Lepinguõigus

Võlgnevuse kättesaamiseks saate pöörduda kohtusse. Oluline on see, et teaksite tema aadressi, et kohus saaks talle materjalid kätte toimetada.

Viidatud vastus on minu isiklik arvamus asjast. Ei ole välistatud, et kohus või mõni teine advokaat asuks hoopis teistsugusele seisukohale. Ma ei tea kahjuks, et mõni selline vaidlus oleks Riigikohtuni jõudnud, mistõttu ei ole kohtupraktika selles vallas välja kujunenud. Küsimuses viidatud kohtuasjas on antud hinnang vaidluses, mis põhineb teistsugustel asjaoludel. Esmalt on oluline, et selles asjas võõrandati korteriomand vabatahtlikult, teiseks ei ole täitemenetluses müügi korral võõrandajaks mitte korteri endine omanik (kes on KÜ võlgnik), vaid kohtutäitur. Seetõttu ei ole antud lahendis toodud seisukohad minu hinnangul täitemenetluses müügile kohaldatavad. Riigikohtu lahendites toodus seisukohad ei ole kontekstist väljevõetuna kõigile abstraktsetele asjaoludele kohaldatavad.

Ma ei nõustu sellega, et täitemenetluses korteri ostmisel saaks KÜ hakata selle omandajalt mingeid summasid sisse nõudma. Oluline on see, et täitemenetluses ostetakse kinnisasi tuginedes üksnes kinnistusraamatu kandele ning kohtutäiturilt saadud infole (viimane saab oma andmed enamasti samuti avalikest allikatest). Võrreldes lepingu alusel asja ostmisega oleks asjal mingi täiendava kohustuse ilmnemine vaadeldav varjatud puudusega ehk siis lepingule mittevastava eseme müügiga, mis võiks anda ostjale õiguse lepingust taganemiseks.

Tõepoolest, et asjaõigusseaduse järgi võivad kinnisasjal lasuda kohustused ka seaduse alusel ilma kinnistusraamatusse kandmata. Kuid sellisel juhul peavad need kohustused või piirangud kandma avalikke huve. Kohustus, kus õigustatud isikuks on eraõiguslik isik, peab olema kantud kinnistusraamatusse.

Täitemenetluses müügi korral tuleb ostetava asja kohta informatsiooni saamiseks lähtuda seetõttu kinnistusraamatust ning seadustest (avalike reaalkoormatiste või kitsenduste kindlakstegemiseks, näiteks maastikukaitseala piiranguvöönd vms). Eesti õiguses kehtib tugeva kinnistusraamatu põhimõte, mis muuhulgas peab kinnistusraamatu kandeid ülimuslikuks nii omandi kui omaniku õiguste sisu määramisel. Sellega kaitstakse kinnistu omandaja huve just selliste tundmatute kohustuste tekkimise eest, millest kinnisasja omanikul ei saanud ostmise ajal aimu olla. Seega seni, kuni kinnistusraamatusse ei ole eraõiguslikke õigusi (mh korteriühistu nõudeõigus) kantud, ei saa neid kohustusi selle omandaja jaoks, kes omandas asja kinnistusraamatu kandele tuginedes, olemas olla - vastasel juhul puuduks tugeva kinnistusraamatu põhimõttel sisu.

Oluline on see, et omandaja peab teadma, mida ta ostab. KÜ ja TMS-i regulatsioon seda hetkel ei toeta - s.t ei taga täitemenetluses müügi korral omandajale täiendavate kohustuste olemasolust teavitamist.

Nõustun sellega, et korteriühistu huvi on samuti võlgnevus kätte saada. Praeguses seaduses kehtestatud regulatsiooni järgi oleks minu arvates seega korteriühistul ainus võimalus kohtutäiturile oma nõudest teatada ning paluda lisada müügihinnale. Võlgnevuse likvideerimine peaks siis toimuma kas enampakkumiselt saadud summade arvelt või korteri omandaja poolt, seda juhul, kui tal oli enampakkumise ajal info, et tema poolt pakutavale summale lisatakse mingi kindel summa korteriühistu võlgnevuse likvideerimiseks. Kohtutäituri poolt enampakkumisteates võlgnevusest teavitamata jätmisel võiks korteriühistu ees olla vastutav kohtutäitur korteriomandi võõrandajana. Kuid mitte solidaarvõlgnikuna korteri omandajaga, sest minu hinnangul ei saa sellises olukorras lähtuda mitte korteriühistuseadusest, vaid täitemenetlust reguleerivast eriseadusest (täitemenetluse seadustik), mis ei anna alust korteri omandajale mingeid täiendavaid nõudeid (mida enampakkumise teates ei ole avaldatud) esitada.

Kui olete oma korteri tagatiseks andnud, siis on kohtutäituril õigus see võla katteks maha müüa - te ei ole küll võlgnik võetud laenu tähenduses, vaid kohustust tagava vara omanikuna. Kohtutäitur ei saa teie arveid ega muud sellist arestida, kuid ilmselt on ta teinud teile ettepaneku võlgnevus ise ära maksta. Kui te seda ei tee, siis teie korter müüakse enapakkumisel maha. Peale korteri müümist ei ole see enam teie oma ning uuel omanikul on õigus teid sealt välja tõsta.
Lisaks olen seisukohal, et kuigi see võib teile nii tunduda, siis tegelikult kohtutäitur mitte ei ahista teid, vaid teeb oma tööd. Kui teie tahaksite oma võlga kelleltki kätte saada, siis nõuaksite ilmselt kohtutäiturilt mistahes meetmeid, et võlgniku elu ebamugavaks teha ja et ta maksma hakkaks...

Ilma lepinguga tutvumata ei ole võimalik hinnata, kas raha küsimiseks on õigust või mitte. Ka väljapressimiste ja ähvarduste kohta ei oska niiviisi seisukohta võtta. Siin võiks tulla kõne alla politseisse avalduse esitamine, et kas võiks kelmusega tegemist olla. Kui isikute ja firma nimi on teada, saab äriregistrist uurida, kas selline firma on olemas või mitte. Ehitustööde teostamisel kaasneb töödele üldjuhul garantiikohustus - kuidas selle täitmine tagatud on jne. Kui vanaprouaga sõlmiti leping pettuse või eksitamise teel, siis võiks selle lepingu tühistada ja nõuda kõigi tasutud summade tagastamist. Seejärel tekiks talle lepinguvälise kohustusena kohustus tasuda selliste tööde teostamise eest tavaliselt makstav tasu.

Kohtutäitur täidab seda kohustust, mille osas on algatatud täitemenetlus, seega tasub ta vara realiseerimisest saadava raha sellele, kes täitemenetluse on algatanud või on selles osalised.

Kindlasti ei toiminud pank nii tehes õigesti. Auto tulnuks müüa jah, turuväärtusega (viitate ise ju, nii oli lepingus kirjas). Teil olnuks võimalus nõuda tasumisele kuuluva summa vähendamist ulatuses, mille võrra auto odavamalt maha müüdi. Kuid auto turuväärtust ei hinnata mitte liisingu jääkväärtuse ega ka internetis olevate müügikuulutustega, vaid selleks pidanuks pank eksperthinnangu tegema.

Kahtlen, et korteris ja väliskoridoris elavad parasiidid oleksid käsitletavad müügieseme varjatud puudusena. Nagu aru saan, siis müügieseme enda kohta teil pretensioone ei ole...

Kui kokkulepe teenuse osutamise tingimuste (sh. selle eest tasumise osas) oli saavutatud, siis loetakse sellega leping sõlmituks ja võlakohustus tekkinuks. Juhul, kui teenus ei olnud kvaliteetne, siis saab lepingust taganeda. Eeldan, et olete vastava avalduse laagri korraldajale koos pretensiooniga esitanud seoses oluliste lepingu rikkumise asjaoludega. Lepingust taganemise korral vabanevad pooled edasistest kohustustest. Kuni lepingust taganemiseni tekkinud kohustused tuleb täita vastavalt lepingule. Juhul, kui üks pool rikub oluliselt lepingut, siis võib teine pool keelduda enda kohustuse täitmisest.
Kumbki pool peab tõendama oma väiteid, seega vaidluse korral kohtus peate tõendama, et teenust ei osutatud kokkulepitud tingimustel, mistõttu te esitasite pretensiooni ja taganesite lepingust ning puudub rahaline kohustus, mille täitmist Teilt nõutakse.

Kiirmenetlus on mõeldud selliste nõuete väljamõistmiseks, kus vastaspool tunnistab oma kohustuse olemasolu või tõendeid hinnates ei pea ta oma võitu hagimenetluses kuigi tõenäoliseks. Kiirmenetluse protsess näeb lühidalt välja selline, et teie esitate kohtusse avalduse, milles näitate ära, kui palju tahate vastaspoolelt raha saada. Mingeid dokumente ei ole vaja esitada, te vaid kirjeldate, millel teie nõue põhineb. Kohus edastab teie avalduse vastaspoolele ja annab tähtaja vastamiseks. Kui teine pool ei vasta (tunnistades näiteks vaikides sellega oma kohustust) või vastab, öeldes, et ta on tõepoolest võlgu, siis väljastab kohus määruse, millega saate kohtutäituri juurde minna ja vastaspoolelt raha sisse nõuda. Kui aga vastaspoolele teie avalduses midagi ei meeldi - summa on liiga suur või ei nõustu ta üldse kahju hüvitamisega, siis saadab ta kohtule vastuväite. Selles ei pea ta midagi muud ütlema kui, et vaidleb nõudele vastu. Kui kohus saab vastaspoole vastuväite, siis ta lõpetab kiirmenetluse ära ja annab teile võimaluse hagi esitamiseks. Kiirmenetluses ei hinnata, kas ühe või teise poole väidetel üldse on tõepõhja või mitte. Tegemist on formaalse menetlusega. Siinjuues ei ole oluline, kas tahate nõuda omavastutuse summat, laenu või mingit muud rahalist kohustust. Samas kipun arvama, et korterile tekitatud veekahju kõrvaldamise summade üle võiks vaielda ....

Küsimusest ei selgu, kuidas te asja üle andsite - kas saatsite postiga või saite kokku. Sellest oleneb, kas ostjal oli võimalus asi üle vaadata. Teiseks jääb selgusetuks, kas siis aparaat oli korras või mitte. See, et objektiivi parameetrid ei vasta ootustele, on üks asi, kuid et ta ei tööta (näiteks automaatne fokusseerimine), on teine asi. Kui müüsite asja väites, et see on korras, kuid tegelikult ei olnud, siis on ostjal õigus teilt parandamist jms nõuda.