Õigus

Tere, omavoliline ehitamine ei anna õigust küttekulude jagamist muuta. Küll aga on korteriühistul õigus nõuda omavolilise ehitamisega seotud kahju, sh suurenenud küttekulude hüvitamist.

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 30 lg 2 annab korteriomanikule õiguse nõuda, et eriomandi ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt. Rõdu ümberehitamine eeldab korteriomanike kokkuleppe sõlmimist ning juhul, kui seda tehtud ei ole, siis annab eelviidatud seadusesäte korteriomanikule õiguse pöörduda kohtu poole ning nõuda esialgse olukorra taastamist.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Juhatuse liikmete volitused saavutavad samaaegse kehtivuse üldkoosoleku vastavasisulise otsusega. MTÜS § 28 lg 11 kohaselt ei või juhatuse liikme ametiaja pikendamist otsustada varem kui üks aasta enne ametiaja kavandatavat möödumist ja pikemaks ajaks kui seaduses või põhikirjas ettenähtud ametiaja ülemmäär. Seega saab üldkoosolek võtta lähiajal vastu otsuse volituste pikendamise üksnes juhatuse liikmete osas, kellede volitused lõpevad 20.06.2021. Juhatuse liikme, kelle volituste tähtaeg saabub 01.09.2022 volituste pikendamise otsuse saab üldkoosolek võtta vastu alates september 2021. Kui alates september 2021 võtab üldkoosolek vastu otsuse pikendada viie juhatuse liikme volitusi esimese nelja juhatuse liikmega sama tähtajani, piisab edaspidi ühest taolise sisuga koosolekust ja hilisemalt ühekordsest kandest registrisse.

Kaasabi vajadusel või täiendavate küsimuste korral kirjutage liina.karlson@themis.ee

Liina Karlson
Themis Õigusbüroo OÜ
jurist/partner
www.themis.ee

Tere

Müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem (VÕS § 218 lg 1). Müüja ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma (VÕS § 218 lg 4). Müüja vastutab VÕS § 218 lg-st 1 tulenevalt müügieseme puuduste eest ka juhul, kui ta neist puudustest ei teadnud ega pidanudki teadma (vt Riigikohtu 8. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p-d 18 ja 19; 30. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 35). Riigikohus on leidnud oma praktikas sedagi, et müüja vastutust ei mõjuta isegi see, kui ostja võtab endaga kaasa asja ülevaatusele inimese, kes on ehitusalase kogemusega, varjatud puuduste tuvastamisel tuleb lähtuda eriteadmisteta isiku, mitte asjatundja mõistlikest ja põhjendatud järeldustest. Viidatud sätted lubavad väita, et Teie kirjeldatud varjatud puuduse eest müüja vastutab ja seda vaatamata sellele, et üleandmise ja vastuvõtmise aktis on märgitud "hilisemaid pretensioone ei rahuldata".

Tere, korteriomaniku vastutust reguleerib (korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kõrval) võlaõigusseadus, mille kohaselt võib kahjunõude esitada iga isiku vastu, kes on kahju tekkimise eest vastutav. Kui ehitajate rõdule mittelubamine toob kaasa korterelamule või korteriomanikule kahju tekkimise, siis on nõude esitamine õigustatud.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, puhkeväljaku planeerimine korteriomandite koosseisu kuuluvale maatükile väljub korteriomandite tavapärase majandamise piiridest. Eeltoodust tulenevalt tuleb korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 38 lg 1 kohaselt sõlmida selle ehitamiseks kokkulepe. Sama kehtib juhul, kui korteriühistu vahenditega soovitakse puhkeväljak ehitada võõrale (korteriomandite koosseisu mittekuuluvale) maatükile.

Seega üldkoosoleku otsuse alusel puhkeväljaku ehitamist otsustada ei saa. Kokkuleppe pooleks on kõik korteriomanikud, keda puhkeväljak puudutab ja/või, kellelt kogutud raha eest korteriühistu seda ehitada plaanib.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Teie kirjeldatud asjaoludel ei ole minu hinnangul võimalik auto tagastamisest ehk müügilepingust taganemisest rääkida. VÕS § 116 lg 1 kohaselt lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. Olulise lepingurikkumise kriteeriumid sätestavad sama paragrahvi lõike 2 punktid 1-5. Teie kaasusest selliseid kriteeriume ei nähtu. VÕS § 223 lg 1 kohaselt loetakse müüjat müügilepingut oluliselt rikkunuks muu hulgas ka siis, kui asja parandamine või asendamine ei ole võimalik või ebaõnnestub või kui müüja keeldub õigustamatult asja parandamast või asendamast või ei tee seda mõistliku aja jooksul pärast talle lepingutingimustele mittevastavusest teatamist. Tarbijalemüügi puhul loetakse müüja oluliseks lepingurikkumiseks ka asja parandamise või asendamisega ostjale põhjendamatute ebamugavuste tekitamist (lg 2). Ka selliseid asjaolusid Teie kaasusest ei nähtu. See, et puudus on teoreetiliselt ohtlik, kuid see on kõrvaldatav ja müüja on puuduse ka kõrvaldanud, ei anna alust müügilepingust taganeda.

Lepingust taganemisel, kui sellise võimaluse olemasolu saaks käesoleval juhul teoreetiliselt jaatada, peate arvestama VÕS §§ 189 lg 1 ja lg 2 p 1 sätestatuga, mille kohaselt lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Tagastamise või väljaandmise asemel peab lepingupool hüvitama üleantu väärtuse, kui tagastamine või väljaandmine on üleantu olemuse tõttu välistatud, muu hulgas, kui üleantu seisneb teenuse saamises või asja kasutamises. Seega peate müüjale kasutuseelistena hüvitama vahepeal olnud võimaluse autot kasutada. Õiguskirjanduses ja kohtupraktikas (vt nt RKHKo 3-3-1-18-06) on leitud, et sõiduauto kasutuseelise väärtuseks on 0,4-1% auto soetushinnast iga 1000 läbisõidetud km kohta. Nimetatud kasutuseelisele on müüjal õigus VÕS § 189 lg 2 p 1 järgi ja Te peate seda müüjale hüvitama. Seega ei pruugi auto tagastamine ehk lepingust taganemine olla kaugeltki efektiivne õiguskaitsevahend.

Lugupeetud pöörduja

Keeleseadus § 19 sätestab, et tööleping ja võlaõigusseaduse alusel sõlmitud leping, mis lepingu ühe poole jaoks ei seondu majandus- ja kutsetegevusega, samuti avaliku teenuse osutamise leping sõlmitakse eesti keeles, kui osapooled ei lepi kokku mõne muu keele kasutamises. Seega eeldab seadus, et tööleping sõlmitakse eesti keeles. Ametijuhend, mis on osa töölepingust, tuleks samuti koostada eesti keeles.

Samas on oluline, et mõlemad töösuhte pooled saavad lepingu sisust ühtemoodi aru. Seega on lubatud ka töölepingu sõlmimine mõnes muus keeles.

Siiski on oluline, et kuivõrd Eesti Vabariigis on asjaajamise keel eesti keel (keeleseadus § 10 lg 1 ja § 12 lg 1), peavad töölepingud olema siiski ka eesti keeles. Seda juhuks, kui järelevalve korras on vaja need esitada tööinspektorile. Seega on mõistlik koostada tööleping paralleelselt mõlemas keeles.

Vastus on antud olemasolevate andmete põhjal. Kui Teil tekib täiendavaid küsimusi, siis võite kirjutada Tööinspektsiooni juristi e-posti aadressile jurist@ti.ee või helistada infotelefonil 640 6000 (E-R 9.00-16.30).

Tervist

Tõsi - ega küsimus päris siia rubriiki kuulu, aga see selleks.
Kui hinnapakkumise eelselt selle koostamise tasustamises kokku ei lepitud ning puudub ka muu viide (nt hinnakiri) pakkumise koostamise tasulisuse osas, siis ei ole pooled tasu maksmises kokku leppinud. Kui kokkulepe puudub, ei ole tarbijal ka kohustust hinnapakkumise tegemise eest tasu maksta. Tarbijal peab olema võimalus valida, kas ta selle teenuse n.ö ostab või mitte.

Tere!
Teie küsimusest saan aru, et iga ridaelamu paikneb enda kinnistul (so tegemist ei ole korteriomanditega, milledel on ühine kinnistu). Sellisel juhul ma ei näe takistusi, mis keelaks teil piirdeaeda ehitada nii enda kinnistule kui ka piirile. AÕS § 151 lg 1 ei näe ette, et piirirajatise kasutamiseks peab olema mõlema kinnisasja omaniku kokkulepe. Piirirajatise kasutamine on piiratud keeluga kasutada asja vastuolus selle otstarbega ning keeluga tekitada naabrile kahju.
Reeglina on piirdeaia eesmärk piiritleda kinnisasju ja tagada, et naaberkinnisasja omanikul oleks ülevaade, millises ulatuses on tal oma omandiõigus võimalik teostada ja nõuda naabrilt omandiõiguse rikkumisest hoidumist. Teie selgituste kohaselt ongi piirdeaia eesmärgiks, et ei käidaks teie kinnistust üle ja ei rikutaks teie privaatsust. Samuti võib piirdeaia eesmärgiks olla huvi, et koer saaks vabalt kinnistul liikuda ja ei satuks teistele kinnistutele. Seega piirdeaed kindlasti ilmselt täidaks eeltoodud otstarvet ja naabrid peavad sellist piirdeaeda taluma. Kui naaber leiab, et piirdead tekitab talle kahju, siis peab ka naaber ise põhjendama ja ka tõendama, milles see kahju seisneb. Pelgalt naabri paljasõnaline väide, et talle tekib kahju ei ole piisav. Teie siis peate hindama, kas naabri väited on asjakohased. Kui leiate, et naabri väited ei ole asjakohased, siis mina ei näe takistust, mis keelaks piirdeaeda ehitada. Kui naaber ikkagi jääb oma seisukoha juurde, et talle on tekitatud kahju, siis on tal õigus pöörduda teie vastu kohtusse, kus ta peab siis muuhulgas esitama oma väidetava kahju tekkimise tõendamiseks ka tõendid. Kõige parem on loomulikult naabriga kokkuleppele jõuda ja küsida, mis teda piirdeaia juures häirib. Võib-olla on võimalik leida kompromiss (nt paneelaia asemel võrkaed).

Lugupeetud pöörduja

Koondamine on tööandjapoolne töölepingu erakorraline ülesütlemine majanduslikel põhjustel. Töölepingu seaduse § 89 lõike 1 kohaselt on koondamisega tegemist juhul, kui töösuhte jätkamine kokkulepitud tingimustel muutub võimatuks töömahu vähenemise või töö ümberkorraldamise tõttu või muul töö lõppemise juhul.

Eelnevast lähtudes peab koondamiseks olema täidetud samaaegselt kaks tingimust. Esiteks peab ettevõttes olema toimunud töö ümberkorraldamine (nt kaks ametikohta liidetakse, toimub osakondade struktuuri muudatus, otsustatakse edaspidi teenust sisse osta vms), vähenema töömaht (nt koolis väheneb õpilaste arv, tellimuste arv on oluliselt vähenenud vms) või töö lõppema muul juhul (nt uue infotehnoloogilise lahenduse kasutuselevõtuga ei ole tarvis teatud ametikohta vms). Teiseks peab eelnimetatud olukord kaasa tooma selle, et töötajale ei ole kokkulepitud tingimustel tööd anda.

Seega, kui tööandja korraldab ettevõttes tööd ümber niimoodi, et ühe töötaja töö jaotatakse teiste töötajate vahel ära, võib tegemist olla koondamise olukorraga.

Enne töölepingu ülesütlemist koondamise tõttu on tööandjal kohustus pakkuda võimaluse korral töötajale teist tööd ning vajadusel korraldab töötaja täiendusõppe või muudab töötaja töötingimusi, kui muudatused ei põhjusta tööandjale ebaproportsionaalselt suuri kulusid (TLS § 89 lõige 3). Seega peab tööandja hindama, kas tal on töötajale enne koondamist pakkuda tööd, mis vastab töötaja teadmistele ja oskustele ning millega saaks töötaja hakkama. Kui tööandjal töötajale sobivat tööd pakkuda ei ole või töötaja uuest pakutavast tööst keeldub, tuleb töötaja koondada. Kui töötaja võtab pakutava töökoha vastu, tuleb töölepingus teha vastavad muudatused. Töölepingus saab muudatusi teha üksnes poolte kokkuleppel (TLS § 12).

Töölepingu ülesütlemiseks tuleb TLS § 95 lõike 1 kohaselt esitada teisele poolele kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ülesütlemisavaldus. Tsiviilseadustiku üldosa seadus (TsÜS) § 79 sätestab, et kui seaduses on sätestatud tehingu kirjalikku taasesitamist võimaldav vorm, peab tehing olema tehtud püsivat kirjalikku taasesitamist võimaldaval viisil ja sisaldama tehingu teinud isikute nimesid, kuid ei pea olema omakäeliselt allkirjastatud. Seega võib ülesütlemisavaldus olla tehtud näiteks paberkandjal, e-kirjana, SMS-na saadetud.

Töölepingu lõpetamine on kujundusõigus, mille puhul ei ole vajalik saada teise poole heakskiitu, vaid lepingu lõppemine leiab aset ühe poole tahteavaldusega. Kuivõrd töölepingu ülesütlemisavaldus on tahteavaldus, siis muutub töölepingu ülesütlemisavaldus TsÜS § 69 lõike 1 kohaselt kehtivaks kättesaamisega. TsÜS § 69 lõige 2 lisab, et tahteavaldus on kätte saadud, kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud.

Koondamisel ehk töölepingu erakorralisel ülesütlemisel on tööandja kohustatud järgima TLS § 97 lõikes 2 sätestatud etteteatamistähtaegasid. Etteteatamistähtajad on seotud töötaja töösuhte kestusesega tööandja juures. Tööandja peab töötajale koondamisest ette teatama, kui töötaja töösuhe tööandja juures on kestnud:
- alla ühe tööaasta – vähemalt 15 kalendripäeva;
- üks kuni viis tööaastat – vähemalt 30 kalendripäeva;
- viis kuni kümme tööaastat – vähemalt 60 kalendripäeva;
- kümme ja enam tööaastat – vähemalt 90 kalendripäeva.

TsÜS § 135 lg 1 sätestab, et tähtaja kulgemine algab järgmisel päeval pärast selle kalendripäeva või sündmuse saabumist, millega määrati kindlaks tähtaja algus, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. Näiteks kui töötajale antakse ülesütlemisavaldus 19.05.2021, hakatakse etteteatamistähtaega lugema alates 20.05.2021.

Tööandjal tuleb arvestada sellega, et kui töötajale teatatakse töölepingu lõppemisest ette vähem kui seaduses sätestatud või etteteatamistähtaeg jäetakse hoopiski järgimata, peab tööandja maksma töötajale selle eest hüvitist. Selline kohustus tuleneb TLS § 100 lõikest 5. Sellisel juhul tuleb tööandjal maksta töötajale keskmist tööpäevatasu nende kalendaarsete tööpäevade eest, mis jäävad etteteatamistähtaja perioodi sisse ja mille võtta vähem ette teatati.

Kui tööleping lõppeb koondamise tõttu, on tööandjal kohustus lisaks nii-öelda lõpparvele ehk väljateenitud töötasule ja aegumata ning kasutamata jäänud põhipuhkuse hüvitisele maksta töötajale TLS § 100 lõike 1 alusel koondamishüvitist, mis vastab töötaja ühe kuu keskmisele töötasule. Tähtajalise töölepinguga töötaja koondamise korral maksab tööandja töötajale hüvitist ulatuses, mis vastab töötasule, mida töötajal oleks olnud õigus saada lepingu tähtaja saabumiseni (TLS § 100 lõige 3).

Töötuskindlustuse seaduse (TKindlS) § 14(2) lõike 1 alusel maksab Töötukassa kindlustushüvitist töötajale, kelle töösuhe tööandja juures on kestnud vähemalt 5 aastat, ühe kuu keskmise töötasu ulatuses ning kui vähemalt 10 aastat, kahe kuu keskmise töötasu ulatuses. Selleks peab tööandja tegema Töötukassale vormikohase avalduse. Kui tööandja avaldust ei esita, on avalduse esitamise õigus töötajal endal (TKindlS § 14(3) lõiked 1 ja 2).

Töötukassa kindlustushüvitise kohta saate rohkem lugeda Töötukassa veebilehelt: https://www.tootukassa.ee/content/toetused-ja-huvitised/koondamishuvitis.

Koondamise korral on töötajal võimalus taotleda ka töötuskindlustushüvitist. Töötuskindlustusehüvitise kohta saate rohkem lugeda siit: https://www.tootukassa.ee/content/toetused-ja-huvitised/tootuskindlustushuvit

Vastus on antud olemasolevate andmete põhjal. Kui Teil tekib täiendavaid küsimusi, siis võite kirjutada Tööinspektsiooni juristi e-posti aadressile jurist@ti.ee või helistada infotelefonil 640 6000 (E-R 9.00-16.30).