Korteriomandiõigus
Küsimus: Kuidas toimub kulude jaotamine majas, kus jahutussüsteem on ainult maja 2-l kõrgemal korrusel ning teistel puudub ligipääs? 12.11.2017
Tere,
Kuidas peaks kehtiva seaduse kohaselt toimuma kulude jaotamine omanike vahel majas, kus jahutussüsteem on ainult maja 2-l kõrgemal korrusel ning teistel puudub igasugune ligipääs süsteemile? Küsimus puudutab nii jahutussüsteemi hooldust, kui jahutussüsteemi poolt kasutatavat elektrienergiat (sh.olemas on eraldi elektrimõõtja).
Tänan,
Kuidas peaks kehtiva seaduse kohaselt toimuma kulude jaotamine omanike vahel majas, kus jahutussüsteem on ainult maja 2-l kõrgemal korrusel ning teistel puudub igasugune ligipääs süsteemile? Küsimus puudutab nii jahutussüsteemi hooldust, kui jahutussüsteemi poolt kasutatavat elektrienergiat (sh.olemas on eraldi elektrimõõtja).
Tänan,
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Kuna uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS) on kohe jõustumas (01.01.2018), ning see reguleerib majanduskulude kandmist senisest mõnevõrra erinevalt, siis vastan juba sellest seadusest lähtudes.
KrtS § 40 lg 1 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele.
Sama paragrahv lõige 2 kohaselt võib korteriühistu põhikirjaga ette näha eeltoodust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule.
Antud juhul saaksidki korteriomanikud tugineda viimasele seadusandja poolt väljatoodud erisusele, ning jagada jahutussüsteemi käitamisega seotud kulud korteriomanike vahel vastavalt tegelikule kasutusele. Samas on oluline lisada, et selline kulude jagamise kord tuleb sätestada ka korteriühistu põhikirjas.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas korterit müües on õigus nõuda köögitorustike algsesse kohta taastamist, kuna omal ajal ei vormistanud muudatuse projekti?12.11.2017
Tere,
13 aastat tagasi (aastal 2004) korteri renoveerimise käigus sai muudetud köögi asukohta ning seoses sellega muudeti ka köögi veetorude ja kanalisatsiooni asukohta. Sel ajal sai luba küsitud ühistult ja ka nõusolek saadud (küll käis asi kõik suuliselt ja siiani ei olnud sellel teemal kellegagi probleeme tekkinud).
Kas nüüd, 13 aastat hiljem on õigus nõuda endise olukorra taastamist või projekti tagant järgi, seoses omaniku sooviga korter müüa?
13 aastat tagasi (aastal 2004) korteri renoveerimise käigus sai muudetud köögi asukohta ning seoses sellega muudeti ka köögi veetorude ja kanalisatsiooni asukohta. Sel ajal sai luba küsitud ühistult ja ka nõusolek saadud (küll käis asi kõik suuliselt ja siiani ei olnud sellel teemal kellegagi probleeme tekkinud).
Kas nüüd, 13 aastat hiljem on õigus nõuda endise olukorra taastamist või projekti tagant järgi, seoses omaniku sooviga korter müüa?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Korteriomanikul olekski mõistlik alustada olukorra seadustamisel kohalikust omavalitusest. Viimaselt nõusoleku saamisel on lihtsam läbirääkida ka korteriühistuga ja/või teiste korteriomanikega, kuna omavalitsuse jaoks tehtud projektdokumentatsioon on uue olukorra kirjeldamisel heaks aluseks.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kuidas teha uueks aastaks korteriühistu, kui ma ei ole veel pärandit korda saanud, et oleks registris korteriomanikuna?09.11.2017
Tere.
Meie majas on 2 korteriomandit. Uueks aastaks on vaja moodustada korteriühistu. Kas mul on võimalik seda moodustada, kui ma ei ole veel korteri omanik? Nimelt pärandati mulle korter, kuid pärimistunnistuse väljaandmine toimub alles detsembri lõpus. Küsin seda selleks, et avaldusele on vajalik lisada kinnisturaamatu väljavõte korteriomandite kuuluvuse kohta. Kuidas toimida?
Ette tänades,
Meie majas on 2 korteriomandit. Uueks aastaks on vaja moodustada korteriühistu. Kas mul on võimalik seda moodustada, kui ma ei ole veel korteri omanik? Nimelt pärandati mulle korter, kuid pärimistunnistuse väljaandmine toimub alles detsembri lõpus. Küsin seda selleks, et avaldusele on vajalik lisada kinnisturaamatu väljavõte korteriomandite kuuluvuse kohta. Kuidas toimida?
Ette tänades,
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Seega, kui Teil esinevad käesoleval hetkel takistused korteriühistu moodustamisel, siis ei ole vaja nende pärast muretseda.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas peaksin kartma nõuet, et pean majast väljaspool oleva korstna eemaldama või kahju korvama?07.11.2017
Tere. Suvel sai ostetud korter, kus on olnud varem puuküte. Korter asub esimesel korrusel ning aastaid tagasi on ise ehitatud korsten õuest katusele. Läbi sellise kütmise on tekitatud kortermaja välisfassaadile kahju, sest korsten lekkis. Küsimus, kui peaks KÜ kunagi nõudma selle kahju hüvitamist, kas olen kohustatud selle hüvitama või ise korda tegema? NB! Majaelanikud nägid aastaid sellist kahju tekitamist pealt, kuid keegi "õigel" ajal ei reageerinud.
Aitäh.
Aitäh.
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Olukord, kus teised korteriomanikud olid korteriomaniku õigusvastasest käitumisest teadlikud, kuid ei võtnud selle lõpetamiseks midagi ette, ei ole vastutust välistavaks asjaoluks. Küll aga ei saa välistada, et kohus otsustab sellele asjaolule tuginedes kahjunõuet vähendada. Sellisel juhul oleks kahjunõude vähendamise õiguslikuks aluseks võlaõigusseaduse paragrahv 139 lõiked 1 ja 2.
Soovitan tutvuda ka Riigikohtu lahendiga nr 3-2-1-18-12.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas arendajale saab esitada trahvinõude kasutusloa mittetähtaegse väljastamise eest?07.11.2017
Tere. Elamispinna ostmisel sai notariaalsesse eellepingusse lisatud punktid, kus kirjeldatud arendaja poolsed kohustused. Ühe olulise punktina sai lisatud ka kuupäev, mis ajaks peab arendaja üle andma kasutusloa, sh sätestatud, et iga hilinenud päeva eest rakendub trahv 20 eurot. Lõplikus ostu-müügilepingus seda nõuet ja summat enam kirjas ei ole. Varsti saab aasta mööda, kuid siiani ei ole me saanud kasutusluba korterile. Lisaks on ka osa aeda valmis ehitamata, mis oli samuti arendaja kohustus. Kas meil on õigus eelepingu alusel nõuda antud trahvi arendajalt?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Juhul, kui korteri müügilepingus leppetrahvi tasumise tingimustes kokku ei lepitud, siis saab ostja nõuda korteri müügilepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, või korteriomandi müügihinna langetamist tasemeni, mis on ilma kasutusoata korteri tegelik väärtus.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Millal hakkavad kehtima korteriühistu ja juhatuse kohustused, kas asutamise või registrisse kandmise kuupäevast?04.11.2017
Millal hakkavad kehtima vastloodud korteriühistu ja selle juhatuse kohustused:
1) kas asutamise kuupäevast või
2) registrisse kandmise kuupäevast?
1) kas asutamise kuupäevast või
2) registrisse kandmise kuupäevast?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Milline organisatsioon ja/või määrus/seadus reguleerib parkimist kortermajade ees?04.11.2017
Tere,
Milline organisatsioon ja/või määrus/seadus reguleerib parkimist kortermajade ees?
Juhtum on järgmine: maja ees ei ole eraldi ära joonitud ega nummerdatud parkimiskohti ehk et parkimine toimub, kes ees see mees, kindlaid parkimiskohti ei ole. Juhuste kokkulangemisel lihtsalt sattus nii, et üürnikul ja tema elukaaslasel on majapidamises 3 autot, millest üks on igapäevases kasutuses ja teised kaks autot on müügis (ca 1 kuu müügis ja maja ees parklas olnud). Üürnikud on elanud antud kortermajas ca 6 kuud. Kas müügisolevaid autosid võib hoida maja ees oleval parkimisplatsil?
Lisaks sattus üürnike postkasti ilma viite, kuupäeva ja allkirjadeta kiri, kus KÜ liikmed soovivad, et üürnikud teisaldaksid parkimisplatsilt need kaks autot, mis on müügis. (Autodele ei ole füüsiliselt lisatud kuulutust, et nad müügis on. Seda näeb vaid internetist vastavast ostu-müügiportaalist.) Saan aru, et seda kirja tõsiselt võtta ei saa, kuna sellele pole lisatud ei korterinumbrit ega KÜ liikmete nimesid ega allkirju ehk et seda oleks saanud kes iganes kirjutada ja postkastidesse laiali jagada?
Ebaõiglane on see, et maja esises parklas on autosid, mis pole vähemalt 6 kuud kui mitte rohkem oma kohalt liikunud sel ajal kui üürnikud seal majas elanud on. Sellised autod on hoidnud parkimiskohti tunduvalt kauem kinni kui üürnikud oma müügisolevate autodega praegu.
Tänan
Milline organisatsioon ja/või määrus/seadus reguleerib parkimist kortermajade ees?
Juhtum on järgmine: maja ees ei ole eraldi ära joonitud ega nummerdatud parkimiskohti ehk et parkimine toimub, kes ees see mees, kindlaid parkimiskohti ei ole. Juhuste kokkulangemisel lihtsalt sattus nii, et üürnikul ja tema elukaaslasel on majapidamises 3 autot, millest üks on igapäevases kasutuses ja teised kaks autot on müügis (ca 1 kuu müügis ja maja ees parklas olnud). Üürnikud on elanud antud kortermajas ca 6 kuud. Kas müügisolevaid autosid võib hoida maja ees oleval parkimisplatsil?
Lisaks sattus üürnike postkasti ilma viite, kuupäeva ja allkirjadeta kiri, kus KÜ liikmed soovivad, et üürnikud teisaldaksid parkimisplatsilt need kaks autot, mis on müügis. (Autodele ei ole füüsiliselt lisatud kuulutust, et nad müügis on. Seda näeb vaid internetist vastavast ostu-müügiportaalist.) Saan aru, et seda kirja tõsiselt võtta ei saa, kuna sellele pole lisatud ei korterinumbrit ega KÜ liikmete nimesid ega allkirju ehk et seda oleks saanud kes iganes kirjutada ja postkastidesse laiali jagada?
Ebaõiglane on see, et maja esises parklas on autosid, mis pole vähemalt 6 kuud kui mitte rohkem oma kohalt liikunud sel ajal kui üürnikud seal majas elanud on. Sellised autod on hoidnud parkimiskohti tunduvalt kauem kinni kui üürnikud oma müügisolevate autodega praegu.
Tänan
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Juhul, kui korterelamut majandab korteriühistu, siis lahendatakse küsimus korteriühistu üldkoosoleku kaudu sarnaselt.
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kuidas peab arvutama hoolduskulusid, remondifondi makseid ja teisi ühekordseid kulusid majas, kus on ainult 8 korterit?04.11.2017
Tere,
kuidas peab arvutama hoolduskulusid, remondifondi makseid ja teisi ühekordseid kulusid majas, kus on ainult 8 korterit? Kas need kulud arvutatakse korteri ruutmeetripõhiselt või korteripõhiselt (jagatakse 8-ga)?
kuidas peab arvutama hoolduskulusid, remondifondi makseid ja teisi ühekordseid kulusid majas, kus on ainult 8 korterit? Kas need kulud arvutatakse korteri ruutmeetripõhiselt või korteripõhiselt (jagatakse 8-ga)?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
01.01.2018 jõustuv korteriomandi- ja korteriühistuseadus lubab jagada majanduskulusid ka korteripõhiselt, kui sellega ei kahjustata ülemääraselt ühegi korteriomaniku huve, ning otsuse poolt on rohkem kui pool korteriomanikest, kellele kuulub üle poole kaasomandi esemest.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas meie korteri endise omaniku nõusolek kehtib ka nüüd, kuigi hääletus oli 2012 aga seni poel seda ellu viidud?01.11.2017
Tere,
Korteriomandi seadusest lugesin välja, et uue omanikuna oleme vana omaniku õigusjärglased, ja varasemad otsused, ehk tema hääl, kehtib ka meile. Kas see kehtib ka juhul, kui hääletus oli 2012 aastal, aga otsuse teostamist pole siiamaani tehtud?
Näiteks otsustati, et krundi piirile ehitatakse aed ja kõik elanikud olid nõus, olid nõus ka selle eest maksma. Aga selleks ei kogutud tol hetkel ei raha, ega tehtud tööd. Nüüd oleme meie uute omanikena selle aia vastu. Kas meil on õigus vastu olla? Kas meil on kohustus selle eest maksta? Kui meil seda kohustust ei ole või meil oleks õigus nõuda uut hääletust, siis mis on vastavad seadused/paragrahvid, millele toetuda võib?
Korteriomandi seadusest lugesin välja, et uue omanikuna oleme vana omaniku õigusjärglased, ja varasemad otsused, ehk tema hääl, kehtib ka meile. Kas see kehtib ka juhul, kui hääletus oli 2012 aastal, aga otsuse teostamist pole siiamaani tehtud?
Näiteks otsustati, et krundi piirile ehitatakse aed ja kõik elanikud olid nõus, olid nõus ka selle eest maksma. Aga selleks ei kogutud tol hetkel ei raha, ega tehtud tööd. Nüüd oleme meie uute omanikena selle aia vastu. Kas meil on õigus vastu olla? Kas meil on kohustus selle eest maksta? Kui meil seda kohustust ei ole või meil oleks õigus nõuda uut hääletust, siis mis on vastavad seadused/paragrahvid, millele toetuda võib?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Kui üldkoosoleku otsust ei ole asutud ellu viima, siis on võimalik ka selle äramuutmine uue üldkoosoleku poolt, kuid küsimuse üldkoosoleku päevakorda saamiseks tuleb korteriomanikul leida teiste korteriomanike hulgast mõttekaaslaseid.
Korterelamut korteriühistu kaudu majandades, peab korteriühistu juhatus korteriomaniku poolt soovitud päevakorraga üldkoosoleku kokku kutsuma, kui seda nõuab 1/10 korteriomanikest - üldkoosoleku kokkukustumist reguleerib mittetulundusühingute seadus.
Juhul, kui korteriomanikud majandavad korterelamut valitseja kaudu, siis kutsub valitseja vastava üldkoosoleku kokku majanõukogu või 1/4 korteriomanike kirjaliku nõude alusel - üldkoosoleku kokkukutsumist reguleerib korteriomandiseadus.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kuidas peaks arvestama küttekulusid, kui põhikirja ja üldkoosoleku otsuse vahel on vastuolu?29.10.2017
Kui ühistus (juhatuse või tavaliikmete poolt) avastatakse, et kütte eest tasumist arvestatakse seadusevastaselt, kas siis on õige, et jätkatakse veel üks kuu vanaviisi (kuu pole veel läbi ning küttearved pole seega saabunud) ning õiget arvestust hakatakse pidama heal juhul alles järgnevast kuust?
Kehtivas põhikirjas on kirjas, et maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse kütteks kuluva soojusenergia puhul korteri üldpinna suurusest. Paar aastat tagasi võeti üldkoosoleku otsusega vastu süsteem, kus 70% küttekuludest arvutatakse korteri radiaatorite näitudelt (tarbimiskulud) ning 30% on püsikulud. Põhikiri aga jäi muutmata, mistõttu ei tohiks sellist arvestusviisi kasutada. Siinkohal ei tohiks ju olla vajadust/kohustust üldkoosolekut kokku kutsuda, et võtta vastu otsus seaduse ja põhikirja järgi talitada, vaid liikmetele tuleks lihtsalt teada anda, et nüüdsest (juba käesolevast kuust) käib asi seaduse järgi, kuna ekslikult on seda varem eiratud.
Kas siinkohal võiks/peaks korteriühistu revisjon tegema juhatusele ettekirjutuse alustada koheselt seaduse järgi küttekulude arvestamist?
Kehtivas põhikirjas on kirjas, et maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse kütteks kuluva soojusenergia puhul korteri üldpinna suurusest. Paar aastat tagasi võeti üldkoosoleku otsusega vastu süsteem, kus 70% küttekuludest arvutatakse korteri radiaatorite näitudelt (tarbimiskulud) ning 30% on püsikulud. Põhikiri aga jäi muutmata, mistõttu ei tohiks sellist arvestusviisi kasutada. Siinkohal ei tohiks ju olla vajadust/kohustust üldkoosolekut kokku kutsuda, et võtta vastu otsus seaduse ja põhikirja järgi talitada, vaid liikmetele tuleks lihtsalt teada anda, et nüüdsest (juba käesolevast kuust) käib asi seaduse järgi, kuna ekslikult on seda varem eiratud.
Kas siinkohal võiks/peaks korteriühistu revisjon tegema juhatusele ettekirjutuse alustada koheselt seaduse järgi küttekulude arvestamist?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Kui juhatus rikub korteriühistu üldkoosoleku otsust või -põhikirja, siis riskib ta sellega, et korteriühistu üldkoosolek nõuab rikkumisega seotud kahju välja juhatuse käest. Kui küsimus on kulude jagamises, siis võib kahju tekkida näiteks kulude ümber arvestusest, juhul kui mõni korteriomanik keeldub summa tasumisest, mis ületab põhikirja järgset arvestust.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ