Lepinguõigus

Küsimusest ei selgu, millel baseerub teie mõistmine, et üürileping on sõlmitud lisaks üürnikule ja üürileandjale ka maakleriga.
Seadusest tulenevalt sõlmitakse üürileping üürileandja ja üürniku vahel. Kui üürilepingu dokument sisaldab mingil põhjusel ka maaklerit puudutavaid kokkuleppeid, siis võib tõepoolest sellel ka tema allkiri olla. Olemata lepinguga tutvunud ei oska kahjuks täpsemat põhjust öelda, välistatud ei ole ka variant, et maakleri andmed on lepingus mingil muul põhjusel või ka sootuks ilma põhjuseta või on ta soovinud ennast näiteks lepingu koostajana üles tähendada.

Vastuseks teie küsimusele tuleb märkida, et kehtiva seaduse järgi eksisteerib tõepoolest võimalus lõpetada üürileping ka ilma maaklerita. Üürilepingu kokkuleppeliseks lõpetamiseks on vajalik mõlema lepingupoole, s.o nii üürniku kui üürileandja nõusolekut.

Küsimusest ei selgu, kas majas, kuhu te korteri ostsite, tegutseb korteriühistu või mitte. Sellest aga oleneb, kas kulude kandmist saab nõuda ka korteri järgmiselt omanikult. Juhul, kui majas on korteriühistu, siis lähevad korteriomandi võõrandamisel uuele omanikule üle kõik eelmise korteriomaniku õigused ja kohustused, s.h kohustus tasuda eelmise omaniku poolt tasumata jäänud majandamiskulude eest.
Sellest aspektist vaadatuna ei omagi kuigi suurt tähtsust, kas võtta aluseks tehingu tegemise või asja üleandmise aeg.

Reeglina esindab majahaldaja majanduskulusid sissenõudes korteriühistut. Samas võib olla ka nii, et korteriomanikud on otsustanud tellida majahalduri teenused ilma korteriühistut moodustamata. Kui majas ei ole korteriühistut moodustatud, siis korteriühistu seadusest tulenev regulatsioon teie ja majahaldaja suhtele ei laiene ning lähtuda tuleb üksnes korteriomandiseadusest.

Viimasest ei tulene, et te peaksite eelmise omaniku poolt tarbitud teenused kinni maksma. Küll aga tuleneb sellest kohustus asja korrashoiuks ja majandamiseks tehtud kulutuste hüvitamiseks. Kulutused peab kandma korteri omanik. Sellest tulenevalt saab majahaldaja nõuda teilt kulude hüvitamist alates sellest hetkest, kui te korteri omanikuks saite - s.o kinnistusraamatusse kande tegemise kuupäevast. Kinnistusraamatu kanne tehakse ühe kuu jooksul peale müügitehingu sõlmimist ning selle kohta saadetakse teile vastav teade. Alles sellest hetkest olete te korteri omanik ning kohustatud kandma maja ja korteri majandamisega seotud kulusid. Müügilepingu sõlmimine ei tekita korteri omandit - haldaja sellekohane tõlgendus on eksitav.

Korteri üleandmise akt omab tähtsust üksnes teie ja endise omaniku vahelise müügilepingu täitmisel. Nimelt reguleerib teie ja endise omaniku vaheline müügileping üksnes teie ja müüja vahelist suhet ning selle alusel saate teie esitada oma nõude lepingu müüja vastu. Majahaldajat teie vaheline leping ei seo. Kuigi inimlikult võiks ta selle kulude määramisel aluseks võtta, ei ole tal selleks siiski mingisugust kohustust. Olenemata sellest, kas majas on korteriühistu või mitte, saate te nõuda eelmiselt korteriomanikult tasumata jäetud ning teie poolt tasutud summade hüvitamist tuginedes müügilepingus sisalduvale kokkuleppele, mille kohaselt pidi endine omanik kandma kõik kulud kuni korteri valduse üleandmiseni - üleandmise hetk on teil fikseeritud aktis.

Elukoha väljaüürimiseks tuleb sõlmida üürileping, leppides üürnikuga kokku asja kasutamise tingimused, sh. üüri suurus, kommunaalkulude tasumine, kasutamise tähtaeg (tähtajaline või tähtajatu) ja asja seisundi tingimused jms olulised tingimused. See, kas Te maja kindlustate, on Teie enda otsustada, kuid tõenäoliselt on mõistlik seda teha, sest kui majaga midagi juhtub, siis kindlustuse korral on võimalik selle endist olukorda taastada kindlustuselt saadava hüvitisega. Kui kinnistu on panga hüpoteegiga koormatud, siis üldjuhul on juba pangaga sõlmitud lepingus Teil sätestatud kohustus koormatav asi kindlustada. Maakleri kasutamine on vabatahtlik ning Teie enda otsustada, kuid tähendab täiendavaid kulutusi ning sõltub sellest, kuivõrd suudate üürniku leida ja lepingud ise ette valmistada.

Küsimusest ei selgu, kas kaasomanike vahel on sõlmitud kasutuskord või mitte, kuid nagu aru saan, ei ole kaasomanikest naabrid väljakujunenud korra järgi teie korterit mitte kunagi kasutanud. Asjaolus, et nad soovivad teie korterit kunagi osta, ei puutu mitte kuidagi asjasse.
Kui nad soovivad korterit näha, siis peaksid nad seda tegema kooskõlastatult teise kaasomanikuga (üürileandjaga), kes omakorda peaks kooskõlastama korteri külastuse teiega. Mitte mingil juhul ei tohi aga selline korteri külastamine teile häirivaks muutuda, s.t kui te ei soovi neid sisse lasta, siis ei ole teil selleks ka mingisugust kohustust. Mitu korda võõraid oma korterisse lasta, on hindamise küsimus. Tuleks lähtuda mõistlikest kaalutlustest ning asjaolust, et ühe külastuse ajal peaks tutvuma maksimaalselt paljude asjadega, et ei peaks korduvalt korteris elavate inimeste kodurahu häirima.

Ka korteri ostmisel ei teki neil õigust teie korterisse lihtsalt niisama sisse astuda, lepingu lõppemisel tekib neil õigus nõuda teilt korteri vabastamist. Nõudeõigusi realiseeritakse kohtus. Omavoliliselt või jõuga teie elamispinnale tungimise korral võite politsei kutsuda.

Minu hinnangul ei ole siin kelmusega tegemist, kuna üürileandja ei ole seadust rikkunud. Küsimusest ei selgu, millisel põhjusel kauplus remonti ei läinud. Sellest aga võib oleneda üürileandja tahtlus kuriteo toimepanemiseks. Lisaks ei ole selge, kas üürileandja eesmärk lepingu ülesütlemisel oli varalist kasu saada või esines tegelikult halbade asjaolude kokkusattumus.

Kohtumenetluse peamised kulud on riigilõiv ja kulud õigusabile. Olenevalt vaidluse keerukusest võivad lisanduda ka muud kulud, näiteks ekspertiis jms.
Riigilõiv 15 000 euroselt nõudelt on 550 eurot, kui esitate avalduse e-toimiku kaudu. Kui esitate ilma mõjuva põhjuseta selle muul viisil, siis on riigilõiv 650 eurot.
Esinduskulude osas ei saa mingeid täpsemaid numbreid välja tuua, kuna need olenevad konkreetsest esindajast (n.ö kas odav või hea).
Kohtusse minemisel peate vajalikud kulud esialgu ise ära kandma, kui kohtus võidate, siis mõistetakse need reeglina teiselt poolelt teise kasuks välja. Kui te hagiga midagi ei saavuta, siis jäävadki kulud teie enda kanda.

Selleks et hinnata, kas ostumüügilepingus millestki kinni on haarata, peaks eelnevalt selle lepinguga tutvuma. Ostetud asjal oluliste puuduste esinemine annab üldjuhul aluse lepingust taganemiseks, kuid kirjutate, et probleemiga on tegeldud ning teile väideti, et puudused on nüüdseks kõrvaldatud... Enne lepingust taganemist peaksite veenduma, et puudusi siiski ei ole kõrvaldatud, sest esimeses järjekorras saaksitegi nõuda lepingu täitmist ehk asjal esinevate puuduste kõrvaldamist. Kui vead on likvideeritud, siis ei ole enam taganemiseks alust. Kui siiski ilmneb, et puudusi ei ole kõrvaldatud, saate kavandada oma edasise tegevuse vastavalt sellele. Oluline on aga see, kuidas puuduste olemasolu objektiivselt tõendada. Peaksite kaaluma pädeva eksperdi kaasamist, kelle arvamusel ka kohtus kaalu oleks - seda nii puuduste kõrvaldamise hindamisel kui puuduse olemasolu tõendamisel.
Kohtumenetluses on tunnistaja ütlused tõend nagu iga teinegi. Seega saate müüja pahatahtlikkust tunnistajatega tõendada.

Kui nõude aegumise ohtu hetkel ei ole (tehingust tuleneva nõude üldine aegumistähtaeg on 3 aastat), siis võiksite kõigepealt pöörduda kirjaliku nõudeavaldusega üürniku vastu rahalise kohustuse täitmise nõudes, toimetades selle talle kätte. Nõudeavalduses andke maksmiseks täiendav tähtaeg ja hoiatage, et juhul, kui ta vabatahtlikul täiendavalt antud tähtaja jooksul võlgnevust ei tasu, siis pöördute kohtu poole. Juhul, kui võlgnik nõudeavaldusest hoolimata raha ei tasu, siis saate esitada maksekäsu kiirmenetluse avalduse kohtusse. Maksekäsu kiirmenetluse kohta saate informatsiooni ka kohtu koduleheküljelt: http://www.kohus.ee/23258

Lihtkirjaliku laenulepinguga laenatud raha kättesaamiseks peaksite pöörduma kohtusse. Esimene ja lihtsaim viis oleks algatada maksekäsu kiirmenetlus. See toimub kirjalikult ilma kohtuistungiteta, kuid üldjoontes peab võlgnik sellega nõustuma - eelkõige sellega, et ta on teile võlgu ja et asi lahendatakse kiirmenetluses. Juhul, kui võlgnik sellega siiski ei nõustu, siis jääb üle kohtusse hagi esitamine. Paraku muid võimalusi meil lihtkirjaliku lepingu täitmisele sundimiseks ei ole.

Küsimusele vastamiseks tuleks tutvuda Teie poolt sõlmitud lepingutega, samuti Eesti Energia väidetega ja viidetega õigusnormidele, millele nad tuginevad ning millisel alusel nad liinide taastamise eest nõuavad hüvitist teilt. Samuti vajavad täpsustamist faktilised asjaolud, et seisukohta avaldada tõstatatud küsimuses. Kui Eesti Energiaga jääte eriarvamusele ja mõistlikku Teid rahuldavat lahendust ei saavutata, siis soovitan Teil pöörduda oma õiguste kaitseks Tarbijakaitseametisse ja kui Eesti Energia kuritarvitab enda monopoolset seisundit, esitades alusetult oma rahalisi nõudeid, siis ka Konkurentsiametisse.