Korteriomandiõigus
Küsimus: Kas on õigus saada selgitusi remondifondi kasutuse kohta kommunaalametist, kes haldab meie kortermaja?13.07.2012
Tere,
Meie maja kuulub korterite ühisusse, mida haldab kommunaalamet - sealt tuleb arve kütte, kasutatud vee ja prügi eest ning sinna maksame ka haldus- ja remondifondi rahad. Samast asutusest saame ka majale kütte. Kas kommunaalametil on õigus kasutada remondifondi rahasid võlgnike küttearvete tasumiseks? Kas on mingi seadus, mis reguleerib maja rahade kasutamist?
Samuti mingit ülevaadet korterielanikel remondifondi kogunenud summast ei ole. Kui palju peaks olema ja kui palju on. Kuna raamatupidamisega tegeleb kommunaalamet, siis pole majas ka revisjonkomisjoni. Eelmisel aastal aastaaruannet ei esitatud. Korterielanike küsimusele, kui palju raha remondifondis on, ei vastata.
Millised on meie õigused ja mida antud olukorras teha?
Meie maja kuulub korterite ühisusse, mida haldab kommunaalamet - sealt tuleb arve kütte, kasutatud vee ja prügi eest ning sinna maksame ka haldus- ja remondifondi rahad. Samast asutusest saame ka majale kütte. Kas kommunaalametil on õigus kasutada remondifondi rahasid võlgnike küttearvete tasumiseks? Kas on mingi seadus, mis reguleerib maja rahade kasutamist?
Samuti mingit ülevaadet korterielanikel remondifondi kogunenud summast ei ole. Kui palju peaks olema ja kui palju on. Kuna raamatupidamisega tegeleb kommunaalamet, siis pole majas ka revisjonkomisjoni. Eelmisel aastal aastaaruannet ei esitatud. Korterielanike küsimusele, kui palju raha remondifondis on, ei vastata.
Millised on meie õigused ja mida antud olukorras teha?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Eeltoodust tulenevalt tuleb korteriomanikel endal leida ka väljapääs olukordadeks, kus osa korteriomanikest ei tasu kokkulepitud ajaks oma osa kortermaja korrashoiukuludest, kuid teenuse osutajad soovivad sellest hoolimata kortermajale tarnitud teenuste eest õigeaegset tasumist. Kuni korteriomanike poolse otsuseni/lahenduseni on valitsejal (kommunaalametil) õigus kasutada kortermaja jooksvate teenuste eest tasumisel olemasolevaid (remondi)reserve.
Korteriomaike poolt valitud valitseja on kohustatud kutsuma kokku üks kord aastas korteriomanike üldkoosoleku ning esitama valitsemise aruande, mis sisaldab muuhulgas remondireservi kasutamisest ülevaate andmist. Juhul, kui valitseja oma kohustusi ei täida, siis saavad korteriomanikud valitseja uue vastu välja vahetada.
Lugupidamisega,
Andry Krass
Küsimus: Kas korteriühistu üldkoosoleku jooksvate küsimuste punkti all võib vastu võtta otsuseid?11.07.2012
Korteriõhistu päevakorras oli p 5. Jooksvad küsimused. Selle punkti all pandi hääletusele, et kas paigaldada fonolukusüsteem? Kas koguda selle tarbeks vahendid 6 kuu jooksul korteritepõhise arvestusega? Antud summat ei kajastata majanduskavas. Kõik fonolukusüsteemi paigaldusega seotud otsused võeti vastu. Minu küsimus on, kas ikka jooksvate küsimuste all võib vastu võtta otsuseid?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Jooksvate küsimuste päevakorrapunkti raames saab üldkoosolek ilma otsust tegemata küsimusi vaid arutada, seega on fonolukusüsteemi üle otsuse langetmine selles päevakorrapunktis ebaseaduslik.
Küsimused, mida ei olnud eelnevalt üldkoosoleku päevakorda võetud, võib päevakorda võtta, kui üldkoosolekul osalevad kõik mittetulundusühingu liikmed, või vähemalt 9/10 üldkoosolekul osalevate liikmete nõusolekul. Eeltoodud põhimõtteid rikkuvad korteriühistu otsused on tühised. Asjakohased sätted leiate mittetundusühingute seaduse paragrahvidest 20 primm ja 24 primm.
Tänan Teid küsimuse eest ja soovin edu.
Lugupidamisega,
Andry Krass
Õigusteaduse magister
Küsimus: Kas korteriühistu üldkoosolek võib otsustada kulude jagunemise üle?11.07.2012
Korteriühistu üldkoosolekul otsustati, et valvekaamerate kulud jagatakse korterite arvu põhiselt 01.07.2012.a.
Vastavalt Korteriühistuseaduse paragrahv 15 (1) lg 1 toodud majanduskulude arvestuse aluseks on tingimus, et kulud arvestatakse eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestada teisiti. Olen pöördunud juhatuse poole küsimusega, et millisest põhikirja punktist nad on lähtunud, et on jaganud tehnosüsteemide hoolduse, saastetasude maksmise, valvekaamerate rendisumma korterite arvule, mitte lähtudes korteriomandi suurusest?
Küsimus ongi, et kas KÜ üldkoosolekul võib vastu võtta selliseid otsuseid, et jagame kõik kulud korterite vahel võrdselt. Nii diskrimineeritakse väiksemate korterite omanikke. Mis peaksin tegema?
Vastavalt Korteriühistuseaduse paragrahv 15 (1) lg 1 toodud majanduskulude arvestuse aluseks on tingimus, et kulud arvestatakse eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestada teisiti. Olen pöördunud juhatuse poole küsimusega, et millisest põhikirja punktist nad on lähtunud, et on jaganud tehnosüsteemide hoolduse, saastetasude maksmise, valvekaamerate rendisumma korterite arvule, mitte lähtudes korteriomandi suurusest?
Küsimus ongi, et kas KÜ üldkoosolekul võib vastu võtta selliseid otsuseid, et jagame kõik kulud korterite vahel võrdselt. Nii diskrimineeritakse väiksemate korterite omanikke. Mis peaksin tegema?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Korteriühistuseaduse paragrahv 15 lg-le 1 tuginedes saab korteriühistu üldkoosolek tõepoolest kehtestada üldregulatsioonist erineva kulude jagamise korra. Siiski on siin oluline lisada, et selles küsimuses väljakujunenud kohtupraktika kohaselt peab korteriühistu kehtiva otsuse vastuvõtmiseks olema eelnevalt täitnud kolm tingimust:
1. otsuse projekt kulude üldregulatsioonist erineva jagamise kohta peab olema korteriühistu üldkoosoleku kutse kaudu korteriomanikele teatavaks tehtud.
2. otsuse vastuvõtmise poolt peab olema samaväärne korteriomanike kvalifitseeritud häälteenamus kui põhikirja muutmisel (nõus peab olema üle poole korteriomanikest ning vähemalt 2/3 hääletajatest peab olema otsuse poolt).
3. otsus ei tohi rikkuda üksiku korteriomaniku õigustatud huve ning olla vastuolus tsiviilseadustiku üldosa seaduse paragrahvis 32 sätestatud hea usu põhimõttega (st. otsus peab olema põhjendatud ja läbimõeldud).
Juhul, kui Teie korteriühistu ei ole eelnimetatud protseduuri järginud või on selle vastu eksinud, siis on tulemuseks tühine otsus. Tühine otsus ei kuulu täitmisele ning Teil on õigus jätkata majanduskulude eest tasumist korteri suurusest lähtudes.
Tänan Teid küsimuse eest ja soovin edu.
Lugupidamisega,
Andry Krass
Õigusteaduse magister
Küsimus: Milline on protseduuride järjekord, et paneelmajas eemaldada üks väike mittekandev vahesein?07.07.2012
Tere! Küsimus seoses korteri renoveerimisega. Ostsime äsja paneelmajas korteri ning sooviksime eemaldada ühe väikese mittekandva vaheseina, mis eraldab köögiboksi ja elutuba. Korteriühistu poole oleme pöördunud ning tundub, et korteriühistu ei oska praegu veel midagi selle kohta arvata ning leidis, et korteriühistu nõusolek on võibolla üks viimaseid asju, mida tuleb teha. Mulle näib, et just korteriühistu nõusolek on vajalik ning projekt jm polegi kohustuslikud sellist tüüpi ümberehitustööde korral? Milline oleks õige protseduuride järjekord, mida tuleb teha selleks, et paneelmajas eemaldada üks väike mittekandev vahesein? Kas selleks on üldse korteriühistu luba tarvis ja kui on, siis kas on kuskil lisainfot selle kohta, mida saaks edasi saata ning viidata korteriühistu juhatusele nende asjaga kurssi viimiseks?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Lisaks korteriomanike nõusolekule peab seina sisse ava rajamisega nõus olema kohalik omavalitsus, kes väljastab selleks ehitusloa.
Ava tohib rajada peale seda, kui on olemas nii kokkulepe korteriomanikega kui kohaliku omavalitsuse ehitusluba. Korteriühistu nõusolek ei ole vajalik, küll aga on tema ülesanne järgida, et vajalikud kooskõlastused oleksid enne tööde alustamist olemas.
Tervitades,
Andry Krass
Küsimus: Korteriühistu poolt on parkimine reguleerimata, kas parkimise osas võib korteriomanikke ja üürnikke kohelda erinevalt?03.07.2012
Tere!
Üürin välja korterit ja üürniku peres on 2 autot. KÜ esimees käskis neil 1 auto mujale parkida. Parkimiskohad on ju mõtteline osa kaasomandist.
Parkimiskohad pole konkreetsetele korteritele määratud. KÜ esimees väidab, et omanikul võib olla 2 autot aga üürnikul 1 ja üldse võib KÜ üürnikul parkimise ära keelata. Kas sellisel jutul on mingi õiguslik alus üldse olemas? Kas üürnikul ja omanikul on ülalkirjeldatud situatsioonis erinevad õigused? Parkimine on KÜ-s reguleerimata.
Üürin välja korterit ja üürniku peres on 2 autot. KÜ esimees käskis neil 1 auto mujale parkida. Parkimiskohad on ju mõtteline osa kaasomandist.
Parkimiskohad pole konkreetsetele korteritele määratud. KÜ esimees väidab, et omanikul võib olla 2 autot aga üürnikul 1 ja üldse võib KÜ üürnikul parkimise ära keelata. Kas sellisel jutul on mingi õiguslik alus üldse olemas? Kas üürnikul ja omanikul on ülalkirjeldatud situatsioonis erinevad õigused? Parkimine on KÜ-s reguleerimata.
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Mis puutub üürniku õigustesse, siis juhul, kui korteriomanik ei ole kaasomandi eseme kasutamisele kitsendusi seadnud, siis on üürnikul omanikuga võrdsed õigused selle kasutamiseks.
Tervitades,
Andry Krass
Õigusteaduse magister
Küsimus: Kas haldaja võib võlgnevuse tõttu sulgeda veevarustuse kogu püstakus, ka neil, kellel võlgnevust ei ole?02.07.2012
Tere,
Haldav firma sulges meie treppikojas veevarustuse seoses võlgadega. Samuti ka neile, kes ei oma võlgnevusi.
Olen korduvalt kirjutanud neile, et nad taastaksid meie korteris veevarustust tuginedes korteriomandiseadusele § 15, kuid nende vastuseks on tulnud, et antud otsuse vastuvõtmisel lähtuti sellest, et meie korter oli juba pikemat aega asustamata olnud.
Haldav firma oli teadlik, et selles korteris keegi praegu ei ela ning nad ei andnud teada sellisest tähtsast asjast, nagu veevarustuse sulgemine.
Kolides tagasi, saime teada, et korteris polegi vett.
Samuti nad pakuvad esitada oma nõude kaaskorteriomanike vastu või siis pöörduma nende poole, et nad nõustuksid antud küsimuses uue koosoleku kokkukutsumise ning vastu võetud otsuse tühistamisega.
Kas haldav firma ei pea teavitama meid sellest, et nad sulgevad veevarustust ning kas ma pean tõesti kõik naabrid läbi käima ja kutsuma kokku uue koosoleku?
See kuu tuli arve, kus oli veekadu. Kas meie treppikoda peab tõesti maksma veekadu, kuigi meie treppikojas on suletud veevarustus?
Ette tänades
Haldav firma sulges meie treppikojas veevarustuse seoses võlgadega. Samuti ka neile, kes ei oma võlgnevusi.
Olen korduvalt kirjutanud neile, et nad taastaksid meie korteris veevarustust tuginedes korteriomandiseadusele § 15, kuid nende vastuseks on tulnud, et antud otsuse vastuvõtmisel lähtuti sellest, et meie korter oli juba pikemat aega asustamata olnud.
Haldav firma oli teadlik, et selles korteris keegi praegu ei ela ning nad ei andnud teada sellisest tähtsast asjast, nagu veevarustuse sulgemine.
Kolides tagasi, saime teada, et korteris polegi vett.
Samuti nad pakuvad esitada oma nõude kaaskorteriomanike vastu või siis pöörduma nende poole, et nad nõustuksid antud küsimuses uue koosoleku kokkukutsumise ning vastu võetud otsuse tühistamisega.
Kas haldav firma ei pea teavitama meid sellest, et nad sulgevad veevarustust ning kas ma pean tõesti kõik naabrid läbi käima ja kutsuma kokku uue koosoleku?
See kuu tuli arve, kus oli veekadu. Kas meie treppikoda peab tõesti maksma veekadu, kuigi meie treppikojas on suletud veevarustus?
Ette tänades
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Nagu ma Teie kirjast aru saan viitab valitseja (haldaja) sellele, et veevarustus peatati korteriomanike üldkoosoleku otsuse alusel ning (tema selle eest ei vastuta) selle eest vastatavad korteriomanikud ühiselt. Üldreeglina on tõepoolest nii, et peaksite esitama oma nõude ainuüksi korteriomanike vastu, kuid välistada ei saa ka valitseja vastutust. Nimelt nõuab korteriomandiseaduse paragrahv 18 lõige 3, et valitseja teavitab üldkoosoleku kokkukutsumisest korteriomanikke kirjalikult. Korteriomanike üldkoosoleku teates tuleb märkida üldkoosoleku toimumise aeg ja koht, koosoleku kokkukutsumise põhjus ja koosoleku päevakord ning muud üldkoosolekuga seotud tähtsad asjaolud. Seega pidi valitseja: a) informeerima Teid kirjalikult üldkoosoleku toimumisest, b) sätestama veevarustuse katkestamise päevakorras eraldi punktina koos lisaselgitustega, millistes korterites veevarustus katkestatakse. Juhul, kui valitseja ei täitnud eeltoodud temale seadusega pandud kohustusi, siis on ta koos teiste korteriomanikega Teie ees kaasvastutav.
Lugupidamisega,
Andry Krass
Õigusteaduse magister
Küsimus: Kuidas saaks oma korteris küttesüsteemi muuta kui kortermajas ühistu poolt midagi ette ei võeta?02.07.2012
Tere,
Mureks keskküttesüsteem, mis vana süsteemi järgi tehtud. Kõigepealt soojus ülesse kolmandale korrusele ja siis jaotub alla tulles. Elame kahe väikese lapsega esimesel korrusel. Korter on talvel külm 13-18 kraadi. Tahaks teada, kas on mingisugune õigus torusüsteem ümber teha tänapäevaseks ehk jaotub kohe igasse korterisse ja ise reguleerid oma sooja kraanidest, kas on õigus vahetada radiaatoreid, kuna siin seinas mingid tollised torud ja nende ümber pleki lätakad. Ühistu esimees räägib, et meie maja viimane, soojussõlme lõpus ja pole mõtet lootagi sooja. Kuid ülesse läheb kuum toru aga alla jõuab õrnalt leige ning maksame rohkem, kui teised majad, kellel süsteem ümber tehtud ja ise regulerivad oma sooja. Lausuti veel esimehe poolt, et me ei tohi teha ka midagi oma küttesüsteemiga, kuna see ju ühisvara, aga kustmaalt jookseb see piir, kas tõesti ei saa inimväärseid elamistingimusi endale ja eriti väikestele lastele luua, kuna lihtsalt keelatakse aga ise ei tehta selleks ka midagi. Öeldi, et kolige minema, kui ei meeldi. Tegemist kolmekordse majaga ja elame esimesel korruse lastega.
ootele jäädes ja ette tänades
Mureks keskküttesüsteem, mis vana süsteemi järgi tehtud. Kõigepealt soojus ülesse kolmandale korrusele ja siis jaotub alla tulles. Elame kahe väikese lapsega esimesel korrusel. Korter on talvel külm 13-18 kraadi. Tahaks teada, kas on mingisugune õigus torusüsteem ümber teha tänapäevaseks ehk jaotub kohe igasse korterisse ja ise reguleerid oma sooja kraanidest, kas on õigus vahetada radiaatoreid, kuna siin seinas mingid tollised torud ja nende ümber pleki lätakad. Ühistu esimees räägib, et meie maja viimane, soojussõlme lõpus ja pole mõtet lootagi sooja. Kuid ülesse läheb kuum toru aga alla jõuab õrnalt leige ning maksame rohkem, kui teised majad, kellel süsteem ümber tehtud ja ise regulerivad oma sooja. Lausuti veel esimehe poolt, et me ei tohi teha ka midagi oma küttesüsteemiga, kuna see ju ühisvara, aga kustmaalt jookseb see piir, kas tõesti ei saa inimväärseid elamistingimusi endale ja eriti väikestele lastele luua, kuna lihtsalt keelatakse aga ise ei tehta selleks ka midagi. Öeldi, et kolige minema, kui ei meeldi. Tegemist kolmekordse majaga ja elame esimesel korruse lastega.
ootele jäädes ja ette tänades
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Olukorras, kus korteriühistu ei suuda endale seadusega pandud kohustust täita, saab korteriomanik rakendada enda õiguste kaitseks korteriomandiseaduse paragrahv 15 lõikes 2 toodud sätet, mille kohaselt võib korteriomanik teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike nõusolekuta ning ta võib teistelt korteriomanikelt nõuda, et nad hüvitavad vajalikud kulutused kaasomandi kulude kandmise suhte alusel. Kuna korterisisese temperatuuri hoidmine (mis Teie puhul tähendab juurdekütmist) nõuetekohasena on käsitletav kaasomandi eseme säilitamiseks vajaliku toiminguna, siis on Teie enda otsustada, kas riskite omal käel küttesüsteemi renoveerida või piirdute korteri (elektriga) juurdekütmiseks tehtud kulutuste väljanõudmisega korteriühistu käest.
Tervitades,
Andry Krass
Õigusteaduse magister
Küsimus: Kas korteriühistu uus juhatus vastutab tagantjärele vana juhatuse otsusest tingitud trahvi eest?25.06.2012
Meie korteriühistul on paigaldatud fonolukud selliselt, et need ei vasta tuleohutusnõuetele. Paigalduse on organiseerinud vana juhatus aastaid tagasi. Juhatus on vahetunud ning nüüd on tehtud korteriühistule ettekirjutus Päästekeskusest ja ettekirjutuse mittetäitmise korral tehakse trahv. Ettekirjutust ei ole võimalik etteantud tähtajaks täita, kuna korteriühistul puuduvad selleks vabad vahendid.
Kui trahv tehakse korteriühistule, kas siis uue juhatuse liikmetelt on õigus nõuda trahvi tasumist "solidaarselt" oma rahakotist?
Kui trahv tehakse korteriühistule, kas siis uue juhatuse liikmetelt on õigus nõuda trahvi tasumist "solidaarselt" oma rahakotist?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Lugupidamisega,
Andry Krass
õigusteaduse magister
Küsimus: Korteriühistu üldkoosoleku otsuse järgi on torustik iga korteri vastutusalas, kas tõesti pean torulekkega ise tegelema?19.06.2012
Meie korteriühistus kuuluvad kõik korteris olevad torsutikud korteriomaniku vastutusalasse. See on vastu võetud üldkoosoleku otsusega mingisuguse korra alusel. Vastavale korrale viidatakse ka uues vastuvõetud põhikirjas. Olen sellele ise vastu vaielnud, aga sellest ei tehta välja. Nüüd on mul toruleke, mis tuleb parandada. Palusin juhatusel see akti alusel fikseerida, kuid sellest keeldutakse. Põhjendus on endine, et korterisisesed torud, radiaatorid ja veearvestid on korteriomaniku omand. Kuidas tuleks mul käituda? Kuidas saaksin tõestada, et tegemist on avariilise olukorraga? Kes kannab remondi kulud?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Olete ka sellest õigesti aru saanud, et korterisiseste torude ja radiaatorite näol on tegu kaasomandi esemega ehk siis need on korteriühistu vastutusalas. Korteriomandiseaduse paragrahv 15 lg 2 annab korteriomanikule olukorras, kus korteriühistu keeldub oma kohustusi täitmast, õiguse teostada vajalikud toimingud ise ning nõuda siis tehtud kulutused korteriühistu käest välja.
Tänan Teid küsimuse eest!
Lugupidamisega,
Andry Krass
õigusteaduse magister
Küsimus: Kuidas korteriühistu peaks alustama võlgnikult võla sissenõudmist?18.06.2012
Korteriühistu üks liige on ühistule võlgu kommunaalteenuste eest. Kuidas peaks ühistu toimima ja mis toiminguid tegema, et võlg inkassole anda? Kas ühistu peaks kehtestama mingi korra või eeskirja? Kui see olemas ja ikkagi on võlgu, mida peaks edasi tegema? Kas võla nõudmisel peab võlgnik allkirjastama mingi dokumendi, et ta on nõus, et temalt nõutakse võlga sisse?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
1. võlgnevusega tuleks hakata tegelema võimalikult varases staadiumis. Eelistatud on kindlasti võla tasumise kokkuleppe sõlmimine, kuid juhul kui kokkuleppe sõlmimine ei õnnestu, siis ei ole see kindlasti ühistule probleemiks edasises tegevuses;
2. inkassofirmadele tuleks eelistada kohtu poole pöördumist. See võtab küll aega, kuid võlgnevuse kättesaamine on selle eest kindel. Soovitan maksekäsu kiirmenetlust, mille esitamisega saab hakkama ka ilma juriidiliste eelteadmisteta ning mis ei ole nii kallis, kui hagimenetlus;
3. maksedistsipliini parandamise nimel tuleb kasutada kõiki vahendeid sh. viivise ja kohtukulude väljanõudmine;
Tänan Teid küsimuse eest!
Lugupidamisega,
Andry Krass
õigusteaduse magister