Lepinguõigus

Tere,
VÕS § 334 lg 4 järgi on tühine kokkulepe, mille kohaselt üürnik kohustub enne üürilepingu lõppemist maksma üürilepingu lõppemisel muud kui võimalikku kahjuhüvitist. Riigikohus selgitas, et selle sätte järgi on tühised enne üürilepingu lõppemist sõlmitud kokkulepped, mille alusel tekib üürnikul mis tahes varaline kohustus, mis ei ole üür, kõrvalkulud või võimalik kahjuhüvitis (mida tuleb tõendada). Seega välistab VÕS § 334 lg 4 nt poolte leppetrahvi kokkulepped. Leppetrahvi maksmise kohustuse eelduseks on lepingu rikkumine. Tähtajatu üürilepingu kolmekuise etteteatamise tähtajaga lõpetamine vastab seadusele ning seda ei saa pidada lepingu rikkumiseks. Selline (leppetrahvi) kokkuleppe ei saa piirata seadusest tuleneva ülesütlemisõiguse teostamist. Ilmselt sellistel kaalutlustel tuleks siiski sõlmida tähtajalist üürilepingut.

Tere,
Täpse vastuse andmiseks tuleb tutvuda asja toimikuga ja vastavate dokumentidega. Antud juhul aga, võib lähtuda üksnes Teie poolt öeldust.
Kui ma eeldan õigesti, siis Teile tuli makseettepanek maksekäsu kiirmenetluse korras. Vastasite sellele õigeaegselt (TsMS § 485 lg 1) vastuväite esitamisega. Ei ole üheselt selge, mida Teie silmas pidasite, kui ütlesite, et kohus lükkas asja käsitluse tagasi ja kas asi siiski läks edasi üldmenetlusse või mitte. Juhul, kui avaldaja avalduse esitamisel on sõnaselgelt väljendanud soovi vastuväite esitamise korral menetlus lõpetada, menetlus lõpetatakse (§ 485 lg 4). Vastasel juhul makseettepaneku koostanud kohus jätkab asja menetlemist hagimenetluses (§ 486 lg 1) ning asja hagimenetluse korras menetlev kohus kohustab avaldajat esitama oma nõude ja põhjendama seda hagiavaldusele ettenähtud vormis 14 päeva jooksul (§ 487 lg 1) ehk esmalt teavitatakse avaldaja. Teie kontekstist tulenevalt (3.a on möödunud) võib teha järelduse, et asi üldmenetlusse ei läinud ja menetlus lõpetati, või alternatiivselt avaldaja ei esitanud vormikohast hagi (nõude põhjendust) õigel ajal ja kohus keeldus määrusega hagi menetlusse võtmast. Igasuguse kahtluse vältimiseks, peab pöörduma kohtusse ja küsima (e-posti teel, helistades või kohale tulles kohtu kantseleisse), kas toimub mingi tsiviilmenetlus, kus Teie olete selle osapool. Samas tuleb rõhutada, et kui tõesti on möödunud juba kolm (3) aastat ja maksekäsu ega kohtuotsust tehtud ei olnud, siis see nõue võib olla juba aegunud, sest tehingust (laenuleping) tuleneva nõude aegumistähtaeg on kolm (3) aastat (TsÜS § 146 lg 1).

Ma ei tea, et kusagil oleks sätestatud eraisikule keeld arve esitamise kohta, kuid tasumise kohustust ei tekita mitte arve, vaid kokkulepe. Seega renti tuleb maksta ja saab nõuda lepingu alusel.

Ilma lepinguga tutvumata on raske vastata, kuid tundub, et lepingus on fikseeritud tasu arvestuse aluseks periood. Kui lepingu järgi tuleb maksta 1000 eurot ühe kalendrikuu jooksul teostatud tööde eest, siis on loogiline, et poole kalendrikuu jooksul teostatud tööde eest tuleb tasuda 500 eurot. Küsimuses esitatud info põhjal ei näi tööde tegelik maht tähtsust omavat.

Kumbki norm ei ole eksklusiivne.

Küsimuses on vastus olemas. Kui on sõlmitud tähtajaline üürileping, siis selle saab lõpetada tähtaja saabumisel või nii, nagu lepingus kirjas. Varem saate lepingu lõpetada üksnes erakorralistel asjaoludel - näiteks üürnik ei maksa üüri, kahjustab teie ruume vms. Ei välista, et lepinguga tutvudes leiaks seal muidki aluseid.

Nii ongi jah, et seaduse järgi on tähtajatu üürilepingu ülesütlemisel etteteatamise tähtaeg kolm kuud. Tähtajalist lepingut ei või üldse korraliselt üles öelda. Samas ei keela seadus otsesõnu lepingusse mistahes tingimusi panna - seaduses sätestatud juhtudel on sellised tingimused lihtsalt tühised, need ei muuda aga automaatselt ülejäänud lepigu kehtivust.
Seega vastuseks teie küsimusele tuleb märkida, et iseenesest võite sellise punkti ju lepingusse panna, kui väga soovite, kuid see on algusest peale kehtetu ja lepingu ülesütlemisel tuleb lähtuda ikkagi kolme kuulisest etteteatamise tähtajast.

Nagu aru saan, on kohtusse esitatud avaldus maksekäsu kiirmenetluses, mis tähendab, et saate varsti kohtust makseettepaneku. Kui te sellele vastuväidet ei esita, muutub seal märgitud summa kohtutäituri poolt sissenõutavaks.
Oluline on see, et see summa, mis makseettepanekus kirjas, ei ole kohtu poolt hinnatud ega kontrollitud, vaid lihtsalt avaldaja poolt sellisena nimetatud. Selleks, et kohus asja sisuliselt vaataks, peate seega päris kindlasti esitama makseettepanekule vastuväite - alles siis läheb asi üldmenetlusse (nagu teile ka selgitati). Viimane tähendabki seda, et siis hakkab kohus teie asja sisuliselt vaatama ja hindab, kas summa on ikka mõistlik või mitte. Kohtukulude suurus sõltub ka väljamõistetava summa suurusest, st. ka kohtukulude suurus peab olema mõistlik.

Ilma lepingutega tutvumata on raske hinnangut anda. Kui esimene leping sai lõpetatud ja seal on märgitud kohustus tagatisraha tagastamise kohta, siis näib, et tasumisest keeldumiseks ei ole alust. Kui teil uues lepingus ei ole kommunaalkulude tasumise kohta eraldi kokkulepet, siis ei saa neid nõuda.

Soovitav oleks vormistada kirjalikult või digiallkirjadega.