Lepinguõigus

Teile kuuluva mõttelise osa kinkimisel kolmandale isikule ei ole vaja teise mõttelise osa kaasomaniku nõusolekut. Märgin, et kui Te otsustate mõttelise osa võõrandada siiski tasu eest, siis on teisel kaasomanikul ostueesõigus, kuid seda pärast müügilepingu sõlmimist ning selleks ei ole ka vaja teise kaasomaniku nõusolekut. Kohtumenetlus ei takista mõttelise osa võõrandamist (sh kinkimist), kui hagi tagamise korras ei ole keelatud vara käsutamine ja vastavat märget ei ole kinnistusraamatus.

Kahjuks on teadmata pooltevahelise lepingu tingimused (sh. lepingu ülesütlemise võimalikud alused) ning kõik faktilised asjaolud, et anda täpseid juhtnööre. Sellele vaatamata märgin, et lepingu ülesütlemine on äärmuslik meede ning enne seda tuleb teisele poolele anda täiendav mõistlik tähtaeg lepingu täitmiseks. Juhul, kui teine pool jätkuvalt rikub lepingut ning see on oluline rikkumine ja kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist, siis tuleb teha lepingu ülesütlemisavaldus ning esitada see lepingut oluliselt rikkunud teisele poolele. Ka täiendava tähtaja andmisel võib kahjustatud lepingupool määrata, et juhul, kui teine lepingupool ei täida täiendava tähtaja jooksul oma kohustust, loeb kahjustatud lepingupool lepingu üles öelduks. Samas märgin, et Teie situatsioon on eriline ning lepingu ülesütlemine ei pruugi olla kõiki asjaolusid arvestades õiguspärane ja kooskõlas hea usu põhimõttega. Asi nimelt selles, et üldprintsiibis on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Seega kui teisel poolel puudub teisest kohast juurdepääs avalikult kasutatavale teele, siis ei pruugi lepingu ülesütlemine olla põhjendatud, sest juurdepääsuõigus on isikul olemas ning Teie olukorda annab lahendada ka kahju hüvitamise nõude esitamisega. Kui lepingu rikkumine on tekitanud kahju, siis on õigus nõuda lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist ning see on teisele poolele vähemkoormavam meede võrreldes lepingu ülesütlemisega. Printsiibis võib esitada kohustust rikkunud poole vastu nõude tee kordategemiseks, andes temale mõistliku tähtaja selle nõude täitmiseks, hoiatusega, et juhul, kui ta tähtaegselt teed korda ei tee, siis teete seda ise ja nõuate temalt tee kordategemisega seotud kulud kahjuna sisse. On ilmne, et kui pooled kohtuväliselt ei suuda tõusetunud küsimusi lahendada, siis lõppastmes tuleb pöörduda nõudega kohtusse. Kohtusse esitatava nõude sisu sõltub aga eelnevalt tarvitusele võetavatest meetmetest.

Asjaolud jäävad vastajale ebaselgeks. Kui nõuetekohane kinkeleping on tehtud, peaks leping olema notariaalses vormis ja kantud ka kinnistusregistrisse, mis tähendab, et ka omandikanne peaks olema vahetunud.

Ühistu tekkinud võlgnevuse on korteriomanik kohustatud ära maksma ning see ei sõltu sellest, kuivõrd elukaaslane teile raha maksab. Riigikohus on pidanud jämedaks tänamatuseks kinkija vastu ka nt ründed kinkija lapse vastu. Riigikohus on märkinud, et kinkelepingu, kui tasuta lepingu eripärast lähtudes, võib kinkija taganeda lepingust ka siis, kui kingisaaja kinkelepingut ei riku. VÕS §-de 267 ja 270 järgi on kinkijale jäetud sisuliselt järelemõtlemisaeg, hindamaks lepinguga soovitud eesmärkide täitumist, kingisaajale on aga antud n-ö prooviaeg, tõestamaks kinkijale, et ta on "kingi vääriline". See tähendab, et kui kingisaaja oma (seaduslikku) õigust kasutades läheb vastuollu kinkija poolt kinkimisel soovitud eesmärkidega, võib kinkijal tekkida õigus kinkelepingust taganemiseks. Kingisaaja iseenesest õiguspärane käitumine võib kinkija seisukohalt asjaolusid hinnates olla mõistetav jämeda tänamatusena. "Jäme tänamatus" on hinnanguline kategooria, mis peab VÕS § 267 p 1 järgi avalduma kingisaaja käitumises kinkija või tema lähedase suhtes. Käitumise pidamine jämedaks tänamatuseks on ka eetiline hinnang. Kohtul tuleb sellise käitumise hindamisel lähtuda kinkelepingu eesmärgist ning arvestada kõiki konkreetse juhtumi asjaolusid, nii teo objektiivset hukkamõistetavust, kui ka kinkija subjektiivset hinnangut. Ka kinkijale lähedasele isikule kehavigastuse tekitamist või sellega ähvardamist võib pidada kinkelepingust taganemist õigustavaks asjaoluks.
Kui teil oli endise elukaaslasega kokkulepe asja üürimiseks ning ta kohustus kommunaalmakseid maksma, siis on võimalik temalt nõuda lepingu täitmist. Selleks peate aga ära tõendama pooltevahelise kokkuleppe olemasolu ning selle olulised tingimused. Juhul, kui ta teie kokkulepet ei täitnud, siis kokkuleppe täitmise nõudmine jämeda tänamatusena on vaieldav. Kui aga kinkelepingu tegemise eeludseks oli see, et kinkija saaks ka elada kingitud korteris tasuta ning nõuate temalt sellele vaatamata kommunaalmaksete tasumist, siis seda võib kohus lugeda jämedaks tänamatuseks.

Hetkel ei ole Eestis kehtivat regulatsiooni nõudekulude suuruse osas, mistõttu vastan Teie küsimusele eitavalt. Riigikohus on küll andnud seisukohti ja juhiseid ebamõistlike viiviste ja intresside vähendamise osas, kuid senini veel mitte nõudekulude osas. Nõudekulude näol on kahtlemata tegemist võlausaldaja kahjuga, kuid ka sellise kahju määral peaks olema kehtestatud piirmäärad. Käesoleval hetkel seda ei ole, mistõttu võib igakordselt vastavate kulude suuruse osas esitada hagiavalduse kohtule ning nõuda ebamõistlike nõudekulude vähendamist.

Leping sõlmitakse pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega, samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. Pakkumusele nõustumuse andmisega on leping sõlmitud ajast, mil pakkumuse esitaja nõustumuse kätte sai. Kui Teie poolt tehtud tellimust saab käsitleda pakkumusena ning saite kinnituse e-posti teel, mida saab pakkumuse nõustumuseks lugeda, ja on piisavalt selge, et kokkulepe on poolte vahel saavutatud, siis on poolte vahel leping sõlmitud. Leping on pooltele täitmiseks kohustuslik. Juhul, kui müüja rikub oma kohustust, siis on võimalik nõuda kohustuse (lepingu) täitmist ning kui on tegemist olulise lepingu rikkumisega, siis ka taganeda lepingust ja nõuda kahju hüvitamist. Lepingust taganemine on lubatud üksnes erandkorras ning hea usu põhimõttest lähtuvalt tuleb teisele poolele anda täiendav tähtaeg kohustuse täitmiseks. Täiendavat tähtaega andmata on õigus lepingust taganeda, kui rikuti kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu või kui teine lepingupool teatab, et ta oma kohustust ei täida. Täiendava tähtaja andmisel võib kahjustatud lepingupool määrata, et juhul, kui teine lepingupool ei täida täiendava tähtaja jooksul oma kohustust, loeb kahjustatud lepingupool ennast lepingust taganenuks.
Varaline kahju on nii otsene varaline kahju kui ka saamata jäänud tulu. Kahjunõude esitamisel kohtusse tuleb tõendada põhjusliku seose olemasolu ning kahju suurus tsiviilkohtumenetluses lubatud tõenditega.

Mees saaks teilt esialgsel hinnangul nõuda tagasi üksnes tema poolt tasutud osa (VÕS § 1041 - 1042), mille arvelt teie olete alusetult rikastunud, võttes muu hulgas arvesse, kas need kulutused on teile olnud kasulikud ning millised on olnud teie mehe kavatsused eseme (st korteri) suhtes. Seega ei ole nõue väga selge ja isik peab seda põhjalikult motiveerima ja tõendama.
Samuti tuleb nõude rahuldamisel hinnata ka asjaolu, et ka teie mees kasutas korterit elamispinnana, mistõttu tuleks nõuet vähendada ulatuses, millises ulatuses mees on seeläbi kulusid kokku hoidnud (nt korteri üüri arvelt).

Ülalpidamise nõuet ei saa tasaarvestada, st, et kui kohus mehelt elatise välja mõistab, siis see kuulub tema poolt tasumisele sõltumata teievahelistest võimalikest varalistest vaidlustest või vastastikustest nõuetest.

Esialgne nõue oleks aegunud 31.12.2010.
Kui on allkirjastatud uus võlatunnistus, siis on võlgnik küll nõuet tunnistanud kuid küsimus on, kas võlatunnistuses on fikseeritud uus tagasimakse tähtaeg? Kui on fikseeritud uus tagasimakse tähtaeg, siis aegub nõue 3 aasta möödumisel tähtaja saabumisest, viimase aasta 31. detsembril. Kui nõuet on küll tunnistatud aga puudub selge kokkulepe uue tagasimakse tähtaja osas, siis võib tekkida küsimus aegumise kohta. Kuivõrd kõiki asjaolusid täpselt ei tea, siis lõpliku seisukoha kujundamiseks peaks analüüsima dokumente ja tehingutega seotud muid asjaolusid.

VÕS § 658 lg 1 järgi kohustub maaklerlepinguga maakler vahendama teisele isikule lepingu sõlmimist kolmanda isikuga (nt teie) või osutama kolmanda isikuga (nt teiega) lepingu sõlmimise võimalustele. Maakleril on õigus tasule kui osundatud leping sõlmitakse. Lepingu mittenõuetekohasel täitmisel (ei saa vastuseid küsimustele, ebaõige informatsiooni edastamine jne) saate õiguskaitsevahendina kasutada hinna alandamist (VÕS § 112) tehes maaklerile vastava avalduse, põhistades hinna alandamise asjaolusid jne.

Sularahas tasumisel vormistage alati kassa sissemineku order, sularaha üleandmise akt vms kirjalikult taasesitatav dokument, millel on mõlema poole allkirjad.

Mõiste "mõistlik aeg" on määratlemata õigusmõiste. Seda tuleb kohaldada iga juhtumi eripärasid silmas pidades. Riigikohus on märkinud muuhulgas, et mõistliku aja kestus lepingust taganemiseks võib erinevate lepinguliikide puhul olla erinev ning seega võib nt kolm kuud teatud juhul olla ka ebamõistlikult pikk tähtaeg.

Seega ei saa anda ühest ja selget seisukohta, milline on mõistlik aeg antud olukorras, vaid tuleb hinnata kõiki asjaolusid - varjatud puuduse iseloom, korteri kasutamise iseloom ja intensiivsus, teie võimalus puudust tuvastada jne.

Kohtupraktika peab igal üksikjuhul hindama, kas antud olustikus on mõistlik aeg ületatud või mitte. Samas, kuivõrd te olete korterit kasutanud enam kui 7 kuud, siis julgen kahelda, kas antud juhul ei ole mõistlik aeg mitte möödunud.