Lepinguõigus

Kui ostsite auto Saksamaalt ning sõlmisite Saksamaal sõiduki ostu-müügilepingu, siis kohaldub lepingule seal kehtiv õigus (kui kokku ei ole lepitud teisiti), mistõttu Teid selles osas aidata ei saa. Kindlasti peate esitama pretensioonid müüjale ja kui on müüdud lepingule mittevastav asi (sh puudustega asi), siis on ostjal õigus nõuda (i) puuduste kõrvaldamist ning kui see pole võimalik, siis (ii) asja asendamist ja kui see pole võimalik, siis ka (iii) hinna alandamist ja (iv) taganeda lepingust ja nõuda ostuhinna tagastamist. Küsimusest ei selgu ka garantii olemasolu ning selle tingimused. Teie küsimusele saab aga täpselt vastata Saksamaa õigust hästitundev spetsialist pärast sõiduki müügilepingu, garantiitingimuste ja ilmnenud puuduste jms. faktiliste asjaoludega tutvumist ning analüüsimist.

Kaasomandi kasutamine ja käsutamine toimub kaasomanike kokkuleppel. Kui pooled kokkulepet ei saavuta, võib ühe poole tahteavalduse asendada kohtuotsusega vastava hagiavalduse alusel. Omanik ei pea nõustuma oma omandi kitsendamise või piiramisega. Samas, kui üks kaasomanik keeldub reaalosadeks jagamisega, siis saab vastavat nõusolekut hageda kohtust või võõrandada mõtteline osa kinnistust. Sealjuures tuleb meeles pidada, et kaasomanikul on võõrandamise korral ostueesõigus.

Küsimusest ei selgu, milline õiguslik staatus on garaažil - kas tegemist on liikmelisusel põhineva garaaži kasutusuõigusega või omandiõiguse alusel kuuluva kinnisasjaga. Siiski juhul, kui kohtutäitur on garaaži arestinud, siis see sisaldab selle võõrandamise keeldu. Võlgnik peaks olema teadlik varast, mis on kohtutäituri poolt arestitud. Juhul, kui pärast võõrandamistehingut läheb müüja pankrotti, siis asja tagasivõitmine on seaduses sätestatud tähtaja jooksul võimalik, kui tehing kahjustas võlausaldajate huve. Tagasivõitmisel tunnistab kohus pankrotiseaduse §-des 110–114 sätestatud alustel kehtetuks võlgniku tehingu või muu toimingu, mis on tehtud enne pankroti väljakuulutamist ja mis kahjustab võlausaldajate huve. Kuivõrd tehing võlausaldajate huve kahjustab, tuleb hinnata igal üksikjuhul eraldi ning sõltub sellest, millistel asjaoludel ja ka millal tehing tehakse.

Kõigepealt tuleb välja selgitada, kes on pärija eestkostjaks. Kui eestkostjat ei ole määratud, siis tuleb eestkostja määrata. Kui täisealine ei suuda vaimuhaiguse, nõrgamõistuslikkuse või muu psüühikahäire tõttu kestvalt oma tegudest aru saada või neid juhtida, määrab kohus tema enda, tema vanema, abikaasa või täisealise lapse või valla- või linnavalitsuse avalduse alusel või omal algatusel talle eestkostja. Eestkostja kaitseb eestkostetava varalisi ja isiklikke õigusi ning huve.

Kui pärimismenetlust ei ole läbi tehtud, siis peaks algatama ka pärimismenetluse. Kui kinnisasi on eestkostetava omandis, siis perekonnaseaduse kohaselt ei või eestkostja eestkostetava nimel kohtu eelneva nõusolekuta käsutada eestkostetavale kuuluvat kinnisasja. Seega on vajalik pöörduda eestostetava omandisse kuuluva vara võõrandamise loa saamiseks kohtusse. Juhul, kui kohus annab vastava loa, siis võib eestkostja sõlmida eestkostetava nimel kinnisasja mõttelise osa võõrandamistehingu.
Notari tehingut võib teha ka Tallinnas.

Kolmandatele isikutele nähtavaks tegemiseks peab kohustuslik isikliku kasutusõiguse kokkulepe olema notariaalselt tõestatud ning kantud kinnistusraamatusse. Vastupidisel juhul ei saanud ega pidanud kolmas isik olema kasutusõigusest teadlik ning kasutusõigus ei piira kolmanda isiku õigusi. Omanikul on õigus kinnistut hüpoteegiga koormata ning selleks ei ole vaja teie nõusolekut. Kaaluda võib kahjunõude esitamist R vastu, kuna rikkus lepinguga võetud kohustust. Selleks tuleks esmalt analüüsida lepingu sõnastust.

Lepingu ja üürilepingu erakorralist ülesütlemist reguleerivad VÕS § 196 ja § 313, mille kohaselt võib mõjuval põhjusel kumbki pool üürilepingu üles öelda. Mõjuva põhjuse peab sisustama igal konkreetsel juhul ülesütlemist sooviv pool ning põhjuse hindamise õigus jääb vaidluse korral kohtule. Riigikohus on märkinud, et üürileandjal on õigustatud ootus üürilepingu kehtima jäämisele, mistõttu ülesütlev pool peab tõendama, et esines selline erakorraline asjaolu, mida üürnik lepingu sõlmimisel ei näinud ega pidanudki ette nägema. Seega tuleb antud juhul ka eelnimetatut hinnata. Kui õiguslik alus ülesütlemiseks puudub (selge mõjuv põhjus), siis ei ole ülesütlemine kehtiv ja üürileandja saab nõuda üürilepingu täitmist (st igakuist üüri). Seega tasub antud juhul kaaluda üürilepingu korralist ülesütlemist 1 kuulise etteteatamisega, et vältida võimalikku pikka kohtuvaidlust ja sellel perioodil üüri tasumise kohustust.

Üürileping võib olla ka suuline.

Maaklertasu maksmise kohustus tuleneb maakleriga sõlmitud lepingust, kuid asjaolusid arvestades olen hetkel seisukohal, et maakleril on õigus maaklertasule.

10-aastane ei ole asjakohane tunnistaja.

Märgin, et müüja peab ostueesõigust omavale isikule viivitamata teatama ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust. Vastav müüja teatamiskohustus loetakse täidetuks ka siis, kui lepingust ja selle sisust teatab või lepingu esitab ostueesõigust omavale isikule ostja. Ostueesõigust võib teostada kahe kuu jooksul pärast eelnimetatud teate saamist. Seega kui teade anti üle 07.03.2011, siis ostueesõiguse teostamise tähtaeg on 2 kuud nimetatud kuupäevast arvates. Ostueesõiguse teostamise tähtaeg suulise teavitamise korral hakkab kulgema teavitamise hetkest ainult sel juhul, kui ostueesõiguslast teavitati müügilepingu kõikidest tema jaoks olulistest tingimustest. Kui ostueesõiguslane saab müügilepingu olulistest tingimustest teada kas omal algatusel või mõne kolmanda isiku vahendusel, hakkab ostueesõiguse teostamise mõistlik tähtaeg kulgema teadasaamisest.

Juhin tähelepanu, et ostueesõiguse teostamine toimub ostueesõigust omava isiku avalduse tegemisega müüjale, mitte ostjale. Juhul, kui müüjale on ostueesõiguse teostamise avaldus esitatud seaduses sätestatud korras ja tähtaegselt, siis on müüja jätkuvalt kinnisasja omanik ning kanne kinnistusraamatus Teie kui omaniku kohta on ebaõige. Sellisel juhul on ostueesõigust teostaval isikul õigus nõuda ebaõige kande kustutamist ja juhul, kui Te vabatahtlikult ei nõustu tahteavaldust tegema, siis saab Teie nõusolekut asendada kohtulahend. Siiski rõhutan, et Teie küsimusele täpsema vastuse saab anda üksnes pärast kõikide dokumentide ja asjaolude põhjalikku analüüsi ning kaalumist. Riigikohtu lahendid on kättesaadavad www.nc.ee koduleheküljelt.

Kui kinnisasjal on 2 kaasomanikku ja mõlemad müüvad koos ühe lepinguga neile kuuluvad kinnistu mõttelised osad kolmandale isikule, siis ostueesõigust ei teki ning omanikuks saab kolmas isik. Kui Teil on endal huvi teise kaasomaniku osa välja osta, siis tehke temale ettepanek tema osa väljaostmiseks.

Kaasomanikul on õigus enda mõttelist osa müüa ilma teise kaasomaniku nõusolekuta ning mistahes tema poolt ostjaga kokkulepitava hinnaga. Teised kaasomanikud ei saa sellesse sekkuda ning kaasomanik ei pea laskma ka enne müüki asja ära hinnata. Asja hind on kokkuleppe küsimus. Täpsustan, et ostueesõigus on õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Seega, ostueesõigust saab teine kaasomanik teostada alles pärast kaasomaniku poolse müügilepingu sõlmimist ostjaga ning samadel tingimustel. Kaasomanik ei saa teise kaasomaniku poolt ostjaga sõlmitud müügilepingu tingimusi läbi rääkida, vaid kui ta soovib kaasomanikuna teostada ostueesõigust, siis saab seda teha samadel tingimustel. Ostueesõiguse teostamine toimub ostueesõigust omava isiku avalduse tegemisega müüjale. Avaldus peab olema samas vormis nagu müügileping.

Teie poolt kirjeldatu alusel võib eeldada, et kaasomanikud räägivad omavahel läbi asja müüki ühelt kaasomanikult teisele kaasomanikule ning sellisel juhul ostueesõiguse küsimust ei teki. Ostueesõiguse võimalus tekib teisel kaasomanikul juhul, kui kaasomanik müüb asja kolmandale isikule, kes ei ole kaasomanik.

Tegemist on keerulise õigusliku olukorraga. Puudub ülevaade ka eelnevast menetluse käigust ning kuivõrd on kohaliku omavalitsusega sellel teemal suheldud ning millised on kohaliku omavalitsuse väited. Saate opereerida üksnes nende väidete ja dokumentide raames, mis teil on olemas. Esitage kindlasti vastuväited ja väljatoodud dokumendid ning seisukohad kohalikule omavalitsusele.

AÕS § 96 lg 1 järgi tekib vallasomand hõivamisega, kui isik võtab peremehetu vallasasja oma valdusse tahtega saada selle omanikuks. Sama sätte lg 3 kohaselt on asi peremehetu, kui see ei ole veel olnud kellegi omandis või kui omanik on valduse lõpetanud omandist loobumise tahtega. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 13 lg 2 teise lause järgi on ehitise kui vallasasja hõivamise õigus ja kohustus kohalikul omavalitsusel ja riigil Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. Seega, AÕS § 96 lg 3 järgi saab ehitis olla peremehetu vaid viimase omaniku faktilisest tegevusest ja tahteavaldustest tulenevalt. Kui ehitis tegelikult ei ole peremehetu, siis ei muutu see peremehetuks ka kohaliku omavalitsuse otsusest tulenevalt. Seega, kui isik jätab vaidlustamata kohaliku omavalitsuse volikogu otsuse, millega tuvastatakse talle kuuluva ehitise peremehetus, ei jää ta ilma võimalusest kaitsta oma omandit tsiviilõiguslike kaitsevahenditega.