Asjaõigus

Esmalt peaksin ilmselt ise tekstist järeldama, et keegi on surnud ja on algatatud pärimine. Küsimusest ei selgu, kes (isa või ema) ega ka see, kelle nimel see maja ehitisregistri andmete järgi oli või kas peale ühe vanema surma teine vanem on juba pärinud või mitte? Asjaolu, et ehitis on siiani pooleli, ei muuda seda automaatselt veel vallasvaraks, mistõttu ei pruugi teie määratlus vara olemuse kohta õige olla. Kahjuks ei suuda ma maatüki staatuse kohta midagi välja lugeda. Samuti ei ole te öelnud, kellele majaalune maatükk kuulub. Kui maja asub reformimata maal, siis on küsitav, kas maja juurde maa erastamine enam võimalikuks osutub, kuivõrd need tähtajad on tänaseks möödas. Kuigi küsimuses ei ole avaldatud ka seda, peaksin ilmselt järeldama, et maja on hetkel teie kasutuses. Kui see on tühi (pooleliolev ehitis) siis jääb mulle arusaamatuks, kuidas teie seda maja valdate .... Eeldus 3/4 omandamise kohta tulevikus teile hetkel midagi juurde ei anna.

Juhul, kui eeldada siiski, et teie elate pooleliolevas majas, mis asub kinnistatud maatükil ning mis on teie viimati surnud vanema pärand, siis saaks õde nõuda enda majja laskmist peale pärimisasja lõppemist, kui ta on saanud asja omanikuks. Seda ka juhul, kui ta ei ole siiani selles maja elanud või on sellest kunagi välja kolinud. Nõudeõigus majja laskmiseks seisneb eelkõige kohtu kaudu teie vastu nõude esitamises, mitte selles, et ta jõuga uksest sisse tungib. Kahjuks ei selgu küsimusest ka pärimise asjaolud, kuid iseenesest võimaldab ka pärimisseadus paluda pärandvara jagamist kohtul ning jagada vara koheselt mitte mõttelistes osades vaid reaalsete asjade ja hüvitistena.

Notari tasu arvutatakse eseme väärtuse alusel, mille pooled ise avaldavad notarile. Kinnistu müümisel ei ole võimalik tehingu hinda nimetamata jätta, kuna see on ju tehingu oluline osa - kuidas te kavatsete fikseerida müügihinna ja kinnitada raha kättesaamist, kui te seda lepingus ei näita?!

See, kas müüja peab tulumaksu tasuma, sõltub esimeses järjekorras sellest, millist vara müüakse. Juhul, kui müüja kasutas müügiobjekti oma elukohana, siis ei pea ta tulumaksu maksma. Teiseks, kui müüdav vara ei olnud müüja elukohaks, siis sõltub tulumaksu maksmine ja selle suurus sellest, kas müümisest on kasu saadud, sest maksustamisel ei võeta aluseks mitte tehingu hinda, vaid ostmisel-müümisel teenitud kasu. Selle väljaselgitamiseks tuleb lahutada müügihinnast ostuhind, ostmisel tasutud vahendus- jm tasud (notaritasud, riigilõivud maakleritasu jms) ja vara väärtuse tõstmiseks tehtud kulud. Järelejäävast summast tuleb tasuda tulumaks.

Müügihinna tasumise kinnitamiseks enne lepingu sõlmimist piisab, kui müüja kinnitab notari juures, et ta on raha kätte saanud. See asjaolu fikseeritakse selliselt ka lepingus.

Kinnistusraamatusse on võimalik teha kanne isikliku kasutusõiguse kohta, mis tagab müüjale õiguse asja kasutamiseks. Juhul, kui olete kokku leppinud, et peale asja müümist jääb müüjale õigus asja kasutamiseks, oleks kinnistusraamatusse kande tegemine igati mõistlik samm. See kokkulepe sõlmitakse tavaliselt müügilepingus ning samas tehakse ka avaldus kande tegemiseks kinnistusraamatusse. Oma soovi peaksite seega ütlema müügitehingut tõestavale notarile.

Esmalt tuleb tõdeda, et küsimuse sisu ei ole kuigi hästi hoomatav.
Vastuseks küsimusele, kas ja kui kaua saab kontrollida ebaseaduslikku maa müüki ja võltsitud dokumentide alusel erastamist, tuleb öelda, et seadus sellisele kontrollimisele endale mingeid piiranguid ei sea, kui aega ja tahtmist on, siis võite ükskõik millal neid toiminguid kontrollima asuda.
Asjaolus, et ühingute liit esitas oma juhatuse liikmete kaudu maatüki erastamise avalduse, ei ole midagi ebaseaduslikku, sest juriidiline isik tegutsebki oma juhatuse liikmete tegevuse kaudu (eeldusel, et see liit on ikka juriidiline isik).
Arvan, et omand on võinud üle minna küll, sest kinnisasja omandi üleminek toimub kande tegemisega kinnistusraamatusse. Kui kinnistamine toimus 2010, siis omand läkski kinnistamisega üle. Olenevalt asjaoludest ei pruugi aga praegusel juhul kinnistu praeguse omaniku poolne omandamine enam tühistatav olla, kuna seadus eristab kohustustehingute ja käsutustehingute kehtivust üksteisest. S.t olenemata erastamistoimingute aluseks olevate dokumentide seaduslikkusest ei pruugi see kaasa tuua ei erastamiskorralduse ega ka selle alusel tehtud kinnistamiskande õigusvastasust.

Mis puutub maatükil asuvate vallasvarade omaalgatuslikku valdajasse, siis kinnistu omanikul on õigus igaühelt nõuda omandiga seotud rikkumise lõpetamist, s.t et tal on õigus ka kõik võõrad isikud oma maatükilt ära ajada. Küsimusest ei selgu, millist vallasvara see isik seal hetkel valdamas käib - kui tegemist ei ole maatükiga püsivalt ühendatud asjadega ja nende kuuluvust praegusele valdajale on võimalik tõendada, siis oleks praegusel valdajal mõistlik oma asjad võõralt maatükilt ära tuua. Peale maatüki kinnistamist muutusid kõik sellel olevad hooned ja ehitised maatüki olulisteks osadeks ning need kuuluvad automaatselt kinnisasja omanikule. Ehitisregistri andmed on avalikult kõigile kättesaadavad.

Teie küsimustest ei ole selgunud sellist asjaolu, mis takistaks planeeringu koostajal oma ülesannet täitmast (planeerimisseaduse § 10 lg 6-2). See, kas isik koostab planeeringu ise (kui kvalifitseerub) või tellib selle koostamise pädevalt isikult (kui ei kvalifitseeru), ei puutu asjasse, sest viimasel juhul koostaks pädev isik planeeringu esmase lahenduse ikkagi selliselt, nagu tellija on seda soovinud. Huvide konflikti ei saa planeeringu ise koostamise korral tekkida, sest planeering iseenesest ei ole erapooletu isiku nägemus maa-ala täiesehitamise võimalustest vms, vaid just õigustatud isiku enda visioon maatüki arendamise võimalustest, optimaalsest jaotusest, maksimaalsest kruntide arvust, kruntide suurusest jne.

Planeeringu algataja on reeglina kinnisasja omanik või muul alusel huvitatud teatud maa-ala välja arendamisest, kes esitab planeerimisel oma soovi, millist lahendust tema taotleb. Kuivõrd tiheasustusega maa-alal ei ole võimalik kõigi maaomanike soove 100%-liselt realiseerida, siis peab iga isik planeerimisel nii oma kui naabri soovidega arvestama. Planeeringu koostaja peab oma soovid realiseerima võimalikult selliselt, et ka naabrite huvid oleksid kaitstud.

Samas peavad ka naabrid arvestama, et igal maaomanikul (või muul alusel õigustatud isikul) on seadusest tulenev õigus oma maaga teha, mida soovib (erandid välja arvata). Kui kinnisasja omanik soovib oma maatüki kruntideks jagada (mida tuleb teha läbi planeeringu), siis ilma põhjuseta ei ole alust seda keelata. Ainuüksi see, et naaber peaks hakkama seni harjunud asukohast teistkaudu koju sõitma, ei õigusta keelamast kinnisasja omanikul oma maatükki arendamast ja seda käsutamast. See tähendab, et nii, nagu planeeringu koostaja peab arvestama naaberkrundile ligipääsu tagamise ning sellega kaasnevate muudatustega tema esialgses visioonis, peab ka naaber arvestama, et planeeringuga võib tekkida vajadus tema senist elukorraldust mõnevõrra muuta.

Oluline on see, et planeeringu koostamisel arvestataks kõigi tulevasi muudatusi puudutavate isikute huvidega ja leitaks selline kesktee, mis on kõigile maksimaalselt talutav. Seda, et protsess oleks läbipaistev, lahendused kõigile teada ja et kellelegi liiga ei tehtaks, jälgib kohalik omavalitsus. Planeeringut, kus teie huvidega ei ole mingil viisil arvestatud või on nähtud ette teile ebamõistlikud lahendused, ei saa kohalik omavalitsus kehtestada.

Detailplaneeringu menetlemist reguleerib planeerimisseadus, mis kehtib üleriigiliselt. Vastavasisulist järelevalvet kohaliku omavalitsuse tegevuse üle teostab maavanem. Küsimusest jääb arusaamatuks, millisel eesmärgil te planeerimist peatada soovite.
Planeeringu käigus töötatakse välja lahendused kuidas ja mida konkreetsel maa-alal hakatakse ehitama, s.t kehtestatakse tingimused tehnovõrkudele ja teedele, määratakse ehitusõigused jms. Kohtusse maksab minna siis, kui planeering on kehtestatud ilma teie huvidega arvestamata. Kohalik omavalitsus võib planeeringu vastu võtta ka hoolimata ühe isiku vastuseisust, kui planeeringus sisalduvad lahendused siiski arvestavad nii enamuse kui vähemuse huve. See, et ühele asjaosalisele konkreetne lahendus ei meeldi, ei anna alust planeeringut kehtestamata jätta. Oluline on see, et lahendus oleks olemas - s.t kui näiteks senine juurdepääs teie kinnistule suletakse, siis peab planeeringus olema ettenähtud teine viis, kuidas te oma kinnisasjale tulevikus pääsema hakkate. Naabrite ettepankutega tuleb planeeringu koostamisel arvestada või siis põhjendada, miks eelistatake ühele väljapakutud lahendusele teist.
Pärast detailplaneeringu algatamise otsustamist peab kohalik omavalitsus sellest teatama kohalikus ajalehes ühe kuu jooksul. Sama aja jooksul tuleb panna planeeritavale maa-alale kõigile nähtav infotahvel, mis peab sisaldama planeeringuga seotud olulist informatsiooni (mh mis on planeeringu eesmärgid ja kes planeeringut korraldab). Sama informatsioon tuleb edasta planeeritava maa-ala naabritele jm asjast otseselt puudutatud isikutele vahetult kahe nädala jooksul planeeringu algatamise otsustamisest alates. Kohalik omavalitsus peab igal juhul planeeringuga puudutatud isikud planeeringu koostamisse kaasama. Eelkõige väljendubki see selles, et naaberkinnisasjade omanikud saavad näiteks moodustatavate kruntide asukohtade ja juudepääsu teede osas kaasa rääkida ja jälgida, et nende krundile oleks juudepääsud tagatud ka uue planeeringu järgi. Kui olete vajalikud kontaktid teada saanud, oleks seetõttu mõtekas otse planeeringu koostajaga (arhitektiga) kontakteeruda, et vajalikku informatsiooni saada ning ka omapoolsed ettepanekud teha. Eeltoodust tulenevalt peab kohalik omavalitsus ka teie päringule detailplaneeringu avaliku väljapaneku aja kohta igal juhul infot andma, hoolimata sellest, kas küsite infot meili teel või kirjalikult.

Ei ole. Seadusjärgselt on ostu eesõigus sama kinnistu teisel kaasomanikul (juhul, kui kinnistul on rohkem kui üks omanik).

Planeerimine on alati avalik ja selle üks eesmärkidest ongi planeeringu ala puudutavate isikute õiguste kaitsmine. Detailplaneeringu üks menetlusetappidest enne selle kehtestamist on avalik väljapanek (vähemalt ühe korra) ja arutelu, mille raames huvitatud isikud saavad oma ettepanekuid teha, kusjuures nende ettepanekutega tuleb ka arvestada. S.t tuleb leida selline lahendus, mis arvestab kõigi asjassepuutuvate isikute huvidega. Detailplaneeringuga saab määrata ka servituutide vajaduse, millega saab endise maakorraldaja tegemata jätmised kõrvaldada. Planeeringus määratud juurdepääsu tee talumise kohustus võimaldab seda hõlpsamini ka kinnistusraamatusse kanda.
N.ö vahemehe rollis peaks olema kohalik omavalitsus, kes peaks kogu protsessi kontrollima ning ei tohiks enne planeeringut kehtestada, kui kõik nõuded on täidetud ja kõigi naabrite huvid kaitstud. Detailplaneering, millega kaotatakse juurdepääs naaberkruntidele ilma, et uut juurdepääsuteed planeeritaks, ei ole seaduslik. Selliselt kehtestatud planeering on võimalik halduskohtus vaidlustada. Täpsemat informatsiooni planeeringu menetlusetappide, väljapaneku, ettepanekute esitamise tähtaja jms kohta peab teile väljastama kohalik omavalitsus.

Kui korter osteti abielu ajal, siis peaksite ühisvara jagama ja korteri endale jätma - seda saab teha kokkuleppel eksabikaasaga, saan aru, et ta on sellega nõus. Formaalselt laen korteri jagamisse ei puutu, ehk korteri võite ka nii ära jagada, et laenulepingusse muudatusi ei tee.
Selleks, et pangalaen n.ö enda nimele vormistada, peaksite panka pöörduma. Tõepoolest nii ongi, et pank otsustab, kas nõustub laenu ainult teie käest saama või mitte. Pangale on aga kahtluseta kindlam, kui on kaks kohustatud isikut, kellelt raha tagasi küsida.

Naabril on seadusest tulenev kohustus teid läbi oma krundi teie krundile lubada, kui see on ainus võimalus krundile pääsemiseks. Kui naaber teid takistab, siis peaksite kohtusse pöörduma. Eestis on vastav kohtupraktika olemas, ka Riigikohtu tasandil. Selleks, et pääseksite oma maatükile juba enne kohtumenetluse lõpule jõudmist, oleks mõistlik taotleda hagi esitamisega koos ka õigussuhte esialgset reguleerimist.

Peaksite alustama kohalikust omavalitsusest - vallast või linnast, sest maatükkide jagamisega tegeleb just kohalik omavalitsus, seal määratakse ka maatükile sihtotstarve ja projekteerimistingimused. Viimastega määratakse muuhulgas ka ära, kuidas tuleb lahendada kinnistule juurdepääs. Seetõttu peaks teie soovitav lahendus olema igal juhul vallaga eelnevalt kooskõlastatud, vastasel juhul ei pruugi te oma maatükile ehitusõigust saadagi. Kinnisasjade jagamisel ja planeerimisel on alati oluline see, et oleks lahendatud maatüki reaalse kasutamise küsimused - s.h juurdepääsud. Küsimusest ei selgu, kui suure riigi maanteega on tegemist, kuid see, et Maanteeamet teile luba ei anna, peab olema kuidagi põhjendatud, kas liiklusohutuse vms-ga. Riigi maantee on eelduslikult ehitatud vastava planeeringu ja projekti järgi, kus on etteantud, kust ja kuidas peavad olema lahendatud peale- ja mahasõidud, kas ristmikud on üldse lubatud lähtuvalt selle konkreetse teelõigu eripäradest, liiklusohutusest jms. Selleks, et teha sellele teele üks ristmik juurde, võib eksisteerida vajadus esmalt muuta planeeringut (olenevalt kehtivast planeeringust). Seejärel koostada planeeringu alusel vastav projekt, millega lahendatakse tehnilised küsimused (maanteekraav, elektri- ja sideliinid, kas ristmik või kiirendus-, aeglustusrajad, kui on erladusribaga ühesuunaliste sõiduradadega tee, siis ümberpööramise kohad jne).
Kui majade paiknemise tõttu ei ole isa krundile võimalik juurdepääsuteed valla teele pääsemiseks rajada, võib olla põhjendatud ka naaberkrundi kasutamine - kui saate naabriga kokkuleppele või kui see oleks asjaolusid arvestades kõige mõistlikum võimalus.
Seega, alustage vallast, uurige välja, mis põhjusel Maanteeamet luba ei anna ning millise lahenduse vald välja pakub - vallas on eeldatavasti vajalikud projektid ja info olemas. Seejärel saate juba otse Maanteeametiga diskussiooni astuda. Kui selgub, et Maanteeameti keeldumine on põhjendamatu, saate nende otsuse halduskohtus vaidlustada.