Lepinguõigus

Viidatud vastus on minu isiklik arvamus asjast. Ei ole välistatud, et kohus või mõni teine advokaat asuks hoopis teistsugusele seisukohale. Ma ei tea kahjuks, et mõni selline vaidlus oleks Riigikohtuni jõudnud, mistõttu ei ole kohtupraktika selles vallas välja kujunenud. Küsimuses viidatud kohtuasjas on antud hinnang vaidluses, mis põhineb teistsugustel asjaoludel. Esmalt on oluline, et selles asjas võõrandati korteriomand vabatahtlikult, teiseks ei ole täitemenetluses müügi korral võõrandajaks mitte korteri endine omanik (kes on KÜ võlgnik), vaid kohtutäitur. Seetõttu ei ole antud lahendis toodud seisukohad minu hinnangul täitemenetluses müügile kohaldatavad. Riigikohtu lahendites toodus seisukohad ei ole kontekstist väljevõetuna kõigile abstraktsetele asjaoludele kohaldatavad.

Ma ei nõustu sellega, et täitemenetluses korteri ostmisel saaks KÜ hakata selle omandajalt mingeid summasid sisse nõudma. Oluline on see, et täitemenetluses ostetakse kinnisasi tuginedes üksnes kinnistusraamatu kandele ning kohtutäiturilt saadud infole (viimane saab oma andmed enamasti samuti avalikest allikatest). Võrreldes lepingu alusel asja ostmisega oleks asjal mingi täiendava kohustuse ilmnemine vaadeldav varjatud puudusega ehk siis lepingule mittevastava eseme müügiga, mis võiks anda ostjale õiguse lepingust taganemiseks.

Tõepoolest, et asjaõigusseaduse järgi võivad kinnisasjal lasuda kohustused ka seaduse alusel ilma kinnistusraamatusse kandmata. Kuid sellisel juhul peavad need kohustused või piirangud kandma avalikke huve. Kohustus, kus õigustatud isikuks on eraõiguslik isik, peab olema kantud kinnistusraamatusse.

Täitemenetluses müügi korral tuleb ostetava asja kohta informatsiooni saamiseks lähtuda seetõttu kinnistusraamatust ning seadustest (avalike reaalkoormatiste või kitsenduste kindlakstegemiseks, näiteks maastikukaitseala piiranguvöönd vms). Eesti õiguses kehtib tugeva kinnistusraamatu põhimõte, mis muuhulgas peab kinnistusraamatu kandeid ülimuslikuks nii omandi kui omaniku õiguste sisu määramisel. Sellega kaitstakse kinnistu omandaja huve just selliste tundmatute kohustuste tekkimise eest, millest kinnisasja omanikul ei saanud ostmise ajal aimu olla. Seega seni, kuni kinnistusraamatusse ei ole eraõiguslikke õigusi (mh korteriühistu nõudeõigus) kantud, ei saa neid kohustusi selle omandaja jaoks, kes omandas asja kinnistusraamatu kandele tuginedes, olemas olla - vastasel juhul puuduks tugeva kinnistusraamatu põhimõttel sisu.

Oluline on see, et omandaja peab teadma, mida ta ostab. KÜ ja TMS-i regulatsioon seda hetkel ei toeta - s.t ei taga täitemenetluses müügi korral omandajale täiendavate kohustuste olemasolust teavitamist.

Nõustun sellega, et korteriühistu huvi on samuti võlgnevus kätte saada. Praeguses seaduses kehtestatud regulatsiooni järgi oleks minu arvates seega korteriühistul ainus võimalus kohtutäiturile oma nõudest teatada ning paluda lisada müügihinnale. Võlgnevuse likvideerimine peaks siis toimuma kas enampakkumiselt saadud summade arvelt või korteri omandaja poolt, seda juhul, kui tal oli enampakkumise ajal info, et tema poolt pakutavale summale lisatakse mingi kindel summa korteriühistu võlgnevuse likvideerimiseks. Kohtutäituri poolt enampakkumisteates võlgnevusest teavitamata jätmisel võiks korteriühistu ees olla vastutav kohtutäitur korteriomandi võõrandajana. Kuid mitte solidaarvõlgnikuna korteri omandajaga, sest minu hinnangul ei saa sellises olukorras lähtuda mitte korteriühistuseadusest, vaid täitemenetlust reguleerivast eriseadusest (täitemenetluse seadustik), mis ei anna alust korteri omandajale mingeid täiendavaid nõudeid (mida enampakkumise teates ei ole avaldatud) esitada.