Lepinguõigus

Korteriomandi (kinnisasja) võlaõiguslik müügileping ja asjaõigusleping asja omandi üleandmise kohta peavad olema sõlmitud notariaalses vormis ning teistsuguses vormis (sh. suulises vormis) sõlmitud tehing on tühine. Tühine tehing on kehtetu algusest peale ja ei oma õiguslikke tagajärgi. Seega saate korteri müüa parima pakkumise tegijale.

Juhul, kui võlgnik rahalist kohustust vabatahtlikult ei täida, siis on võimalik nõude maksmapanekuks pöörduda kohtu poole. Selleks tuleb esitada hagi või Teie poolt väljatoodud summa osas saab esitada ka maksekäsu kiirmenetluse avalduse kohtusse. Kohtumenetluse eesmärk on saada jõustunud kohtulahend, mis on täitedokumendiks, millega saab pöörduda kohtutäituri poole täitemenetluse algatamiseks.
Aegumise osas ei saa hetkel täpselt vastata, sest on teadmata, et millal maksed käendaja poolt tehti. Aegumistähtaeg on 3 aastat ning teatud osas võivad nõuded aegunud olla. Märgin, et nõue ei pruugi aegunud olla, kui kohustatud isik on nõuet tunnustanud. Seda põhjusel, et aegumine katkeb ja algab uuesti kohustatud isiku poolt nõude tunnustamisega. Nõude tunnustamine võib seisneda õigustatud isikule võlgnetava osalises tasumises, intresside maksmises, tagatise andmises või muus teos.

Teie arutluskäik on loogiline ja korrektne.

Eluruumi üürilepinguga võib ette näha, et üürnik maksab lepingust tulenevate nõuete tagamiseks üürileandjale tagatisraha kuni kolme kuu üüri ulatuses. Võlaõigusseadus sätestab, et üürnik võib nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu. Juhul, kui Teil oli üürniku kasuks lepitud kokku 1 kuu tagatisraha, siis on vastav kokkulepe kehtiv.
Kui Te üürileandjana teatasite üürnikule, et Teil on tema vastu üürilepingust tulenev nõue, siis üürnikul on õigus nõuda tagatisraha tagastamist üksnes võlgnevust ületavas summas. Üürileandja saab tagatisraha arvel teha üürniku vastu oleva nõudega kattuvas osas tasaarvestuse, teatades sellest üürnikule. Seega õige on see, et tagatisraha arvel oleks üürileandja pidanud kandma üürilepingust tulenevaid nõudeid (sh kommunaalkulu arved, kui üürnik kohustus neid tasuma) ning kui tagatisraha summa ei katnud kõiki üürniku vastu olevaid nõudeid, siis tagatisraha summat ületavas osas oleks üürileandja olnud õigustatud üürniku vastu avaldusega kohtusse pöörduma.

Küsimus on selles, et milles pooled üürilepingu sõlmimisel kokku leppisid ning millistele tingimustele üüripind peab üürilepingust tulenevalt vastama. Juhul, kui üüripind ei vasta Teie arvates kokkulepitud tingimustele, siis peate seda Teie üürnikuna tõendama ja sealhulgas mürataseme mõõtmise korraldama. Juhul, kui korter on eluruumina kirjas ning müratase ei ole tervisele kahjulik, vaid teatud juhtudel ebamugav, siis see eraldi lepingu lõpetamise aluseks tõenäoliselt ei ole. Alati ei pea lepingut erakorraliselt lõpetama, kui on võimalik leping mõistliku aja jooksul korraliselt lõpetada, kuid need võimalused sõltuvad ka sellest, et kas tegemist on tähtajalise või tähtajatu üürilepinguga. Lepingupooled võivad tähtajatu üürilepingu seaduses sätestatud tähtaegadest kinni pidades (kinnisasja puhul 3 kuud) üles öelda. Kui lepingupooled on kokku leppinud pikemas ülesütlemistähtajas, tuleb järgida seda tähtaega. Tähtajaline leping lõpeb tähtaja möödumisel ning tähtajalist üürilepingut saab üles öelda üksnes erakorraliselt.

Vaidlus tundub olevat pigem kinkija ja tema abikaasa vahel. Küsimusest ei selgu, et kas ka kingisaaja on esitanud kinkija vastu nõudeid majast lahkuda või mitte ja kuivõrd ta on sellisest tekkinud olukorrast teadlik. Riigikohus on oma lahendites selgitanud, et kinkijale on VÕS §-de 267 ja 270 järgi jäetud järelemõtlemisaeg, hindamaks lepinguga soovitud eesmärkide täitumist, kingisaajale on aga antud n-ö prooviaeg, tõestamaks kinkijale, et ta on "kingi vääriline". See tähendab, et kui kingisaaja oma seaduslikku õigust kasutades läheb vastuollu kinkija poolt kinkimisel soovitud eesmärkidega, võib kinkijal tekkida õigus kinkelepingust taganeda. Kingisaaja iseenesest õiguspärane käitumine võib kinkija seisukohalt asjaolusid hinnates olla mõistetav jämeda tänamatusena. "Jäme tänamatus" kui hinnanguline kategooria peab VÕS § 267 p 1 järgi avalduma kingisaaja käitumises kinkija või tema lähedase suhtes. Käitumise pidamine jämedaks tänamatuseks on ka eetiline hinnang. Kohtul tuleb sellise käitumise hindamisel lähtuda kinkelepingu eesmärgist ning arvestada kõiki konkreetse juhtumi asjaolusid, nii teo objektiivset hukkamõistetavust kui ka kinkija subjektiivset hinnangut. Näiteks on kohus kinkijale lähedasele isikule kehavigastuse tekitamist või sellega ähvardamist pidanud kinkelepingust taganemist õigustavaks asjaoluks.
Kui Teie juhtumil kingisaaja käitub õigusvastaselt või ka õiguspäraselt, kuid näiteks eetiliselt mitteaktsepteeritavalt otseselt kinkija vastu, siis see võib olenevalt asjaoludest olla jämedaks tänamatuseks ning kinkelepingust taganemise aluseks.

Küsimus on selles, et milline oli poolte tahe ja millises täpses sõnastuses pooled hüpoteegi seadmise lepingus kokku leppisid. Juhul, kui uue hüpoteegi seadmise lepinguga muudeti varem sõlmitud hüpoteegilepinguid ning lepiti kokku, et kõik Teie kinnistule seatud hüpoteegid tagavad lisaks Teie enda kohustustele ka Teie sõbra kohustusi (laenu), siis pank saab nõuda kõikide hüpoteekide realiseerimist. Juhul, kui hüpoteegileping sätestas vastutuse Teie sõbra kohustuste katteks üksnes seatava hüpoteegi ehk 190 000 krooni ulatuses ning varem sõlmitud hüpoteegilepinguid ei muudetud, siis nimetatud summat ületava osa rahuldamist ei saaks pank tagatise arvel nõuda. Kui Te pangaga ei nõustu ja üksmeelele ei jõua ja pank alustab täitemenetlust tagatiste realiseerimiseks, siis on Teil õigus esitada sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi panga vastu ja esitada kohtule enda väidete tõendamiseks kohtumenetluses lubatud tõendid, milleks muu hulgas võivad olla tunnistaja ütlused, poolte kirjavahetus jms. Sundtäitmise vältimiseks kohtuvaidluse ajaks tuleks hagi tagamise korras taotleda ka täitemenetluse peatamist.
Kui Teie sõbra pankrotimenetluses ei ole jaotusettepanekut kinnitatud ja kui nõue on mõjuval põhjusel esitatud pärast PankrS § 93 lõikes 1 nimetatud tähtaja möödumist, ennistab üldkoosolek võlausaldaja taotlusel nõude esitamise tähtaja. Nõuet ei saa esitada pärast seda, kui jaotusettepanek on esitatud kohtule kinnitamiseks. Võlausaldajate üldkoosoleku otsuse, millega nõudeavalduse esitamise tähtaeg jäeti ennistamata, võib võlausaldaja kohtus vaidlustada. Kui kohus leiab, et üldkoosolek on põhjendamatult jätnud nõude tähtaja ennistamata, tunnistab kohus otsuse selles osas kehtetuks ja ennistab nõude esitamise tähtaja. Kui nõude esitamise tähtaega ei ole ennistatud, võetakse nõue kaitsmisele, kuid tunnustamise korral rahuldatakse pärast õigeaegselt esitatud tunnustatud nõuete rahuldamist.
Küsimuse pealkirjas on räägitud ka käenduslepingust, kuid küsimuse sisust ei nähtu käenduslepinguga seotud asjaolusid. Juhul, kui olete sõlminud ka käenduslepingu sõbra kohustuste tagamiseks, siis tuleb vaadelda selles sätestatud käendaja rahalise vastutuse maksimummäära. Kuna käenduslepingust tekib nõue isiklikult käendaja vastu, siis võivad ka nö. "vanad hüpoteegid" olla tagatiseks, kui hüpoteekide seadmise lepingus on kokku lepitud, et seatavad hüpoteegid tagavad kõiki nõudeid Teie vastu, mis pangal tekivad.
Enne lõpliku seisukoha võtmist peate täpselt lugema sõlmitud lepinguid ning hindama asjaolusid ja vajadusel konsulteerima spetsialistiga, et kuivõrd on pangal õigus realiseerida kõik Teie kinnistule seatud hüpoteegid. Ilma dokumentidega tutvumiseta ei ole võimalik selles osas täpsemat seisukohta avaldada.

Kinkelepingu võib teha ka väljaspool korteri asukohjärgset notaribürood.

Lähtudes VÕS § 308 lg 2 viimasest lausest, siis arvestatav intress peaks suurendama tagatisraha ning sellisel juhul tuleks intressi arvestada suurenenud tagatisraha pealt, välja arvatud juhul, kui kokkulepitud tagatisraha summat ületav osa on varem üürnikule tagastatud. VÕS § 308 lg 3 sätestab, et üürnik võib nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu. Seadus aga ei keela üürileandjal jooksvalt nt kokkulepitud tagatisraha ületavat tagatisraha osa või siis jooksvalt intressi tasumist üürnikule, samuti üürnikul nõuda üürileandjalt kokkulepitud tagatisraha ületava osa maksmist. Üürileandjal ei ole õigust tagatisena nõuda kokkulepitud tagatisraha summast suuremat summat. Niikaua kui tagatisraha on üürileandja käes ja väljamakseid üürnikule ei tehta, rakendub muu hulgas VÕS § 308 lg 2 viimane lause.
Keskmise intressi arvestamiseks on vajalik teada üürilepingu eseme asukohta ning hinnata, milline on seal raha hoiustamise kohalik keskmine intress. Õigusselguse huvides võivad pooled selle ka lepingus kokku leppida. Vaidluse korral on tõenäoliselt mõistlik võrrelda erinevate pankade hoiuintresse ning arvestada nende alusel keskmine maksmisele kuuluv intress või kasutada selleks eksperdi abi.

Siinkohal tuleb selgitada välja, millised lepingud on teil pangaga sõlmitud ning milliseid teenustasunõudeid saab pank teile esitada. Juhul, kui teil on sõlmitud väärtpaberikonto avamise vms. leping või väljastatud pangakaart, millega kaasneb hooldustasu, siis teenustasu tuleb maksta vastavalt kokkulepitule. Samas muidugi tekitab küsimusi nt. kaardihooldustasu nõue, kui kaart on olnud panga enda poolt kinni pandud, siis ilmselt ei saaks selle kaardiga ka hooldustasu tekkida, kui seda ei saa kasutada jne? Kui pank on kaardi sulgenud ja seda ei saa kasutada, kuid sellele vaatamata nõuab pank hooldustasu maksmist, siis selline tegevus ei pruugi olla hea usu põhimõttega kooskõlas. Küsimus on siis selles, et mida see nõutav tasu teenusena sisaldas? Kindlasti peate välja selgitama, et millise aja eest tasu nõutakse ning millisel õiguslikul (leping) alusel, samuti nõudma panga põhjendust teie väite kohta, et kaart on olnud suletud ja seda ei ole saanud kasutada pikema aja jooksul, mistõttu hooldustasu nõue on aluseta. Pärast asjaolude täpsemat väljaselgitamist ja analüüsi saate otsustada raha tagasinõude esitamise, kui raha tegelikult alusetult ära maksti. Kui selgub, et teenust sisuliselt ei osutatud, siis on ilmne, et pank peab raha tagastama.