küsida mingi osa sellest rahast, mida maksin katla ostmiseks?
Aitäh
Majale osteti kaks aastat tagasi uus katel, millega maja köetakse. Minu korter on peale katla paigaldamist jäänud väga külmaks. Keskmine temperatuur on 16 kraadi. Soovin sellest küttesüsteemist lahkuda, kuna pole nõus maksma selle eest, mida ma ei saa. Kas mul on õigus tagasi küsida mingi osa sellest rahast, mida maksin katla ostmiseks?
Aitäh
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas mul on õigus saada ligipääs enda elektriarvestile, majahaldur ei taha seda võimaldada?30.03.2015
Probleem on selles, et elektri arvesti asub panipaikade alas ja piiratud uksega (seal on ka maja põhi lüliti). Võtmed on halduril, aga temaga alati ei saa kokku leppida kontrollimiseks (või ta ei taha tihti näidata). Kuna lugemine toimub kauglugemisel, need numbrid mida esitab haldusfirma ja mida olen ise näinud kuu lõpus, ei klapi (tavaliselt 100-150 kw). Tahtsin küsida kas mul on õigus saada ligipääs enda elektriarvestile? Haldur viidab elektriohutuse seadusele.
Tänan vastuse eest.
Tänan vastuse eest.
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Loomulikult lubab seadus sellest sättest ka kõrvale kaldumist, kuid selle otsusega peaks kaasnema ka otsus, mis ütleb, kuidas tagatakse olukorra kontrollitavus. Nagu Teie küsimusest nähtub, siis Teie kortermajas ei ole seda küsimust lahendatud, sellest tulekski alustada, lootes seni tuleb näitude kontrollimisel loota halduri vastutulelikkusele.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas korteri kommunaalteenuste võla peab maksma endine või uus omanik, kui müüs kohtutäitur ja majas ei ole korteriühistut?27.03.2015
Tere
ostsin kohtutäiturilt korteri majja, kus ei ole moodustatud korteriühistut. Eelmisest omanikust on jäänud kommunaalteenuste võlg. Küsimus selline, kes peab selle võla maksma, kas mina või eelmine omanik, tean, et kui on KÜ siis liigub võlg koos korteriga, aga kuidas on siis kui KÜ-d moodustatud ei ole.
Lugupidamisega
ostsin kohtutäiturilt korteri majja, kus ei ole moodustatud korteriühistut. Eelmisest omanikust on jäänud kommunaalteenuste võlg. Küsimus selline, kes peab selle võla maksma, kas mina või eelmine omanik, tean, et kui on KÜ siis liigub võlg koos korteriga, aga kuidas on siis kui KÜ-d moodustatud ei ole.
Lugupidamisega
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Vaidlusküsimuseks võib siiski jääda, kas eeltoodud vastutus kehtib ka siis, kui korteriomandi võõrandamine toimub täite- või pankrotimenetluses? Mina isiklikult olen seisukohal, et kuni korteriomandi- ja korteriühistuseaduse jõustmiseni 01.01.2018 vastutab omandaja korteriomandiga seotud kohustuste eest ka siis kui korteriomandi omandamine toimub täite-või pankrotimenetluses. Seisukoht põhineb teadmisel, et Riigikogu võttis korteriomandiseaduse paragrahv 13 lõiget 4 puudutava seadusemuudatuse ja korteriomandi- ja korteriühistuseaduse vastu ühe õigusaktiga, määrates viimases sõneselgelt ära erisuse, et alates 01.01.2018 ei teki täite- ja pankrotimenetluses korteriomandit omandanud isikul kaasvastutust korteriomandi võlgade eest. Sellest saab omakorda järeldada, et kuni 01.01.2018 kehtivas korras ei soovinud Riigikogu samasugust erisust luua, kuna vastasel korral sätestanuks ta selle samamoodi selgesõnaliselt.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas korteriühistu peab maksekäsu kiirmenetlusse panema vaid võlgniku kuni kolme aasta nõuded või ka vanemad?24.03.2015
Ühistu on koostamas ühistu pikaajalisele võlglasele maksekäsu kiirmenetlust. Kommunaalvõlad on enam kui kolm aastat vanad (isegi 5-6, praegu peast ei oska öelda), seega seaduse mõistes ilmselt aegunud, kuid ka ühistu raamatupidamises on need veel üleval. Kas maksekäsu kiirmenetlusse peame panema vaid aegumata, st kuni kolme aasta nõuded või kogu võla, eeldades, et võlgnik võib kohtule avalduse enam kui kolme aasta vanuste võlgade aegunuks tunnistamiseks (st lootes, et ta seda ei tee)?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Milline seadus kohustaks korteriühistu juhatust tegema koosoleku ruumis, kuhu ikka enamus ühistu liikmeid sisse mahuks?23.03.2015
Tere
Millisele seadusele, õigusaktile või standardile tuginedes võib korteriühistule selgeks teha, et seadusvastane on kõikide üldkoosolekute korraldamine väga väikses ruumis (kuhu füüsiliselt ei mahu isegi 10% suure kortermaja KÜ liikmetest, kes jäävad suures osas ebavõrdselt ukse taha)? Kuigi see peaks olema arusaadav igale mõistlikule inimesele, õigustab KÜ juhatus juba aastaid sellist praktikat väitega, et seadus ei sätesta millises ruumis peab korteriühistu üldkoosolekuid läbi viima.
Lugupidamisega, tänud vastuse eest.
Millisele seadusele, õigusaktile või standardile tuginedes võib korteriühistule selgeks teha, et seadusvastane on kõikide üldkoosolekute korraldamine väga väikses ruumis (kuhu füüsiliselt ei mahu isegi 10% suure kortermaja KÜ liikmetest, kes jäävad suures osas ebavõrdselt ukse taha)? Kuigi see peaks olema arusaadav igale mõistlikule inimesele, õigustab KÜ juhatus juba aastaid sellist praktikat väitega, et seadus ei sätesta millises ruumis peab korteriühistu üldkoosolekuid läbi viima.
Lugupidamisega, tänud vastuse eest.
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Milliseid korteriühistu vastuvõetud otsuseid on õigus tühistada 3-5 aasta jooksul?20.03.2015
Tere
Millisel juhul on võimalik vaidlustada üldkoosoleku otsust ka 3 kuu möödudes? Heausksed korteriomanikud on kinnitanud majanduskava pettuse mõjul, millest said teada mitu aastat hiljem. Nüüd mureks on see, et kaasomandi kasutamine toimub viisil, kus kaasomanikud on kohustatud taluma asja kasutamisega seotud negatiivseid mõjusid, mis ei ole õiguspärane ning kahjustab korteriomanike huve ja tervist. Kui üldkoosoleku kokkukutsumise ja läbiviimisega rikuti jämedalt põhikirja, head tava ja VÕS, KÜS, KOS, AÕS mitmeid sätteid, siis millised seadused on olnud kohtupraktikas nii-öelda alternatiiviks, mis aitaks tühistada ebaseaduslikku otsust ka aastate möödudes? Või selline õigus on vaid kriminaalmenetluses?
Tänud
Millisel juhul on võimalik vaidlustada üldkoosoleku otsust ka 3 kuu möödudes? Heausksed korteriomanikud on kinnitanud majanduskava pettuse mõjul, millest said teada mitu aastat hiljem. Nüüd mureks on see, et kaasomandi kasutamine toimub viisil, kus kaasomanikud on kohustatud taluma asja kasutamisega seotud negatiivseid mõjusid, mis ei ole õiguspärane ning kahjustab korteriomanike huve ja tervist. Kui üldkoosoleku kokkukutsumise ja läbiviimisega rikuti jämedalt põhikirja, head tava ja VÕS, KÜS, KOS, AÕS mitmeid sätteid, siis millised seadused on olnud kohtupraktikas nii-öelda alternatiiviks, mis aitaks tühistada ebaseaduslikku otsust ka aastate möödudes? Või selline õigus on vaid kriminaalmenetluses?
Tänud
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Mittetulundusühingute seaduse paragrahv 24 primm kohaselt on tühised korteriühistu otsused, kui otsuse teinud üldkoosoleku protokoll ei ole seaduses sätestatud juhul notariaalselt tõestatud või kui otsuse vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, otsus rikub mittetulundusühingu võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või ei vasta headele kommetele. Küsimuses esitatud asjaolude järgi võib üldkoosoleku otsuse tühisus tuleneda üldkoosoleku kokkukutsumisega seotud asjaoludest.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas korteri endiselt omanikult saab nõuda maksmata majandamisrahasid?20.03.2015
Detsembris 2014 sai ostetud korter 10 korteriga majja, kus ei ole loodud korteriühistut. Notari juures väitis müüja, et korteril ei ole maksmata kulusid, mis sai ka ostu-müügi lepingus fikseeritud. Hiljem selgus, et suusõnalise kokkuleppe alusel korteriomanikud on alates 2005. aastast kogunud majandamisraha, et maja remontida ja korras hoida. Alates 2009. aasta novembrist on korteri müüjal nn üürirahad maksmata (alguses ta maksis ja maksed on ka tema allkirjaga kinnitatud). Osa maja rahvast arvab, et võla peab maksma uus omanik, teised jälle arvavad, et võla peab maksma endine omanik.
Kas korteri uuel omanikul on alust pöörduda kohtu poole, et nõuda endiselt korteri omanikult üürivõla tasumist?
Lugupidamisega
Kas korteri uuel omanikul on alust pöörduda kohtu poole, et nõuda endiselt korteri omanikult üürivõla tasumist?
Lugupidamisega
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
NB! Võlgnevuse suuruse arvestamisel on soovitav arvestada tsiviilseadustiku üldosa seaduse paragrahvis 154 sätestatud nõude aegumisega, mille kohaselt on nõude aegumistähtaeg kolm aastat iga üksiku kohustuse jaoks, ning aegumistähtaeg algab selle kalendriaasta lõppemisest, mil kohustusele vastav nõue muutub sissenõutavaks. Eeltoodule tuginedes (ja eeldades, et aegumine ei ole seoses kohtumenetlusega peatunud) peaks majanduskulu nõue, mis pärineb varasemast ajast kui 2012, olema aegunud.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ