Lepinguõigus


Küsimus: Kas äripinna tähtajatu üürileping võib sätestada kompensatsiooni tehtud ümberehituste amortiseerimata osa summas?16.11.2016

Tere
Äripinna potentsiaalne üürnik soovib sõlmida üürileandjaga tähtajatut äripinna üürilepingut. Samas soovib ta, et üürileandja teeks olemasolevale üüripinnale teatud üürnikuga seotud investeeringuid. Pooled on kokku leppinud, et üüri suuruse leidmisel arvestavad pooled, et tehtav investeering amortiseeritakse 5 aasta jooksul. Kuna üürnik saab tähtajatut üürilepingut 3-kuise etteteatamise tähtajaga igal ajal lõpetada, siis on üürileandjal risk, et tehtud investeering ei saa kaetud. Siit küsimus.
Kas tähtajatusse äripinna üürilepingusse võib sõnastada leppetrahvi juhul, kui üürnik lõpetab üürilepingu näiteks enne mingit kokkulepitud aega (antud juhul räägime, et kui üürileping lõpetatakse enne 5 aasta möödumist, siis leppetrahviks oleks investeeringu amortiseerimata osa).
Lugupidamisega

Vastus: Valentin Feklistov, jurist, Larssen CS OÜ & Larssen Legal OÜ, www.larssen.ee

Valentin Feklistov
loe lisaks
Tere,
VÕS § 334 lg 4 järgi on tühine kokkulepe, mille kohaselt üürnik kohustub enne üürilepingu lõppemist maksma üürilepingu lõppemisel muud kui võimalikku kahjuhüvitist. Riigikohus selgitas, et selle sätte järgi on tühised enne üürilepingu lõppemist sõlmitud kokkulepped, mille alusel tekib üürnikul mis tahes varaline kohustus, mis ei ole üür, kõrvalkulud või võimalik kahjuhüvitis (mida tuleb tõendada). Seega välistab VÕS § 334 lg 4 nt poolte leppetrahvi kokkulepped. Leppetrahvi maksmise kohustuse eelduseks on lepingu rikkumine. Tähtajatu üürilepingu kolmekuise etteteatamise tähtajaga lõpetamine vastab seadusele ning seda ei saa pidada lepingu rikkumiseks. Selline (leppetrahvi) kokkuleppe ei saa piirata seadusest tuleneva ülesütlemisõiguse teostamist. Ilmselt sellistel kaalutlustel tuleks siiski sõlmida tähtajalist üürilepingut.