Korteriomandiõigus
Küsimus: Kuidas saavutada rahu ja vaikus, kuna nüüd ülemise naabri laps harjutab korvpalli põrgatamist?24.03.2018
Tere.
Elan kortermajas ja minu peal ehk korrus kõrgemal naabrid teevad viimasel ajal päris kõva lärmi (laps põrgatab toas korvpalli). Käisin naabritega vestlemas ja uksele tuli lapse ema kes teatas, et lapse isa on korvpallur ja lapsele kingiti korvpallivarustus ja nüüd laps harjutab toas korvpalli viskeid korvi. Ütlesin, et selline tegevus häirib mind, kui alumist naabrit, sest kuulen igat pallipõrgatust, isegi laelühtrid teevad häält kui pall maha põrkab. Vastuseks sain, et nemad teevad seda tegevust päevasel ajal ja ei ole midagi rikkunud.
Küsimus: Kuidas oleks võimalik selline tegevus lõpetada, häiritud on minu kodurahu, kui keegi pidevalt ülemisel korrusel palli põrgatab ja viskeid sooritab? Tänan Teid vastuse eest.
Elan kortermajas ja minu peal ehk korrus kõrgemal naabrid teevad viimasel ajal päris kõva lärmi (laps põrgatab toas korvpalli). Käisin naabritega vestlemas ja uksele tuli lapse ema kes teatas, et lapse isa on korvpallur ja lapsele kingiti korvpallivarustus ja nüüd laps harjutab toas korvpalli viskeid korvi. Ütlesin, et selline tegevus häirib mind, kui alumist naabrit, sest kuulen igat pallipõrgatust, isegi laelühtrid teevad häält kui pall maha põrkab. Vastuseks sain, et nemad teevad seda tegevust päevasel ajal ja ei ole midagi rikkunud.
Küsimus: Kuidas oleks võimalik selline tegevus lõpetada, häiritud on minu kodurahu, kui keegi pidevalt ülemisel korrusel palli põrgatab ja viskeid sooritab? Tänan Teid vastuse eest.
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Korteriomanik on kohustatud hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud (KrtS § 31 lg 1 p1).
Seega, kui korteriomanike kokkuleppega ei ole korteri kasutamise sihtotstarveks määratud spordisaal, siis on korteris korvpalli mängimise näol tegu õigusvastase tegevusega. Kui õigusrikkuja ise oma tegevust ei lõpeta, siis tuleks alustada korteriühistu juhatuse ja/või korteriomanike üldkoosoleku informeerimisest.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas KÜ juhatus võib lõpetada lepingu haldusfirmaga või on vajalik üldkoosoleku nõusolek?21.03.2018
Tere,
Kas KÜ juhatus võib lõpetada lepingu haldusfirmaga või on vajalik üldkoosoleku nõusolek? Kas haldusfirma kannab varalist vastutust oma valede otsuste tegemise eest või õigete otsuste tegemata jätmise eest, mis toovad KÜ kahju?
Lugupidamisega
Kas KÜ juhatus võib lõpetada lepingu haldusfirmaga või on vajalik üldkoosoleku nõusolek? Kas haldusfirma kannab varalist vastutust oma valede otsuste tegemise eest või õigete otsuste tegemata jätmise eest, mis toovad KÜ kahju?
Lugupidamisega
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Haldusfirma kohustused ja vastutus sätestatakse lepinguga. Haldusfirmaga sõlmitud lepingule võlaõigusseaduses sätestatud käsunduslepingu regulatsioonile. Selle kohaselt peab käsundisaaja käsundi täitmisel tegutsema käsundiandjale lojaalselt ja käsundi laadist tuleneva vajaliku hoolsusega. Kui haldaja seda kohustust ei täida, siis saab temalt nõuda tekitatud kahju hüvitamist või heastamist.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas korteri hooldamata jätmine on alus, et KÜ saaks taotleda selle võõrandamist?18.03.2018
Meie KÜ on 2 kuud alles vana. Enne KÜ loomist ei ole olnud kusagilt nõu ega abi küsida. Korteri omaniku elukaaslane on korterist teinud kohutava joomapunkri, mida pole aastaid koristatud. Selle tagajärjel on selles püstakus naabrite rahu ja elamine muutunud õudusunenäoks. Omanikul on aga arved tasutud aga ta ise ei ela enam selles korteris aastaid. Neil on ka ühised lapsed. Oleme juhatuse liikmetega saatnud 2 kirja omanikule aga mingit vastust sealt ei tule. Kuidas toimida, et oleks juriidiliselt õige?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Korteriomandi võõrandamisnõude esitamise otsustavad korteriomanikud üldkoosolekul häälteenamuse alusel. Kui kohustust rikkunud korteriomanik ei ole korteriomandit võõrandanud hiljemalt kolme kuu möödumisel nõude esitamisest, otsustab võõrandamise kohus vähemalt ühe korteriomaniku või korteriühistu hagi alusel.
Korteriomandi võõrandamisnõude esitamist reguleerivad KrtS § 32 ja § 33.
Korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumise ja läbiviimise korda reguleerivad §-d 20-23.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kuidas saada korteriomanike kontakte, kui valitseja ei anna ja meil ei ole kuskilt mujalt neid saada?18.03.2018
Tere!
Meil on ühistu eelsest ajast valitseja, kellega osa omanikke pole rahul. Ühistu moodustamisel (nemad koostasid põhikirja), määrasid nad juhatusse ainult valitseja. Kuna ühtegi omanikku pole juhatuses (pole juurdepääsu dokumentidele) ja valitseja teiste omanike (korterites on üürnikud) kontakte ei jaga, siis pole võimalik ka teiste omanike poole pöörduda.
Korteriomandi seadusest ei leidnud omaniku kohustust olla ühisomandi puhul kaasomanike jaoks kättesaadav. Valitseja ütleb, et tema kontakte ei jaga ja saatku ma kiri, küll ta edastab omanikele. Kirjadega töötamises on nad seni olnud nõrgad (enamasti tuleb üldkoosolekule kohale 10% või vähem omanikke).
Valitseja ütles nüüd lepingu üles ja teatas, et annab lepingud üle kas ühistule või uuele valitsejale. Meil omanikena oleks vaja selleks teha ettevalmistusi, ka kaardistada üleantav olukord kiiresti, kuid jälle, me ei saa suhelda, sest ei tea kontakte.
Kas/kuidas/mille alusel ma saaksin kaasomanike kontaktid valitsejalt välja nõuda enne, kui nad meid ripakile jätavad?
Meil on ühistu eelsest ajast valitseja, kellega osa omanikke pole rahul. Ühistu moodustamisel (nemad koostasid põhikirja), määrasid nad juhatusse ainult valitseja. Kuna ühtegi omanikku pole juhatuses (pole juurdepääsu dokumentidele) ja valitseja teiste omanike (korterites on üürnikud) kontakte ei jaga, siis pole võimalik ka teiste omanike poole pöörduda.
Korteriomandi seadusest ei leidnud omaniku kohustust olla ühisomandi puhul kaasomanike jaoks kättesaadav. Valitseja ütleb, et tema kontakte ei jaga ja saatku ma kiri, küll ta edastab omanikele. Kirjadega töötamises on nad seni olnud nõrgad (enamasti tuleb üldkoosolekule kohale 10% või vähem omanikke).
Valitseja ütles nüüd lepingu üles ja teatas, et annab lepingud üle kas ühistule või uuele valitsejale. Meil omanikena oleks vaja selleks teha ettevalmistusi, ka kaardistada üleantav olukord kiiresti, kuid jälle, me ei saa suhelda, sest ei tea kontakte.
Kas/kuidas/mille alusel ma saaksin kaasomanike kontaktid valitsejalt välja nõuda enne, kui nad meid ripakile jätavad?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Juhul, kui eelkirjeldatud valitsejapoolse kohustuse rikkumisega tekib korteriühistule kahju, siis tulenevalt KrtS §-st 27, peab valitseja selle hüvitama. Kui nõudeid ei saa rahuldada valitseja vara arvel, siis vastutab korteriühistule tekitatud kahju eest isik, kes oli valitseja juhatuse liige kahju tekkimise ajal.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas katusekorteri kommunaalkulusid arvestatakse korteri põrandapinna või kasuliku pinna järgi (1,6 m)?14.03.2018
Kaalume katusekorteri soetamist, tekkis küsimus, kas kommunaalkulusid arvestatakse korteri põrandapinna järgi või kasuliku pinna järgi (1,6 m)?
Korteri kasulik pind 84,8 m2 + 8,6 m2 rõdu.
Korteri põranda pindala 112,1 m2 + 8,6 m2 rõdu.
Korteri kasulik pind 84,8 m2 + 8,6 m2 rõdu.
Korteri põranda pindala 112,1 m2 + 8,6 m2 rõdu.
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Kaasomandi eseme suurus nähtub korteri kinnistusregistriosa I jaost. Üldjuhul on selle suurus vastavuses korteriomandi reaalosa m2-ga.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas KÜ uue põhikirja vastuvõtmiseks 2/3 häältest peavad füüsiliselt osalema koosolekul või võib otsuse vastu võtta ka volikirjade toel?14.03.2018
Tere. Uue seaduse alusel loodud korteriühistud saavad vastu võtta põhikirja, järgima peab aga seadusest tulenevat kvoorumi nõuet (kvalifitseeritud häälte enamus). Otsuse poolt peab olema 2/3 koosolekul osalenud häältest. Kas kõik need 2/3 häältest peavad füüsiliselt osalema koosolekul või võib otsuse vastu võtta ka volikirjade toel? Volikirjad ei ole osalevad hääled, vaid esindatud hääled.
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Korteriühistu põhikirja kehtestamiseks peab otsuse poolt olema 2/3 üldkoosolekul osalevatest korteriomanike häältest.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas nii on õige, et äripinnad maksavad oma mõõtja järgi ja ülejäänud maja korterid siis kõik muu kütte?11.03.2018
Eelmisel aastal paigutasid meie maja esimesel korrusel asuvad 4 äripinna omanikku, kellest üks on ühtlasi KÜ juhatuses, oma kuludega soojasõlme lisaküttemõõtja ning haldur hakkas selle järgi äripinna omanikele väiksemaid arveid tegema. Ülejäänud maja elanikele (64 korterit) tehti edasi mõõtja järgi. Jaanuaris, näiteks, arvestas haldur elanikele kütet ruutmeetri eest 1.68 eurot, kuid 4-le äripinnale 0.44 ruutmeetri eest.
Põhikirjas pole lisamõõtjast juttu, kuid 2015 võttis üldkoosolek napi häältega vastu otsuse teha äridele arvestus lisamõõtja järgi. Mida teha? Küttetariifi vahe on 4-kordne ja seda ühes majas (hruštsovkas). Kes peab trepikodade ja pööningute soojuse maksma? Kes ja kuhu peaks kohtusse pöörduma?
Põhikirjas pole lisamõõtjast juttu, kuid 2015 võttis üldkoosolek napi häältega vastu otsuse teha äridele arvestus lisamõõtja järgi. Mida teha? Küttetariifi vahe on 4-kordne ja seda ühes majas (hruštsovkas). Kes peab trepikodade ja pööningute soojuse maksma? Kes ja kuhu peaks kohtusse pöörduma?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
KrtS § 40 lg 2 kohaselt võib korteriühistu põhikirjaga ette näha seaduses sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve.
Kui põhikirjas ei ole sätestatud soojusenergia kulude jagamise erikorda, siis annab KrtS § 40 lg 3 korteriomanikule õiguse keelduda kulude kandmisest osas, mida korteriühistu talle õigusvastaselt juurde arvestab. Arvestuse alusdokumentide väljanõudmise õiguse annab korteriomanikule KrtS § 45 lg 1.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kuidas arvestatakse nende "hääli", kes ei soovinud koosolekul hääletada?11.03.2018
Kui hääletusel lisaks poolt-, vastu- ja erapooletutele häältele on neid, kes hääletusest osa võtta ei soovi, kuidas siis nende mitte hääletamine hääletuse lõpptulemuses mõjutab? Näiteks on koosolekul 24 omanikku 36-st omanikust, hääletuse tulemus: 2 poolt, 5 vastu, 0 erapooletut ja ülejäänud ei soovinud hääletada.
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
üldkoosolekul hääle andmine on korteriomaniku kohustus. Kui korteriomanik ei osale hääletamisel, siis ei saa ta osaleda ka üldkoosolekul.
Seega juhul, kui korteriomanik on üldkoosolekule registreerunud, kuid jätab hääletamata, siis tuleks lugeda ta üldkoosolekult lahkunuks, ning vähendada vastavalt üldkoosolekul osalevate häälte hulka.
Küsimuses toodud näite puhul võtsid otsuse hääletamise ajal üldkoosolekust osa 7 korteri omanikud.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas see on kvalifitseeritud häälteenamus, kui korduskoosolekul osaleb 80-st korteriomanikust 10 ja 6 on otsuse poolt?08.03.2018
Tere. Kõigile korteriomanikele siduva otsuse vastuvõtmiseks peab selle poolt olema üle poole korteriomanikest, kellele kuulub ühtlasi ka üle poole kaasomandi esemest. See on kvalifitseeritud häälteenamus. Samas on korduv üldkoosolek korteriühistus otsustusvõimeline olenemata korteriomanike arvust koosolekul. Meil on ühistus 80 korterit. Korduskoosolekul osaleb 10 korteriomanikku. Kui nendest 6 on otsuse vastuvõtmise poolt, kas see on kvalifitseeritud häälteenamus?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Seega üheaegselt peab olema täidetud 2 tingimust: 1. poolthääli peab olema üle poole kõigist häältest, 2. poolthääletajatele peab kuuluna üle poole kaasomandist.
Küsimuses toodud näite puhul ei ole kindlasti täidetud esimene (ja tõenäoliselt ka teine), ning juba üksi see annab kindluse väita, et otsuse vastuvõtmisel kvalifitseeritud häälteenamus puudus.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas nii saab, et korteriühistu juhatus soovib muuta põhikirja ja hakata makseid koguma seaduses sätestatust erinevalt?07.03.2018
Tere,
Korteriühistu juhatus soovib muuta põhikirja ja lisab selle sisusse punkti, mille järgi korteriomanikud peavad tasuma makseid erinevalt seadusest (korterite põhiselt). Minu korter on 2-toaline, kuid korterelamus on enamuses 3-4 toalised korterid. See tähendab, et mina hakkan tasuma sama palju kui 4-toalise korteri omanik.
Mina hääletan loomulikult sellise põhikirja vastu ja lasen kanda vastuväite ja eriarvamuse protokolli. Mida minul edasi teha, kui raamatupidaja teeb minule arvestust ikka korteri põhiselt?
Tänud
Korteriühistu juhatus soovib muuta põhikirja ja lisab selle sisusse punkti, mille järgi korteriomanikud peavad tasuma makseid erinevalt seadusest (korterite põhiselt). Minu korter on 2-toaline, kuid korterelamus on enamuses 3-4 toalised korterid. See tähendab, et mina hakkan tasuma sama palju kui 4-toalise korteri omanik.
Mina hääletan loomulikult sellise põhikirja vastu ja lasen kanda vastuväite ja eriarvamuse protokolli. Mida minul edasi teha, kui raamatupidaja teeb minule arvestust ikka korteri põhiselt?
Tänud
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Seadusandja on loetlenud mõistliku olukorrana kulude jaotust, kus tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasutakse pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule.
Olukorras, kus korteriühistu majanduskulud tekivad eranditult kaasomandi eseme majandamise tulemusena, saab eelviidatud seadusesättega olla kooskõlas olukord, kus korteriühistu poolt kantu kulu jaotatakse kõigi korterite vahel ja/või mõõturite (vesi, elekter, gaas) näitudest lähtudes.
Kui korteriühistu korteripõhise kulude jagamise sätte siiski põhikirja sisse viib, siis annab KrtS § 40 lg 3 korteriomanikule õiguse keelduda kandmast kulusid, millega ta ei ole nõustunud, kui nende kandmise nõudmine temalt oleks vastuolus hea usu põhimõttega.
Korteriomaniku huvide igakülgse kaitsmise huvides on siiski soovitav pöörduda selles olukorras ka maakohtu poole, ning paluda korteriühistu üldkoosoleku ostus uue põhikirja kinnitamise kohta kehtetuks tunnistada.
Alates 01.01.2018 vaatab maakohus sellised küsimused läbi hagita menetluses, mis tagab kohtusse pöörduva korteriomaniku huvide varasemast parema kaitse, kuna kohus lähtub uurimispõhimõttest ning korteriomanik ei pea kartma seda, et tema avalduse rahuldamata jätmise korral mõistetakse temalt välja ka korteriühistu menetluskulud.
Korteriühistu üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamise avaldus tuleb esitada maakohtule 60 päeva jooksul alates otsuse vastuvõtmisest.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ