Korteriomandiõigus

Tere, korteriühistu saab lahendada probleemi, tehes ise probleemse põranda korda. Ühelt poolt saab asuda seisukohale, et põrandad kuuluvad korteriomandite kaasomandi eseme koosseisu (vt KrtS § 4 lg 3 ja 4), mille eest korteriühistu peabki vastutama (vt KrtS § 34 lg 2). Teiselt poolt kaitseb korteriomanikku Asjaõigusseaduse § 143 lg 1, mis ütleb, et kinnisasja omanikul ei ole õigust keelata gaasi, suitsu, auru, lõhna, tahma, soojuse, müra, põrutuste ja muude seesuguste teiselt kinnisasjalt tulevate mõjutuste levimist oma kinnisasjale, kui see ei kahjusta oluliselt tema kinnisasja kasutamist ega ole vastuolus keskkonnakaitse nõuetega. Mõjutuste tahtlik suunamine naaberkinnisasjale on keelatud.

Tervitades,
Andry Krass
Eesti Omanike Keskliit

Tere, võlaõigusseadus lubab üürilepinguga kokku leppida, et leping pikeneb tähtaja saabudes igakordselt uueks tähtajaks. Seega sellisel juhul ei muutu üürileping tähtajatuks, vaid lepingu lõppemise tähtaeg pikeneb. Samas sätestab VÕS § 14 pimm lõige 1 punkt 6 juhul, kui üürnikuks on füüsiline isik, et kestvuslepingu puhul peab üürileandja üürnikku informeerima automaatselt pikeneva lepingu puhul lepingu lõpetamise tingimustest. Kui üürileandja seda teinud ei ole, siis on üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe osa tühine.

Lugupidamisega,
Andry Krass
Eesti Omanike Keskliit

Tere, korterelamu vee- ja kanalisatsioonitorustik on tervikuna kaasomandi ese ning selle eest vastutab korteriühistu. Teisisõnu teevad sellega seotud otsuseid ja kannavad kulusid korteriomanikud ühiselt. Korteriomanikule kaasomandi esemest tekkiva kahju osas on olukord (tänu Riigikohtu praktikale) veelgi selgem, kuna siin lasub korteriühistul riskivastutus, ning ta peab kahju tuleb hüvitama sõltumata sellest, kas korteriühistu on kahju tekkimises süüdi või mitte. Soovitan tutvuda ka Riigikohtu 19.märts 2019.a lahendiga nr 2-18.13649/57.

Lugupidamisega,
Andry Krass
Eesti Omanike Keskliit

Tere, kui haldusfirma korteriühistu soovile vastu ei tule, siis tasub kaaluda koostöö lõpetamist. Teine võimalus on paluda poliisi esitamist kindlustusseltsi käest.
Lugupidamisega, Andry Krass
Eesti Omanike Keskliit

Tere, vastamisel on võtmeküsimuseks see, milline on korterist lähtuv mõju teistele korteriomanikele, sh energiakasutus, kaasomandi eseme kasutamise intensiivsus tavaolukorraga võrreldes, müra jms. Kui lastehoiuga kaasnev mõju ületab korteri tavapärase kasutamise mõjusid korterelamule ja teistele korteriomanikele, siis on lastehoiuteenuse osutamine korterelamus õigusvastane.
Õigulik alus on siin korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 31 lg 1 p 1, mille kohaselt on korteriomanik kohustatud hoidma eriomandi eset korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Korterist lähtuva müra tugevust reguleerib omakorda majandus- ja taristuministri 02.07.2015 määrus nr 85 "Eluruumile esitatavad nõuded" § 4 lg 6, mille kohaselt väljastpoolt eluruumi paiknevast allikast lähtuva müra helirõhu tase eluruumis ei tohi päeval ületada 40 detsibelli ja öösel ületada 30 detsibelli taset.

Lugupidamisega, Andry Krass
Eesti Omanike Keskliit

Tere, kahjuks ei ole ehitustegevusega seotud kokkuleppe vajadust puudutavatele küsimustele konkreetstet jah või ei vastust olemas. Kuna iga korterelamu on unikaalne ja ehitatud terviklikult, siis tuleks eeldada, et iga korterelamus tehtav muudatus mõjutab kogu korterelamut, ning vastuse küsimusele, kas muudatus on seaduslik, annab ehitusluba ja korteriomanike kokkulepe. Kui korteriomanik jätab need toimingud vahele, siis võtab ta lihtsalt suurema riski selles, et hiljem nõuab korteriühistu temalt esialgse olukorra taasstamist.
Tervitades, Andry Krass
Eesti Omanike Keskliit

Tere, mul on keeruline head lahendust pakkuda. Ühelt poolt tuleb arvestada, et parkla näol on tegu korteriomandi kaasomandi eseme koosseisu kuuluva asjaga. Sellest tulenevalt on igal korteriomanikul õigus seda kasutada. Samas peavad korteriomanikud lähtuma parkla kasutamisel üksteise õigustatud huvidest.
Teisisõnu ei piirdu korteriomaniku kohustus ainult iseenda autodega, vaid ta peab silmas pidama ka seda, et teistel korteriomanikel on samaväärne võimalus parklat kasutada. Selle põhimõtte vastu eksinud korteriomaniku vastu on äärmuslikum abinõu korteriomandi võõõrandamisnõude esitamine.
Samas peavad nõude esitanud korteriomanikud olema valmis nende õiguste rikkumist tõendama, ning siin ei saa läheneda nii, et korteriomanik toihib kasutada ainult kaasomandi eseme suurusele vastavat parkla osa. Minu arusaama järgi peaks iga korteriomanik saama kasutada ühte parkimiskohta ja kahte nende külalised. Kuid probleem on, kuidas eristada külalise autot korteriomaniku omast. Võib-olla oleks lahenduseks külaliskohtadele eraldi parkimiskorra kehtestamine, mille täitmist saab jälgida?
Küsimusega seotud KrtS sätted on § 12 lg 2 ja § 30 - 32.

Tervitades, Andry Krass
Eesti Omanike Keskliit

Tere, ehitusloa väljastamine ei ole korteriomanike kokkuleppest sõltuvuses, välja arvatud juhul, kui loa väljastajaks olev kohalik omavalitsus seab ise sellise tingimuse.
Kui olemasoleva olukorra seadustamise eelduseks on korteriomanike kokkuleppe sõlmimine ning üks korteriomanikest ei ole sellega nõus, siis lubab korteriomandi- ja korteriühistuseaduse paragrahv 9 lõige 2 paluda seda kohtu kaudu.
Kohus rahuldab vastava taotluse, kui olemasoleva olukorra säilitamine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega, ning muudatusega ei kahjustata ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve.

Tervitades, Andry Krass
Eesti Omanike Keskliit

Tere, kulu kannab korteriühistu, kuid korteriomaik peab sellest osa vastavalt kaasomandi suurusele hüvitama.
Olukorda reguleerivad järgmised sätted: Veesüsteem on korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 4 lg 3 kohaselt tervikuna korteriomanike kaasomandis. KrtS § 34 lg 2 kohaselt valitsevad korteriomanikud kaasomandi osa eset korteriühistu kaudu. KrtS § 40 lg 1 kohaselt jagunevad kohustuste korteriomanike vahel majandamiskulude kandmisel vastavalt kaasomandi osa suurusele.
Tervitades, Andry Krass
Eesti Omanike Keskliit

Tere, tulumaksu kohustust sellega ei kaasne, kuid arvestama peab, et sellise sammu peab heaks kiitma korteriomanike üldkoosolek. Vastav alus on mittetulundusühingute seaduse § 19 lg 1 p 5.

Lugupidamisega,
Andry Krass
Eesti Omanike Keskliit