Korteriomandiõigus
Küsimus: Kas viivis kuulub maksmisele maksekäsu kiirmenetluses, kommunaalarvetel ei ole viivist igakuiselt välja toodud?01.09.2014
Kui kommunaalarvetel ei ole viivist igakuiselt välja toodud ega nõutud viivise maksmist, kas siis kuulub see hiljem maksmisele maksekäsu kiirmenetluses?
Haldusfirma igakuistel esitatud kommunaalarvetel ei ole arvestanud eelnevate kuude maksmata summade pealt viivist ega näidanud seda esitatud arvetel. Ainult on toodud summa, mis kuulub maksmisele (jooksev kuu + eelnevalt maksmata). Viivise rida on tühi. Nüüd maksekäsu kiirmenetluses on esitatud põhinõue maksmata arvete eest ja kõrvalnõudena maksmata arvete eest viivist.
Haldusfirma igakuistel esitatud kommunaalarvetel ei ole arvestanud eelnevate kuude maksmata summade pealt viivist ega näidanud seda esitatud arvetel. Ainult on toodud summa, mis kuulub maksmisele (jooksev kuu + eelnevalt maksmata). Viivise rida on tühi. Nüüd maksekäsu kiirmenetluses on esitatud põhinõue maksmata arvete eest ja kõrvalnõudena maksmata arvete eest viivist.
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Viivisnõude esitamise aluseid reguleerib võlaõigusseaduse paragrahv 113.
Lugupidamisega,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas võin oma tavapärase parkimiskoha korteriühistu parklas märgistada oma auto numbriga?31.08.2014
Tere.
Olen oma praeguses korteris olnud üürnik juba 3 aastat ja parkinud kindlale kohale. Nüüd käib alt naabritel külas sugulane, kes pargib igal nädalavahetusel just minu kohale, aga see ala kuhu pargime, kuulub majale, seega tahaksin oma kohale panna püsti oma auto numbrimärgi, et sellist olkorda kogu aeg ei tekiks. Ühistu esimees andis numbrimärgi paigaldamiseks loa, kuid kas ma tohin seda siiski teha, et ei tekiks hilisemalt probleeme?
Olen oma praeguses korteris olnud üürnik juba 3 aastat ja parkinud kindlale kohale. Nüüd käib alt naabritel külas sugulane, kes pargib igal nädalavahetusel just minu kohale, aga see ala kuhu pargime, kuulub majale, seega tahaksin oma kohale panna püsti oma auto numbrimärgi, et sellist olkorda kogu aeg ei tekiks. Ühistu esimees andis numbrimärgi paigaldamiseks loa, kuid kas ma tohin seda siiski teha, et ei tekiks hilisemalt probleeme?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Kui parkimiskoht asub kortermajaga samal maatükil, siis peavad parkimiskoha tähistamiseks ning selle Teie ainukasutusse andmiseks andma nõusoleku kortermaja korteriomanikud. Korteriühistu neid esindada ei saa.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas korteriühistu peab kohtlema kõiki korteriomanikke võrdselt või võib teha ka erandeid?27.08.2014
Tere,
Kui minu korteri puhul on kütteradiaatorid eemaldatud 20 aastat tagasi ja korteriomanik, kes eemaldas omavoliliselt kütteradiaatorid minu püstakust alles 4 aastat tagasi, keldrikorruselt (kaasomand, mitteeluruumid) ning seejuures praegune korteriühistu esimees aitas veel kaasa radiaatorite äraveole.
Nüüd nõutakse 20 aasta taguse radiaatorite eemaldajalt 100% kaugkütet lisaks elektriküttele, kuid teise hilisema omavolilise radiaatorite eemaldamise teemal ei soovita suhelda, kuna seda korraldas pensionär, kellelt on võimalik igasugune toetus allkirjade näol saada (korteriühistu esimehe otsustele). Kas siin on lubatud selline ebavõrdne kohtlemine?
Kui minu korteri puhul on kütteradiaatorid eemaldatud 20 aastat tagasi ja korteriomanik, kes eemaldas omavoliliselt kütteradiaatorid minu püstakust alles 4 aastat tagasi, keldrikorruselt (kaasomand, mitteeluruumid) ning seejuures praegune korteriühistu esimees aitas veel kaasa radiaatorite äraveole.
Nüüd nõutakse 20 aasta taguse radiaatorite eemaldajalt 100% kaugkütet lisaks elektriküttele, kuid teise hilisema omavolilise radiaatorite eemaldamise teemal ei soovita suhelda, kuna seda korraldas pensionär, kellelt on võimalik igasugune toetus allkirjade näol saada (korteriühistu esimehe otsustele). Kas siin on lubatud selline ebavõrdne kohtlemine?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Korteriühistuseaduse paragrahv 15 primm lõige 1 kohaselt on küttekulu majanduskulu, mis kuulub korteriomanike vahel jagamisele lähtudes korteriomandite üldpinnast.
Eelkirjeldatud põhimõttest saab kõrvale kalduda üksnes korteriühistu põhikirja alusel. Juhul, kui Teie korteriühistu põhikirjas ei ole sõna-sõnalt sätestatud, et üks korter küttekulusid kandma ei pea, siis on Teie poolt kirjeldatud korteriühistu tegevus küttekulude jagamisel õigusvastane, ning Teil on õigus keelduda tasumast seda osa küttearvest, mis ületab summat, mis tuleks tasuda põhikirjajärgse küttekulu jagamise korral.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kellel on küttearvete vähendamise õigus kui korteris on temperatuur alla 18 kraadi?26.08.2014
Tere,
Olete korduvalt oma vastustes leidnud, et kui eluruumis on temperatuur püsivalt alla 18°C, siis võiks nõuda KÜ-lt küttearvete vähendamist selle võrra, kui palju on korteri temperatuur alla normi.
Kellel on aga pädevus sellise soodustuse tegemise üle otsustada? Kas KÜ juhatus käib ja mõõdab kõikides korterites toatemperatuuri ning otsustab siis kellel ja kui palju tasu vähendada? Või on vajalik üldkoosoleku otsus või korteriomanike kokkulepe (ehk siis sisuliselt 100% nõusolek)? Kas arvesse tuleks võtta ka seda, et osades korterites on aknad ja/või radiaatorid vahetatud, mistõttu väidavad nende korterite omanikud, et neil ongi soojem, kuna selleks on tehtud nendepoolseid kulutusi ning nad keelduvad kütte eest protsentuaalselt rohkem maksmast.
Aitäh!
Olete korduvalt oma vastustes leidnud, et kui eluruumis on temperatuur püsivalt alla 18°C, siis võiks nõuda KÜ-lt küttearvete vähendamist selle võrra, kui palju on korteri temperatuur alla normi.
Kellel on aga pädevus sellise soodustuse tegemise üle otsustada? Kas KÜ juhatus käib ja mõõdab kõikides korterites toatemperatuuri ning otsustab siis kellel ja kui palju tasu vähendada? Või on vajalik üldkoosoleku otsus või korteriomanike kokkulepe (ehk siis sisuliselt 100% nõusolek)? Kas arvesse tuleks võtta ka seda, et osades korterites on aknad ja/või radiaatorid vahetatud, mistõttu väidavad nende korterite omanikud, et neil ongi soojem, kuna selleks on tehtud nendepoolseid kulutusi ning nad keelduvad kütte eest protsentuaalselt rohkem maksmast.
Aitäh!
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Otsuse poolt või vastu hääletamisel on korteriühistu liikmed otsustamisel vabad, mistõttu ei ole neil keelatud subjektiivseid asjaolusid (sh akende ja radiaatorite seisukorda) arvesse võtta.
Selguse huvides on siiski oluline märkida, et aknad ja radiaatorid on korteriomanike kaasomandis, mistõttu juhul, kui need on amortiseerunud, ning korteris ei ole seetõttu temperatuur nõuetele vastav, siis peaksid akende ja radiaatorite vahetusega seotud kulud kandma korteriomanikud ühiselt, mitte iga korteriomanik ise oma reaalosa piires.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas võlaõiguslepingus ja asjaõiguslepingus peavad korteri üldpinnad olema samad?25.08.2014
Kas VÕL-s ja AÕL-s peavad korteri üldpinnad olema samad. Nimelt oli esialgne korteri suurus VÕL-s ilma rõduta, aga AÕL sõlmimisel selgus notari juures, et korteri üldpinna juurde on arvestatud ka rõdu, mis mul on üle 10 m2.
Kas korteriomandi seaduse järgi kõikide kulude arvestamine m2 järgi on haldajale kohustuslik või soovituslik ja kas ühistu üldkoosolek saab soovi korral seda muuta? Tunnen, et on ebaõiglane, et pean näiteks tõkkepuu avamise jms. teenuse eest maksma rohkem kui väiksema korteri omanik.
Kas korteriomandi seaduse järgi kõikide kulude arvestamine m2 järgi on haldajale kohustuslik või soovituslik ja kas ühistu üldkoosolek saab soovi korral seda muuta? Tunnen, et on ebaõiglane, et pean näiteks tõkkepuu avamise jms. teenuse eest maksma rohkem kui väiksema korteri omanik.
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas liiklusmärgi paigaldamine KÜ territooriumile nõuab üldkoosoleku otsust või piisab juhatuse otsusest?22.08.2014
Tere!
Kas liiklusmärgi paigaldamine KÜ territooriumile nõuab KÜ üldkoosoleku otsust, või võib selle märgi paigaldada KÜ juhatuse otsusega (näiteks õueala märk).
Kas liiklusmärgi paigaldamine KÜ territooriumile nõuab KÜ üldkoosoleku otsust, või võib selle märgi paigaldada KÜ juhatuse otsusega (näiteks õueala märk).
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas on õige jagada korteriühistus prügiveo- ja veepuudujäägi kulusid korteris elavate inimeste arvu järgi?19.08.2014
Oman korterit Pärnus, kus talvekuudel elab mu sugulane ja esitan KÜ raamatupidamisele igakuuliselt elanike arvu korteris. Selle järgi jagatakse prügi- ja vee puudujäägi kulud. Suvekuudel on korter tühi, esitan siis elanike arvuks 0, kuid minu kommunaalkulude arvetel on elanike arvuks märgitud 1 ja esitatud ka vastavalt sellele prügi- ja vee puudujäägi kulud, kuid vee tarbimimist ei ole toimunud.
Kas selline prügi- ja vee puudujäägi jagamise kord on seaduslik, kuna mulle on esitatud kulud, mida ma pole kasutanud ega tarbinud?
Ja palun veel teine küsimus samast valdkonnast. Tutvusin KÜ kulude jaotamise dokumentidega ja leidsin, et korterile, kus on elanud ja elavad siiani kaks inimest, on märgitud elanike arvuks 1 ja neile on esitatud kommunaalkulude arved ühe inimese kohta. Kui pika aja eest on võimalik nõuda KÜ-lt, et teha ümberarvestused, mis vastaksid tegelikkusele? Kes vastutab selle probleemi puhul?
Tänu ja lugupidamisega
Kas selline prügi- ja vee puudujäägi jagamise kord on seaduslik, kuna mulle on esitatud kulud, mida ma pole kasutanud ega tarbinud?
Ja palun veel teine küsimus samast valdkonnast. Tutvusin KÜ kulude jaotamise dokumentidega ja leidsin, et korterile, kus on elanud ja elavad siiani kaks inimest, on märgitud elanike arvuks 1 ja neile on esitatud kommunaalkulude arved ühe inimese kohta. Kui pika aja eest on võimalik nõuda KÜ-lt, et teha ümberarvestused, mis vastaksid tegelikkusele? Kes vastutab selle probleemi puhul?
Tänu ja lugupidamisega
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Eelnevast tuleb ka välja vastus teisele Teid huvitavale küsimusele: kas kulude suuruse arvestamisel tuleb arvesse võtta reaalset tarbimist? Vastus sellele küsimusele on, et kui põhikiri kulude jagamist reaalse tarbimisega ei seo, siis peab korteriomanik kõik korteriühistu majandamiskulud kandma sõltumata sellest kas ta osales sama suures ulatuses vastava majanduskulu tarbimises.
Mis puutub nõude esitamisesse korteriühistule kulude ümberjagamiseks, siis tsiviilseadustiku üldosa seadusest tulenevalt on sellise nõude aegumistähtaeg 3 aastat pluss jooksev aasta (so nõude saab esitada tagasiulatuvalt kuni perioodini jaanuar 2011). Samas ei ole korteriühistu kohustatud tegema ümberarvestust kõikidele korteriomanikele, piisaks kui ta hüvitab ebaseadusliku kulude jagamisega Teile tekitatud kahju.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kuidas jagada eri aegadel ehitatud osadega korterelamu kaheks?19.08.2014
Tere,
Meil on 11 korteriga elamu, millest pool maja on vanem ja pool uuem. Meie uuema osa omanikud 5 korterit, soovime jagada maja pooleks, et teha remonttöid, katuse vahetus, seinte soojustus jne, sest maja on juba kriitilises seisus. Osa naabreid on jagamisega nõus, osa mitte. Maad on 2700 m2 ning valla detailplaneeringuga saab rajada kinnistu alates 1000 ruudust. Kuidas käituda ja mida teha?
Ps. Oli ka ühistu, mis läks erimeelsuste pärast laiali.
Meil on 11 korteriga elamu, millest pool maja on vanem ja pool uuem. Meie uuema osa omanikud 5 korterit, soovime jagada maja pooleks, et teha remonttöid, katuse vahetus, seinte soojustus jne, sest maja on juba kriitilises seisus. Osa naabreid on jagamisega nõus, osa mitte. Maad on 2700 m2 ning valla detailplaneeringuga saab rajada kinnistu alates 1000 ruudust. Kuidas käituda ja mida teha?
Ps. Oli ka ühistu, mis läks erimeelsuste pärast laiali.
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas maja haldaja kannab teenusepakkuja muutudes ettemaksud uuele haldajale üle?17.08.2014
Tere!
Senine haldusteenuse osutaja teatas, et lõpetab lepingu ja edaspidi haldab maju firma, kelle kohta ei leia internetist mingit infot. Mis saab ettemaksudena tehtud rahadest? Kas senine haldaja saab/võib need uuele üle kanda?
Senine haldusteenuse osutaja teatas, et lõpetab lepingu ja edaspidi haldab maju firma, kelle kohta ei leia internetist mingit infot. Mis saab ettemaksudena tehtud rahadest? Kas senine haldaja saab/võib need uuele üle kanda?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Valitseja vahetumisel on eelmine valitseja kohustatud uuele valitsejale üle andma valitsemisevara, sh korteriomanike võlad, ettemaksed ja valitseja kasutusse antud päraldised (võtmed, tehnilise dokumentatsioomi jms).
Kui käesoleval juhul ei ole eelpoolkirjeldatud regulatsioonist kinni peetud, siis soovitan selguse saamiseks algatada korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumine. Korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumise kord on sätestatud korteriomandiseaduse paragrahvis 18.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas saan ühistult nõuda alumiste korruste vastavusse viimist neljanda korruse kasutuslubade väljastamiseks?16.08.2014
Tere,
Vanemale kortermajale ehitati neljas korrus ning müügihetkel puudus korteritel kasutusluba. Nii ühistu, kui arendaja väitsid ostjale (mina), et kasutusluba taotletakse kõigi korterite valmimisel. Täna puudub kasutusluba kõigil neljanda korruse korteritel kuigi just need vastavad ainukesena päästeameti ettekirjutustele. Päästeamet ei väljasta kasutusluba korteritele enne kui tervel trepikojal vahetatakse uksed tulekindlate vastu. Alumistel korrustel puudub huvi uksi vahetada.
1. Kas päästeametil on õigus kasutusloa andmisest üksikule korterile keelduda kui nõuetele ei vasta teised korterid?
2. Kas mul on õigust nõuda ühistult alumiste korruste vastavusse viimist neljanda korruse kasutuslubade väljastamiseks?
3. Kas ühistul on õigus nõuda neljanda korruse korteritelt kogu ülejäänud maja uste vahetamise finantseerimist?
PS! Ehitusgarantii on möödunud. Korterid valmisid 2007 aastal.
Vanemale kortermajale ehitati neljas korrus ning müügihetkel puudus korteritel kasutusluba. Nii ühistu, kui arendaja väitsid ostjale (mina), et kasutusluba taotletakse kõigi korterite valmimisel. Täna puudub kasutusluba kõigil neljanda korruse korteritel kuigi just need vastavad ainukesena päästeameti ettekirjutustele. Päästeamet ei väljasta kasutusluba korteritele enne kui tervel trepikojal vahetatakse uksed tulekindlate vastu. Alumistel korrustel puudub huvi uksi vahetada.
1. Kas päästeametil on õigus kasutusloa andmisest üksikule korterile keelduda kui nõuetele ei vasta teised korterid?
2. Kas mul on õigust nõuda ühistult alumiste korruste vastavusse viimist neljanda korruse kasutuslubade väljastamiseks?
3. Kas ühistul on õigus nõuda neljanda korruse korteritelt kogu ülejäänud maja uste vahetamise finantseerimist?
PS! Ehitusgarantii on möödunud. Korterid valmisid 2007 aastal.
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Teie küsimustele vastuse andmisel lähtun kahest alusest:
1. korterite välisuste näol on tegu kaasomandi esemega;
2. Valitsev kohtupraktika ei pane korteriühistule kohustusi astuda samme üksiku korteriomaniku huvides ka siis, kui tegu on kaasomandiga, mille majandamiseks korteriühistu on asutatud.
Vastus esimesele, Päästeameti tegevust puudutavale küsimusele on jah, st kui osa hoonest ei vasta sellele esitatud nõuetele, siis on Päästeametil õigus keelduda kasutusloa väljastamisest ka hoones asuvale üksikule korterile.
Vastus teisele küsimusele on ei. Nõude korterite vastavusseviimiseks tingimustele, mis tagaksid kasutusloa väljastamise, tuleks esitada vastavate korterite omanikele või nende korterite ehitajale.
Vastus kolmandale küsimusele sõltub korteriühistu otsuse vastuvõtmise ajast ning selle (mitte)vaidlustamise asjaoludest. Põhimõtteliselt saab korteriühistu võtta vastu igasuguseid kaasomandi majandamisega seotud otsuseid sh korterite välisuste vahetuse ja finantseerimise küsimusi. Samas peab korteriühistu oma otsuste vastuvõtmisel juhinduma enda põhikirjast, mis üldjuhul näeb ette, et kaasomandiga seotud kulud kannavad korteriomanikud lähtudes oma kaasomandi mõttelise osa suurusest.
Juhul, kui korteriühistu otsus läheb vastuolusse korteriühistu põhikirjaga, siis on korteriomanikul õigus pöörduda 3 kuu jooksul kohtu poole palvega korteriühistu otsus tühistada, vastasel korral muutub korteriühistu otsus talle täitmiseks kohustuslikuks (va heade kommetega vastuolus olev otsus).
Kokkuvõttes, kui korteriühistu otsus on vanem kui 3 kuud, ning see ei ole vastuolus heade kommetega, siis on ta Teile täitmiseks kohustuslik. Kui aga korteriühistu otsus on värskem kui 3 kuud, siis tasub kontrollida selle vastavust põhikirjaga ning kaaluda vastuolu leidmisel otsuse vaidlustamist kohtus.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ