Korteriomandiõigus

Tere, küttekulu näol on tegu kaasomandi majandamiskuluga, mis tuleb korteriomandiseaduse paragrahv 13 lg 1 kohaselt jagada KÕIKIDE korterite vahel lähtudes kaasomandi (korteri üldpinna) eseme suurusest.
Eeltoodud põhimõte kehtib nii omavoliliselt kui kokkuleppe alusel eemaldatud radiaatorite puhul. Ainsaks võimaluseks jagada küttekulusid õigusnormist erinevalt on kõikide korteriomanike nõusoleku olemasolu.

Tervitades,
Andry Krass, M.A.L.
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, alustaksin esmalt üldiste põhimõtete selgitamisega.
- Juhul, kui kinnisasi on jaotatud korteriomanditeks, siis valitsevad kinnisasja ja sellel asuvat hoonet korteriomanikud ühiselt korteriomandiseaduse alusel.

- Korteriomanik kohustub korteriomanike poolt ühiselt langetatud otsustele alluma eelkõige kui:
1. korteriomanike üldkoosolekul otsustatud küsimuse lahendamine on korteriomanike pädevuses;
2. küsimuse võis lahendada korteriomandiseaduse või korteriomanike kokkuleppe alusel häälteenamusega;
3. otsus on vastu võetud ettenähtud häälteenamusega;
4. otsus ei ole tehinguna tühine ega ole seda ka korteriomandiseaduse (KOS) § 15 lg 4 alusel kehtetuks tunnistatud.

- Üldraamistiku sellest, milliste küsimuste lahendamine on korteriomanike pädevuses annab KOS § 15 lg 6 toodud loetelu, mis ei ole siiski ammendav.

- Kõik ühise tegutsemisega seotud kulud tuleb KOS § 13 kohaselt jagada korteriomanike vahel lähtudes korteriomandi kaasomandiosa suurusest.

Vastused esitatud küsimustele:
Kas kohustute tasuma valveteenuse eest? Valveteenust KOS § 15 lg 6 toodud loetelus ei nimetata, mistõttu tuleks eeldada, et selle näol ei ole tegu kuluga, mille kandmine on korteriomanikule kohustuslik.

Kas kohustute tasuma halduri kasutuses oleva pinna eest? Sõltub pinna omandisuhtest. Kui pind on eraldi korteriomand, siis peab selle eest tasuma vastava korteriomandi omanik, kui aga pind on korteriomanike kaasomandis, siis peab proportsionaalse kulu selle pinna kuludest kandma iga korteriomanik KOS § 13 lg 1 sätestatud alusel.

Kas on õigus keelduda maksmast teenuste eest, mida ei kasutata või millest vilja ei saada? Kui teenused väljuvad KOS § 15 lg 6 sätestatud raamidest, siis on korteriomanikul õigus keelduda vastava teenuse eest tasu maksmisest.

Tervitades,
Andry Krass, M.A.L.
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, alustades vastamist uue koosoleku kokkukutsumisest, tuleb kõigepealt märkida, et juhul, kui juhatuse liikme esindusõigusele ei ole sätestatud piirangut, siis saab korteriühistu üldkoosoleku kokku kutsuda ka ühe juhatuse liikme otsusega. Lisaks on korteriühistu juhatus kohustatud üldkoosoleku kokku kutsuma, kui seda nõuab vähemalt 1/10 korteriomanikest.
Kõnealuse üldkoosoleku protokolli punkti osas on Teil samuti õigus pöörduda kohtusse palvega tühistada otsusepunkt ning tunnistada kirjalik hääletus kehtivaks ning sellel hääletatud otsus vastu võetuks. Korteriühistuseaduse paragrahv 13 lg 3 kohaselt tuleb kohtusse pöörduda 3 kuu jooksul alates otsusest teadasaamisest.
Lõpetuseks on oluline märkida, et juhul, kui korteriühistu üldkoosoleku kokkukutsumise korda ei rikutud, siis on kirjeldatud korteriühistu üldkoosoleku otsus hetkel kehtiv, ning juhul, kui te sellega ei nõustu, siis tuleb Teil oma õiguste kaitseks astuda aktiivseid samme, kas siis uue üldkoosoleku kokkukutsumiseks või kohtusse pöördumise kaudu.

Tervitades,
Andry Krass, M.A.L.
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, korteriühistu ja õigusbüroo on eraldiseisvad juriidilised isikud, kes kumbki tegutseb oma pädevuse piires - korteriühistu valitseb korteriomandeid ja õigusbüroo osutab õigusabiteenust. Asjaolu, et mõlema isiku juhatuses on sama isik, siin midagi ei muuda - nii nagu ei saa ehitusfirma ja korteriühistu juhatuses üheaegselt olevalt isikult nõuda tasuta ehitustööde tegemist korteriühistule, ei saa ka juristilt nõuda, et ta osutaks korteriühistu juhatuse liikmena korteriühistule õigusabiteenust tasuta.
Juhul, kui õigusabikulud on põhjendatud, siis ei anna ka aastaaruande kinnitamata jätmine või kohtussepöördumine kuigi suurt lootust makstud õigusabiteenuse eest raha tagasisaamiseks.

Tervitades,
Andry Krass, M.A.L.
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, korteriomanikud on kohustatud tasuma kogu korterelamus kulunud soojusenergia eest. Vastav kulu tuleb korteriomanike vahel jaotada korterite suurusest lähtudes, sõltumata sellest kas kõik korterid kasutavad keskkütet või mitte.
Teiega sarnastes kortermajades on sageli ette tulnud, et otse korteriomanikele soojusenergiat müüvad ettevõtjad ei jaga küttekulu vastavalt eelkirjeldatud põhimõttele vaid üksnes nende korterite vahel, kes ei ole oma korterist keskkütet välja lülitanud. Selline käitumine on ebaseaduslik. Minu nõuandeks Teie olukorras on kulude jagamise õigsust kontrollida.

Uste jaoks kogutud raha tagastamiseks peavad korteriomanikud üldkoosoleku otsuse kaudu esitama vastava nõude OÜ-le

Lugupidamisega,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, tavalahenduseks on võlanõudega kohtu poole pöördumine. Kaaluda tasub ka korteriomaniku varale hooldaja määramise taotlemist tsiviilkohtumenetluse seaduse paragrahv 516 alusel. Äraolija vara hooldajaks määratud isikul on seaduses sätestatud ulatuses hooldatava vara käsutamise õigus, mille kaudu lootust hoida olukorda suurema kontrolli all.

Tervitades,
Andry Krass, M.A.L.
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, sellist korteriühistu poolset käitumist ei saa kindlasti mõistlikuks pidada. Vasturohuna sellisele käitumisele soovitan viidata korteriomandiseaduse paragrahv 11 lõige 1 punktile 3, mille kohaselt peab korteriomanik küll tagama juurdepääsu veemõõtjatele, kuid sellega seotud kahju tuleb korteriomanikule hüvitada. Seega, kui korteriühistu oma nõude juurde jääb, siis peaks ta oma planeerimisvõimetusest tuleneva ooteaja Teile hüvitama. Soovitan hüvitise ette küsida.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, korteriühistuseaduse paragrahv 15 primm lg 1 kohaselt on korteriühistu pädevuses kortermaja projektijärgne korrashoidmine ja remont. Remondi käigus võib tõsta kortermaja heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid. Tulenevalt eeltoodust tuleks esitatud küsimusele vastata pigem jah, samas eeldusel, et kõnealuse probleemi kõrvaldamise kulud on proportsionaalsed saavutatava tulemusega.

Tervitades,
Andry Krass, M.A.L.
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, soovitan Teil pöörduda notari poole palvega vormistada omandist loobumise avaldus. Avalduse adressaat ja sellega seotud erisused sõltuvad sellest, mis tüüpi omandiga (korteriomand, kinnisasja kaasomand, liikmelisus hooneühistus) on Teie garaažiboksi näol tegu. Ka siin saate arvestada notari abiga.

Tervitades,
Andry Krass, M.A.L.
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, küttesüsteemi purunemise tõttu tekkinud kahju eest vastutavad korteriomanikud korteriomandite omanikena igal juhul. Mis puutub korteriühistu vastutusse, siis selle osas on Riigikohus oma 17.detsembri 2012 lahendis nr 3-2-1-161-12 punktis 10 asunud seisukohale, et korteriühistu ei ole seotud korteriomanike kohustusega oma korterelamut korras hoida. Riigikohtu käsitluses ei oma tähendust asjaolu, et korteriühistu liikmeteks on korteriomanikud ise, et korteriühistu eesmärk on esindada korteriomanikke ning tema mõte on lihtsustada korteriomandite valitsemist. Eeltoodu põhjal tuleb esitatud küsimusele vastata, et korteriomanikud PEAVAD korterelamu ohustuse ja korrasoleku tagama, korteriühistus aga VÕIB seda teha.

Tervitades,
Andry Krass, M.A.L.
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ