Korteriomandiõigus
Küsimus: Kas saab muuta põhikirja nii et iga korter vahetaks oma aknad oma kuludega?28.02.2022
Probleemi tõstatas elamus akende vahetus ja aknad on teatavasti kaasomandis. Kõrgete lagedega korteritel on väga suured akna pinnad ja vähe krohvitud fassaadi pinda. Kui toimus fassaadi värvimine sobis madalate lagedega korteriomanikele, et remondifondi kogutakse vastavalt kaasomandi osale, nüüd kui akende vahetust kaalutakse, mis on tunduvalt kallim projekt soovivad nad kulude jaotuse alused ümber muuta ja keelduvad suurte akende vahetamise lubamisest enne kui kulude jaotuse alused on muudetud. Kas saab põhikirjaga kokku leppida, et igaüks vahetab oma korteri aknad ise ja remondifondist seda ei finantseeritagi st siis et vastavalt korteri poolt tarbitud teenuse mahule? Sest akende vahetuse maksumuse saab igale korterile eraldi välja arvutada. Või siis hoopis mingi muu kolmas variant, et näiteks mingi teatud % (mis ei ole seotud korteri suurusega) akende vahetuse maksumusest tuleb kõigile korteritele remondifondist ja ülejäänu maksab korteriomanik ise? Kas selline KÜ põhikiri oleks seaduslik?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) paragrahv 40 lõige 2 ütleb, et korteriühistu põhikirjaga ette näha KrtS paragrahv 40 lg 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule.
Eeltoodu põhjal annab KrtS suunise, mille kohaselt saab põhikirjaga seadusjärgsest regulatsioonist kõrvale kalduda juhul, kui tegemist on (A) tarbimiskuludega, mille suurus on (B) mõõdetav. Senine kohtupraktika, millega mina tutvunud olen, on seda põhimõtet ka järginud ning kõik sellega vastuolus olevad korteriühistu otsused on tunnistatud kehtetuteks. Kuna aga KrtS paragrahv 40 lõige 2 sisaldab sõna ÜLDJUHUL, siis ei saa lõpuni välistada ka seda, et kohus nõustub akende vahetuskulude jagamisega põhikirja alusel.
Lugupidamisega, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas evakuatsiooni lahendamise erisuse tõttu saab nõuda, et korterite korterite suurused viia m² arvestuselt üle m³ arvestusele?09.02.2022
Tere
Küsimus puudutab u.15-aastase korterelamu osasid kortereid, mis kõrgemate lagedega kui teised. Elamu projekteerija on omal ajal lahendanud avariiväljapääsud nii, et need on viidud kõrgete lagedega korterite puhul korterisisesest trepist üles, avariiväljapääsust katuse terassile ning sealt fassaadil olevat redelit pidi maapinnale.
Samas on sellega seoses tekkinud olukord, kus neile korteritele on justkui ehitatud korterisisene II korrus, mis asub korteri kohal aga ei vasta eluruumi minimaalsele kõrgusele. Sellele nö II korrusele on lisaks evakuatsiooniuksele välja ehitatud ka lahtine korterisisene rõdu, millelt avaneb vaade I korruse elutuppa. Normaalkõrgusega laega korteriomanik väidab nüüd, et osadel korteritel on kaks korrust, mistõttu tuleb kõikide korterite suurused viia m² arvestuselt üle m³ arvestusele. Kinnistusraamatus on täna arvestuse alus m² ja selles sisaldub esimese korruse põranda pind. Minu küsimus on kas sellist muudatust saavad normaalkõrgusega korteriomanikud nõuda väites, et eriomandi esemete suurused on Kinnistusraamatus valed ja tuleb ära muuta m³ arvestusele? Kui jah, siis millised on sellise muudatuse seadustamise võimalused?
Küsimus puudutab u.15-aastase korterelamu osasid kortereid, mis kõrgemate lagedega kui teised. Elamu projekteerija on omal ajal lahendanud avariiväljapääsud nii, et need on viidud kõrgete lagedega korterite puhul korterisisesest trepist üles, avariiväljapääsust katuse terassile ning sealt fassaadil olevat redelit pidi maapinnale.
Samas on sellega seoses tekkinud olukord, kus neile korteritele on justkui ehitatud korterisisene II korrus, mis asub korteri kohal aga ei vasta eluruumi minimaalsele kõrgusele. Sellele nö II korrusele on lisaks evakuatsiooniuksele välja ehitatud ka lahtine korterisisene rõdu, millelt avaneb vaade I korruse elutuppa. Normaalkõrgusega laega korteriomanik väidab nüüd, et osadel korteritel on kaks korrust, mistõttu tuleb kõikide korterite suurused viia m² arvestuselt üle m³ arvestusele. Kinnistusraamatus on täna arvestuse alus m² ja selles sisaldub esimese korruse põranda pind. Minu küsimus on kas sellist muudatust saavad normaalkõrgusega korteriomanikud nõuda väites, et eriomandi esemete suurused on Kinnistusraamatus valed ja tuleb ära muuta m³ arvestusele? Kui jah, siis millised on sellise muudatuse seadustamise võimalused?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Kinnistusraamatus on võimalik muuta korteriomandi kaasomandi eseme suurust, mis on aluseks majanduskulude kandmisel. Kaasomand eseme muutmiseks tuleb korteriomanikel sõlmida notariaalselt tõestatud kokkulepe. Kui kõik korteriomanikud ei ole nõus kokkulepet sõlmima, siis võib kokkuleppest huvitatud korteriomanik pöörduda kohtu poole ning nõuda kokkuleppest keeldunud korteriomaniku nõusoleku asendamist kohtu otsusega. Sellise nõude läbiminek oleks minu hinnangul ebatõenäoline, kuna sisuliselt muudaks kohtu otsus vaid majanduskulude jagunemise suurust korteriomanike vahel, mis on palju lihtsamini saavutatav korteriühistu põhikirja kaudu.
Lisan selguse mõttes ka KrtS regulatsiooni selle kohta, milliseid kulusid tohib põhikirja alusel, kaasomandi eseme suurust mittearvestades, korteriomanike vahel jagada.
KrtS § 40 lg 2: Korteriühistu põhikirjaga võib ette näha KrtS § 40 lg 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule.
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kuidas sätestada, et garaažiomanikud ei saaks kaasa rääkida korteriomandeid puudutavates küsimustes?09.02.2022
Tere
Minu küsimus puudutab korteriühistu põhikirja. Meie korteriühistu kinnistul, kortermajast eemal, asub 5 garaaži, mis on ehitusregistris registreeritud kui korteriomand.
Seadusesäte ütleb, et Korteriühistu on eraõiguslik juriidiline isik, mille liikmeteks on kõik ühe korteriomanditeks jagatud kinnisomandi korteriomandite omanikud (edaspidi korteriomanik).
Meie juhatus soovib põhikirja panna klausli, et korteriomanikuks on korterelamus asuva eluruumi või kinnistul asuva garaaži omanik.
Kas tõesti saab garaaži ja korterit võrdsustada?
Kas garaažiomanik, kui ta pole korteriomaniku omand vaid juriidilise isiku omand, saab otsustada kortermaja puudutavate küsimuste hääletusel? Kas ja kuidas on võimalik põhikirjas sätestada, et garaažiomanikud saavad hääleõiguse vaid neid ja kinnistu territooriumi puudutavates küsimustes?
Kui keegi on üldkoosolekule tulnud volitusega ja volitanul on kaks korteriomandit, kas siis volitatul on kokku 3 häält või ikka 2.
Teid ette tänades
Kui garaaž kuulub registris naisele ja korter mehele on hääletamisel 2 häält ühel korteril ka siis, kui põhimäärusesse saame punkti, et korteriomanikul on vaid üks hääl, olenemata omandite arvust võib tekkida olukord, kus üldkoosolekul, kus on kokku tulnud kõik korteriomanikud on hääletusel ülekaal korteritel, kes omavad ka garaaže.
Kortermajas 14 korterit, kui koosolekul 14 korteriomanikku ja 5 on otsuse poolt on 10 häälega ülejäänud 9 on vastu oma 9 häälega. Minu huvi, et garaažiomanikud saaksid hääletada vaid neid puudutavates küsimustes, kas see on võimalik ja kas garaaži saab võrdsustada korteriga.
Minu küsimus puudutab korteriühistu põhikirja. Meie korteriühistu kinnistul, kortermajast eemal, asub 5 garaaži, mis on ehitusregistris registreeritud kui korteriomand.
Seadusesäte ütleb, et Korteriühistu on eraõiguslik juriidiline isik, mille liikmeteks on kõik ühe korteriomanditeks jagatud kinnisomandi korteriomandite omanikud (edaspidi korteriomanik).
Meie juhatus soovib põhikirja panna klausli, et korteriomanikuks on korterelamus asuva eluruumi või kinnistul asuva garaaži omanik.
Kas tõesti saab garaaži ja korterit võrdsustada?
Kas garaažiomanik, kui ta pole korteriomaniku omand vaid juriidilise isiku omand, saab otsustada kortermaja puudutavate küsimuste hääletusel? Kas ja kuidas on võimalik põhikirjas sätestada, et garaažiomanikud saavad hääleõiguse vaid neid ja kinnistu territooriumi puudutavates küsimustes?
Kui keegi on üldkoosolekule tulnud volitusega ja volitanul on kaks korteriomandit, kas siis volitatul on kokku 3 häält või ikka 2.
Teid ette tänades
Kui garaaž kuulub registris naisele ja korter mehele on hääletamisel 2 häält ühel korteril ka siis, kui põhimäärusesse saame punkti, et korteriomanikul on vaid üks hääl, olenemata omandite arvust võib tekkida olukord, kus üldkoosolekul, kus on kokku tulnud kõik korteriomanikud on hääletusel ülekaal korteritel, kes omavad ka garaaže.
Kortermajas 14 korterit, kui koosolekul 14 korteriomanikku ja 5 on otsuse poolt on 10 häälega ülejäänud 9 on vastu oma 9 häälega. Minu huvi, et garaažiomanikud saaksid hääletada vaid neid puudutavates küsimustes, kas see on võimalik ja kas garaaži saab võrdsustada korteriga.
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas see on õige et garaaži kütet arvestatakse samal põhimõttel kui korterite oma?31.01.2022
Tere.
Korterelamu renoveerimise käigus paigaldati maja esimesel korrusel olevatesse garaažiboksidesse radiaatorid. Garaažiuksed on tavalised liuguksed. Talvel keegi boksiomanikest (11 boksi) garaaže ei küta. Niigi 7-10 kraadi sooja.
Küttearved aga esitatakse analoogselt elamispinna tariifidele s.t. ruutmeetri põhiselt.
Sama ka üldelektri maksetega.
Sisuliselt on garaažiboksid võrdsustatud elamispinnaga.
Ise olen antud kortermajas ainult garaažiboksi omanik, korteriomanik ei ole.
Kas selline maksete süsteem on õiguspärane?
Korterelamu renoveerimise käigus paigaldati maja esimesel korrusel olevatesse garaažiboksidesse radiaatorid. Garaažiuksed on tavalised liuguksed. Talvel keegi boksiomanikest (11 boksi) garaaže ei küta. Niigi 7-10 kraadi sooja.
Küttearved aga esitatakse analoogselt elamispinna tariifidele s.t. ruutmeetri põhiselt.
Sama ka üldelektri maksetega.
Sisuliselt on garaažiboksid võrdsustatud elamispinnaga.
Ise olen antud kortermajas ainult garaažiboksi omanik, korteriomanik ei ole.
Kas selline maksete süsteem on õiguspärane?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Seega tuleks küttekulu õiguspärasuse väljaselgitamiseks jagada korteriühistu küttearve korteriomandi kaasomandi eseme suurusega (nähtub korteri kinnistusregistri 1.jaost). Erandiks on olukord, kus küttekulude jagamine on reguleeritud korteriühistu põhikirjas.
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kuidas vormistada notariaalselt kasutuskord?31.01.2022
Tere
Oman 2/5 mõttelist osa majas, kus 3/5 mõttelist osa omab teine isik (pole sugulane). Dokumentides on kirjas kaasomand 2/5 mõttelist osa ja 3/5 mõttelist osa.
Soovin oma majaosa panna kodulaenu võtmisel lisatagatiseks, aga pank tahab, et oleks kehtestatud notariaalne kasutuskord.
Minu küsimus, et kuidas seda kehtestatakse ehk siis mida on vaja selleks teha ja kuhu pöörduda?
Ette tänades
Oman 2/5 mõttelist osa majas, kus 3/5 mõttelist osa omab teine isik (pole sugulane). Dokumentides on kirjas kaasomand 2/5 mõttelist osa ja 3/5 mõttelist osa.
Soovin oma majaosa panna kodulaenu võtmisel lisatagatiseks, aga pank tahab, et oleks kehtestatud notariaalne kasutuskord.
Minu küsimus, et kuidas seda kehtestatakse ehk siis mida on vaja selleks teha ja kuhu pöörduda?
Ette tänades
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas vannitoa siutoru vahetus on korteriomaniku või KÜ kohustus?31.01.2022
Tere. Vannitoa remondi käigus selgus, et siutoru on juba mõnda aega vähesel määral lekkinud. Ühistu teatas, et see on korteriomaniku kulu. Kas neil on õigus? Aastast 2016 siin olevast vastusest tundub, et pole, kuid äkki on sellekohane seadusemuudatus või -parandus mida ma ei osanud leida ega tõlgendada. Palusin ka sellekohast viidet seadusele, kuid sellele on siiani vastamata. Loomulikult soovin selle vahetada enne, kui pahandused pihta hakkavad. Remondi teostaja oli nõus ka siutoru vahetama. Kui ma nüüd selle omal initsiatiivil lasen vahetada, kas ma võin selle osa summast ühistult tagasi nõuda. Vaidluse korral napib mul vahendeid juristi palkamiseks. Korter kuulub seaduslikult minu alaealisele pojale, kellega me koos elame. Vastuses paluks ka sellekohast viidet. Ette tänades
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas ühistul on õigus otsustada mis kuulub, ei kuulu ühisvarasse?25.01.2022
Tere.
Ostsin korteri, nüüd selgus, et püstaku kanalisatsiooni toru lekib. KÜ ütleb, et peame seda toru kasutavate korteritega ise selle remondi eest maksma kuna see ei kuulu ühisvarasse, sest on kunagi ühistu koosolekul selline otsus tehtud. Kas ühistul on õigus otsustada mis kuulub, ei kuulu ühisvarasse?
Ostsin korteri, nüüd selgus, et püstaku kanalisatsiooni toru lekib. KÜ ütleb, et peame seda toru kasutavate korteritega ise selle remondi eest maksma kuna see ei kuulu ühisvarasse, sest on kunagi ühistu koosolekul selline otsus tehtud. Kas ühistul on õigus otsustada mis kuulub, ei kuulu ühisvarasse?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas korteriühistu tohib osa elektriarvest tasuda olemasolevate varude arvelt?21.01.2022
Tere. Detsembrikuu elektriarve ühistule kütte eest on kosmiline. Kas ühistul on õigus osaliselt see arve jätta liikmetele edastamata. Et näiteks küttearve EE-lt oli 3350.- Makseteks edastatakse sellest ainult näiteks 1500.- Ülejäänud summa kaetakse ühistu arvele kogutud rahast.
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Korteriühistu maksevõimelisuse eest vastutab juhatus, mis peab juhul, kui majandusaasta jooksul ilmneb, et kehtestatud majanduskava ei taga korteriomandite valitsemist ja korteriühistu püsivat maksevõimelisust, kokku kutsuma erakorralise üldkoosoleku uue majanduskava kehtestamiseks.
Lugupidamisega, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas korteriühistu ja kaasomaniku vahel sõlmitud kaasomandis oleva ruumi kasutusleping on kehtiv?20.12.2021
Kortermaja kaasomanike kaasomandisse kuuluvad majapidamisruumid, mis on aastaid tagasi antud KÜ ja osade kaasomanike vahel sõlmitud lepingu alusel lepingu sõlminud kaasomanike ainukasutusse. Sellise lepingu sõlmimise otsustati korduval üldkoosolekul, kus osalesidki sisuliselt üksnes samad isikud, kes said kaasomandis olevad ruumid lepinguga hiljem enda kasutusse. Kõikide korteriomanike nõusolekut kaasomandis olevate ruumide ainukasutusse andmiseks ei ole. Majapidamisruumid muudeti eluruumideks ja täna rendivad ruumide kasutajad neid välja, saades tasu. Täna on korteriühistul uus juhatus, kes tahab sellise olukorra lõpetada ja kaasomandis olevate ruumide kasutamisega koguda raha korteriühistu hüvanguks (remondifondi).
Milline on õiguslik olukord ja korteriühistu õiguskaitsevahendid?
Kas KÜ ja ruume kasutavate korteriomanike vahel sõlmitud kasutuslepingud on kehtivad, vaatamata sellele, et puudus kõigi korteriomanike nõusolek ruumide ainukasutusse andmiseks?
Kas tuleb järgida lepingust tulenevaid lepingu lõpetamise norme või saab ruumid kasutajate valdusest välja nõuda ka lepingut järgimata - näiteks üldkoosoleku otsusega või lihtsalt juhatuse otsusega, kuna kunagi lepinguid sõlminud juhatusel puudus kõigi korteriomanike nõusolek selliste kasutuslepingute sõlmimiseks?
kuidas toimida ruumides elavate üürnikega? Kas KÜ saab üürilepingud üle võtta?
Milline on õiguslik olukord ja korteriühistu õiguskaitsevahendid?
Kas KÜ ja ruume kasutavate korteriomanike vahel sõlmitud kasutuslepingud on kehtivad, vaatamata sellele, et puudus kõigi korteriomanike nõusolek ruumide ainukasutusse andmiseks?
Kas tuleb järgida lepingust tulenevaid lepingu lõpetamise norme või saab ruumid kasutajate valdusest välja nõuda ka lepingut järgimata - näiteks üldkoosoleku otsusega või lihtsalt juhatuse otsusega, kuna kunagi lepinguid sõlminud juhatusel puudus kõigi korteriomanike nõusolek selliste kasutuslepingute sõlmimiseks?
kuidas toimida ruumides elavate üürnikega? Kas KÜ saab üürilepingud üle võtta?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Eeltoodud normist tulenevalt on kaasomandi eseme korteriomaniku ainukasutusse andmiseks sõlmitud leping kehtiv üksnes siis, kui see on notariaalselt tõestatud, allkirjastatud kõigi korteriomanike poolt ning vastav asjaõigus on kantud kõigi lepingus osalenud korteriomandite kinnistusraamatu III jakku.
Kaasomandi eseme ebaseaduslikust valdusest vabastamist saab nõuda nii korteriühistu juhatus, korteriomanike üldkoosolek, kui ka üksik korteriomanik, kelle omandiõigust ebaseaduslik valdus rikub.
Lugupidamisega, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Mida teha kui ei kirjutata alla üleandmise akti ja nüüd ilmnevad ka korteril niiskusprobleemid?15.12.2021
Tere
Soetasime hiljuti osaliselt renoveeritud korteri, ainult köök vajas veel remonti ning olime sellega nõus. Korterit vaatasime sügise alguse poole kui õues oli veel soe. Oktoobri keskpaigas tegime notaris tehingu ning üleandmise tähtaeg oli oktoobri viimane päev. Kolisime sisse, kuid üleandmise akt jäi tegemata. Köögiremondi tegemisele keskendudes ununes see sootuks, akti palusin neil täita nüüd siis pea kuu aega hiljem, neil endil selle vastu eelnevalt polnud. Aga eelmiselt omanikult sain vastuseks, et täidavad kui aega on, ehk järgmine aasta.
Kas mul on õigus neile seada mingi tähtaeg akti vormistamiseks? Sest lepingus on see punktina kirjas, et üleandmisel tuleb koostada akt, mida ei ole veel tehtud.
Niisamuti ilmnes korteril puudulik ventilatsioon, millest enne juttu ei olnud. Vent korsten kinni vajunud ja sodi täis. Tean, et see on KÜ probleem, nad sellest teadlikud, aga nemad ei ole sellega tegelenud, sest loodavad Kredexi renoveerimisele ja hoiavad seni raha kokku. Mul aga aknad higistavad, aknalaud märg ning hallitus hakanud vohama. Enne seda akende probleemi ei näinud, alles põhjalikumal vaatamisel on näha kahjustuse jäljed, sest hallitus oli maha pestud. Samuti paistab, et hallitus on eelnevalt kahjustanud ka tihendeid. Aknad on selles mõttes rikutud. Hallituse ja õhu ekspertiisi ei ole veel tellinud. Neid vigu hakkab järjest enam välja tulema, mis esmasel vaatusel polnud näha ning ei räägitud. Aga käed on ka seotud, sest üleandmise akti korteri seisukorrast reaalselt üleandmise kohta pole koostatud.
Kelle poole ma pöörduma peaks? Kas korteri eelmine omanik peab selle rikutud aknad ja ventilatsiooni taastamise hüvitama? Ja ekspertiisi? Või on see kõik KÜ kanda?
Aitäh
Soetasime hiljuti osaliselt renoveeritud korteri, ainult köök vajas veel remonti ning olime sellega nõus. Korterit vaatasime sügise alguse poole kui õues oli veel soe. Oktoobri keskpaigas tegime notaris tehingu ning üleandmise tähtaeg oli oktoobri viimane päev. Kolisime sisse, kuid üleandmise akt jäi tegemata. Köögiremondi tegemisele keskendudes ununes see sootuks, akti palusin neil täita nüüd siis pea kuu aega hiljem, neil endil selle vastu eelnevalt polnud. Aga eelmiselt omanikult sain vastuseks, et täidavad kui aega on, ehk järgmine aasta.
Kas mul on õigus neile seada mingi tähtaeg akti vormistamiseks? Sest lepingus on see punktina kirjas, et üleandmisel tuleb koostada akt, mida ei ole veel tehtud.
Niisamuti ilmnes korteril puudulik ventilatsioon, millest enne juttu ei olnud. Vent korsten kinni vajunud ja sodi täis. Tean, et see on KÜ probleem, nad sellest teadlikud, aga nemad ei ole sellega tegelenud, sest loodavad Kredexi renoveerimisele ja hoiavad seni raha kokku. Mul aga aknad higistavad, aknalaud märg ning hallitus hakanud vohama. Enne seda akende probleemi ei näinud, alles põhjalikumal vaatamisel on näha kahjustuse jäljed, sest hallitus oli maha pestud. Samuti paistab, et hallitus on eelnevalt kahjustanud ka tihendeid. Aknad on selles mõttes rikutud. Hallituse ja õhu ekspertiisi ei ole veel tellinud. Neid vigu hakkab järjest enam välja tulema, mis esmasel vaatusel polnud näha ning ei räägitud. Aga käed on ka seotud, sest üleandmise akti korteri seisukorrast reaalselt üleandmise kohta pole koostatud.
Kelle poole ma pöörduma peaks? Kas korteri eelmine omanik peab selle rikutud aknad ja ventilatsiooni taastamise hüvitama? Ja ekspertiisi? Või on see kõik KÜ kanda?
Aitäh
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Kui eelmine korteriomanik ei ole kaasomandi rikkumises süüdi, siis vastutab kaasomandist (ventilatsioon, aken) tulenevate kahjude eest müüja kõrval ka korteriühistu, ning seda sõltumata sellest, kas ta on kahju tekkimises süüdi.
Korteriühistu vastutuse küsimuses soovitan tutvuda Riigikohtu otsusega kohtuasjas nr 2-18-13649, mille punktis 18 ütleb kohus: "korteriomanik, kelle korteriomandi eriomandi esemele ning tema ainukasutusse antud kaasomandi esemele on tekkinud kahju tulenevalt korteriomanike kaasomandi esemest, mis ei ole tingitud mõne üksiku korteriomaniku ega korteriühistu kohustuse rikkumisest, nõuda selle kahju hüvitamist teistelt korteriomanikelt korteriühistu kaudu".
Lugupidamisega, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ