Lepinguõigus


Küsimus: Kes peab tasuma korteri arved perioodi eest, mis jääb müügilepingu sõlmimise ja valduse ülemineku vahele?17.07.2012

Tere,
Ostsin korteri ja praegu tegelen erinevate lepingute ümbertegemisega (Eesti Energia, küte, kinnisvarahaldus). Notarilepingu sõlmisin 31.05.2012, omanikuna kanti mind kinnistusraamatusse 14.06.2012 seisuga, kuid vara sain kätte alles 02.07.2012 (üleandmise-vastuvõtmise akt). Nüüd selgub, et kinnisvarahaldusfirma on mulle juba esitanud arve juuni kuu eest, kus kajastub ka lisaks eelneva korteriomaniku võlgnevus (summas 160 eurot eelnevate kuude eest). Käisin haldusfirmas kohapeal ja nemad peavad kõige tähtsamaks notariaallepingut, mis sõlmiti 31. mail ning lisaks sellele võeti ühendust eelneva omanikuga, kes väidetavalt keeldub seda arvet tasumast. See, millal mina korteri kätte sain, ei omavat tähtsust, seega jääb minule arusaamatuks, milleks sõlmitakse üleandmise-vastuvõtmise akte, kus fikseeritakse näidud?
Notariaalaktis on välja toodud punkt: "Müüja kannab kõik lepingu esemega seotud kulud kuni ostese valduse üleandmiseni, tasudes need hiljemalt ühe kuu jooksul arvates valduse üleandmisest."
Kas see punkt on piisav tõendus, et mina ei pea maksma kellegi võlgnevust, ega arvet juuni kuu eest, kui seal sees olid elanikud kuni 2. juulini?
Lisaks on mul olemas maakleri (kes esindas tol hetkel müüjat) ja minu vahelised e-mailid, kus ta kinnitab, et müüja tasub kõik võlgnevused (maksmata jäänud arved).
Infoks veel niipalju, et ostumüügileping ei ole sõlmitud võlgnevustega korteri ostmiseks.

Vastus: Taivo Saks, vandeadvokaat, Advokaadibüroo Taivo Saks & Partnerid OÜ, www.tsp.ee

Taivo Saks
loe lisaks
Küsimusest ei selgu, kas majas, kuhu te korteri ostsite, tegutseb korteriühistu või mitte. Sellest aga oleneb, kas kulude kandmist saab nõuda ka korteri järgmiselt omanikult. Juhul, kui majas on korteriühistu, siis lähevad korteriomandi võõrandamisel uuele omanikule üle kõik eelmise korteriomaniku õigused ja kohustused, s.h kohustus tasuda eelmise omaniku poolt tasumata jäänud majandamiskulude eest.
Sellest aspektist vaadatuna ei omagi kuigi suurt tähtsust, kas võtta aluseks tehingu tegemise või asja üleandmise aeg.

Reeglina esindab majahaldaja majanduskulusid sissenõudes korteriühistut. Samas võib olla ka nii, et korteriomanikud on otsustanud tellida majahalduri teenused ilma korteriühistut moodustamata. Kui majas ei ole korteriühistut moodustatud, siis korteriühistu seadusest tulenev regulatsioon teie ja majahaldaja suhtele ei laiene ning lähtuda tuleb üksnes korteriomandiseadusest.

Viimasest ei tulene, et te peaksite eelmise omaniku poolt tarbitud teenused kinni maksma. Küll aga tuleneb sellest kohustus asja korrashoiuks ja majandamiseks tehtud kulutuste hüvitamiseks. Kulutused peab kandma korteri omanik. Sellest tulenevalt saab majahaldaja nõuda teilt kulude hüvitamist alates sellest hetkest, kui te korteri omanikuks saite - s.o kinnistusraamatusse kande tegemise kuupäevast. Kinnistusraamatu kanne tehakse ühe kuu jooksul peale müügitehingu sõlmimist ning selle kohta saadetakse teile vastav teade. Alles sellest hetkest olete te korteri omanik ning kohustatud kandma maja ja korteri majandamisega seotud kulusid. Müügilepingu sõlmimine ei tekita korteri omandit - haldaja sellekohane tõlgendus on eksitav.

Korteri üleandmise akt omab tähtsust üksnes teie ja endise omaniku vahelise müügilepingu täitmisel. Nimelt reguleerib teie ja endise omaniku vaheline müügileping üksnes teie ja müüja vahelist suhet ning selle alusel saate teie esitada oma nõude lepingu müüja vastu. Majahaldajat teie vaheline leping ei seo. Kuigi inimlikult võiks ta selle kulude määramisel aluseks võtta, ei ole tal selleks siiski mingisugust kohustust. Olenemata sellest, kas majas on korteriühistu või mitte, saate te nõuda eelmiselt korteriomanikult tasumata jäetud ning teie poolt tasutud summade hüvitamist tuginedes müügilepingus sisalduvale kokkuleppele, mille kohaselt pidi endine omanik kandma kõik kulud kuni korteri valduse üleandmiseni - üleandmise hetk on teil fikseeritud aktis.