Korteriomandiõigus
Küsimus: Kas korteriühistu muruplatsi võib omaalgatuslikult parkimiskohtadeks teha?28.10.2016
Tere.
Korrusmaja ees napib parkimiskohti, kuid kuna korraliku parkla rajamiseks raha pole, siis käidi välja plaan eemaldada trepikodadevahelised murulapikesed ning tekitada nende asemel juurde mõned parkimiskohad (7-8). Sel juhul mahuksid kõik autoomanikud maja ette parkima, kuigi kõigile korteritele endiselt parkimiskohti poleks. Parkimiskorra kindlaksmääramist plaanis ei ole. Kas seda tuleks samuti käsitleda kui parkla rajamist ja vajab kõigi korteriomanike nõusolekut? Kas muruplatside asendamine muu pinnakattega nõuab eraldi projekti või võib selle lihtsalt "ära teha"?
Korrusmaja ees napib parkimiskohti, kuid kuna korraliku parkla rajamiseks raha pole, siis käidi välja plaan eemaldada trepikodadevahelised murulapikesed ning tekitada nende asemel juurde mõned parkimiskohad (7-8). Sel juhul mahuksid kõik autoomanikud maja ette parkima, kuigi kõigile korteritele endiselt parkimiskohti poleks. Parkimiskorra kindlaksmääramist plaanis ei ole. Kas seda tuleks samuti käsitleda kui parkla rajamist ja vajab kõigi korteriomanike nõusolekut? Kas muruplatside asendamine muu pinnakattega nõuab eraldi projekti või võib selle lihtsalt "ära teha"?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Mis puutub parkimiskohtade rajamise tehnilistesse küsimustesse, siis tuleb ehitusseadustiku lisa 1 kohaselt, saada parkimiskohtade rajamiseks kohalikult omavalitsuselt ehitusluba, mille taotlemine eeldab muuhulgas projekti olemas olu.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Mille jaoks kogutakse korteriühistu reservfondi ja kas seda saab kasutada ka võlgnike maksete katmiseks?28.10.2016
Tere,
Kohe tulemas esimene korteriühistu koosolek. Üldkoosolekul hakkame reservfondi summat määrama. Kortermaja on uus, ehitatud kevadel, garantii kaks aastat. Igas korteris on individuaalsed küttekulu arvestid, igas toas on termostaat. Meil on üsna väike maja, kus on 20 korterit, mõned nendest on veel müümata. Tundub, et kõik elanikud on korralikud inimesed (väike tõenäosus, et kellelgi tekivad võlad).
Kuna tegemist on minu esimese korteriga, tekkis kohe küsimus, mille peale tavaliselt läheb reservfond? Kas nt kui majaomanik ei suuda oma kommunaalmakseid ära tasuda, siis võetakse reservfondist? Kas luua reservfondi on kohustuslik?
Kohe tulemas esimene korteriühistu koosolek. Üldkoosolekul hakkame reservfondi summat määrama. Kortermaja on uus, ehitatud kevadel, garantii kaks aastat. Igas korteris on individuaalsed küttekulu arvestid, igas toas on termostaat. Meil on üsna väike maja, kus on 20 korterit, mõned nendest on veel müümata. Tundub, et kõik elanikud on korralikud inimesed (väike tõenäosus, et kellelgi tekivad võlad).
Kuna tegemist on minu esimese korteriga, tekkis kohe küsimus, mille peale tavaliselt läheb reservfond? Kas nt kui majaomanik ei suuda oma kommunaalmakseid ära tasuda, siis võetakse reservfondist? Kas luua reservfondi on kohustuslik?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Viimatinimetatud raha mittesihipärase kasutamise puhul tuleb samas arvesse võtta asjaolu, et korteriomandiseadusest tulenevalt lasub korteriühistul ja valitsejal kohustus tagada kaasomandi eseme säilimine (koos korteriomanikega), millise kohustuse täitmiseks annab korteriomandiseaduse § 21 neile ulatuslikud õigused, mida korteriomanike kokkuleppega piirata ei saa.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas ummistuse likvideerimise kulud tuleb jagada ühe trepikoja või kogu maja korterite vahel?26.10.2016
Tere,
Trepikoja püstakus oli ummistus (majast väljuvas torus). Kas tohib ummistuse likvideerimisega seotud kulud arvestada ainult selle trepikoja korterite vahel või peab jaotama kõigi elamu korterite vahel, kuna kanalisatsioonitorustik kuulub korteriomandite kaasomandisse. Ummistuse põhjustas WC potist alla lastud sinine kätekuivatuspaber, milline ei lagune vees. Ummistuse põhjustajat ei ole võimalik tuvastada. Trepikoja pensionärid protestivad kulude jaotamise üle.
Lugupidamisega
Trepikoja püstakus oli ummistus (majast väljuvas torus). Kas tohib ummistuse likvideerimisega seotud kulud arvestada ainult selle trepikoja korterite vahel või peab jaotama kõigi elamu korterite vahel, kuna kanalisatsioonitorustik kuulub korteriomandite kaasomandisse. Ummistuse põhjustas WC potist alla lastud sinine kätekuivatuspaber, milline ei lagune vees. Ummistuse põhjustajat ei ole võimalik tuvastada. Trepikoja pensionärid protestivad kulude jaotamise üle.
Lugupidamisega
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Korteriühistute puhul on lubatud ka erandjuhud, kuid need kehtivad vaid siis, kui majandamiskulude jagamise erikord on põhikirjas iga konkreetse kululiigi puhul eraldi reguleeritud.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kuidas igale majale eraldi ühistu vormistada, kui kõigi kolm maja inimestest ei pruugi koosoleku kvoorumit koguneda?21.10.2016
Meie KÜ koosneb 3 majast, nüüd on kohustuslik kokku kutsuda 51% igast majast koosolekule. Kui ei tule koosolek kokku, siis ...? Kui näiteks 60 krt. maja ei tule 51% ja 89 krt. maja tuleb, 30 krt maja tuleb, kas siis on võimalik jääda KÜ 2 majaga? Meil tuleb koosolek, mis otsustab meie saatuse. 41 aastat on koos oldud. Majad on renoveeritud-soojustus+küte, meil on koos laen. Maksed on madalad. Kuidas siis toimida? 66.3 m2 korteri makse ilma veeta oli septembris 36.22 eurot. Pole paha. Üürilisi on palju, kõigi omanike kontakte pole. Kui meeleheitlikult "rabada" võiks volitusi võtta. Notar tuleb kohale. Kui palju võin volitusi võtta? Meil kehtib vana põhikiri! Volituse võib kirjutada teisele KÜ liikmele või perekonnaliikmele!
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Kuna mitme kinnisasja baasil loodud korteriühistu järglaseks olevatel korteriühistutel ei ole keelatud omavahel koostööd teha, siis on madalad maksed võimalikud peale olemasoleva korteriühistu likvideerimist.
Volituste hulga osas seadus piiranguid ei tee, küll aga võib piirang olla sätestatud korteriühistu põhikirjas. Soovitan volituste võtmise notariga, kes tuleb üldkoosoleku otsust kinnitama, kooskõlastada.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas ühistul on õigus paigaldada parkimist keelav märk ja autode teisaldusmärk?21.10.2016
Korterelamu (aiaga piiratud) on registreeritud kui 18 korteriga maja. Arendaja on teinud peale nende 18-ne korteri veel keldrikorrusele 5 korteriomandit mitteeluruumina. Mitteeluruumidele ei kuulu ühtegi parkimiskohta, teistele korteritele kuulub 1 parkimiskoht korteri kohta, olemas on ka parkimisplaan ja kõik see on notaris kinnitatud. Sellel plaanil on peale parkimisala ka veel arendaja poolt tehtud üks uni-kiviga kaetud väike ala. Sellele alale pargivad mitteeluruumi elanikud (teame, et nad ei tohi seal isegi elada aga selles osas jäävad meie käed lühikeseks). Kas korterühistul on õigus keelata neil seal alal parkida? Kas ühistul on õigus paigaldada parkimist keelav märk ja autode teisaldusmärk koos lisatahvlitega? Kas ühistul on õigus ka vastavalt nendele märkidele tegutseda (näit. teisaldada), kes kannab kulud? Tänades ja vastust ootama jäädes!
Lugupidamisega,
Lugupidamisega,
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Kui rääkida korteriühistu otsustest, siis kohustab tsiviilseadustiku üldosa seaduse paragrahv 32 korteriühistu liikmeid, samuti juhtorganite liikmeid, järgima omavahelistes suhetes hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huvidega.
Kui korteriühistu eeltoodud põhimõtet rikub, siis saab isik, kelle õiguseid korteriühistu rikkus, esitada korteriühistu vastu kahjunõude.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kuidas tekitada korteriomandit kui ehitisel puudub kasutusluba?19.10.2016
Tere,
Kuidas tekitada korteriomandit, kui maja on kolme omaniku kaasomandis, millel puudub kasutusluba ning ühel kaasomandikul puudub enda osa dokumentatsioon (inventariseerimisjoonised) ja/või puudub huvi dokumentatsiooni tekitada. Seaduse § 76(1) järgi: Kaasomandi lõpetamise nõue(1) Kaasomanikul on õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist.
Kas see, et ehitisel puudub kasutusluba, on takistuseks kaasomandi lõpetamisel ja korteriomandi tekitamisel, kui kaks omanikku seda soovivad?
Kes määrab, kas üldse korteriomandit on võimalik tekitada?
Kuidas tekitada korteriomandit, kui maja on kolme omaniku kaasomandis, millel puudub kasutusluba ning ühel kaasomandikul puudub enda osa dokumentatsioon (inventariseerimisjoonised) ja/või puudub huvi dokumentatsiooni tekitada. Seaduse § 76(1) järgi: Kaasomandi lõpetamise nõue(1) Kaasomanikul on õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist.
Kas see, et ehitisel puudub kasutusluba, on takistuseks kaasomandi lõpetamisel ja korteriomandi tekitamisel, kui kaks omanikku seda soovivad?
Kes määrab, kas üldse korteriomandit on võimalik tekitada?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Eelviidatud sätete kohaselt tuleb korteriomandite moodustamiseks esitada kinnistusregistrile (a) kinnisasja (maatükk) omaniku või -omanike kinnistamisavaldus ja (b) riikliku hooneregistri pidaja või ehitusloa või kasutusloa andnud ametiasutuse väljastatud koopia korteriomanditeks jagatava hoone plaanist või ehitatava hoone projektist, millel on piiritletud ja korterinumbriga tähistatud iga korteriomandi reaalosaks olevad ruumid.
Seega ei ole kasutusloa puudumine korteriomandite moodustamisel takistuseks, küll aga ei ole võimalik korteriomandeid moodustada juhul, kui üks kaasomanikest on selle vastu.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas on võimalik KÜ koosolekul kokku leppida, et parkimiskohad saavad majas elavatel omanikud, mitte korterite väljaüürijad?14.10.2016
Peale elamu renoveerimist tekivad maja hoovi tasuta parkimiskohad. Elamus hetkel 9 korterit, lisandub 2 mis tekivad katusekorruse arvelt. Majas elab 3 pikaajalist korteriomanikku, kelle korterid on kõige suuremad. Ülejäänud omanikud on peamiselt vähest aega majas (poole väiksemat) korterit omanud ja üürivad oma kortereid välja. Parkimiskohti tekib hoovi vaid 6. Kas on võimalik KÜ koosolekul kokku leppida, et parkimiskohtade saamisel on eelisõigus majas elavatel omanikel, mitte omanikel, kes oma korteritelt tulu teenivad. Kas majas reaalselt elavatel omanikel on üldse võimalik mingit eelisõigust nõuda?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Ühele või mitmele korteriomanikule eelisõiguse andmisega teise korteriomaniku (sh tema perekonnaliikme või tema üürniku) ees, peab nõustuma korteriomanik, kelle õigust piiratakse.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Millise korra järgi saab korteriühistu uued parkimiskohad välja üürida?14.10.2016
Tere !
KÜ otsustas üldkoosoleku otsusega rajada korteriomanike ühisele maa-alale lisaparkimiskohad. Need on nüüd valmis (5 kohta). Mille alusel ja kuidas saab KÜ need nüüd välja rentida rendihuvilistele (huvilisteks on nii korteriomanikud kui üürnikud). Kas selle otsustab vaid rendihuviliste ühine koosoleku otsus või peavad selleks olema kohal ka mittehuvilised ehk siis kõik korteriomanikud ja kas seda saab teha vaid üldkoosoleku otsuse alusel? Või võib selles osas otsustada ka KÜ juhatus (3-liikmeline). Kustkohast võib leida juriidiliselt pädeva lepingu sellise tegevuse kohta.
Tänud ette
KÜ otsustas üldkoosoleku otsusega rajada korteriomanike ühisele maa-alale lisaparkimiskohad. Need on nüüd valmis (5 kohta). Mille alusel ja kuidas saab KÜ need nüüd välja rentida rendihuvilistele (huvilisteks on nii korteriomanikud kui üürnikud). Kas selle otsustab vaid rendihuviliste ühine koosoleku otsus või peavad selleks olema kohal ka mittehuvilised ehk siis kõik korteriomanikud ja kas seda saab teha vaid üldkoosoleku otsuse alusel? Või võib selles osas otsustada ka KÜ juhatus (3-liikmeline). Kustkohast võib leida juriidiliselt pädeva lepingu sellise tegevuse kohta.
Tänud ette
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Kuna parkimiskohtade väljaüürimine väljub krundi tavapärase majandamise piiridest, siis ei saa parkimiskohtade väljaüürimise otsust langetada korteriühistu juhatus või korteriühistu üldkoosolek häälteenamuse alusel. Otsuse peavad tegema korteriomanikud konsensusliku otsuse alusel.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas enne korteriühistu üldkoosolekut tuleb liikmetele ka mingit eelinfot saata, näiteks tutvustada hinnapakkumisi jne?13.10.2016
Tere!
Kas ja milliseid dokumente peab liikemetele enne korteriühistu üldkoosolekut esitama ja kui pika etteteatamise ajaga? Ehk siis, teada on, et kooseolekul tuleb arutusele hinnapakkumised maja renoveerimise kohta. Minu küsimus siis, et kas KÜ juhatus peab need hinnapakkumised enne koosolekut ka KÜ liikmetele tutvumiseks saatma, või saame me alles kohapeal nendega tutvuda ja siis otsustame, milline sobib? Kas on olemas miski seadus, mis sätestab, et juhatus peab enne saatma hinnapakkumised tutvumiseks, või näeme me neid alles koosolekul?
Kas ja milliseid dokumente peab liikemetele enne korteriühistu üldkoosolekut esitama ja kui pika etteteatamise ajaga? Ehk siis, teada on, et kooseolekul tuleb arutusele hinnapakkumised maja renoveerimise kohta. Minu küsimus siis, et kas KÜ juhatus peab need hinnapakkumised enne koosolekut ka KÜ liikmetele tutvumiseks saatma, või saame me alles kohapeal nendega tutvuda ja siis otsustame, milline sobib? Kas on olemas miski seadus, mis sätestab, et juhatus peab enne saatma hinnapakkumised tutvumiseks, või näeme me neid alles koosolekul?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
MTÜS paragrahv 10 lg 6 kohaselt piisab, kui üldkoosoleku kokkukutsumise teates on märgitud üldkoosoleku toimumise aeg ja koht ning üldkoosoleku päevakord.
Eelmärgitust enam tuleb korteriühistu liiget informeerida juhul, kui korteriühistu üldkoosolekule esitatakse kinnitamiseks majandustegevuse aastakava. Sellisel juhul kohustab korteriühistuseaduse paragrahv 15 lg 1 juhatust esitama kaks nädalat enne üldkoosoleku toimumist aruande, mis sisaldab:
1) korteriomandite eseme mõtteliste osade majandamise eeldatavaid tulusid ja kulusid;
2) korteriühistu liikmete kohustusi sihtkulutuste ja koormatiste kandmisel;
3) andmeid korteriühistus tarbitud kütuse, soojuse, vee ja elektri koguse ning maksumuse kohta.
Kokkuvõttes ei kohusta seadus juhatust esitama liikmetele enne üldkoosoleku toimumist üldkoosoleku ettevalmistamise käigus võetud hinnapakkumisi.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas maja trepikojas võib olla suur kapp, mis segab liikumist?08.10.2016
Tere,
Meil trepikojas on teisel korrusel üks vana kapp, millega olen ma lõhkunud enda riiete varrukaid palju kordi. See just sellepärast, et kapp on nii suur ja möödaminek lapsega on alailma keeruline ja seega kannatavad riided selle all. Üksi minnes pole väga hull. Kui asjad või laps käevangus, siis mööda ei mahu.
Kas on selle jaoks mingi seadusepunkt, et midagi teha või pole? Kuidas suhtuks asjasse päästeteenistus, nende liikumine on samuti raskendatud?
Ja ma juba arvan, et kui see kapp peab kaduma, siis peaks kaduma ka meie vanker keldrisse viidava lõigu kohast? Sest tänu vankrile on kitsam sealt ka mööda minna.
Meil trepikojas on teisel korrusel üks vana kapp, millega olen ma lõhkunud enda riiete varrukaid palju kordi. See just sellepärast, et kapp on nii suur ja möödaminek lapsega on alailma keeruline ja seega kannatavad riided selle all. Üksi minnes pole väga hull. Kui asjad või laps käevangus, siis mööda ei mahu.
Kas on selle jaoks mingi seadusepunkt, et midagi teha või pole? Kuidas suhtuks asjasse päästeteenistus, nende liikumine on samuti raskendatud?
Ja ma juba arvan, et kui see kapp peab kaduma, siis peaks kaduma ka meie vanker keldrisse viidava lõigu kohast? Sest tänu vankrile on kitsam sealt ka mööda minna.
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Sarnastes olukordades on korteriomanike kokkuleppe sisuks hoone projektis sätestatud trepikoja sihtotstarve. Juhul, kui ühe korteriomaniku tegevus trepikoja sihtotstarvelist kasutamist raskendab, siis võib iga korteriomanik nõuda sellise rikkumise lõpetamist.
Antud olukorras võib olla õigustatud nii kapi kui vankri trepikojast eemaldamise nõue.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ