Korteriomandiõigus
Küsimus: Kas ühistu peab kompenseerima elektriradika kasutamise kulu, kui ei tegele sellega, et radiaatorid kütaks korterit?06.03.2018
Tere!
Probleem on korteris olevates radikates. Korteris on neli tuba ja üks nendest on talvisel perioodil kasutuskõlbmatu, radikas on täiesti külm ja temperatuur toas on 10-15 kraadi vastavalt sellele, kui palju on väljas külma. Magamistoa radikas oli pooleldi soe, aga nüüd kuskil 5 päeva tagasi kadus soojus ära ja ka radikas külm, köögi radikas on ka pooleldi soe ja elutoas on 2 radikat millest üks on leige ja teine jahe. Probleemiga olen suuliselt pöördunud mitu korda ühistu poole, midagi ette pole võetud. Iga aastaga läheb asi hullemaks. Mida teha? Leian, et pole normaalne maksta täiskütte arvet kui mul puudub korteris soojus ja radikad on pea kõik jahedad. Praeguste -20 kraadiste ilmadega on võimatu olla korteris ilma elektriradikat kütmata, mis tekitab omakorda lisakulusid.
Kas ühistu peab kompenseerima küttearve, kui ta ei tegele vastava probleemiga, et radikad töökorda saada või muud taolist?
Probleem on korteris olevates radikates. Korteris on neli tuba ja üks nendest on talvisel perioodil kasutuskõlbmatu, radikas on täiesti külm ja temperatuur toas on 10-15 kraadi vastavalt sellele, kui palju on väljas külma. Magamistoa radikas oli pooleldi soe, aga nüüd kuskil 5 päeva tagasi kadus soojus ära ja ka radikas külm, köögi radikas on ka pooleldi soe ja elutoas on 2 radikat millest üks on leige ja teine jahe. Probleemiga olen suuliselt pöördunud mitu korda ühistu poole, midagi ette pole võetud. Iga aastaga läheb asi hullemaks. Mida teha? Leian, et pole normaalne maksta täiskütte arvet kui mul puudub korteris soojus ja radikad on pea kõik jahedad. Praeguste -20 kraadiste ilmadega on võimatu olla korteris ilma elektriradikat kütmata, mis tekitab omakorda lisakulusid.
Kas ühistu peab kompenseerima küttearve, kui ta ei tegele vastava probleemiga, et radikad töökorda saada või muud taolist?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Juhul, kui korteriomanike üldkoosolek keeldub küttesüsteemi kordategemisest, siis annab KrtS § 37 lg 1 korteriomanikule õiguse teha ise vajalikud toimingud ning nõuda tehtud kulutuste hüvitamist korteriühistult. Juhul, kui ka selline lahendus ei ole tehniliselt võimalik, siis võimaldab viimatinimetatud paragrahv põhimõtteliselt ka elektriradiaatoriga juurdekütmisele kulutatud summa korteriühistult sisse nõuda.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas korteriühistu üldkoosolekut tohib filmida ja kui ei, siis millise seadusega on see tegevus keelatud?05.03.2018
Tere. Kas korteriühistu üldkoosolekut tohib filmida ja kui ei, siis millise seadusega on see tegevus keelatud? Kas tohib kasutada leppetrahvi korteriomanike suhtes?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Mille alusel tõestada KÜ juhatusele, et me kolm korterit ei pea vaheukse tagust trepikoja osa ise remontima?03.03.2018
Tere
Meie majas minu ja minu 2 naabri korterit eraldab põhikoridorist vaheuks. See on ammu paigaldatud turvalisuse eesmärgil. Ühistu keeldub seal remonti tegemast, väites, et vahekoridori ukse taguse eest peavad 3 korteri omanikud ise remonti tegema. Mina selle seisukohaga ei nõustu. Kuidas ma saaksin faktidele põhinedes seda argumenteerida KÜ juhatusele.
Ette tänades
Meie majas minu ja minu 2 naabri korterit eraldab põhikoridorist vaheuks. See on ammu paigaldatud turvalisuse eesmärgil. Ühistu keeldub seal remonti tegemast, väites, et vahekoridori ukse taguse eest peavad 3 korteri omanikud ise remonti tegema. Mina selle seisukohaga ei nõustu. Kuidas ma saaksin faktidele põhinedes seda argumenteerida KÜ juhatusele.
Ette tänades
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Juhul, kui korterelamu trepikotta vaheukse paigaldamiseks ei ole sõlmitud korteriomanike kokkulepet, siis tuleb arvesse võtta ka KrtS § 31, mille kohaselt kohustub korteriomanik hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud.
Juhul, kui korteriomanik on paigaldanud koridori lisaukse ilma vastava kokkuleppeta, siis on korteriühistul õigus keelduda ka oma kohustuse täitmisest. Korteriühistu eesmärki silmas pidades (korterelamus ohutuse ja korra tagamine), tuleks korteriühistul minna isegi kaugemale, ning nõuda ebaseadusliku vaheukse eemaldamist.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas korteriühistu üldine elektrisüsteem (kelder, trepikojad) kuulub ühistu ühisvara hulka?26.02.2018
Tere!
Kas korteriühistu üldine elektrisüsteem (kelder, trepikojad) kuulub ühistu ühisvara hulka. Meie ühistul on sõlmitud võrguteenuse leping ja elektri ostuleping eri müüjatega. Kogu maja elektri tarbimist mõõdab keldris olev kaugloetav elektriarvesti. Ühistu elanikel elektrifirmaga lepinguid sõlmitud ei ole. Arve esitatakse korteriühistule.
Lugupidamisega,
Kas korteriühistu üldine elektrisüsteem (kelder, trepikojad) kuulub ühistu ühisvara hulka. Meie ühistul on sõlmitud võrguteenuse leping ja elektri ostuleping eri müüjatega. Kogu maja elektri tarbimist mõõdab keldris olev kaugloetav elektriarvesti. Ühistu elanikel elektrifirmaga lepinguid sõlmitud ei ole. Arve esitatakse korteriühistule.
Lugupidamisega,
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Eeltoodud olukorda reguleerib korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 4 lg 3 ja 4, ning § 12 lg 1.
Lugupidamisega,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas ka uus korteriomanik vastutab, kui endine korteriomanik paigutas omaalgatuslikult boileri maja pööningule?25.02.2018
Tere.
Kuidas oleks õiguslik.
Toimub korteriomanike vahetus. Eelmised omanikud on omaalgatuslikult viinud veeboilerid nii pööningule kui ka keldrisse /st enda kasutuses olevasse keldriboksi ja enda korterikohal olevasse pööningule ehitanud boksi/. Asja ilmsikstulekul on nad andnud ühistu osa elanikele selgituse kirjalikult, et nad vastutavad selle eest, kui nendega midagi peaks juhtuma. Osa elanikke sooviks näha projekte ja kooskõlastusi. Kas sellised kokkulepped lähevad üle ka uutele omanikele ja kes vastutavad kui nende boileritega peaks midagi juhtuma? Kas selline tegevus on vajalik kooskõlastada ka kohaliku omavalitsusega.
Kuidas oleks õiguslik.
Toimub korteriomanike vahetus. Eelmised omanikud on omaalgatuslikult viinud veeboilerid nii pööningule kui ka keldrisse /st enda kasutuses olevasse keldriboksi ja enda korterikohal olevasse pööningule ehitanud boksi/. Asja ilmsikstulekul on nad andnud ühistu osa elanikele selgituse kirjalikult, et nad vastutavad selle eest, kui nendega midagi peaks juhtuma. Osa elanikke sooviks näha projekte ja kooskõlastusi. Kas sellised kokkulepped lähevad üle ka uutele omanikele ja kes vastutavad kui nende boileritega peaks midagi juhtuma? Kas selline tegevus on vajalik kooskõlastada ka kohaliku omavalitsusega.
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Korteri veesüsteemi ümberehitamine on võrdustatud terve korterelamu veesüsteemi ümberehitamisega. Seega juhul, kui korterelamu ehitusalune pind on üle 60 m2 ja/või korterelamu on üle 5 m kõrge, siis tuleb selle ümberehitamiseks esitada kohalikule omavalitsusele ehitusteatis ja ehitusprojekt.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas see on õige, et kommunaalkulud makstakse koos rõdupinnaga pinnalt, aga küte korteri pinna pealt?21.02.2018
Ostsin jaanuaris korteri mille suurus on 33.1 ruutmeetrit. Kommunaalid aga arvestatakse 36,2 peale kuna korteril on rõdu. Kas see on seaduslik?
Kinnisturegistris ja notarilepingus ei ole seda 3,1 rõdu pinda sisse kantud. Majavanem ei kommenteeri seda rohkem kui et kütet ei arvestata aga kõik teised kulud arvestatakse 36,2 järgi. Majas on 90 korterit ja igal korteril on rõdu, küsisin ka seda, et kas kõik maksavad nende rõdude pealt kommunaale, aga ei saanud sellele küsimusele samuti mingit vastust.
Kinnisturegistris ja notarilepingus ei ole seda 3,1 rõdu pinda sisse kantud. Majavanem ei kommenteeri seda rohkem kui et kütet ei arvestata aga kõik teised kulud arvestatakse 36,2 järgi. Majas on 90 korterit ja igal korteril on rõdu, küsisin ka seda, et kas kõik maksavad nende rõdude pealt kommunaale, aga ei saanud sellele küsimusele samuti mingit vastust.
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Kokkuvõttes, kui majanduskulude arvestamine ei toimu kaasomandi osa suurusest lähtudes, ning seadusest erinev kulude jagamise kord ei ole sätestatud ka põhikirjas, siis on korteriühistu tegevus õigusvastane.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas varasem ühistu otsus kulude jaotuse kohta seadusest erinevalt on kehtiv ka uue jõustunud seaduse valguses?20.02.2018
KÜ esitab arveid vana põhikirja järgi, mitte 01.01.2018 jõustunud seaduse järgi, mille § 40 lg 1 kohaselt korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele.
Arvetel on kulud arvestatud inimeste arvu järgi või võrdselt korteriomanike vahel. Seega on minu arved oluliselt suuremad, kui m2 järgi arvestatuna oleks.
Kas varasem ühistu otsus kulude jaotuse kohta seadusest erinevalt on kehtiv ka uue jõustunud seaduse valguses? Kas on seaduslik teha ise ümberarvestused m2-le? Ma ei taha maksta rohkem kui seaduse järgi pean, samas ei taha ka KÜ ees nö võlglaseks jääda. Kas „võlglaseks“ jäämise vältimiseks peaksin pöörduma kohtusse nt tuvastushagiga ning nõuda kohtult õiguse tunnustamist mitte maksta KÜ ebaseaduslikke arveid? Mida sellises olukorras teha?
Arvetel on kulud arvestatud inimeste arvu järgi või võrdselt korteriomanike vahel. Seega on minu arved oluliselt suuremad, kui m2 järgi arvestatuna oleks.
Kas varasem ühistu otsus kulude jaotuse kohta seadusest erinevalt on kehtiv ka uue jõustunud seaduse valguses? Kas on seaduslik teha ise ümberarvestused m2-le? Ma ei taha maksta rohkem kui seaduse järgi pean, samas ei taha ka KÜ ees nö võlglaseks jääda. Kas „võlglaseks“ jäämise vältimiseks peaksin pöörduma kohtusse nt tuvastushagiga ning nõuda kohtult õiguse tunnustamist mitte maksta KÜ ebaseaduslikke arveid? Mida sellises olukorras teha?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Eeltoodu kehtib eeldusel, et põhikirjas sätestatud kulude jaotus on kooskõlas KrtS § 40 lg-ga 2, mis ütleb, et korteriühistu põhikirjaga võib ette näha seaduses sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas KÜ revident võib ise otsustada kus ja millal teostab revideerimist ja kas peab taluma mitme inimese juuresolekut?19.02.2018
Tere
Saatsin 7-päevase etteteatamisega KÜ juhatusele kirjaliku avalduse revideerimiseks vajaliku dokumentatsiooni kaustasid. Kuuendal päeval sain kirjaliku vastuse aja ja koha toimumise kohta. Kohal olid kaks juhatuse liiget ja majahaldur kelle seltsis pidin teostama revideerimist ja ruum, kus see toimus, oli külm. Sellest tekkisid küsimused, kas revident võib ise otsustada kus ja millal teostab revideerimist, kas peab seda tegema ümbritsetud kolmest inimesest, kas juures peab olema ka majahaldur, kas raamatupidamise dokumentatsioon peab olema majahalduri käes kodukontoris? Sellises situatsioonis oleks olnud nagu suur kurjategija keda peab jälgima ja silma peal hoidma. Olen revidendiks valitud KÜ Üldkoosoleku poolt ja põhikirjas ei ole punkti, et revideerimise juures peab keegi istuma eriti ümbritsetuna kolmest inimesest, see häirib töö tegemist ja pole võimalik keskenduda dokumentidesse.
Ette tänades revident
Saatsin 7-päevase etteteatamisega KÜ juhatusele kirjaliku avalduse revideerimiseks vajaliku dokumentatsiooni kaustasid. Kuuendal päeval sain kirjaliku vastuse aja ja koha toimumise kohta. Kohal olid kaks juhatuse liiget ja majahaldur kelle seltsis pidin teostama revideerimist ja ruum, kus see toimus, oli külm. Sellest tekkisid küsimused, kas revident võib ise otsustada kus ja millal teostab revideerimist, kas peab seda tegema ümbritsetud kolmest inimesest, kas juures peab olema ka majahaldur, kas raamatupidamise dokumentatsioon peab olema majahalduri käes kodukontoris? Sellises situatsioonis oleks olnud nagu suur kurjategija keda peab jälgima ja silma peal hoidma. Olen revidendiks valitud KÜ Üldkoosoleku poolt ja põhikirjas ei ole punkti, et revideerimise juures peab keegi istuma eriti ümbritsetuna kolmest inimesest, see häirib töö tegemist ja pole võimalik keskenduda dokumentidesse.
Ette tänades revident
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Siiski peavad nii KÜ juhatus, kui revident lähtuma oma tegevuses tsiviilseadustiku üldosa seaduse paragrahvist 32, mis sätestab, et juriidilise isiku osanikud, aktsionärid või liikmed, samuti juriidilise isiku juhtorganite liikmed peavad omavahelistes suhetes järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve.
Tähtis on silmas pidada ka seda, et vastavalt raamatupidamise seadusele vastutab raamatupidamise dokumentide säilimise eest juhatus.
Kokkuvõttes on minu hinnangul mõistlik eeldada, et KÜ dokumentide revideerimine toimub tööajal KÜ asukohas (juhatuse tööruumides), ning juhatus tagab revidendile võimaluse teha oma tööd segamatult.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas ostetud gaasi kogus on asi, mis peaks kajastuma KÜ majandusaasta aruandes?16.02.2018
Tere,
Kuidas tegutseda/käituda, et 2017 aasta majandusaasta aruandesse bilansi kirje sisse viia?
AS Eesti Gaasi ja KÜ vahel on maagaasi ostu-müügi leping. Korteriühistu kasutab sooja tootmiseks maagaasi, kuid 2017.a. majandusaasta aruandes ei ole kirjas maagaasi ostetud kogust, ega selle eest tasutud raha. Minu arvates maagaasi kogus KÜ-s on oluline näitaja, sest KÜ lepingu alusel tasub igakuiselt arveid.
Inimesed saavad aru nii, et selle varjamine elanike eest annab juhatusele võimaluse varjatult teha raha gaasi ja elanikele müüdud sooja hindade vahest. Näiteks KÜ juhatus ostab gaasi 20000€ eest, aga müüvad sooja elanikele 30000€ eest edasi ja sellise tegevusega 10000€ puhtalt taskus!
Tänud
Kuidas tegutseda/käituda, et 2017 aasta majandusaasta aruandesse bilansi kirje sisse viia?
AS Eesti Gaasi ja KÜ vahel on maagaasi ostu-müügi leping. Korteriühistu kasutab sooja tootmiseks maagaasi, kuid 2017.a. majandusaasta aruandes ei ole kirjas maagaasi ostetud kogust, ega selle eest tasutud raha. Minu arvates maagaasi kogus KÜ-s on oluline näitaja, sest KÜ lepingu alusel tasub igakuiselt arveid.
Inimesed saavad aru nii, et selle varjamine elanike eest annab juhatusele võimaluse varjatult teha raha gaasi ja elanikele müüdud sooja hindade vahest. Näiteks KÜ juhatus ostab gaasi 20000€ eest, aga müüvad sooja elanikele 30000€ eest edasi ja sellise tegevusega 10000€ puhtalt taskus!
Tänud
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
KrtS § 51 lg 3 märgib majanduskuludega seoses vaid seda, et korteriühistu majandusaasta aruandes peab lisaks muudele seaduses sätestatud andmetele olema näha ka iga korteriomandi majandamiskulude suurus. Oluline on siinjuures lisada, et korteri majanduskulude suurus ei pea vastama korteriühistu tegelikele kuludele, vaid selle võib korteriühistu üldkoosolek ka majanduskava alusel ette kindlaks määrata.
Kui soovite olla kindel selles, et korteriühistu juhatus kogub majanduskulusid mõistlikult, siis soovitan tähelepanu pöörata majanduskavale, mida reguleerib KrtS § 41. Selle kohaselt koostab korteriühistu juhatus kord aastas majanduskava, mis sisaldab muuhulgas infot korteriühistu tulude-kulude kohta. Samuti peab majanduskava sisaldama infot kütuse, soojuse, vee- ja kanalisatsiooniteenuse ning elektri prognoositava koguse ja maksumuse kohta. Korteriühistu üldkoosoleku poolt kinnitatud majanduskava on täitmiseks kohustuslik nii juhatusele, kui korteriomanikule.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas parkla ehituse algusega peab ootama kohtuvaidluse lõpuni või võib alustada ehitusega?16.02.2018
KÜ maja esisel alal on sõidukitele 6 parkimiskohta, kuid majas on 32 korterit. Üldkoosolekul tuginesime häälte enamusel parkla laiendamiseks kaasomandisse kuuluvale haljasalale korteriomandiseaduse paragrahv 15 lg 6 p-le 6, tellisime kooskõlastatud projekti 13 parkimiskohaga. Kuna kaks korteriomanikku ei ole nõus parkla ehitusega ega tasuma parkla rajamiseks sihtmaksu, siis alustasid kohtuvaidlust. Nemad lähtuvad AÕS § 74 lg 1 kohaselt, kaasomandis oleva asja võib võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Kas parkla ehituse algusega peab ootama kohtuvaidluse lõpuni või võib alustada ehitusega?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Kuna KrtS § 39 on antud küsimuses AÕS § 74 lg 1 suhtes erinormi staatuses, siis kuulub kohaldamisele esimene.
Seda, kas parkla rajamisega oleks soovitav oodata kuni kohtu otsuseni, ma vastata ei oska. Küsimusele peaks vastama isik, kes on kursis konkreetse kohtuvaidluse kõigi asjaoludega.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ