Korteriomandiõigus
Küsimus: Kelle luba peab olema, et korteriomanikel oleks õigus paigaldada maja külge (seinale) soojuspumpasid?22.11.2012
1. Kas korterühistu juhatusel või üldkoosoleku otsusega on õigus lubada korteritel paigaldada maja külge soojuspumpasid? Või kas juhatusel või üldkogu otsusega on õigus lubada mõnel korteril ehitada omale korsten, et saaks eraldi kütta? või siiski saab sellist asja teha vaid siis kui KÕIK korterid annavad "jah" sõna?
2. Kas ja millised kohustused on kohalikul omavalitsusel kontrollida selliseid tegevusi (ehk siis kui on paigaldatud või tahetakse paigaldada asjad ilma, et oleks saadud kõikidelt korteritelt luba). Ja mida peab KOV ette võtma, kui selline asi tehtud või kas nad saavad ebaseaduslikku tegevust peatada?
Lugupidamisega
2. Kas ja millised kohustused on kohalikul omavalitsusel kontrollida selliseid tegevusi (ehk siis kui on paigaldatud või tahetakse paigaldada asjad ilma, et oleks saadud kõikidelt korteritelt luba). Ja mida peab KOV ette võtma, kui selline asi tehtud või kas nad saavad ebaseaduslikku tegevust peatada?
Lugupidamisega
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Lugupidamisega,
Andry Krass, M.A.L
Küsimus: Kas kohtutäitur peab algatama sundvõõrandamise, kui korteriühistu seda taotleb?20.11.2012
24.10.2012 küsisin teilt nõu seoses ühe kommunaalmaksete võlgnikuga, kelle hüpoteek on nii suur, et kohtutäituri sõnul on võimatu seda korterit müüa. Teie ütlesite, et hüpoteek ei oma tähtsust, kui kommunaalmaksed on juba nii pikka aega tasumata ja sundvõõrandamine on võimalik. Näitasin teie kirja ka kohtutäiturile ja palusin algatada sundvõõrandamine, aga tema on ikkagi kindlal seisukohal, et selleks on vaja kindlasti hüpoteegipidaja nõusolekut ja ilma selleta ei toimu midagi. Minu küsimus oleks siis, et kas ma peaksin mingi avalduse kuskile kirjutama ja kui, siis millise? Ja kelle poole üldse veel pöörduda? Kas kohtutäitur peab algatama sundvõõrandamise, kui seda talt nõuda?
Tervitades,
Tervitades,
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Lugupidamisega,
Andry Krass, M.A.L.
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Millises järjekorras toimub võla kustutamine korteriühistu ees (viivis, põhivõlg, jm.)? 14.11.2012
1.Kohtuotsusega on kostja kohustatud tasuma nõude, mis koosneb põhivõlast, viivistest ja muudest kohtukuludest.
Milline seadus reguleerib korteriühistus nõude kustutamist ja millises järjekorras toimub võla kustutamine (viivis, põhivõlg, jm.)?
2.KÜ liikmeks oli ema, kes surnud juba 9 aastat. Korteris elab poeg, kes ei ole pärimist alustanud. Kuni 2008.a lõpuni on kohtuotsuse alusel nõue täidetud. Alates 2009.a. on kogunenud uus võlg.
Kas KÜ juhatusel on õigus pöörduda uue nõudega kohtusse?
Milline seadus reguleerib korteriühistus nõude kustutamist ja millises järjekorras toimub võla kustutamine (viivis, põhivõlg, jm.)?
2.KÜ liikmeks oli ema, kes surnud juba 9 aastat. Korteris elab poeg, kes ei ole pärimist alustanud. Kuni 2008.a lõpuni on kohtuotsuse alusel nõue täidetud. Alates 2009.a. on kogunenud uus võlg.
Kas KÜ juhatusel on õigus pöörduda uue nõudega kohtusse?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Alates 2009. aastast kogunenud võla osas soovitan anda veel käesoleval aastal hagi kohtusse, vastasel korral aegub Teie nõudeõigus 2009. aastal esitatud arvete osas.
Tervitades,
Andry Krass, M.A.L.
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kui elamukooperatiivi poolt jäid remonttööd teostamata, kas nende kohustuste täitmist võib nüüd nõuda korteriühistult?13.11.2012
Tere. Kunagine elamukooperatiiv (EK) on ümbervormistatud korteriühistuks (KÜ), kuid tegutseb samas kohas edasi ning kõik asjaosalised, sealhulgas kortermaja valitsejad, on samad isikud (eraisikud, juriidilised isikud). Kas KÜ võib olla EK õigusjärglane täielikult või osaliselt? Juhul, kui EK kohustused kortermaja remondi osas jäid tegemata, kas selle eest peab mingil määral vastutama KÜ ning jätkama remonditöödega prioriteetselt? Näiteks, kui hoonekatus jäi EK ajal remondimata (kuigi selleks olid tehtud kulukad ettevalmistused) ning veeläbijooksud kahjustavad mõne korteriomaniku vara jätkuvalt, kas ei peaks KÜ eelkõige parandama katust ja alles järgmisena soojustama seinu? Kui KÜ üldkoosolekul ei suudeta leida mõistlikumat prioriteeti, kas abiks võib siis olla kohtusse pöördumine ja selle kaudu KÜ kulul vajaliku tehnilise ekspertiisi korraldamine? Kui ekspertiis leiab, et veekahjustused korteris on osaliselt pärit EK-ajast, kas nende sidumine KÜ-aegsete kahjustustega oleks õigustatud hüvitise väljanõudmiseks kohtus?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Mis puutub konkreetset probleemi, siis ei ole nõudeõiguse maksmapanemisel vaja tugineda kunagise elamukooperatiivi otsustele vaid piisab, kui lähtute korteriomandiseaduse sätetest. Eelkõige võiks vaadata paragrahve 15 ja 21. Võimalikud korteriühistu juhtkonna viited korteriomandiseaduse paragrahv 8 lõikele 1, mille teine lause ütleb, et korteriomandiseaduse ja korteriühistuseaduse vastuolu korral tuleb lähtuda korteriühistuseadusest, võib julgelt jätta tähelepanuta, kuna kaasomandi korrashoiuküsimustes puudub nende seaduste vahel vastuolu.
Lugupidamisega,
Andry Krass, M.A.L.
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kuhu peaksin pöörduma, kui korteriühistu ei taga mulle teistega samaväärset toatemperatuuri, aga maksma pean ikka sama suuri arveid?09.11.2012
Toas on 16 kraadi sooja, nii juba 3 talve, pooltel korteritel on 20-22 kraadi. Ühistus rääkisin oma murest, et külm. Sain vastuse, et andku ma 100000 krooni, siis saab torutööd tehtud. Majas olevat palju võlglasi ja raha napib. Ma pean täissumma iga kuu sooja eest tasuma nagu teised, kel toad soojad. Palun öelge kelle poole peaks veel pöörduma, et saaks normaalse sooja oma lastele elamiseks tagada? Palusin, et arvestagu sooja arvest maha, kui ei suuda tagada ettenähtud temperatuuri, aga ei, kus sa sellega. Pean vooluga lisa sooja tegema ja voolu nad ei kompetseeri ka. Korteril ka uued aknad olemas.
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Selleks, et kohtuotsusest tõuseks ka reaalset kasu, tuleks läbi mõelda milline palve kohtule esitada. Ilmselt ei ole mõtet korteriühistult nõuda küttesüsteemi rekonstrueerimist, kuna siis saaks ta oma kohustusest kõrvalehoidmist põhjendada sellega, et korteriomanikud ei ole nõus maksma talle 100 000 eurot nagu Teie küsimuses kirjas. Minu nõuanne on paluda korteri juurdekütmiseks tehtavate kulutuste hüvitamist või siis küttearvete vähendamist selle võrra kui palju on Teie korteri temperatuur all normi. Ehk siis kui korteri temperatuur on 16, siis peaks nõude sisuks olema korteri köetava pinna vähendamine 12% võrra.
Tervitades,
Andry Krass
Õigusteaduse magister
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas kortermaja korstende renoveerimises peavad osalema kõikide korterite omanikud või üksnes korstna kasutajad?07.11.2012
Tere!
Palun seaduse tõlgendust probleemile, kui on korterelamus 12 korterit, 1/12 kaasomandis, elamul on kolm korstent ning kunagise projekti kohaselt kasutab nö neli korterit ühte ja sama korstent oma kütteseadmete suitsu juhtimiseks. Kui tuleb teemaks korstnate renoveerimine ja nüüdseks leidub korterelamus kortereid, kes tahkekütusel kütteseadmeid ei kasuta, vaid kütavad oma korterit nt elektriga, kuidas lähtuda renoveerimise kulude jaotamisest või nn ettekirjutuse tegemisest? Kas kaasomandis olevat asja alati majandatakse ühiselt ja vastutus on samuti ühine, olenemata kasutamisest?
Teine küsimus, kui on kolme 1/3 kaasomandiga korterelamu, kus teemaks korstna otsa renoveerimine, kuigi seda korstent kasutab vaid üks kaasomanik, kas tal on õigus teistelt kaasomanikelt kulutuste hüvitamist nõuda?
Palun seaduse tõlgendust probleemile, kui on korterelamus 12 korterit, 1/12 kaasomandis, elamul on kolm korstent ning kunagise projekti kohaselt kasutab nö neli korterit ühte ja sama korstent oma kütteseadmete suitsu juhtimiseks. Kui tuleb teemaks korstnate renoveerimine ja nüüdseks leidub korterelamus kortereid, kes tahkekütusel kütteseadmeid ei kasuta, vaid kütavad oma korterit nt elektriga, kuidas lähtuda renoveerimise kulude jaotamisest või nn ettekirjutuse tegemisest? Kas kaasomandis olevat asja alati majandatakse ühiselt ja vastutus on samuti ühine, olenemata kasutamisest?
Teine küsimus, kui on kolme 1/3 kaasomandiga korterelamu, kus teemaks korstna otsa renoveerimine, kuigi seda korstent kasutab vaid üks kaasomanik, kas tal on õigus teistelt kaasomanikelt kulutuste hüvitamist nõuda?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Lugupidamisega
Andry Krass
Õigusteaduse magister
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Mida peaks tegema, kui korteriühistu on juba 5 aastat tagasi vastu võtnud küttesüsteemi vahetuse otsuse, kuid endiselt midagi ei toimu ja valitseb pidev veeavarii oht?07.11.2012
Tere.
1. Kuidas tehakse kindlaks korterisiseste veetorude-malmradiaatorite vahetuse vajadust, kuna renoveerimistööd pole sellega tehtud 50 aastat?
2. Viimase 20 aasta jooksul on eluruumis juhtunud mitmed veeavariid lõhkenud torude tõttu ning seeläbi tekkinud kahju pole majavaldaja korteriomanikule hüvitanud. Valitseja on sama isik, kuigi elamukooperatiiv (EK) muudeti vahepeal korteriühistuks (KÜ). Kas praegune KÜ võib olla endise EK õigusjärglane? Kas pretensiooni esitamisel oleks õige arvestada ka ammust kahju (vaatamata sellele, kas asja aegumine, 3 või 10a. möödudes, on katkenud või mitte)?
3. KÜ üldkoosolekul võeti vastu küttesüsteemi vahetuse otsus 5a. tagasi, kuid töödega pole alustatud. Kahjustatud eluruumis ei olnud mõistlik elada ega remonti teha seoses uue kahju riskiga. Valitseja süüdistab veekahjudes naabreid, mitte oma tegevusetust ja kasutab remondifondi mitteprioriteetselt. Kas remondiootel teises korteris elamine on õigustatud? Mis määral saab nõuda kohtu kaudu KÜ käest üüritud korteri kulu (nt mitte suurem, kui kahjustatud korteri maksed ja piiratud aja eest vm)?
Lugupidamisega, korteriomanik
1. Kuidas tehakse kindlaks korterisiseste veetorude-malmradiaatorite vahetuse vajadust, kuna renoveerimistööd pole sellega tehtud 50 aastat?
2. Viimase 20 aasta jooksul on eluruumis juhtunud mitmed veeavariid lõhkenud torude tõttu ning seeläbi tekkinud kahju pole majavaldaja korteriomanikule hüvitanud. Valitseja on sama isik, kuigi elamukooperatiiv (EK) muudeti vahepeal korteriühistuks (KÜ). Kas praegune KÜ võib olla endise EK õigusjärglane? Kas pretensiooni esitamisel oleks õige arvestada ka ammust kahju (vaatamata sellele, kas asja aegumine, 3 või 10a. möödudes, on katkenud või mitte)?
3. KÜ üldkoosolekul võeti vastu küttesüsteemi vahetuse otsus 5a. tagasi, kuid töödega pole alustatud. Kahjustatud eluruumis ei olnud mõistlik elada ega remonti teha seoses uue kahju riskiga. Valitseja süüdistab veekahjudes naabreid, mitte oma tegevusetust ja kasutab remondifondi mitteprioriteetselt. Kas remondiootel teises korteris elamine on õigustatud? Mis määral saab nõuda kohtu kaudu KÜ käest üüritud korteri kulu (nt mitte suurem, kui kahjustatud korteri maksed ja piiratud aja eest vm)?
Lugupidamisega, korteriomanik
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Mis puutub õigusjärglusesse, siis KÜ näol ei ole tegu EK õigusjärglasega, mistõttu ei ole EK ajal tekkinud kahju nõudmine KÜ-lt võimalik. Samuti tuleks eitada korteriomanike kaasomandi (ka küttesüsteem on korteriomanike kaasomandi osa) seisukorrast tulenevad kahjunõuded KÜ vastu.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas ühistu sihtkapitali osamakse määra muutmiseks piisab üldkoosoleku lihtenamuse otsusest?07.11.2012
Tere,
Kas ühistu sihtkapitali (hooldustasu) osamakse määra muutmiseks piisab üldkoosoleku lihtenamuse otsusest või on vajalik kõigi omanike kokkulepe? Kas korteriomanike osamaksetest kogutud sihtkapitali kasutamine näiteks renoveerimiseks üldkoosoleku enamuse otsuse alusel on seaduslik kui samas puudub ka majandustegevuskava?
Kas ühistu sihtkapitali (hooldustasu) osamakse määra muutmiseks piisab üldkoosoleku lihtenamuse otsusest või on vajalik kõigi omanike kokkulepe? Kas korteriomanike osamaksetest kogutud sihtkapitali kasutamine näiteks renoveerimiseks üldkoosoleku enamuse otsuse alusel on seaduslik kui samas puudub ka majandustegevuskava?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Lugupidamisega,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kuidas saab korteriühistu sundkorras müüa võlglase korteri kui sellele seatud hüpoteek on korteri väärtusest suurem ja keegi ei soovi osta, samas võlg aina kasvab?02.11.2012
Korteriühistu üldkoosolekul otsustati nõuda viimase abinõuna ühe pikaajalise võlglase korteri võõrandamist. Kuna korteriomanik vabatahtlikult seda nõus tegema ei olnud, siis pöördusime kohtu poole, kes otsustas korteri sundvõõrandada. Sundvõõrandamise käigus selgus, et korterile on seatud hüpoteek, mis on suurem kui korteri väärtus, mis omakorda tekitas olukorra, kus keegi ei ole nõus korterit ostma. Samas korteriomanik ise kasvatab võlga edasi ning selle võrra peavad rohkem maksma teised korteriomanikud. Mida peaksime patiseisust väljatulekuks ette võtma?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Tulenevalt eeltoodust on korteriomanikel õigus nõuda korteril lasuva hüpoteegi kustutamist, kuna see teeb võimatuks kaasomandi eseme tavapärase majandamise tagamiseks vajaliku otsuse täitmise. Juhul kui korteriomanik või hüpoteegipidaja ei ole nõus hüpoteeki kustutama, siis olukorras, kus on olemas kehtiv kohtuotsus korteri võõrandamiseks, saate Te pöörduda hüpoteegi tühistamise taotlusega kohtutäituri poole, kellel on täitemenetluse seaduse paragrahv 104 lg 2 alusel õigus hüpoteek kustutada. Lõpetuseks pean vajalikuks selgitada, et korteriomanike vastastikused õigused ja kohustused (vt KOS par 11) tekivad alates korteriomandite moodustamisest ehk siis nende õigus ei saa olla ajaliselt hilisem kui korterile seatud hüpoteek.
Edu soovides,
Andry Krass
Õigusteaduse magister
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kui suure hüpoteegi tõttu ei ole mõtet korteri müüki nõuda, kas kommunaalmaksete võla kättesaamiseks on mõtet pankrot algatada?27.10.2012
Tere
Korteril lasub suur kommunaalmaksete võlg (5000 eurot), võlgniku vastu on algatatud kaks maksekäsu kiirmenetlust ja need ka kohtutäiturile üle antud. Kohtutäitur võlgnikelt raha ei saa, kuna puuduvad sissemaksed kontodele, korterit müüki panna pole tema arvates mõtet, kuna suure hüpoteegi tõttu puudub ostjate huvi. Kas võiks kasu olla pankroti algatamisest ja kas sellest peab võlgnikku enne ette hoiatama? Või on olemas veel mõni võimalus ühistul raha kätte saamiseks?
Korteril lasub suur kommunaalmaksete võlg (5000 eurot), võlgniku vastu on algatatud kaks maksekäsu kiirmenetlust ja need ka kohtutäiturile üle antud. Kohtutäitur võlgnikelt raha ei saa, kuna puuduvad sissemaksed kontodele, korterit müüki panna pole tema arvates mõtet, kuna suure hüpoteegi tõttu puudub ostjate huvi. Kas võiks kasu olla pankroti algatamisest ja kas sellest peab võlgnikku enne ette hoiatama? Või on olemas veel mõni võimalus ühistul raha kätte saamiseks?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Tuginen oma seisukohas asjaõigusseaduse (AÕS) paragrahv 325 lõikele 1, mille kohaselt saab hüpoteegipidaja hüpoteegiga tagatud nõude rahuldada panditud kinnisasja arvel, sama paragrahvi lõikele 2, mille kohaselt saab kinnisasja mõttelist osa hüpoteegiga koormata ainult siis, kui see on kaasomaniku osa, AÕS paragrahvile 333, mille kohaselt on hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanikul õigus koormatud kinnisasja vallata, kasutada ja käsutada, kui ta sellega ei vähenda koormatud kinnisasja väärtust ega kahjusta hüpoteegipidaja õigusi muul viisil, välja arvatud juhul, kui see toimub korrapärase majandamise tulemusena, ning tsiviilseadustiku üldosa seaduse paragrahvis 138 sätestatud hea usu põhimõttele.
Kokkuvõttes tuleb kohtutäituril korteriomand võõrandada, millest saadava raha eest on hüpoteegipidaja kohustatud hüpoteegi korteriomandilt kustutama, korteri uus omanik on omakorda kohustatud tasuma eelmise omaniku võla korteriühistule.
Tänan Teid huvitava küsimuse eest, ning soovin edu enda õiguste maksmapanemisel
Tervitades,
Andry Krass
Õigusteaduse magister
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ