Lepinguõigus

Kahjuks liigitub antud juhul tekkinud probleem pigem asjaõiguse kui lepinguõiguse valdkonda, mistõttu palume pöörduda asjaõiguse valdkonna spetsialisti poole, kes saab teid kindlasti aidata.

Püstitatud küsimusele vastamiseks tuleks analüüsida sõlmitud lepinguid ning millised volitused ja millisel õiguslikul alusel on haldajale antud. On ilmne, et haldaja peab sõlmitud lepinguid täitma nõuetekohaselt lepingutes sätestatud tingimustel ja kvaliteediga. Juhul, kui haldaja rikkus lepingut, siis peab seda ka kohtumenetluses tõendama. Võlaõigusseadus annab võlausaldajale mitmeid õiguskaitsevahendeid kui teine pool on kohustust rikkunud. Sealhulgas on võimalik nõuda 1) kohustuse täitmist, 2) keelduda oma kohustuse täitmisest ja 3) alandada hinda. Juhul, kui haldaja puuduse kõrvaldas või rikkumise heastas, siis ei saa teenuse eest jätta maksmata. Juhul, kui tegemist on olulise rikkumisega või on ette nähtud vastav õigus lepingus, siis on võimalik ka leping üles öelda ja valida haldaja, kes teeb oma tööd korrektselt.

Riigilõiv hagi esitamisel tuleb maksta vastavalt riigilõivuseadusele, kuid kohtult on võimalik taotleda menetlusabi. Menetlusabi on riigipoolne abi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabina võib kohus isiku (edaspidi menetlusabi saaja) taotlusel määrata muu hulgas, et menetlusabi saaja:
1) vabastatakse täielikult või osaliselt riigilõivu või kautsjoni maksmisest või muude kohtukulude või menetlusdokumentide ja kohtulahendi tõlke kulude kandmisest;
2) võib tasuda riigilõivu, kautsjoni või muud kohtukulud või menetlusdokumentide või kohtulahendi tõlke kulud osamaksetena kohtu määratud tähtaja jooksul;
3) ei pea maksma tasu menetlusabi korras määratud advokaadi õigusabi eest või ei pea seda tegema kohe või täies ulatuses;

Riigi õigusabi võib saada füüsiline isik, kes oma majandusliku seisundi tõttu ei suuda õigusabi vajamise ajal tasuda asjatundliku õigusteenuse eest või suudab seda teha üksnes osaliselt või osamaksetena või kelle majanduslik seisund ei võimalda pärast õigusteenuse eest tasumist lihtsat toimetulekut. Taotlus riigi õigusabi saamiseks tsiviilkohtumenetluses esitatakse kohtule, kes asja menetleb või kelle pädevuses oleks asja menetleda.
Kohus otsustab kas Riigi õigusabi anda või mitte. Riigi õigusabi antakse ühel järgneval viisil:
1) õigusabi andmine kohustuseta hüvitada riigi õigusabi tasu ja riigi õigusabi kulud;
2) õigusabi andmine kohustusega ühekordse maksena täielikult või osaliselt hüvitada riigi õigusabi tasu ja riigi õigusabi kulud;
3) õigusabi andmine kohustusega osamaksetena täielikult või osaliselt hüvitada riigi õigusabi tasu ja riigi õigusabi kulud.
Seega pöörduge menetlusabi ja riigi õigusabi saamiseks vastavate taotlustega kohtu poole.

Antud juhul sõltub ülesütlemisavalduse kehtivus konkreetse lepingu sisust, mis ettevõttega sõlmitud on. Seega on keeruline antud olukorras anda ammendavat ja ühest vastust ilma konkreetset lepingut analüüsimata.

Üldine ülesütlemise kord tuleneb võlaõigusseaduse §-dest 195 ja 196. § 195 sätestab korralise lepingute ülesütlemise, mille kohaselt tuleb lepingu ülesütlemiseks teha teisele poolele ülesütlemisavaldus. Kestvuslepingute puhul on oluline see, et ülesütlemisel oleks järgitud mõistlikku etteteatamistähtaega. Erakorralise ülesütlemise korra sätestab § 196, mille kohaselt kestvuslepingu võib kumbki lepingu pool mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige, kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtajani.

VÕS § 291 lg 4 toodud vastutuse tekkimise eelduseks on üürilepingu rikkumine üürileandja poolt. See tähendab, et üürnikul saab uue üürileandja suhtes tekkida nõue ainult juhul, kui üürileandja üürilepingut rikub. Tuginedes VÕS kommentaaridele, on aga alusel, et uus üürileandja eluruume ise tungivalt vajab (§ 323 lg 1), uuel üürileandjal üürilepingu ülesütlemise õigus. Tungiv vajadus seisneb eelkõige selles, et uus omanik omandas kinnisasja eesmärgiga sinna ise elama kolida. Seega on antud olukorras alus ülesütlemiseks olemas ja vastava õiguse kasutamisega ei pane uus üürileandja toime üürilepingu rikkumist, seega üürnikul uue üürileandja suhtes üürilepingu ülesütlemisest mingeid nõudeid ei teki.

Müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Asjaolu, kuivõrd müüja teadis vammi olemasolust, ei oma tähtsust, sest müüja vastutab müüdud asja lepingutingimustele mittevastavuse eest. Kui asi ei vasta lepingutingimustele, võib ostja nõuda müüjalt asja parandamist või asendamist, samuti kahju hüvitamist või hinna alandamist, olenevalt faktilistest asjaoludest. Juhul, kui on tegemist olulise lepingu rikkumisega, siis võib kaaluda ka lepingust taganemist ja tasutud raha tagastamise nõudmist, kuid seda saate otsustada pärast faktiliste asjaoludega täpset tutvumist ning nende analüüsimist.

Tavapärases tsiviilkäibes on vastav keeld reeglina sätestatud pooltevahelises üürilepingus. VÕS expressis verbis ei sätesta üürileandjale keeldu üüripinnale sisenemiseks, kuid VÕS sätteid süsteemselt tõlgendades (nt VÕS § 283 lg 2) saab asuda seisukohale, et üürileandjal ei ole õigust üürnikule etteteatamata ja üürniku juuresviibimiseta üüripinnale siseneda.

Vastan teie küsimustele:
1) Üürilepinguga seonduvat reguleerib Võlaõigusseadus, muud varasemalt kehtinud seadused ei ole asjakohased;
2) Maksete teostamise kord ja viis ei mõjuta üürilepingu kehtivust.
3) Ebaselgeks jääb teie küsimus tasaarvestuse osas. Tasaarvestust on võimalik siiski teha kui pooltel on vastastikused tegelikud nõuded;
4) Tolm kapi otsas ei ole kahtlemata piisavaks aluseks üürniku sanktsioneerimiseks va kui selline kokkulepe on üürilepingus.
5) Tulumaksu kokkulepe ja sellega kaasneva osas peaksin analüüsima lepingu sõnastust;
6) Kõik tasud on alati soovituslik tasuda ülekandega, et vältida hilisemaid probleeme tasumise tõendamisel. Kui tasute sularahas, siis kindlasti võtke kinnitused tasumise kohta.
7) Üürilepingu ja sellest tulenevate õiguste ja kohustuste analüüsimisel ja poolte tegeliku tahte analüüsimisel tuleb vaidluse korral arvestada ka lepingueelseid läbirääkimisi ja seal kokkulepitut (VÕS § 29 lg 5 p 1). Seega kui üürilepingu tõlgendamisel esineb erimeelsusi, tuleb lähtuda lepingueelsetel läbirääkimistel kokkulepitust.

VÕS kommentaaride selgitused on kohati mitmeti mõistetavad, kuid lähtudes grammatilisest ja süsteemsest tõlgendamisest st võrreldes VÕS erinevate sätete sõnastusi olen käesoleval juhul pigem seisukohal, et te peate üürilepingu ülesütlemisel lähtuma VÕS § 312 lg 1 sätestatust.

Tarbijakrediidileping on krediidileping, millega oma majandus- või kutsetegevuses tegutsev krediidiandja annab või kohustub andma tarbijale krediiti või laenu. VÕS § 34 kohaselt on tarbija VÕS tähenduses füüsiline isik, kes teeb tehingu, mis ei seondu iseseisva majandus- või kutsetegevuse läbiviimisega. Seega, kui tegemist on iseseisva majandus- või kutsetegevuse läbiviimisega seotud krediidiga, siis tegemist ei ole tarbijakrediidilepinguga. See aga ei tähenda, et tarbijakreeti puudutavad sätted teatud juhtudel ei kohalduks. Näiteks VÕS § 403 lg 2 sätestab, et VÕS 2. jaos (Tarbijakrediidileping ja sellega seotud lepingud) sätestatut kohaldatakse ka füüsilise isiku poolt sõlmitud lepingule krediidi võtmiseks iseseisva majandus- või kutsetegevuse alustamiseks, mille puhul kasutusse võetav krediit või krediidi eest omandatava asja või teenuse netohind ei ületa 50 000 eurole vastavat summat. Samas aga tuleb märkida, et kui tegemist on hüpoteegiga tagatud tarbijakrediidilepinguga, siis teatud sätted jällegi ei kohaldu (VÕS § 403 lg 4) ning on teisigi erinorme.
Küsimusest ei nähtu aga probleemi tegelik sisu ehk et millist olukorda täpsemalt soovitakse lahendada, mistõttu täpsemini ei ole võimalik vastata.