Korteriomandiõigus
Küsimus: Kas KÜ juhatus tohib omavoliliselt sõlmida töövõtulepingut?01.06.2017
Tere! Kas KÜ juhatusel on õigus omavoliliselt sõlmida töövõtulepingut või käsunduslepingut, mille tulemusena on KÜ arvelt makstud nii töötasu, kui ka tööjõumakse, ilma, et see oleks üldkoosolekul vastu võetud ja üldse ühistu liikmeid sellest teavitatud? Kas seda reguleerib ka vastav seadus?
Aitäh
Aitäh
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
MTÜS ise näeb ette, et tühine on juhatuse liikme ja korteriühistu vaheline tehing, kui sellega ei nõustu üldkoosolek. Samuti on juhatuse õigused piiratud tehingute puhul, mis on seoses korteriühistu kinnisasjade või registrisse kantud vallasasjade võõrandamisega või asjaõigusega koormamisega, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti.
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Millised õigused on teiste korterite omanikel, kui ühe korteri seisukord ohustab tervet maja?29.05.2017
Meil on 3 korteriga elamu. Kuna ühistut ei olnud võimalik moodustada, on meil sõlmitud ühise haldamise leping. Lepingus on kirjas, et korteriomanik peab korras hoidma talle kuuluv reaalosa, ei tohi kahjustada teiste korteriomanike huve või elamu kvaliteeti ja ei tohi tekitada hoonele olulisi kahjustusi.
Probleem on tekkinud ühe korteriomanikuga, kes kahjustab kogu maja. Selle korteri kohal olev katusekonstruktsioon on mädanenud ja tekitanud seenhallituse, välikäimla on muutunud eluohtlikuks ja reostab keskkonda (teised korterid on liidetud linna veetrassiga), korter on pikemat aega kütmata, jm. Seda kõike kinnitab ka vastav audit, mis on selle korteri kohta tehtud.
Oleme oma murega pöördunud Keskkonnainspektsiooni, Päästeametisse, KOV poole. Nad on saatnud korteriomanikule märgukirjad korteri korda tegemise ja linna veetrassiga ühendamise kohta. Kahjuks korteriomanik elab hooldekodus ja tema poeg (elab teises maakonnas) ütleb, et tal ei ole majanduslikult võimalik korterit korda teha. Poeg on nõus korterit müüma aga korter kuulub tema emale, kes ei ole nõus korterist loobuma.
Maja laguneb edasi ja ohustab teiste korteriomanike vara. Teised korterid on seest ja osaliselt väljast renoveeritud (uus katus, uued aknad, välissein soojustatud). Kahjuks selle korteriomaniku tõttu ei saa edasi renoveerida.
Probleem on tekkinud ühe korteriomanikuga, kes kahjustab kogu maja. Selle korteri kohal olev katusekonstruktsioon on mädanenud ja tekitanud seenhallituse, välikäimla on muutunud eluohtlikuks ja reostab keskkonda (teised korterid on liidetud linna veetrassiga), korter on pikemat aega kütmata, jm. Seda kõike kinnitab ka vastav audit, mis on selle korteri kohta tehtud.
Oleme oma murega pöördunud Keskkonnainspektsiooni, Päästeametisse, KOV poole. Nad on saatnud korteriomanikule märgukirjad korteri korda tegemise ja linna veetrassiga ühendamise kohta. Kahjuks korteriomanik elab hooldekodus ja tema poeg (elab teises maakonnas) ütleb, et tal ei ole majanduslikult võimalik korterit korda teha. Poeg on nõus korterit müüma aga korter kuulub tema emale, kes ei ole nõus korterist loobuma.
Maja laguneb edasi ja ohustab teiste korteriomanike vara. Teised korterid on seest ja osaliselt väljast renoveeritud (uus katus, uued aknad, välissein soojustatud). Kahjuks selle korteriomaniku tõttu ei saa edasi renoveerida.
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Korteriomandi võõrandamisnõude esitamine toimub korteromanike üldkoosolekul, mille kokku kutsumine ja läbiviimine on sätestatud KOS § 17-19.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Mil viisil peaks määrama korteritele parkimiskohti, kui on kaks ala, eelistatud on üks valgustatud ja turvalisem ala?27.05.2017
Tere
KÜ-l on plaan rajada parkla. Osa parkimiskohti jääks maja ette, kus on valgustus ja turvalisem. Teised kohad jäävad maja kõrvale, kus on pime ja mitte nii turvaline. KÜ esimees ütles viimasel koosolekul, et maja ette saavad eesõiguse 1. korrusel elavad elanikud. Ja seda sellepärast, et tema enda sugulased ja paar sõpra saaksid siis selle turvalisema ja valgustusega kaetud parkimiskohad.
Kas selline tegu on võimalik? Mis õigustega saab KÜ esimees ise määrata kohti? Mismoodi tegelikult kohtade määramine peab toimuma?
KÜ-l on plaan rajada parkla. Osa parkimiskohti jääks maja ette, kus on valgustus ja turvalisem. Teised kohad jäävad maja kõrvale, kus on pime ja mitte nii turvaline. KÜ esimees ütles viimasel koosolekul, et maja ette saavad eesõiguse 1. korrusel elavad elanikud. Ja seda sellepärast, et tema enda sugulased ja paar sõpra saaksid siis selle turvalisema ja valgustusega kaetud parkimiskohad.
Kas selline tegu on võimalik? Mis õigustega saab KÜ esimees ise määrata kohti? Mismoodi tegelikult kohtade määramine peab toimuma?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Eeltoodule tuginedes tuleks parkimiskohtade jagamise otsus langetada üldkoosoleku, mitte juhatuse poolt.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas on korrektne, kui kaasomanikud sõlmivad kasutuslepingu osaühinguga, mis kannab lepingu ajal ülalpidamiskulusid?26.05.2017
Küsimus: Korteriomand on jagatud kahe õe vahel, kellest üks on täisealine ja teine alaealine (kummalgi kaasomandina ½). Alaealist esindav lapsevanem on saanud kohtult loa tehinguteks lapse kinnisvara väljarentimiseks. Kas on juriidiliselt korrektne, kui täisealine kaasomanik ja alaealise kaasomaniku esindaja sõlmivad kasutuslepingu osaühinguga, mis võtab vastutuse korteri ülalpidamiskulude eest kasutuslepingu ajaks?
Kas osaühingul on õigus korterit edasi rentida kolmandale isikule, kui mõlemad kaasomanikud on nõus ja vastav punkt on kasutuslepingus sätestatud?
Kas üürniku ja nimetatud osaühingu vahel sõlmitud rendileping on sellisel juhul juriidiliselt kehtiv ega too kummalegi osapoolele juriidilisi probleeme (nt. üürniku elukoha registreerimisel)?
Missugustele õigusaktidele antud juhul peaks tuginema?
Kas osaühingul on õigus korterit edasi rentida kolmandale isikule, kui mõlemad kaasomanikud on nõus ja vastav punkt on kasutuslepingus sätestatud?
Kas üürniku ja nimetatud osaühingu vahel sõlmitud rendileping on sellisel juhul juriidiliselt kehtiv ega too kummalegi osapoolele juriidilisi probleeme (nt. üürniku elukoha registreerimisel)?
Missugustele õigusaktidele antud juhul peaks tuginema?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas korteriomandi tükeldamisel on vaja teiste korterite omanike nõusolekut?25.05.2017
Majas on mitu korterit, kõik on korteriomandid. Tahaks oma korteri jagada kaheks eraldi korteriomandiks. Füüsiliselt tähendaks see muuhulgas korteri kummagi tüki vahele uue seina ehitamist. Praegu olemasolevaid seinu ehitus otseselt ei mõjutaks - sh on praegu korteril olemas teine uks, nii et kummagi korteri jaoks oleks ukseavad olemas. Asjaajamise lihtsuse poolest oleks mugavam ja kiirem kui tükeldus ei eeldaks kõigi teiste korterite omanike kooskõlastusi. Siit küsimused: 1) kas selline ehitus ja korteriomandi tükeldus vajab teiste korteriomandite omanike nõusolekut ja milliste seaduste tõttu? 2) millises vormis ja mis toimingutele peab nõusolekud hankima? Aitäh.
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Hetkel soovitan pöörduda küsimusega notari ja kohaliku omavalitsuse (KOV) poole, ning juhul, kui eelnimetatud isikud ei seo oma tegevuse eeltinimuseks* korteriomanike kokkuleppe olemas olu, siis õnnestub Teil suure tõenäosusega ka korteriomand ilma kokkulepet sõlmimata kaheks jagada.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
*KOV peab korteri jagamiseks väljastama notarile koopia hoone plaanist, millel on piiritletud ja korterinumbriga tähistatud iga korteriomandi reaalosaks olevad ruumid.
Notar peab tõestama korteri kaheks jagamise tehingu ning esitama kinnistusregistrile vastava kandeavalduse.
Küsimus: Kui korteriühistul on olemas maksekäsu kiirotsus, siis mis aja jooksul peab selle kohtutäiturile edastama?24.05.2017
Tere.
Kui korteriühistul on olemas maksekäsu kiirotsus, siis kas on mingi limiteeritud aeg selle edastamiseks kohtutäiturile? Või võib sellega venitada igavesti?
Aitäh
Kui korteriühistul on olemas maksekäsu kiirotsus, siis kas on mingi limiteeritud aeg selle edastamiseks kohtutäiturile? Või võib sellega venitada igavesti?
Aitäh
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Mida teha, kui korteri ostja süüdistab mind, kuna ühistu esimees väidab, et kunagi rajatud katlamaja on nüüd ebaseaduslik?18.05.2017
Müüsin oma korteri, mida kütsime katlaga. Katlamaja tegime keldrisse tsiviilkaitseruumidesse ja korteriühistu aktsepteeris seda 1998 a. Tuleohutuse eest vastutav isik vaatas üle ja oli ok. Katlamaja pidime tegema siis, kui majalt võeti välja ühisküte ja pidi vaatama ise kuidas kütta. Nüüd uuele korteriomanikule ütles ühistu esimees, et ei tohi kütta, et on ebaseaduslik see katlamaja. Korteriühistu pole mingeid ettekirjutusi teinud. Ostja väidab, et see on varjatud puudus. Ma pole ju varjanud, kuna pole mingeid ettekirjutusi tehtud. Lepingus on kirjas, et ostja ostis korteri. Pole sõnagi sellest millega seda korterit köetakse. Katlamaja ma ei müünud, kuna see ei kuulu otseselt korterile. Kuidas edasi? Ette tänades.
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Kuna korteriühistu pädevusse ei kuulu eelnimetatud kokkulepete sõlmimine, siis puudub alus kaaluda küsimust, kas korteriühistu tegevus(etus) on käsitletav ümberehitusteks nõusoleku andmisena. Küll aga saab korteriühistu nõuda korteriomanikult, et korteriomandi kasutamine (sh selle kütmine ja üldkasutuses olevate ruumide kasutamine) oleks õigusaktidega kooskõlas.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas korteriomandina registreeritud mitteeluruumi tohib kasutada elamispinnana ehk siis seal elada?16.05.2017
KÜ on müünud keldrikorruse. Uus omanik ehitas need nö korteriteks, mis on kinnistusraamatus korteriomandist mitteeluruumid ehk panipaigad. Nüüd plaanib neid välja üürida. Kas korteriomandina registreeritud mitteeluruumi tohib kasutada elamispinnana ehk siis seal elada? Kui ei, siis mis seda reguleerib ja kuidas saab KÜ seda keelata?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
korteriomandiseaduse (KOS) § 10 lõige 1 kohaselt võib korteriomanik korteriomandi reaalosa kasutada oma äranägemise järgi, välja arvatud siis, kui kasutus läheb vastuollu seadusega või kolmanda isiku õigustatud huvidega. Juhul, kui korteriühistu nõuab korteriomanikult reaalosa sihipärast kasutamist, siis saab ta nõude esitamisel tugineda KOS § 12 lg-le 3 ja § 15 lg-le 5.
Kõige lihtsamaks viisiks korteriomandi mittesihipärase kasutamise vastu seista, on juhul, kui korteriomandi reaalosa mittesihipärase kasutusega kaasneb toime, mis ületab omandi tavakasutusest (st panipaiga kasutusest) tekkivad mõjud. Sellisel juhul tuleb korteriomanikule vastavast asjaolust teada anda, ning juhul, kui ta oma plaanidest ei loobu, siis pöörduda kohtusse.
Mõnevõrra probleemsemaks võib õiguste kaitse kujuneda juhul, kui reaalosa mittesihipärase kasutamisega seotud negatiivseid mõjusid on keeruline tõestada ja/või nende ilmnemine sõltub õigusvastaselt käituva korteriomaniku tegevusest, kes ei ole vaidluse ajal negatiivsete mõjude esilekutsumisest huvitatud. Tean näiteks juhtumit, kus kohtunik on andnud reaalosa mittesihipäraselt kasutavale korteriomanikule õiguse olukorras, kus ta oli oma korteri magamistoa ilma ühegi loata saunaks ümber ehitanud... Eeltoodud näide ei ole mõeldud Teie heidutamiseks, vaid oma õigusliku positsiooni paremaks läbimõtlemiseks, milleks on mõistlik kasutada ka juristi abi.
Soovitan tutvuda ka Riigikohtu lahendiga 3-2-1-3-15 (http://www.nc.ee/?id=11&tekst=222578445)
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas saab seaduslikku jõudu omavaks lugeda ühistu liikmete osalemist virtuaalselt (Skype teel) üldkoosolekul?13.05.2017
Üldkoosolekul võetakse vastu uus põhikiri ja valitakse uus juhatus. Uues ja vanas põhikirjas on juhatuse volituste tähtaeg erinev. Kumma põhikirja tähtaega peaks järgima? Millal jõustub põhikiri? Kui teha e-keskkonnas juhatuse muutmisavaldus, kas selle peaks allkirjastama ainult uued liikmed või ka need kes valiti tagasi juhatusse?
Kas saab seadusliku jõudu omavaks lugeda ühistu liikmete osalemist virtuaalselt (Skype teel) üldkoosolekul?
Kas saab seadusliku jõudu omavaks lugeda ühistu liikmete osalemist virtuaalselt (Skype teel) üldkoosolekul?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Korteriühistu üldkoosoleku läbiviimise korda reguleerib omakorda MTÜS paragrahv 21, mis ei näe ette võimalust osaleda hääleõigusega üldkoosolekul virtuaalselt.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas võin korteriühistult küsida isiklikku pulti, et vajadusel ligi pääseda maja esisele suuremate asjade laadimiseks?07.05.2017
Tere!
Kortermaja ees on kinnine tõkkepuuga sisehoov, kus saavad parkida ainult endale koha ostnud elanikud. Mul maja ees kohta pole, kuid kas mul on õigust korteriühistult küsida/osta endale isikliku puldi, et vajadusel saada ligipääsu maja esisele suuremate/raskemate asjade maha laadimiseks (parkimiskoht endal mujal olemas) ning ka näiteks vajadusel päästeameti ligipääsu tagamiseks (mis on meedias ka väga aktuaalne teema olnud)?
Kortermaja ees on kinnine tõkkepuuga sisehoov, kus saavad parkida ainult endale koha ostnud elanikud. Mul maja ees kohta pole, kuid kas mul on õigust korteriühistult küsida/osta endale isikliku puldi, et vajadusel saada ligipääsu maja esisele suuremate/raskemate asjade maha laadimiseks (parkimiskoht endal mujal olemas) ning ka näiteks vajadusel päästeameti ligipääsu tagamiseks (mis on meedias ka väga aktuaalne teema olnud)?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Kokkuvõttes, juhul, kui korteriühistu teeb takistusi sisehoovi kasutamisel, siis on see õiguspärane juhul, kui korteriomanikud on sõlminud vastava, tervele sisehoovile (mitte ainult parkimiskohtadele), laieneva kokkuleppe. Eelkirjeldatud kokkuleppe puudumisel on Teil õigus nõuda sisehoovi juurdepääsu tagamist samadel alustel, nagu see on korraldatud teistele korteriomanikele.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ