Korteriomandiõigus

Tere, sõltub sellest, millal on kortermaja, kuhu te korteri ostsite, saanud kasutusloa. Kui kortermaja valmimisest on möödunud alla 5 aasta, siis tasub kahju asjaolusid põhjalikumalt kaaluda, muul juhul ei ole nõude maksmapanek vana korteriomaniku vastu kuigi tõenäoline.

Lugupidamisega,
Andry Krass, M.A.L
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, kütte väljalülitamine ei ole keelatud, kuid seejuures tuleb korterites tagada hoone projektis sätestatud nõuetekohane temperatuur. Kui hoone projekt viimatinimetatud temperatuuri ei sätesta, siis tasuks lähtuda vahemikust, millest lähtuvad korrashoidjad, mis on 20 +/- 1 kraadi.

Lugupidamisega,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, kuna kahju tulenes küttekoldest, mis on kõikide korteriomanike kaasomandis, siis sellest tulenevalt olete Teie kahju eest samavõrd palju vastutav kui korteriomanik, kes sauna küttis. Seega kardetavalt ei olegi kellegi vastu nõuet esitada võimalik.

Lugupidamisega,
Andry Krass
Õigusteaduse magister
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, juhatuse liikme ametiaja pikkuse sätestab korteriühistu põhikiri ning väga sageli ongi see kaks aastat. Viimasel juhul oleks Teie volitused juba lõppenud ning selleks, et ka kolmandad isikud sellest teadlikud oleksid, tuleb Teil teha mittetulundusühingute registrile avaldus enda kustutamiseks korteriühistu registrikaardilt.
Kui juhatuse liikme volitused aga ei ole veel lõppenud, siis tuleb Teil kokku kutsuda korteriühistu üldkoosolek, mille päevakorras on juhatuse liikme kohustustest vabastamine ja uue liikme valimine. Juhul, kui uue juhatuse liikme leidmine majaelanike hulgast ei ole võimalik , siis tuleks otsida kaugemalt ning kui sellist isikut ikkagi ei leita, siis on võimalik KÜ likvideerida ja valitseda edaspidi valitseja kaudu korteriomandiseaduse paragrahvide 8 kuni 23 alusel.

Lugupidamisega,
Andry Krass
Õigusteaduse magister
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, sean kahtluse alla mitte üksi selle, kas üldkoosolek saab leppetrahvi suurust otsustada, vaid ka selle, kas leppetrahvi õigusinstituut on korteriühistu põhikirjas õiguspärane.

Mittetulundusühingute seaduse paragrahv 7 lõige 2 kohaselt võib korteriühistu põhikirjas sätestada vaid tingimusi, mis ei ole seadusega vastuolus.
Korteriühistuseaduse paragrahv 2 lõige 1 kohaselt on korteriühistu ülesandeks korteriomanike ÜHISTE huvide esindamine.
Tsiviilseadustiku üldosa seaduse paragrahv 32 kohaselt peavad juriidilise isiku osanikud, aktsionärid või liikmed, samuti juriidilise isiku juhtorganite liikmed omavahelistes suhetes järgima HEA USU põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve.

Leppetrahvi nõudmist korteriühistu teise liikme käest ei saa kindlasti pidada ühiseks korteriomanike huviks korteriühistuseaduse mõistes, samuti on korteriühistus enamuses olevate korteriomanike poolt vähemuses oleva(te) korteriomaniku trahvimine vastuolus hea usu põhimõttega tsiviilseadustiku üldosa seaduse mõistes.

Lisaks eeltoodule tuleb silmas pidada, et leppetrahv kuulub lepinguõiguse "arsenali", samas kui korteriomanikud on omavahel seotud asjaõiguslikut (ühise kaasomandi eseme kaudu).

Mis puutub võimalikku viivisenõudesse, siis seda on korteriühistul õigus nõuda.

Tervitades,
Andry Krass
Õiguteaduse magister
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, ilma korteriomanikevahelise notariaalse kokkuleppeta ei ole võimalik varasemalt kokkulepitud korteriomanikevahelisi asjaõiguslikke suhteid muuta. Sellises olukorras näen ainsa korrektse (ja reaalse) õigussuhtena korteriomanike ja parklakoha kasutaja vahelist üürilepingut, mis erinevalt asjaõiguslikest lepingutest ei pea olema notariaalselt tõestatud. Korteriühistu saab üürilepingu puhul olla üksnes soodustatud osapool ehk siis korteriomanikud võivad oma otsusega loovutada parkimiskoha üürist laekuva tulu korteriühistule.

Lugupidamisega
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Õigusteaduse magister

Tere,
korteri võõrandamise kohustamise alused sätestab korteriomandiseaduse paragrahv 14.

Korteriomanikud saavad korteri võõrandamise nõude esitada, kui kohustust rikkunud korteriomanik:
- ei hoia korteriomandi reaalosa (korter) korras;
- ei hoidu kaasomandi eset (trepikojad, kelder, fassaad, aknad, uksed jne.) kasutades tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab korteri tavakasutusest tekkivad mõjud ja/või ta ei talu ise teiste korterite tavakasutuse mõjusid;
- ei võimaldama korteriomandi reaalosa kasutada teistel isikutel, kui see on vajalik kaasomandi eseme (näit. kütte-, elektri-, vee- ja kanalisatsioonisüsteem) korrashoiuks;
- on vähemalt kuue kuu majanduskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu;
- häirib oma tegevusega oluliselt teiste korteriomandite kasutamist.

Võõrandamisprotsess ise näeb välja nii, et juhul, kui seaduses sätestatud võõrandamisnõude esitamise eeltingimused on täidetud (eeltoodud loetelu ei ole ammendav), siis kutsutakse korteriomanike koosolek kokku KÜ põhikirjas sätestatud tingimustel. KÜ üldkoosolekul peab korteri võõrandamist kohustava otsuse poolt olema üle poole kõikidest korteriomanikest. Peale otsuse vastuvõtmist peab korteriomanik oma korteri ise võõrandama, juhul, kui ta seda vabatahtlikult ei tee, siis otsustab võõrandamise kohus ühe korteriomaniku või KÜ hagi alusel. Hagimenetluse kestvus maakohtutes ei ületa reeglina ühte aastat. Valdava osa, nagu ka Teie puhul, on võõrandamisnõuete aluseks korteril lasuv suur võlgnevus, mille puhul ei ole kohtul suurt kaalutlusruumi - kui võla suurus ületab kuue kuu majanduskulusid ning nende tasumisega on viivitatud üle kolme kuu, siis on kohus sunnitud võõrandamist kohustava kohtuotsuse ka langetama.

Parimate soovidega,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Õigusteaduse magister

Tere, korteriomaniku ja korteriühistu vastutuse vahe seisneb selles, et kui korteriomanik kannab süüst sõltumatut, nn. riskivastutust, siis korteriühistu vastutus põhineb süülisel tegevusel või tegevusetusel.
Lahtiseletatult tähendab eelöeldu seda, et korteriomaniku vastu nõude maksmapanemiseks tuleb kannatajal tõendada vaid seda, et kahju tulenes kortermajast, kus asub korteriomaniku korter. Samal ajal tuleb korteriühistu vastu nõude maksmapanemiseks tõendada lisaks veel ka seda, et kahju põhjustas korteriühistu tegevus või tegevusetus.
Siiski peab märkima seda, et kuna korteriühistu seadusest tulenev ülesanne on kortermaja korrashoidmine, mis muuhulgas tähendab ka ohutuse eest hoolt kandmist, on olukordi, kus kahjunõue esitatakse ainuüksi korteriomaniku vastu, küllaltki vähe. Viimatinimetatud kahjunõuete põhjusteks on peaasjalikult juhtumid, mis tulenevad korterelamu varjatud puudusest.

Parimate soovidega,
Andry Krass, M.A.L.

Tere, korteriühistu tulude suuruse ning nende jagunemise otsustavad korteriomanikud korteriühistu üldkoosolekul. Kui üldkoosolek on kokku kutsutud ja läbi viidud kooskõlas korteriühistu põhikirjaga, siis on sellel langetatud otsused siduvad kõikidele korteriomanikele, eeldusel, et otsused on mõistlikud.
Eeltoodu puudutab ka vee eest tasu küsimist, mille kogumine korteriühistu poolt ei ole keelatud, ka siis kui korteriühistu hangib vee maja enda tarbeks rajatud puurkaevust.
Tasu nõudmine nö. mustalt on hea näide ebaseaduslikust otsusest, mille puhul korteriühistu otsused ei ole üksiku korteriomaniku suhtes siduvad ning nende tasumisest võib keelduda.

Tervitades,
Andry Krass

Tere, kuna korteriomanikud on omavahel lahutamatult seotud korteriühistu liikmelisuse ning kaasomandi eseme kaudu, siis on neil õigus nõuda, et korteriühistu informeeriks neid teiste korteriomanike võlgnevustest.
Lugupidamisega,
Andry Krass, M.A.L.