Korteriomandiõigus

Tere, kasutusteatise ja kasutusloa küsimust reguleerivad ehitusseadustiku paragrahvid 47 kuni 57.
Kasutusteatis tuleb esitada, kui ehitis on valmis ja soovitakse asuda kasutama ehitist või selle osa ning sellega seonduvalt on täidetud ehitise kasutamisele esitatavad nõuded. Kasutusteatise esitamine on nõutav ehitusseadustiku lisas 2 kirjeldatud ehitiste puhul.

Kasutusluba antakse, kui valminud ehitise ehitamine vastas ehitusloale ning ehitist on võimalik kasutada nõuete ja kasutusotstarbe kohaselt.
Kasutusluba on nõutav ehitusseadustiku lisas 2 kirjeldatud ehitiste ja nende kasutamise otstarbe muutmise korral.

Kasutusloa või -teatise puudumine ei keela korteris elamist. Selle puudumise peamine õiguslik tagajärg on kindluse puudumine selles, et korteri ümberehitamisel on järgitud kõiki seadustega kehtestatud eeskirju ning kolmandatel isikutel puuduvad seoses sellest tulenevad nõuded.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, küttesüsteemi ümberehitamisest informeeritakse kohalikku omavalitsust elektrooniliselt ehitisregistri kaudu. Kui teavitamine ehitisregistri kaudu ei ole võimalik, esitatakse ehitusteatis kohalikule omavalitsusele, kes kannab andmed ehitisregistrisse.

Eeltoodust tulenevalt tuleks vastuse saamiseks, kas kortermaja küttesüsteem on ehitusseadustiku mõistes seaduslikult ümber ehitatud, pöörduda kohaliku omavalitsuse ehitusspetsialisti poole.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 40 lg-s 2 on korteriomanike kokkuleppe all silmas peetud kõikide korteriomanike vahel sõlmitud kokkulepet. Kui kokkulepe kulude jagamise kohta puudub, siis võib kulude jagamist reguleerida põhikirjaga, mille vastuvõtmiseks piisab üldkoosolekul osalevate korteriomanike 2/3 häälteenamusest. Põhikirja punkt, mis paneb korteriomanikele kohustusi seaduses sätestatust erinevalt, on kehtiv, kui see ei kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve ja on kooskõlas hea usu põhimõttega.

Küsimuses toodud üldelektri näite puhul annab seadus õiguse väikeste korterite omanikele, öeldes, et eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule (KrtS § 40 lg 2 teine lause).

Kokkuvõttes lubab korteriomandi- ja korteriühistuseadus jagada kulusid põhikirja alusel vastavalt kaasomandi suurusele või korteri kulumõõturite näitudele. Mistahes muu kulude jagamise viis eeldab kõikide korteriomanike vahel sõlmitud kokkulepet.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, alates 01.01.2018 reguleerib küsimust korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 4 järgmiselt:
(1) Eriomandi ese (kuni 31.12.2017 oli terminiks reaalosa) on ruumiliselt piiritletud eluruum või mitteeluruum ning selle juurde kuuluvad hoone osad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata.
(2) Eriomandi eseme hulka võib eluruumi või mitteeluruumi koosseisus kuuluda ka püsiva markeeringuga tähistatud garaažiosa.
(3) Eriomandi esemeks ei ole hoone ja selle osad ega hoone püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed ka siis, kui need asuvad eriomandi esemeks oleva hoone reaalosa piires.
(4) Maatükk ning hoone osad ja seadmed, mis ei ole ühegi eriomandi ese ega ole kolmanda isiku omandis, on korteriomandi kaasomandi osa esemeks.

Eeltoodud regulatsioonist lähtudes - küttesüsteem on hoone osa ; korteri sisene küttesüsteem on korteriomanikele vajalik kaasomandi säilitamiseks ; küttesüsteem ei ole märgitud ühegi korteriomandi osaks ega antud kolmanda isiku omandisse - kuulub ka korterisisene küttesüsteem kaasomandi eseme hulka.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, korteriühistu siseinfo andmist reguleerib korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 45, mille kohaselt on korteriomanikul õigus saada juhatuselt teavet korteriühistu tegevuse kohta ja tutvuda korteriühistu dokumentidega.

Kuna alates 01.01.2018 muutus korteriühistu õiguslik staatus, ning seadus käsitleb teda korteriomanike ühiste õiguste ja kohustuste kandjana (mitte iseseisva isikuna, nagu varem), siis peab Teie küsimuse lahendama korteriomanike üldkoosolek - kui te vastava nõude esitate. Sisuliselt tähendaks Teie taotlusega nõustumine seda, et ülemakstud veekulu jagatakse ümber teistele korteriomanikele.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, korteriühistu üldkoosolekul ettepaneku (tahteavaldus) tegemisel puudub vorminõue.
Olukorda reguleerib tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 69 lg 1 ja lg 2, mis ütlevad, et:
- kindlale isikule suunatud tahteavaldus tuleb tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Kindlale isikule suunamata tahteavaldus muutub kehtivaks tahte väljendamisega.
- Tahteavaldus on kätte saadud, kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud. Eemalviibijale tehtud tahteavaldus loetakse kättesaaduks, kui see on jõudnud tahteavalduse saaja elu- või asukohta ja tal on mõistlik võimalus sellega tutvuda.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, vastavalt majandus- ja taristuministri 02.07.2015 määrusele nr 85 "Eluruumile esitatavad nõuded" ei tohi väljastpoolt eluruumi paiknevast allikast lähtuva müra helirõhu tase eluruumis päeval ületada 40 detsibelli ja öösel ületada 30 detsibelli taset.
Ma ei ole oma praktikas näinud soojuspumpa, mis vastaks eeltoodud nõuetele. Eeldusel et ka paigaldatava soojuspumba parameetrid viidatud määrusele ei vasta, tuleb kirjeldatud soojuspumba paigaldamiseks sõlmida kõigi korteriomanikega vastav kokkuleppe, ning seda küsimust ei saa otsustada korteriühistu üldkoosolekul.

Kui jätta müra küsimus kõrvale, eeldusel, et (A) soojuspumba paigaldamiseks on olemas kohaliku omavalitsus ehitusprojekt ja ehistusluba ehitusseadustiku mõistes, ning (B) muudatusega kaasnevad negatiivsed mõjud ei ületa korterite tavapärasel majandamisel kaanevaid mõjusid, võib soojuspumba paigaldada korteriomanike enamuse otsuse alusel.
Eeltoodu tuleneb korteriomandi- ja korteriühistuseaduse paragrahvist 39 ning ehistusseadustikust.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, korteriomandi- ja korteriühistuseadus ei anna korteriomanike enamusele (so KÜ üldkoosoleku otsusega) õigust panna üksikule korteriomanikule nende heaks töötamise kohustust. Kaasomandi majandamisega seoses saab korteriomanikult nõuda üksnes majanduskulude hüvitamist.

Juhul, kui korteriühistu on sellise otsuse teinud, siis on tegu heade kommetega vastuolus oleva otsusega, mis on tsiviilseadustiku üldosa seaduse paragrahv 86 tulenevalt tühine.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, võlaõigusseaduse § 65 tulenevalt vastutavad korteri kaasomanikud oma kohustuste täitmise eest solidaarselt. Eeltoodud põhimõte kehtib ka suhetes korteriühistuga.

Korteriühistu võla ülemineku küsimust reguleerib korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 43 lg 2, mille kohaselt korteriomandi võõrandamisel, välja arvatud täite- ja pankrotimenetluses, vastutab selle omandaja korteriühistu ees käendajana võõrandaja korteriomandist tulenevate sissenõutavaks muutunud kohustuste eest. Omandaja vastutus on piiratud korteriomandi väärtusega.
KrtS § 44 lg 1 - 3 täiendavad korteri täite- või pankrotimenetluses müügi puhul eeltoodut järgnevalt:
- korteriühistul on korteriomandist tulenevate nõuete tagamiseks pandiõigus korteriomandile.
- Korteriühistu pandiõigusele kohaldatakse seadustes esimesel järjekohal oleva hüpoteegi kohta sätestatut.
- Korteriühistu pandiõiguse suurus on korteriomandi eelmise majandusaasta majandamiskulude summa.
Lihtsustatult saab eeltoodu kokku võtta järgnevalt: korteriomandi ostmisel vastutab omandaja minimaalselt terve korteri 1 aasta vanuse võla eest.

Korteri kaasomanikuks saades tuleb lisaks arvestada, et eelmise korteriomaniku õigusjärglasena kehtivad uuele korteriomanikule kõik varasemad korteriühistu otsused. Samuti, kui Teie küsimuses viidatud kohtuvaidlus on seotud korteriga, mille mõtteline osa omandatakse, siis kehtib kohtuasjas tehtud otsus ka uue korteriomaniku suhtes.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, korterisisese temperatuuri peab tagama korteriühistu. Kõik korteriühistu majanduskulud, mille hulka kuulub ka korterelamu küte, kohustub korteriomanik tasuma sõltumata tema enda korteri kütmise viisist. Seega nii Teie nõue, saada nõetekohane temperatuur korterisse, kui korteriühistu nõue, saada korterelamu kütmise eest tasu, on õigustatud.
Samas kehtib eeltoodu eeldusel, et olete keskkütteradiaatorid eemaldanud korterist korteriomanikega sõlmitud kokkuleppe alusel. Vasatasel korral tuleks Teil esmalt taastada projektijärgne keskküttesüsteem, ning esitada nõue korteriühistu vastu alles peale seda, kui probleem jääb püsima ka peale seda.

Eluruumile esitatavad nõuded on sätestatud Majandus- ja taristuministri 02.07.2015 määruses nr 85, mille leiate siit: https://www.riigiteataja.ee/akt/103072015034

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ