Korteriomandiõigus
Küsimus: Kuidas toimida kui korteriühistu ei esita jaanuari kuu arvet?15.02.2018
Korteriühistu ei esita jaanuari kuu arvet. Kuidas toimida?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kes peab tasuma korstna remondi, kas korteriühistu oma remondifondist või uus korteriomanik?11.02.2018
Tere.
Korteriühistu maja on ahiküttega. Korter on kaua olnud asustamata. Kes peab tasuma korstna remondi või amortiseerunud korstna asemel uue ehitamise kulud? Kas korteriühistu oma remondifondist või uus korteriomanik, kes kasutab nimetatud korstent? Teine küsimus, korteriomanik kavatseb teha ümberehitusi - uue välisukse oma korterisse, mida hakkaks kasutama ainult tema. Samuti on kavas ühendada kaks temale kuuluvat eri korrustel korterit, kelle nõusolekut selline tegevus vajab? Tänan.
Korteriühistu maja on ahiküttega. Korter on kaua olnud asustamata. Kes peab tasuma korstna remondi või amortiseerunud korstna asemel uue ehitamise kulud? Kas korteriühistu oma remondifondist või uus korteriomanik, kes kasutab nimetatud korstent? Teine küsimus, korteriomanik kavatseb teha ümberehitusi - uue välisukse oma korterisse, mida hakkaks kasutama ainult tema. Samuti on kavas ühendada kaks temale kuuluvat eri korrustel korterit, kelle nõusolekut selline tegevus vajab? Tänan.
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
nii korsten, kui korteri välisuks kuuluvad korteriomandi kaasomandi eseme koosseisu, ning nende korrasoleku eest vastutab korteriühistu.
Korteri välisukse vahetamise loa annab korteriomanikule korteriühistu üldkoosolek.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Mida teha, kui korteriomanik ei kavatse viia gaasipaigaldist määrusega vastavusse?10.02.2018
Majandus- ja kommunikatsiooniministeri määrus „Nõuded gaasipaigaldisele, gaasiseadme paigaldamisele ja gaasipaigaldise ehitamisele“
Nõuded ruumide ventilatsioonile
§ 16. Nõuded ruumide ventilatsioonile
(5) Kui põlemisõhuga varustamine või põlemisgaaside eemaldamine toimub sundventilatsiooniga, peab sundventilatsiooni süsteem olema ühendatud ruumis paikneva gaasiseadmega nii, et gaasipaigaldis töötaks ainult koos töötava sundventilatsiooniga.
[RT I, 02.08.2013, 2- jõust. 05.08.2013]
Kas KÜ korterisse (90 m2) paigaldatud lokaalne gaasikatel peab vastama selle määrusele? Juhul kui ei vasta ja omanik ei kavatse seda määrust täita, siis mida peab tegema ühistu, et gaasipaigaldis viidaks vastavusse määrusega?
Nõuded ruumide ventilatsioonile
§ 16. Nõuded ruumide ventilatsioonile
(5) Kui põlemisõhuga varustamine või põlemisgaaside eemaldamine toimub sundventilatsiooniga, peab sundventilatsiooni süsteem olema ühendatud ruumis paikneva gaasiseadmega nii, et gaasipaigaldis töötaks ainult koos töötava sundventilatsiooniga.
[RT I, 02.08.2013, 2- jõust. 05.08.2013]
Kas KÜ korterisse (90 m2) paigaldatud lokaalne gaasikatel peab vastama selle määrusele? Juhul kui ei vasta ja omanik ei kavatse seda määrust täita, siis mida peab tegema ühistu, et gaasipaigaldis viidaks vastavusse määrusega?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Juhul, kui korteriühistule on teada, et korteris asuv gaasiseade ei vasta kehtivatele normidele, siis peab korteriühistu tagama gaasiseadme kehtivate normidega vastavusse viimise või selle eemaldamise.
Juhul, kui gaasiseadme eemaldamine või nõuetele vastavusse viimine on korteriomaniku vastuseisu tõttu takistatud, siis peab korteriühistu juhatus sellest teisi korteriomanikke informeerima. Selle kohustuse täitmata jätmise korral kannab korteriühistu juhatus gaasiseadmest tulenevate kahjude eest vastutust koos korteriomanikuga, kes gaasiseadme paigaldas.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kuidas edasi minna 4 korteriga majas, kui kaks korterit tahaks maja korrastada, 2 aga on totaalselt vastu?08.02.2018
Tere!
Meil on nelja korteriga maja, kõik korterid on ühe suurusega. Maja on vana, ehitatud 1937 ja vajaks renoveerimist.
Kaks korterit on pikalt soovinud ühistut luua, teised kaks pole nõus olnud. Nüüd loodi meile ühistu riigi poolt, kuid kaks korterit lühidalt ütlevad, et las olla, see ei kohusta meid millekski. Las kõik olla nagu on, midagi teha ei soovi. Maja on ahiküttega ja vanast ajast on nii, et koridori elektri leping on lihtsalt ühe inimese nimel ja veeleping teise nimel. Kaks korterit tegid ettepaneku avada ühistu arve, teha lepingud ühistule, kaks on vastu. Samuti ei ole nad nõus valima juhatust. Eelmisel nädalal tegime koosoleku, kus kuhugi ei jõudnud, kaks korterit polnud millegagi nõus ja polnud nõus ka protokolli allkirjastama. Hetkel on protokoll minu käes, aga kui kahe korteri omanikud alla ei kirjuta, kas sellel siis üldse mingit kaalu on?
Majal üldiselt midagi otseselt väga ohtlikus seisus vist veel ei ole, hädapäraselt on remonditud, kui suisa midagi küljest pudenes. Kaks korterit soovivad renoveerimist sh koridori ja keldri elekter, koridori ja selle akende renoveerimine (viimased on väga pehkinud), maja fassaad, mis igalt poolt pudeneb jne. Kaks korterit on aga kõigele vastu. Kas meil on mingisugustki võimalust midagi teha? Kas näit, kui tellida ehitusekspertiis, mis näitab maja halba seisukorda on aluseks, et alustada renoveerimist vm töid ja nõuda makseid ka kahelt teiselt naabrilt. Kui ekspertarvamust ei ole, kas siis võime kahe korteriga renoveerida ja teistelt nõuda makseid?
Ja mitte, et me sooviks sellist varianti, aga kui kaks naabrit otsustavad vaid enda rahadega midagi remontida, näiteks koridori, kas teised naabrid võivad seda takistada?
Olles ise seadusi puurinud, siis kas olen õigesti aru saanud, et tegelikult, kui remondime meie ühises kasutuses olevat, näit koridor, katus jne, siis vastavalt võla – ja asjaõigusseadusele saame nõuda maksmist ka teiste korterite omanikelt?
Kas sellises seisus kahe korteriga majal on üldse mingit võimalust midagi teha, kui hääled on 50% ja 50%?
Kas seadusest tulenevalt on meil võimalu saada/määratakse meile valitseja, kui me ise mitte midagi ette ei võta ja kas valitsejal on otsustuhääl?
Olen vastuse eest tänulik!
Meil on nelja korteriga maja, kõik korterid on ühe suurusega. Maja on vana, ehitatud 1937 ja vajaks renoveerimist.
Kaks korterit on pikalt soovinud ühistut luua, teised kaks pole nõus olnud. Nüüd loodi meile ühistu riigi poolt, kuid kaks korterit lühidalt ütlevad, et las olla, see ei kohusta meid millekski. Las kõik olla nagu on, midagi teha ei soovi. Maja on ahiküttega ja vanast ajast on nii, et koridori elektri leping on lihtsalt ühe inimese nimel ja veeleping teise nimel. Kaks korterit tegid ettepaneku avada ühistu arve, teha lepingud ühistule, kaks on vastu. Samuti ei ole nad nõus valima juhatust. Eelmisel nädalal tegime koosoleku, kus kuhugi ei jõudnud, kaks korterit polnud millegagi nõus ja polnud nõus ka protokolli allkirjastama. Hetkel on protokoll minu käes, aga kui kahe korteri omanikud alla ei kirjuta, kas sellel siis üldse mingit kaalu on?
Majal üldiselt midagi otseselt väga ohtlikus seisus vist veel ei ole, hädapäraselt on remonditud, kui suisa midagi küljest pudenes. Kaks korterit soovivad renoveerimist sh koridori ja keldri elekter, koridori ja selle akende renoveerimine (viimased on väga pehkinud), maja fassaad, mis igalt poolt pudeneb jne. Kaks korterit on aga kõigele vastu. Kas meil on mingisugustki võimalust midagi teha? Kas näit, kui tellida ehitusekspertiis, mis näitab maja halba seisukorda on aluseks, et alustada renoveerimist vm töid ja nõuda makseid ka kahelt teiselt naabrilt. Kui ekspertarvamust ei ole, kas siis võime kahe korteriga renoveerida ja teistelt nõuda makseid?
Ja mitte, et me sooviks sellist varianti, aga kui kaks naabrit otsustavad vaid enda rahadega midagi remontida, näiteks koridori, kas teised naabrid võivad seda takistada?
Olles ise seadusi puurinud, siis kas olen õigesti aru saanud, et tegelikult, kui remondime meie ühises kasutuses olevat, näit koridor, katus jne, siis vastavalt võla – ja asjaõigusseadusele saame nõuda maksmist ka teiste korterite omanikelt?
Kas sellises seisus kahe korteriga majal on üldse mingit võimalust midagi teha, kui hääled on 50% ja 50%?
Kas seadusest tulenevalt on meil võimalu saada/määratakse meile valitseja, kui me ise mitte midagi ette ei võta ja kas valitsejal on otsustuhääl?
Olen vastuse eest tänulik!
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse paragrahv 35 lg 2 kohaselt käsitleb seadusandja tavapärase valitsemisena eelkõige järgmisi tegevusi:
1) kaasomandi eseme tavapärane korrashoid ja remont;
2) korteriühistu kaudu tarbitavate teenuste jaoks lepingute sõlmimine;
3) kaasomandi eseme taastamisväärtusest lähtuva kahjukindlustuslepingu sõlmimine;
4) korteriühistu vastutuse kindlustamine;
5) kohase suurusega reservkapitali ja remondifondi loomine;
6) laenu või muu laenusarnase mõjuga rahalise kohustuse võtmine, kui selle suurus ei ületa korteriühistu eelmise majandusaasta majandamiskulude summat;
7) energiaauditi ja energiamärgise tellimine.
Juhul, kui korteriomanikud ei ole võimelised eelnimetatud küsimustes otsust langetama, siis toimub olukorra lahendamine kohtus, kes peab otsustama, kas korteriomanike õiguseid rikub otsuse vastuvõtmine või mittevastuvõtmine.
Olukorras, kus seadusandja on oma seisukoha (mis on Teie kortermaja tavapärane majandamine) välja öelnud, lasub kohtus suurem selgituskoormus nendel korteriomanikel, kes otsuse vastuvõtmisest keelduvad.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Mida teha, kui KÜ juhatus võttis ilma üldkoosoleku otsuseta vastu otsuse muuta maja renoveerimise projekti?05.02.2018
KÜ juhatus võttis vastu otsuse, muuta maja renoveerimise projekti oma algatusel ja nüüd ei taha seda muudatust üldkoosolekul hääletamisele panna. Juhul kui annad juhatuse projekti muudatuse tegemise eest (muudeti üldkoosolekul hääletatud projekti) kohtusse, siis juhatus kutsub enne kohut kokku üldkoosoleku (erakorralise) ja juhul kui üldkoosolek ikka hääletab muudatuse poolt, kas see on õiguspärane ja kes kannab kohtukulud?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Kui korteriühistu juhatus keeldub muudetud projekti üldkoosolekuga kooskõlastamast, siis tuleks kaaluda kohtu poole pöördumist, eemärgiga tuvastada juhatuse otsuse tühisus.
Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 29 lg 2 kohaselt lahendatakse korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue kohtus hagita menetluses. Hagita menetluses kannavad menetluse osapooled oma kulud ise.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas ühes majas saab olla kaks korteriühistut?02.02.2018
Tere.
Meil on 12 korteriga ridaelamu, mis asub ühel kinnistul. Ridaelamul on kaks tiiba, kus mõlemas osas on 6 korterit. Kas oleks mingigi võimalus moodustada ühe korteriühistu asemel kaks selliselt, et korterid 1-6 oleks üks ühistu ja 7-12 teine? Sellisel kujul nagu on praegu, on lihtsalt võimatu eksisteerida kahjuks, korterid 1-6 ei tee koostööd (ei maksa arveid jne).
Meil on 12 korteriga ridaelamu, mis asub ühel kinnistul. Ridaelamul on kaks tiiba, kus mõlemas osas on 6 korterit. Kas oleks mingigi võimalus moodustada ühe korteriühistu asemel kaks selliselt, et korterid 1-6 oleks üks ühistu ja 7-12 teine? Sellisel kujul nagu on praegu, on lihtsalt võimatu eksisteerida kahjuks, korterid 1-6 ei tee koostööd (ei maksa arveid jne).
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Krundi jagamine toimub kohaliku omavalitsuse otsusega. Olemasolevate korteriomandite lõpetamiseks ja uute moodustamiseks peavad kõik korteriomanikud vastava notariaalses vormis tahteavalduse tegema.
Kui eeltoodud protsessi läbiviimine ei ole võimalik, siis ei ole muud võimalust, kui nõuda kohustust mittetäitvatelt korteriomanikelt korteri võõrandamist. Sellise õiguse sätestavad korteriomandi- ja korteriühistuseaduse paragrahvid 32 ja 33.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas KÜ saab minu korteri sundvõõrandada, kuigi arved on makstud aga keegi seal ei ela?01.02.2018
KÜ tahab minu korterit sundvõõrandada, arved on makstud ja keegi seal ei ela. Mida teha?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Korteriomandi ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 32 kohaselt saab seda teha, kui korteriomanik on korduvalt rikkunud oma kohustusi teise korteriomaniku või korteriühistu suhtes ja kui korteriomanikud ei pea enam võimalikuks tema kuulumist korteriomanike hulka.
Lisaks majanduskulude maksmisele kohustub korteriomanik täitma KrtS §-s 31 sätestatud kohustusi. Samuti ei tohi tema, tema pereliikmed ja külalised häirida oma tegevusega teiste korteriomandite teostamist - korteris tuleb hoida nõuetekohast temperatuuri, mitte tekitada tavapärasest elutegevusest suuremat müra, hoida reaalosas ja üldruumides puhtust, jne.
Eeltoodud kohustuste täitmise korral puudub korteri võõrandamisnõude esitamiseks alus, ning sellist otsust ei pea korteriomanik täitma.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas ühistu juhatusel on õigus kehtestada kohustus ühistu liikmetel ühistu parklas oma auto ümber lund koristada?27.01.2018
Tere, kas ühistu juhatusel on õigus kehtestada kohustus ühistu liikmetel ühistu parklas oma auto ümber lumekoristus? Täpsustuseks, et pole isiklikke parkimiskohti.
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Olukorda reguleerib korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 31 lg 1, mille kohaselt on korteriomanik kohustatud:
- hoidma eriomandi eset korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud;
- taluma mõjusid, mis jäävad käesoleva lõike punktis 1 nimetatud piiridesse.
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Mida teha, et KÜ telliks korterelamule energiamärgise?27.01.2018
Nõudsin, et KÜ telliks korterelamule energiamärgise, möödunud on kuu ja KÜ pole märgist tellinud, mida teha?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Juhul, kui korteriomanike enamus ei soovi korterelamule energiamärgist tellida, siis on selle otsuse vaidlustamine komplitseeritud, kuna ehitusseadustiku § 67 kohaselt on kasutusloaga kortermaja puhul energiamärgis vajalik vaid juhul, kui hoone või selle eraldi kasutatav osa võõrandatakse tasu eest.
Eeltoodust tulenevalt oleks korteriomanike üldkoosoleku otsuse vaidlustamisel põhiküsimuseks: kas korteriomanikud, kes oma korterit ei müü, peavad osalema energiamärgise saamiseks vajalike kulude kandmises?
Minu isiklik arvamus on, et korterelamu energiamärgise olemas olu vajab varem või hiljem iga korteriomanik, mistõttu peab korteriühistu selle tellima.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas minul kui korteriomanikul on õigus näha algdokumente, mille alusel koostati mulle KÜ arve?27.01.2018
Tere,
KÜ esitas arve, kus ainult kütte summa (80 eurot) on eelmise kuuga (50 eurot) võrreldes päris kõrge (vahe 30 eurot). Küsisin KÜ käest, et palun näidake kütte arvet ja rehkendust/tabelit, kuidas raamatupidaja arvutas, et selline kütte summa on arvel. Vastuseks sain ainult et "küttearve ei ole valesti arvutatud ja küttekulu ongi alates novembrist kallim, sest kütteõli kallines maailmaturul ning lisandus uus aktsiis. Küte kallines 20%. Lisaks on olnud väga niisked ilmad, millega soojuse kaod on kohati suuremad kui külmade ja kuivade ilmadega."
Kas minul kui korteriomanikul on õigus näha alg dokumente (nt.kütte kohta) mille alusel koostati mulle KÜ arve? Kas see nn. väide "kütteõli kallines maailmaturul" st. tavainimesele, et küte tõusebki üle 20%?
KÜ esitas arve, kus ainult kütte summa (80 eurot) on eelmise kuuga (50 eurot) võrreldes päris kõrge (vahe 30 eurot). Küsisin KÜ käest, et palun näidake kütte arvet ja rehkendust/tabelit, kuidas raamatupidaja arvutas, et selline kütte summa on arvel. Vastuseks sain ainult et "küttearve ei ole valesti arvutatud ja küttekulu ongi alates novembrist kallim, sest kütteõli kallines maailmaturul ning lisandus uus aktsiis. Küte kallines 20%. Lisaks on olnud väga niisked ilmad, millega soojuse kaod on kohati suuremad kui külmade ja kuivade ilmadega."
Kas minul kui korteriomanikul on õigus näha alg dokumente (nt.kütte kohta) mille alusel koostati mulle KÜ arve? Kas see nn. väide "kütteõli kallines maailmaturul" st. tavainimesele, et küte tõusebki üle 20%?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Kuni korteriühistu juhatus ei võimalda arve aluseks olevate kuludokumentidega tutvuda, seni annab KrtS § 40 lg 3 korteriomanikule õiguse vastavate kulude kandmisest keelduda.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ