Korteriomandiõigus
Küsimus: Mida teha kui inimene ei allu meie maja korrale, juba 10 aastat meie hooldatud murul ei ole koht koertele ja kassidele?13.06.2022
Mida saab teha korteriühistu elanikuga, kes ei allu. On juba 10 aastat majas kord, et meie hooldatud murul ei ole koht koertele ja kassidele. Mida teha kui ei alluta kehtivale korrale. Kuidas saab majas kehtestada trahvid? Majas 15 korterit.
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Oluline on lisada, et korteriomanikul on õigus kasutada kaasomandi eset vastavalt sihtotstarvele, ning seda õigust ei saa korteriühistu kasutuskorraga kitsendada.
Lugupidamisega, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas korteriühistu haljasalale võib korteriomanik omavoliliselt rajada lillepeenraid?30.05.2022
Tere,
Kas korteriühistu haljasalale (muruplats) võib korteriomanik omavoliliselt rajada lillepeenraid, paigaldada elamu välisseinale raadioamatööri antenne, ühistu juhatus maja esisel teel vahetada välja asfalt katte tänavakividega või eeldavad need tegevused kõigi omanike vahelist kokkulepet?
Kas korteriühistu haljasalale (muruplats) võib korteriomanik omavoliliselt rajada lillepeenraid, paigaldada elamu välisseinale raadioamatööri antenne, ühistu juhatus maja esisel teel vahetada välja asfalt katte tänavakividega või eeldavad need tegevused kõigi omanike vahelist kokkulepet?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Kaasomandi eseme korrashoiuga seotud küsimusi otustavad korteriomanikud häälteenamusega (vt KrtS § 35 lg 1), ning selle muutmisega seotud küsimusi kokkuleppel (vt KrtS § 38 lg 1).
Iseseisvalt saab korteriomanik asuda kaasomandi eset korras hoidma vaid ohuolukorras (vt KrtS § 37), või, kui teme tegevusega ei kaasne teistele korteriomanikele tavakasutusest suuremaid mõjusid (vt KrtS § 38 lg 2).
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas rõdu põranda remont ja niiskuskindlaks tegemine on korteri omaniku või ühistu mure?19.05.2022
Tere!
Korter asub ülemisel korrusel. Katust ega karniisi rõdu kohal ei ole. Vihmavesi koguneb rõdupõrandale ja imbub tuppa. Toa põrand on niiske ja kummis. Kas rõdu põranda remont ja niiskuskindlaks tegemine on korteri omaniku või ühistu mure?
Tänan.
Korter asub ülemisel korrusel. Katust ega karniisi rõdu kohal ei ole. Vihmavesi koguneb rõdupõrandale ja imbub tuppa. Toa põrand on niiske ja kummis. Kas rõdu põranda remont ja niiskuskindlaks tegemine on korteri omaniku või ühistu mure?
Tänan.
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
rõdu põranda näol on tegu korteriomandi kaasomandi eseme osaga (vt KrtS § 4 lõige 3 ja 4), mille eest vastutab korteriühistu (vt KrtS § 34 lõige 2).
Lugupidamisega, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas selleks, et ehitada wc ja vannituba kokku ja lõhkuda mõni m2 vaheseina, on tarvis kõigi korteriomanike kirjalikku nõusolekut?19.05.2022
Tere
Kas tõesti korterelamus, selleks, et ehitada wc ja vannituba kokku ja lõhkuda mõni m2 vaheseina, on tarvis kõigi korteriomanike kirjalikku nõusolekut? Ja kui mõni korteriomanik on vastu jääb töö ära? WC-l ja vannitoal on mõlemal üks väike aken, sama küsimus akende vahetamise kohta, kas jälle kõigi omanike kirjalik nõusolek? Ja kuidas on suurte akende vahetamisega, samuti kui soovime ahju välja lõhkuda ja soojapumba paigaldada? Millisel juhul veel vaja kõigi nõusolekut oma korteris tehtavate tööde korral?
Palun ka seaduse paragrahvi(e), mille alusel peavad kõik omanikud kirjalikult nõus olema.
Kas tõesti korterelamus, selleks, et ehitada wc ja vannituba kokku ja lõhkuda mõni m2 vaheseina, on tarvis kõigi korteriomanike kirjalikku nõusolekut? Ja kui mõni korteriomanik on vastu jääb töö ära? WC-l ja vannitoal on mõlemal üks väike aken, sama küsimus akende vahetamise kohta, kas jälle kõigi omanike kirjalik nõusolek? Ja kuidas on suurte akende vahetamisega, samuti kui soovime ahju välja lõhkuda ja soojapumba paigaldada? Millisel juhul veel vaja kõigi nõusolekut oma korteris tehtavate tööde korral?
Palun ka seaduse paragrahvi(e), mille alusel peavad kõik omanikud kirjalikult nõus olema.
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Seega tuleb selleks, et hinnata korteriomanike kokkuleppe vajadust, vaadata iga konkreetse töö mõjusid teistele korteriomanikele/kortermajale. Mõjude hindamisel on aluseks ehitustööde teostamise eelduseks olev korteri ümberehitusprojekt, ning, kui need on nõutud, siis ka kohaliku omavalitsuse poolt väljastatud ehitusload.
Lugupidamisega, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas on lubatav korteri vannitoas paigaldada põrandakütet kuumavee tsirkulatsioonist?19.04.2022
Tere
Kas on lubatav korteri vannitoas paigaldada põrandakütet kuumavee
tsirkulatsioonist? Kas seadus võimaldab seda teha, kui jah, siis
millised dokumendid (projektid, load, kooskõlastused) on selle jaoks
vaja? Aga kui mitte, siis millisele seadusele (normile vms) ma võiks
tugineda ja esitada korteriomanikule oma vastuväiteid seoses sellist
laadi põrandakütte paigaldusega?
Kas on lubatav korteri vannitoas paigaldada põrandakütet kuumavee
tsirkulatsioonist? Kas seadus võimaldab seda teha, kui jah, siis
millised dokumendid (projektid, load, kooskõlastused) on selle jaoks
vaja? Aga kui mitte, siis millisele seadusele (normile vms) ma võiks
tugineda ja esitada korteriomanikule oma vastuväiteid seoses sellist
laadi põrandakütte paigaldusega?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Lisaks tuleb ehitusseadustiku lisa 1 kohaselt koostada korteris põrandakütte rajamiseks korterelamu küttesüsteemi ümberehitamise projekt ning võtta kohalikust omavalitsusest ehitusluba. Sealjuures on olulne märkida, et kohaliku omavalitsuse ehitusluba ei asenda korteriomanike kokkulepet.
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas korteriomanik võib omavoliliselt teha 100mm ventilatsiooniava välisseina?04.04.2022
Renoveerin korterit ning soovin korteri välisseina teha ventilatsiooniava, kuna olemasolev passiivne ventilatsioon ei ole piisav. Teiseks põhjuseks on soov köök korteris ringi tõsta ning suunata köögikubu ventilatsioon otse õue 100mm ava kaudu (tundub parem lahendus, kui suunata olemasolevasse passiivsesse ventilatsioonikanalisse, kuna siis liiguksid toiduaroomid ülemise korruse korteritesse).
Korteriühistu esimees ei soovi vastutust võtta ning palus küsida luba valla ehitusspetsialistilt, kes lubas ava teha. Kui vastava nõusolekuga pöördusin tagasi KÜ esimehe poole, siis juhatus keelas siiski ventilatsiooniava tegemise viidates sellele, et on vaja projekti ning kõigi korteriomanike (75 tk) nõusolekut. Veel viidati võimalusele, et võib-olla kunagi ehitatakse ventilatsioonisüsteem kortermajja, kuid selles väikelinna kortermajas ei ole viimase viiekümne aasta jooksul veel renoveerima hakatud (isegi torustik vana).
Küsimus – kas korteriomanik võib omavoliliselt teha 100mm ventilatsiooniava välisseina? Kui ei tohi, siis millised eeltingimused peavad olema juriidiliselt täidetud?
Korteriühistu esimees ei soovi vastutust võtta ning palus küsida luba valla ehitusspetsialistilt, kes lubas ava teha. Kui vastava nõusolekuga pöördusin tagasi KÜ esimehe poole, siis juhatus keelas siiski ventilatsiooniava tegemise viidates sellele, et on vaja projekti ning kõigi korteriomanike (75 tk) nõusolekut. Veel viidati võimalusele, et võib-olla kunagi ehitatakse ventilatsioonisüsteem kortermajja, kuid selles väikelinna kortermajas ei ole viimase viiekümne aasta jooksul veel renoveerima hakatud (isegi torustik vana).
Küsimus – kas korteriomanik võib omavoliliselt teha 100mm ventilatsiooniava välisseina? Kui ei tohi, siis millised eeltingimused peavad olema juriidiliselt täidetud?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas korteriühistu saab korteriomanikule laenu anda või maksegraafiku teha, kui ta ei saa koheselt maksta oma osa renoveerimise kulust?25.03.2022
Tere
12 korteriga ühistu võttis koosolekul vastu otsuse maja renoveerimiseks. Üksteist korterit oli nõus kohe ära maksma nende osa finantseerimisest.
Kuna ühe korteri osa finantseerimiseks on 2500.-eurot, siis ükski pank nii väikest summat majale ei laena vaid soovitab korteriomanikul väikelaen võtta. Antud korteriomanik aga vastas, et tema laenu ei võta ja teda ei huvita. Kas korteriühistu saab antud tingimustes korteriomanikule laenu anda või maksegraafiku teha?
Tänades
12 korteriga ühistu võttis koosolekul vastu otsuse maja renoveerimiseks. Üksteist korterit oli nõus kohe ära maksma nende osa finantseerimisest.
Kuna ühe korteri osa finantseerimiseks on 2500.-eurot, siis ükski pank nii väikest summat majale ei laena vaid soovitab korteriomanikul väikelaen võtta. Antud korteriomanik aga vastas, et tema laenu ei võta ja teda ei huvita. Kas korteriühistu saab antud tingimustes korteriomanikule laenu anda või maksegraafiku teha?
Tänades
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas KÜ juhatus peaks üldkoosolekul korteriomanikele tutvustama ka e-kinnistusraamatu väljavõtet, kuna tellida saavad vaid juhatuse liikmed?25.03.2022
Tere.
KrtS § 40 ütleb, et kulud tuleb jaotada vastavalt kaasosa omandi suurusele (m2 põhiselt) kui põhikirjas ei ole määratud teisiti (meil on osaliselt seal ära toodud teatud kulud, mis on meil korteripõhised). Senimaani on kaasomandi osa pindalast meil maha arvestatud aga nii keldriboksi pindala kui ka hoovis olevad parkimise kohad (osadel ostetud koos korteri soetamisega)(kas parkimise kohad kuuluvad selle sätte alla?).
Kas KÜ juhatus peaks üldkoosolekul kõigile korteriomanikele tutvustama ka e-kinnistusraamatust väljavõtet, kuna korteriühistu väljavõtet saab vaid juhatuse liikmed vaadata ja tellida? Meil on osadel korteritel 2 keldriboksi ja 2 parkimise kohta, kuid ei ole teada, kas need on omandatud seaduslikul teel või lihtsalt kunagi kuidagi soetatud. Samuti on meil osades keldriboksides torustik, mis tegelikult vähendab kasutatavat pinda. Kuidas sel juhul arvestada tegelikku kasutatavat pinda keldriboksis, kas teha uued mõõtmised ja kes mõõtmised teeb?
Ühel korteril on ka rõdu. Kui hetkel on meil põhikirjas, et iga korteriomanik annab ühe hääle, siis kas on ka selline võimalus, et hääl on vastavalt m2 suurusele?
Oleme just ümber tegemas KÜ Põhikirja, seega soovime kõik parandused ja uuendused sisse viia.
Aitäh.
KrtS § 40 ütleb, et kulud tuleb jaotada vastavalt kaasosa omandi suurusele (m2 põhiselt) kui põhikirjas ei ole määratud teisiti (meil on osaliselt seal ära toodud teatud kulud, mis on meil korteripõhised). Senimaani on kaasomandi osa pindalast meil maha arvestatud aga nii keldriboksi pindala kui ka hoovis olevad parkimise kohad (osadel ostetud koos korteri soetamisega)(kas parkimise kohad kuuluvad selle sätte alla?).
Kas KÜ juhatus peaks üldkoosolekul kõigile korteriomanikele tutvustama ka e-kinnistusraamatust väljavõtet, kuna korteriühistu väljavõtet saab vaid juhatuse liikmed vaadata ja tellida? Meil on osadel korteritel 2 keldriboksi ja 2 parkimise kohta, kuid ei ole teada, kas need on omandatud seaduslikul teel või lihtsalt kunagi kuidagi soetatud. Samuti on meil osades keldriboksides torustik, mis tegelikult vähendab kasutatavat pinda. Kuidas sel juhul arvestada tegelikku kasutatavat pinda keldriboksis, kas teha uued mõõtmised ja kes mõõtmised teeb?
Ühel korteril on ka rõdu. Kui hetkel on meil põhikirjas, et iga korteriomanik annab ühe hääle, siis kas on ka selline võimalus, et hääl on vastavalt m2 suurusele?
Oleme just ümber tegemas KÜ Põhikirja, seega soovime kõik parandused ja uuendused sisse viia.
Aitäh.
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Konkreetselt näeb korteriomanik korterite kaasoamandi suurust oma korteri kinnistusraamatu registriosa väljavõtte 1.jaost, kus kaasomandi suurus on väljendatud murru kaudu.
Näiteks, kui 1.jaost nähtub, et korteri juurde kuulub 497/30901 mõttelist osa kinnisasjast, siis väljendab number 497 korteriomanikule kuuluvat kaasomandi osa ning number 30901 kõigi korterite kaasomandi osade summat.
See, kui suurt osa korterist on võimalik reaalselt kasutada, ei oma kulude jagamisel tähtsust. Kui korteriomanik soovib oma kohustuste suurust vähendada, siis tuleb selleks sõlmida korteriomanike kokkuleppe.
Põhikirjas võib sätestada, et hääled jagunevad korteriomanike arvu järgi, korterite arvu järgi või kaasomandi osa suuruse järgi.
Lugupidamisega, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Millisel alusel saaksime sundühistu lõpetada, kui ostsime 3 ridaelamuboksi 4-st?28.02.2022
Tervist! Soetasime elukaaslasega 4 korteriga ridaelamul 3 korterit kaasomandina, millel sundühistu ja pole ühistu esimeest ega juhatust valitud ja pole siiani ühtegi ühistuga seonduvat majandamist tehtud. Millisel alusel saaksime sundühistu lõpetada?
Milliseid eeldusi see nõuab? Milliseid dokumente see eeldab? Ja kes saab sundühistut lõpetada antud olukorras?
Lugupidamisega
Milliseid eeldusi see nõuab? Milliseid dokumente see eeldab? Ja kes saab sundühistut lõpetada antud olukorras?
Lugupidamisega
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas see on lubatud, et üks korter maksab ainult kolmandiku küttest, kuna väidetavalt sealt radiaator eemaldatud?28.02.2022
Tere.
Majas makstakse kütet ruutmeetri järgi. Avastasin, et üks korter maksab aga vaid 1/3 eest. (St ruute on 31 aga maksab 9 ruudu eest juba vist 2-3 aastat). Esimees väidab, et asi nii kuna eelmine omanik oli võlgnik ja tänu sellele eemaldati sealt korterist radiaator. Esiteks kas selline asi on võimalik ja kas tänu radiaatori eemaldamisele saab siis uus omanik vähem kütet maksta kuigi tuba ikka kogu ulatuses soe mitte vaid 1/3 soe ja 2/3 külm. Kas ta siis tõesti ei pea kogu oma ruutude eest maksma? Uus omanik (esimees ise) väidab, et teeb just radiaatorid korda korteris ja kui vahetatud saab siis alles hakkab maksma täies ulatuses. Nüüd siis teeb korda kui ma selle vea avastasin. Mis sellises olukorras ette võtta? Kuhu pöörduda? Ilmselt juhatusest abi ei saa.
Ja nii palju kui mina tean siis tegelikult on seal korteris kogu aeg radiaatorid olemas olnud ja vahetatud on vaid õhuventiile kuna alumine korrus on pahandanud, et neil radiaatorid jahedad.
Majas makstakse kütet ruutmeetri järgi. Avastasin, et üks korter maksab aga vaid 1/3 eest. (St ruute on 31 aga maksab 9 ruudu eest juba vist 2-3 aastat). Esimees väidab, et asi nii kuna eelmine omanik oli võlgnik ja tänu sellele eemaldati sealt korterist radiaator. Esiteks kas selline asi on võimalik ja kas tänu radiaatori eemaldamisele saab siis uus omanik vähem kütet maksta kuigi tuba ikka kogu ulatuses soe mitte vaid 1/3 soe ja 2/3 külm. Kas ta siis tõesti ei pea kogu oma ruutude eest maksma? Uus omanik (esimees ise) väidab, et teeb just radiaatorid korda korteris ja kui vahetatud saab siis alles hakkab maksma täies ulatuses. Nüüd siis teeb korda kui ma selle vea avastasin. Mis sellises olukorras ette võtta? Kuhu pöörduda? Ilmselt juhatusest abi ei saa.
Ja nii palju kui mina tean siis tegelikult on seal korteris kogu aeg radiaatorid olemas olnud ja vahetatud on vaid õhuventiile kuna alumine korrus on pahandanud, et neil radiaatorid jahedad.
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Korteriomanikul, kelle küttekulu korteriühistu õigusvastase kulujagamise tõttu suureneb, on õigus keelduda ülemäärase küttekulu tasumisest KrtS § 40 lg 3 alusel.
Lugupidamisega, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ