Õigus

Tere, õhksoojuspumba paigaldamiseks tuleb sõlmida korteriomanike kokkulepe vastavalt korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 38 lõikele 1. Seega on KrtS mõistes korteriühistus juhatuse ja korteriomanike üldkoosoleku poolt antud õhksoojuspumba paigalduse kooskõlastus õigustühine.
KrtS § 38 lg 2 kohaselt peavad õhksoojuspumba paigaldamisega nõustuma kõik korteriomanikud, keda selle paigaldamine mõjutab. Kui korterelamut köetakse tsentraalselt, siis tuleb eeldada, et nõusoleku peavad andma kõik korteriomanikud, kuna ühe korteri küttevõrgust eraldamine mõjutab kõigi korterite küttekulude suurust ja suuretõenäosusega ka soojusenergia ühtlast jaotumist korterite vahel. Lisaks korteriomanike kokkuleppe sõlmimisele peavad õhksoojuspumba poolt tekitatud mõjud jääma majandus- ja taristuministri 02.07.2015 määruses nr 85 "Eluruumile esitatavad nõuded" sätestatud piiridesse.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, KrtS § 9 lg 3 regulatsioonis peetakse silmas kõiki korteriomanikke, mitte üksnes neid, kes koosolekul osalevad.
Kui korteriomand on kaasomandis, siis saavad kaasomanikud anda korteriomanike üldkoosolekul oma hääle juhul, kui kõik kaasomanikud osalevad üldkoosolekul või siis on nad kõik volitanud ühist isikud end üldkoosolekul esindama. Korteriomandi häält kaasomanike vahel jagada ei saa.
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere!

Kui lapse elus on kaks vanemat, kes mõlemad soovivad tema kasvatuses osaleda, ei lõpeta kohus üldjuhul täielikult lapse ühist hooldusõigust. Kohus võib anda ühele vanemale ainuhooldusõiguse lapse elukoha määramise osas ja muus osas säilitada ühise hooldusõiguse. Kelleltki nö lapse äravõtmist toimuma ei hakka.

Reeglina loetakse lapse huvidele vastavaks elukorraldust, kus lapsel on püsiv elukoht ühe vanema juures ja võimalus teise vanemaga piisavas mahus suhelda. Milline on suhtluskord täpsemalt, sõltub paljudest asjaoludest, nagu laste vanused, vanemate elukohtade vahemaad, töögraafikud jms.

Parimate soovidega,
Hanna Kivirand

Lugupeetud pöörduja

Töölepingu seaduse (TLS) § 15 lg 1 kohaselt täidab töötaja oma kohustusi tööandja vastu lojaalselt. Töötaja põhikohustus töösuhtes on täita tööülesandeid ja tööandja korraldusi vastavalt TLS § 15 lg 2 p-dele 1 ja 2. Lisaks tuleb töötajal hoiduda tegudest, mis kahjustavad tööandja mainet või põhjustavad klientide või partnerite usaldamatust tööandja vastu (TLS § 15 lg 2 p 9).

TLS § 88 lg 3 eeldab, et kui töötaja on rikkunud oma kohustusi, võib tööandja töölepingu üles öelda, kui ülesütlemisele on eelnenud tööandja hoiatus. Hoiatusel ei ole vorminõuet st et hoiatus võib olla tehtud nii suuliselt kui kirjalikult. Siiski on soovitatav hoiatus teha kirjalikult, et hilisemas vaidluses oleks võimalik hoiatamist tõendada. Hoiatuse eesmärk on juhtida töötaja tähelepanu rikkumisele ning nõuda selle lõpetamist. Hoiatust ei ole vaja teha juhul, kui rikkumine on niivõrd oluline või raske, et töösuhe ei saa jätkuda ning töötaja ei parandaks oma käitumist ka hoiatuse saamisel.

Kui töötaja hoiatusele ei reageeri või tööandja leiab, et rikkumine on niivõrd oluline, et eelnevat hoiatamist ei ole vaja, on tööandjal töötaja isikust tulenevatel asjaoludel võimalik töösuhe üles öelda TLS § 88 lg 1 alusel. TLS § 88 lg 1 p 3 sätestab, et tööandja võib töölepingu erakorraliselt üles öelda töötajast tuleneval mõjuval põhjusel, mille tõttu ei saa mõlemapoolseid huve järgides eeldada töösuhte jätkamist, eelkõige kui töötaja on hoiatusest hoolimata eiranud tööandja mõistlikke korraldusi.

Töölepingu ülesütlemiseks tuleb töötajale esitada kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis (kiri, e-kiri, SMS) ülesütlemisavaldus ning seda põhjendada (TLS § 95 lg-d 1 ja 2).

Üldjuhul tuleb tööandjal töölepingu ülesütlemisel järgida TLS § 97 lg-s 2 sätestatud etteteatamistähtaegasid. TLS § 97 lg 2 sätestab, et erakorralisest ülesütlemisest peab tööandja töötajale ette teatama, kui töötaja töösuhe tööandja juures on kestnud:
1) alla ühe tööaasta – vähemalt 15 kalendripäeva;
2) üks kuni viis tööaastat – vähemalt 30 kalendripäeva;
3) viis kuni kümme tööaastat – vähemalt 60 kalendripäeva;
4) kümme ja enam tööaastat – vähemalt 90 kalendripäeva.

TLS § 88 lg-s 1 nimetatud alusel võib tööandja töölepingu üles öelda etteteatamistähtaega järgimata, kui kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades ei või mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kokkulepitud tähtaja või etteteatamistähtaja lõppemiseni (TLS § 97 lg 3).

Kirjutate, et töötaja esitas TLS § 91 alusel töölepingu ülesütlemiseavalduse. Töölepingu ülesütlemisavaldus on ühepoolne tahteavaldus. Tahteavaldus muutub tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 69 lg 1 kohaselt kehtivaks kättesaamisega ning tahteavaldus tuleb lugeda kättesaaduks hetkest, mil tahteavalduse saajaga sarnasel isikul on tavapärastel asjaoludel võimalus tahteavaldusest teada saada. See tähendab, et kui töötaja on esitanud tööandjale ülesütlemisavalduse ja tööandja on selle kätte saanud, siis on tegemist kehtiva ülesütlemisavaldusega.

Antud juhul juhin tähelepanu asjaolule, et juba lõppenud töölepingut üles öelda ei saa. Kui töötaja esitatud ülesütlemisavaldusel märgitud töölepingu lõppemise kuupäev on juba saabunud, siis on tööleping töötaja esitatud üleütlemisavalduse alusel lõppenud ning tööandja ei saa enam töötajaga sõlmitud töölepingut üles öelda. Üles saab öelda vaid kehtivat töölepingut, st et kui töötaja esitas ülesütlemisavalduse, aga töölepingu lõppemise kuupäev saabub alles tulevikus, saab tööandja esitada omapoolse ülesütlemisavalduse. Sellisel juhul lõpeb leping selle avalduse alusel, kummale on märgitud varasem töölepingu lõppemise kuupäev.

Vastus on antud olemasolevate andmete põhjal. Kui Teil tekib täiendavaid küsimusi, siis võite kirjutada Tööinspektsiooni juristi e-posti aadressile jurist@ti.ee või helistada infotelefonil 640 6000 (E-R 9.00-16.30).

Naabrina ei saa takistada ehitise, sh piirdeaia ehitamist, kui see ei riku Teie seadusest tulenevaid õigusi - ei tekita müra, vibratsiooni vms, ei varja valgust ning sobib antud asukohta. Kõigi nende asjaolude osas on Teil võimalik KOVile enda arvamus esitada, kuid piirdeaia kooskõlastamise nõuet seaduses ei sisaldu. Erandiks on AÕS § 151 - kui kaks kinnisasja on teineteisest eraldatud müüri, heki, kraavi, peenra või muu sellise asjaga, on see naabrite ühiskasutuses, sõltumata asja kuuluvusest. Kui aga piirdeaed püstitatakse enda kinnistule nt paarkümmend cm tagasiastega, siis ei ole tegemist piirirajatisega. Tuleks üle vaadata ka alal kehtiva üldplaneeringu sätted - kui ÜP näeb ette vabaplaneeringulise ala või muul moel keelab piirdeaia rajamist, siis saab sellele ka naaber toetuda ning piirdeaia rajamist vaidlustada.

Teie kirjeldatud asjaoludest nähtuvalt on üldse küsitav, kas tegemist on töövõtulepinguga. Töövõtulepinguga kohustub töövõtja valmistama või muutma asja või saavutama teenuse osutamisega muu kokkulepitud tulemuse (töö). Ehk siis töövõtulepingu esemeks on teatud (konkreetse) tulemuse saavutamine, mitte konkreetse töömahu (töötundide) täitmine. Teie lepingu puhul võib tegemist olla hoopis käsunduslepinguga, millega käsundisaaja kohustub osutama käsundiandjale teenuseid (täitma käsundi), käsundiandja aga maksma talle selle eest tasu, kui selles on kokku lepitud. Oluline on lepingu sisu, mitte selle pealkiri. VÕS § 631 kohaselt kumbki lepingupool võib nii tähtajalise kui tähtajatu käsunduslepingu erakorraliselt üles öelda, kui ilmneb, et kõiki asjaolusid arvesse võttes ja mõlema lepingupoole huvisid kaaludes ei või oodata, et lepingut üles öelda sooviv pool jätkaks käsunduslepingu täitmist kuni ülesütlemistähtaja või lepingu tähtaja möödumiseni või käsundi täitmiseni.

Kui tegemist on siiski töövõtulepinguga (lepingut nägemata pole võimalik sellele küsimusele jaatavalt vastata) ja kui tellija lepingut rikub, siis ka töövõtulepingut on võimalik erakorraliselt üles öelda. VÕS § 196 lg 1 kohaselt kestvuslepingu võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata (erakorraliselt) üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et kui mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Kõnealune säte on kohaldatav ka käsundilepingu puhul.

VÕS § 652 sätestab ka tellija viivituse tagajärjed, töövõtulepingu ülesütlemisel võib tugineda ka VÕS § 652 lg-tele 2 ja 3. Nimetatud sätete järgi, kui tellija peab töö tegemiseks tegema mingi teo, muu hulgas muretsema materjali, andma juhise või aitama muul viisil töö tegemisele kaasa, ja ta viivitab selle teo tegemisega ning rikub sellega ühtlasi oluliselt lepingut, võib töövõtja lepingu üles öelda ning nõuda tehtud tööle vastavat osa tasust ja nende kulutuste hüvitamist, mis tasus ei sisaldu. Kui tellija vastuvõtuviivitus tekkis tellija süü tõttu, võib töövõtja lepingu ülesütlemisel nõuda kogu kokkulepitud tasu, millest on maha arvatud summa, mille ta hoiab lepingu ülesütlemise tõttu kokku kulude osas või omandab oma tööjõu teistsuguse kasutamisega või oleks võinud mõistlikult omandada.

Võlausaldaja võib võlgnikult nõuda viivist rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral. Teie kirjeldatud lepinguline sanktsioon on käsitletav minu hinnangul pigem leppetrahvina. Tuleb silmas pidada, et kahjustatud pool kaotab õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Seega tuleb Teil vastav nõue juba praegu esitada.

Servituutide temaatikat, teadmata nende sisu, ei ole võimalik kommenteerida. Iseenesest võite Te müüjalt küll nõuda vastava kohustuse täitmist, kuid üksnes siis kui kohustuse täitmine on müüja jaoks võimalik. Kohustuse täitmist ei või nõuda, kui 1) kohustuse täitmine on võimatu; 2) kohustuse täitmine on võlgnikule ebamõistlikult koormav või kulukas; 3) võlausaldaja saab mõistlikult saavutada kohustuse täitmisega taotletava tulemuse muul viisil; 4) kohustuse täitmine seisneb isikliku iseloomuga teenuse osutamises. Siin võibki tekkida küsimus, kas müüja jaoks on vastava kohustuse (servituutide lõpetamine) täitmine üldse võimalik.

Tere, parkla arvelt haljasala laiendamiseks tuleb sõlmida korteriomanike kokkulepe. Sarnases kaasuses on Riigikohus oma 03.04.2019 lahendis nr 2-17-16823/64, märkinud järgmist:
"Vaidlus parkla laiendamise üle ei ole korteriomandi valitsemise küsimuseks, mida sätestab korteriomandiseadus (vt Riigikohtu 15. aprilli 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-29-15, p 11) (alates 1. jaanuarist 2018 sätestab korteriomandi valitsemise küsimusi korteriomandi- ja korteriühistuseadus). Kolleegium jääb selle seisukoha juurde, lisades, et korteriomandi valitsemise küsimuseks ei ole ühtlasi ka vaidlus parkla ehitamise üle. Sellise vaidluse lahendamisel kohalduvad asjaõigusseaduse kaasomandit reguleerivad sätted. Praegu kehtiva AÕS § 72 lg 1 esimese ja teise lause järgi valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppel ning kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. AÕS § 74 lg 1 järgi võib kaasomandis oleva asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel."

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, omavoliline ehitamine ei anna õigust küttekulude jagamist muuta. Küll aga on korteriühistul õigus nõuda omavolilise ehitamisega seotud kahju, sh suurenenud küttekulude hüvitamist.

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 30 lg 2 annab korteriomanikule õiguse nõuda, et eriomandi ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt. Rõdu ümberehitamine eeldab korteriomanike kokkuleppe sõlmimist ning juhul, kui seda tehtud ei ole, siis annab eelviidatud seadusesäte korteriomanikule õiguse pöörduda kohtu poole ning nõuda esialgse olukorra taastamist.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Juhatuse liikmete volitused saavutavad samaaegse kehtivuse üldkoosoleku vastavasisulise otsusega. MTÜS § 28 lg 11 kohaselt ei või juhatuse liikme ametiaja pikendamist otsustada varem kui üks aasta enne ametiaja kavandatavat möödumist ja pikemaks ajaks kui seaduses või põhikirjas ettenähtud ametiaja ülemmäär. Seega saab üldkoosolek võtta lähiajal vastu otsuse volituste pikendamise üksnes juhatuse liikmete osas, kellede volitused lõpevad 20.06.2021. Juhatuse liikme, kelle volituste tähtaeg saabub 01.09.2022 volituste pikendamise otsuse saab üldkoosolek võtta vastu alates september 2021. Kui alates september 2021 võtab üldkoosolek vastu otsuse pikendada viie juhatuse liikme volitusi esimese nelja juhatuse liikmega sama tähtajani, piisab edaspidi ühest taolise sisuga koosolekust ja hilisemalt ühekordsest kandest registrisse.

Kaasabi vajadusel või täiendavate küsimuste korral kirjutage liina.karlson@themis.ee

Liina Karlson
Themis Õigusbüroo OÜ
jurist/partner
www.themis.ee