Korteriomandiõigus

Tere, korteriühistu saab nõuda korteriga seotud kulude tasumist korteriühistu liikme käest, kelleks on korteriomanik. Korteriomaniku ja kolmandate isikute vahelised lepingud ei ole korteriühistule siduvad ükskõik mis vormis need ka tehtud ei ole. Juhul, kui plaanite minna võlanõudega kohtusse, ning kinnistusametist on nähtav korteriomandil lasuv koormatis isikliku kasutusõiguse näol, siis tasub aja kokkuhoiu mõttes ette läbi analüüsida, kas isiklik kasutusõigus võib hakata takistama korteri võimalikku müümist täitemenetluses. Kui selline oht on olemas, siis tasuks kindluse mõttes eelnevalt juristiga konsulteerida.
Tervitades,
Andry Krass

Tere, olukord on keeruline, kuid kaugeltki mitte lootusetu. Otsenorm probleemi lahendamiseks küll puudub, kuid sellisel juhul tuleks lihtsalt tugineda tsiviil- ja korteriomandiõiguse üldpõhimõtetele.
Esimeseks normiks, mille vastu enamuskorterite omanik on eksinud, on tsiviilseadustiku üldosa seaduse paragrahv 32, mille kohaselt peavad juriidilise isiku osanikud, aktsionärid või liikmed, samuti juriidilise isiku juhtorganite liikmed omavahelistes suhetes järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve.
Teine norm, mida tuleb antud juhul silmas pidada, on korteriomandiseaduse paragrahv 15 lg 1, mille kohaselt valitsevad korteriomanikud kaasomandi eset ühiselt.
Kolmandana juhin tähelepanu korteriühistuseaduse paragrahvile 12, mille kohaselt peab korteriühistu liige, kellele korteriühistu asutamise ajal kuulus üle poole kõigist korteriomanditest, kahe nädala jooksul, arvates päevast, kui tema häälte arv korteriomandite võõrandamise tõttu vähenes alla poole kõigist häältest, kutsuma kokku erakorralise üldkoosoleku korteriühistu põhikirja ja juhatuse koosseisu muutmise otsustamiseks. Antud juhul toimus kõik küll pöördvõrdeliselt, kuid lähtudes normi mõttest pidanuks korteriomanik, kes valitseva mõju korteriühistus saavutas, andma teistele korteriomanikele võimaluse põhikirja muutmiseks.

Kokkuvõtvalt ütlevad kolm eeltoodud normi, et
(a) korteriomanikud on omavahel kaasomandi kaudu lahutamatult seotud,
(b) neil tuleb üksteise huvidega arvestada ning
(c) juhul, kui toimub sündmus, mis korteriomanikevahelisi suhteid mõjutab, siis tuleb korteriomanikevahelisi suhted sellest sündmusest lähtudes korrigeerida.

Minu isiklik arvamus on, et Teie korteriühistu põhikirjas olev häälte jagamise punkt on tühine, kuna enamushäälte omanik ei kutsunud kokku üldkoosolekut põhikirja muutmiseks. Sellises olukorras kehtib hääletamisel üldregulatsioon korteriomandiseaduse paragrahv 19 lõige 1 näol, kus igal korteriomanikult sõltumata korterite arvust üks hääl.

Tervitades,
Andry Krass
Õigusteaduse magister
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, oma õiguste kaitseks saate pöörduda kohtusse. Vastava õiguse annab Teile korteriomandiseaduse paragrahv 15 lõige 5. Hagi tuleb esitada korteriühistu vastu, kes ei täida oma kohustust säilitada kaasomandi eset vastavuses korteriomandiseaduse paragrahv 4 lõikes 4 sätestatud projektiga, ning korteriomaniku vastu, kelle reaalosas ebaseaduslik ehitis asub.

Lugupidamisega,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, õigus kohustada naabrit korterit müüma, on Teil antud olukorras olemas. Asjakohaseks sätteks on korteriomandiseaduse paragrahv 14 lõige 1. Sama paragrahvi lõige 2 annab ka näidiskataloogi juhtumitest, kus võõrandamisnõude esitamine on õigustatud:
- korteriomanik on vähemalt kuue kuu majanduskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu;
- korteriomanik häirib oma tegevusega oluliselt teiste korteriomandite kasutamist;
- korteriomanik ei hoia korteriomandi reaalosa korras ning ei hoidu kaasomandi eseme kasutamisel tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud;
- korteriomanik ei võimalda korteriomandi reaalosa kasutamist kaasomandi eseme korrashoiuks.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, kui küsimus puudutab elektri väljalülitamist õiguskaitsevahendina, siis võlaõigusseaduse paragrahv 101 lg 1 p 2 seda lubab. Samas peab korteriühistu arvestama sellega, et elektri väljalülitamine ei tohi tekitada probleeme teistele korteriomanikele (küttekulu suurenemine, kaasomandi eseme säilimine vms). Viimatinimetatud olukorras peavad elektri väljalülitamisega nõustuma kõik korteriomanikud.

Tervitades,
Andry Krass

Tere, vaheseinad on kaasomandi ese ning nende eemaldamine eeldab korteriomanike kokkuleppe olemasolu. Kokkuleppe puudumise korral saate esitada naabritele nõude vaheseina taastamiseks või võimaluse korral selle ise taastada.
Juhul, kui naaber ettekirjutust ei täida, siis tundub kõige efektiivsemaks viisiks oma õiguste kaitsel taotleda naaberkorteri võõrandamist, alustades uue korteriomaniku tekkides vaheseina taastamise nõudega otsast peale. Alternatiivselt tasub abi otsida kohaliku omavalitsuse käest, kellel on samuti seadusest tulenev õigus teostada ehitistes järelevalvet ning teha vajadusel ettekirjutusi.

Lugupidamist,
Andry Krass

Tere, asjaõigusseaduse § 156 lg 1 kohaselt on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve.
Eeltoodud sätte põhjal on seega olukord üheseselt selge - naaberkinnistu omanik on kohustatud võimaldama oma kinnistu kasutamist juurdepääsuks Teile kuuluvale kinnistule. Praktikas teeb olukorra keeruliseks asjaolu, et mõlemad kinnistud on jagatud korteriomanditeks, mis tähendab seda, et juurdepääsu servituudi nõude peab esitama ning selleks nõusoleku andma iga korteriomanik eraldi.
Sõltumata viimatinimetatud raskusest laheneb probleem seda kiiremini, mida varem juurdepääsuservituudi nõue naaberkinnistul asuvate korterite omanikele esitatakse.

Tervitades,
Andry Krass

Tere, nii katus kui aknad kuuluvad korteriomandiseaduse paragrahv 1 lõige 2 ja paragrahv 2 lõige 1 kohaselt korteriomanike kaasomandisse ning seetõttu peavad korteriomanikud neid korras hoidma ühiselt.

Lugupidamisega,
Andry Krass

Tere, ülekütmisega seotud nõuet välistavaks asjaoluks on asjaolu, et Teie ise olete küttesüsteemi kaasomanikuks ning seetõttu vastutav selle eest, et temperatuur ei jaotu korterite vahel ühtlaselt. Küttesüsteemi kordategemise õigus on nii korteriühistul kui üksikul korteriomanikul.

Tervitades,
Andry Krass

Tere, esimese asjana soovitan kontrollida, kas rekonstrueeritav parkla üldse asub Teie kaasomandis oleval kinnistul. Tallinnas see üldreeglina nii ei ole ning sellisel juhul ei ole te kohustatud korteriühistu otsustele alluma (kuna iga omanik hoiab oma omandit ikka ise korras). Asjakohaseks sätteks on korteriomandiseaduse paragrahv 13.
Juhul, kui parkla asub Teie kaasomandis oleval kinnistul, siis tuleb Teil korteriühistu otsusele alluda eeldusel, et kulude suurus ja nende kokkukogumise aeg on mõistlikud.

Tervitades,
Andry Krass, M.A.L.