Lepinguõigus

Nii varasema üürileandja kui ka uue üürileandja puhul on VÕS § 312 lg 1 alusel üürileandjal õigus tähtajatu üürileping 3 kuulise etteteatamisega üles öelda. Antud õigust ei piira ega muuda kinnistu omaniku vahetumine. Seega, isegi kui te uut üürilepingut ei sõlmi, jääb üürileandjale alati õigus üürileping 3 kuulise etteteatamisega üles öelda.

Kui uus üürileandja soovib sõlmida tähtajalise lepingu ja sätestada seal 3 kuulise etteteatamise tähtaja, siis teie seisund ei muutu kehvemaks. Samas võib uue üürilepinguga tulla juurde muid piiranguid ja kohustusi (sh kohustus tasuda tagatisraha jne). Seega tasub kaaluda, kas oleks üldse mõistlik uue lepinguga nõustuda, kuivõrd vaevalt, et uues üürilepingus ka pikemat kui 3-4 kuulist etteteatamise tähtaega sätestatakse (arvestades, et maja soovitakse võõrandada).

Samas märgin, et VÕS § 291 alusel lähevad kinnistu omaniku vahetusel üürileandja õigused üle uuele omanikule. VÕS § 291 lg 4 järgi, kui uus üürileandja rikub üürilepingust tulenevat kohustust, vastutab uue üürileandja poolt põhjustatud kahju eest 3 aasta jooksul solidaarselt ka eelmine üürileandja (säte annab seega teile täiendava tagatise võimaliku kahju hüvitamise nõude esitamise korral).

Samas juhin teie tähelepanu asjaolule, et VÕS § 323 lg 1 järgi kui uus omanik vajab eluruumi tungivalt ise, võib ta 3 kuu jooksul kinnistu omandi üleminemisest kehtiva üürilepingu 3 kuulise etteteatamisega üles öelda. St kui uus omanik hakkab teid survestama uute üürilepingu tingimustega ning te ei saavuta tingimustes kokkulepet, siis võib ta kuni 3 kuu jooksul omandi üleminekust kasutada ka VÕS § 323 lg 1 sätestatud õigust ja üürilepingu üles öelda, teatades, et vajab eluruumi tungivalt ise.

Kaaslaenaja kohustustest vabanete juhul, kui selleks annab nõusoleku pank ehk Teie kohustus lõppeks sellisel juhul vastava poolte kokkuleppega. Peate sellel teemal läbirääkimisi pidama pangaga, millistel tingimustel oleks see võimalik.
Korteri omandiõiguse üleandmise nõuet Teil endise elukaaslase vastu kahjuks ei ole, sest selleks on vaja notariaalset kokkulepet, mis Teil puudub. Teil on õigus nõuda tehtud kulutuste hüvitamist ning selleks tuleb esitada nõue endise elukaaslase vastu. Juhul, kui ta vabatahtlikult nõuet ei rahulda, siis saate oma subjektiivseid õigusi kaitsta tema vastu hagi esitamisega kohtusse ja sellega seoses saate taotleda ka hagi tagamist (nt kohtuliku hüpoteegi seadmist korterile).
Igal inimesel on õigus advokaadile ning tema poolt pakutavale õigusabile. Advokaadile võite näidata kõiki dokumente, isegi kui selles on sätestatud dokumendi avaldamise keeld kolmandatele isikutele.

Siin on mitu olulist asjaolu, mis muudavad õiguskaitsevahendite valikuid ja kasutamise võimalusi. Kui sundtäitmine oleks pooleli, saaks esitada sundtäitmise osaliselt lubamatuks tunnistamise hagi ja nõuda viiviste ja intressi vähendamist. Kui sundtäitmine on lõpule viidud, siis on võimalik kaaluda kahju hüvitamise aluste rakendamist, kuid ilma asjaolusid täpsemalt teadmata on selle nõude esitamise põhjendatus ja positiivse lahenemise perspektiivikuse hindamine keeruline. Asjaolu, et enampakkumiselt omandas kinnistu krediidiandja ei ole iseenesest probleem, kuivõrd enampakkumise eesmärgiks on vara võõrandamine ja seda võimalikult kõrgeima hinnaga, milline omakorda kujunebki enampakkumise käigus (enampakkumise käigus alustatakse pakkumist kõrgemalt tasemelt ja pakkumiste nurjumise korral on kohtutäituril õigus müügihinda vähendada kuni 70%). Seega ei ole oluline, kes on vara omandaja, kusjuures vara võib omandada ka sissenõudja. Kui enampakkumisel rikuti enampakkumise korda oleks pidanud esitama tähtaegselt kaebused kohtutäituri tegevusele. Asjaolusid ning dokumente täpsemalt ja põhjalikumalt analüüsimata on hetkel keeruline kinnitada, et teil on olemas selge nõue ja õiguslik alus nõude esitamiseks.

Lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. Lepingust taganemine kohustuse täitmiseks täiendavat tähtaega andmata ei ole üldjuhul lubatud, mistõttu tuleb teisele poolele anda võimalus lepingu rikkumine kõrvaldada, kui rikkumine on kõrvaldatav ja see on võimalik. Täiendava tähtaja andmisel võib kahjustatud lepingupool määrata, et juhul, kui teine lepingupool ei täida täiendava tähtaja jooksul oma kohustust, loeb kahjustatud lepingupool ennast lepingust taganenuks. Siiski võib lepingust täiendavat tähtaega andmata taganeda, kui rikuti kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu või kui teine lepingupool teatab, et ta oma kohustust ei täida. Märgime, et taganemiseks õigustatud lepingupool kaotab õiguse lepingust taganeda, kui ta ei tee taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai olulisest lepingurikkumisest teada või pidi sellest teada saama. Seega on oluline ka taganemisavaldus teha õigeagselt. Te peate põhjalikult analüüsima faktilisi asjaolusid ning sõlmitud lepingu tingimusi, et milles te kokku leppisite, milles seisneb lepingu rikkumine ning kas see on oluline lepingu rikkumine, mis annab aluse lepingust taganemiseks. Juhul, kui lepingu rikkumine on oluline ning rikkumist ei ole võimalik kõrvaldada ja soovite lepingust taganeda, siis tuleb teisele poolele esitada vastav avaldus lepingust taganemiseks.

Jah, allkirja võltsimine lepingul on kuritegu. Dokumendi (sh. lepingu), mille alusel on võimalik omandada õigusi või vabaneda kohustustest, võltsimise eest karistatakse rahalise karistuse või kuni üheaastase vangistusega. Sama teo eest, kui selle on toime pannud juriidiline isik karistatakse rahalise karistusega. Lisaks sellele on võltsitud dokumendi kasutamine kuritegu. Nimelt, võltsitud dokumendi kasutamise eest eesmärgiga omandada õigusi või vabaneda kohustustest, karistatakse rahalise karistuse või kuni kolmeaastase vangistusega. Sama teo eest, kui selle on toime pannud juriidiline isik karistatakse rahalise karistusega.

Riigilõivu määrad sätestab Riigilõivuseadus ja sealt saab täpse ülevaate palju on riigilõiv rahalise nõude esitamise puhul (tabel). Kui teil on üüripinna üleandmisel fikseeritud, et üüripind oli uus ja ilma vigastusteta, siis saate tekitatud vigastuste hüvitamisega seotud kulud üürnikult sisse nõuda kindlasti kohtu kaudu (vaja fikseerida kahjude ulatus ja kahju määr). Kaaluda soovitan ka üürileandja pandiõiguse kasutamise võimalust (nn käsipant). Ehk sisuliselt seate käsipandi üürnikule kuuluval üüripinnal asuvale varale (pesumasin, televiisor vms) ning peate seda vara kinni kuni hüvitis on teile välja makstud. Pandiõiguse teostamiseks esitage üürnikule täpne ja selge kahjunõue ning andke tähtaeg hüvitamiseks. Kui tähtaegselt kahju hüvitatud ei ole, teostage koos manukatega pandi seadmine, st pandiõiguse kirjalik fikseerimine (panditava vara üleskirjutamine üürniku juuresolekul ja akti üleandmine üürnikule). Pandiga koormatud vara eemaldamisel üüripinnalt on õigus teil vara eemaldamist takistada. Pant ei laiene varale, mis kuulub kolmandatele isikutele (liisingud jms).

Siinkohal tuleb tähelepanelikult järgida, et mida ostetakse. Kui müüakse-ostetakse kinnisasja, siis eelleping peab olema notariaalselt tõestatud vormis, sest kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. Tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud. Sellest tulenevalt peab samas vormis olema ka eelleping. Kui vastavalt seadusele tuleb leping sõlmida teatud vormis, ei loeta lepingut sõlmituks enne, kui lepingule on antud ettenähtud vorm. Seda kellele otsustab müüja asja müüa otsustab müüja, mitte maakler. Kui ostjal on esindaja ning tal on seaduses sätestatud vormis volikiri, siis ostja enda kohalviibimine ei ole vajalik ning esindaja saab teha tehingu volikirja alusel esindatava nimel.

Selle kaasuse lahendamisel peaks tutvuma seisukoha andmiseks lepinguga, mis on poolte vahel sõlmitud ehk kas tegemist on ikka eellepinguga või siiski sõiduki ostu-müügilepinguga, kuid omandireservatsiooniga, et omand sõidukile läheb üle pärast kogu müügihinna tasumist. Märgin, et eelleping on kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. Sellest, mis leping on sõlmitud, võivad sõltuda ka edasised sammud.
Samuti peab hindama seda, et millistes tingimustes pooled kokku leppisid sõiduki kvaliteedi osas ning kas sõiduk vastab nendele tingimustele või mitte.
Üldprintsiibis tuleb siiski lepingut täita (VÕS § 76). Juhul, kui üks pool on lepingut rikkunud, siis on võimalik kasutada erinevaid õiguskaitsevahendeid (VÕS § 101), sh nõuda kohustuse täitmist, taganeda lepingust või alandada hinda. Hea usu põhimõttest lähtuvalt peab lepingust taganemine olema viimane lahendus ning lepingust taganemine saab toimuda üksnes lepingu olulise rikkumise korral. Kui asi ei vasta lepingutingimustele, võib ostja nõuda müüjalt asja parandamist või asendamist, kui see on võimalik ja sellega ei põhjustata müüjale võrreldes teiste õiguskaitsevahendite kasutamisega ebamõistlikke kulusid või põhjendamatuid ebamugavusi, arvestades muu hulgas asja väärtust, lepingutingimustele mittevastavuse olulisust ning ostja võimalust saada lepingutingimustele vastav asi oluliste ebamugavusteta mujalt.
Pärast kõikide asjaolude kaalumist saaks anda hinnangut tõstatatud küsimustele, kuid kuna sõlmitud lepingu sisu on teadmata, siis hetkel on hinnangu andmise võimalus oluliselt piiratud.

Esmalt tuleks vaadata olemasoleva üürilepingu tingimusi - kas olemasoleva lepingu sõnastus võimaldab teise juuksuri kaasamist üüripinnale? Tegemist ei ole küll allüüriga (mida reeglina üürilepingud ilma kooskõlastamata ei võimalda), kuid võimaliku lepingu rikkumise välistamiseks soovitan nimetatud asjaolu enne täpsustada. Kui piiranguid ei ole ja üürileping võimaldab pinda kasutada juuksuriteenuse osutamiseks (ilma nt juuksurite arvu määratlemata), siis ei näe esmapilgul takistusi täiendavate juuksurite töötamisele samal pinnal. Omavahelised suhted oleks mõistlik vormistada kirjaliku kokkuleppena, kus nähtuksid poolte selged õigused ja kohustused (heakorra, hoone reeglite, teiste juuksurite jms huvide ja õigustega arvestamine ning kohustus tasuda nt kohatasu, kanda osaliselt kommunaalkulusid vms).

Võlaõigusseaduse § 164 sätestab, et võlausaldaja võib oma nõude võlgniku nõusolekust sõltumata anda lepingu alusel tervikuna või osaliselt üle teisele isikule (nõude loovutamine). Nõude loovutamisega astub uus võlausaldaja senise asemele. Seega kui teile on teatatud teie vastu olnud nõude loovutamisest kolmandale isikule, siis peate täitma kohustuse uuele võlausaldajale.