Lepinguõigus
Küsimus: Milline on vahe leppetrahvi ja käsitlustasu rakendamise õiguslikkuse vahel?20.01.2014
Tere,
Ettevõte pöördus kohtusse leppetrahvi väljamõistmise nõudega, kuigi füüsilise isikuga lepingus on kirjas hoopis "käsitlustasu" lepingutingimuse rikkumise korral. Leppetrahvi võimalikkusest ja suurusest pole lepingus kokkulepitud ning millest koosneb käsitlustasu ebamõistlikult suur summa ei selgitata. Kas kohus ka ei tee vahet käsitlustasu ja leppetrahvi vahel? Milline õigusakt reguleerib käsitlustasu rakendamist, kuna võlaõigusseadus seda ei sätesta?
Lugupidamisega,
Ettevõte pöördus kohtusse leppetrahvi väljamõistmise nõudega, kuigi füüsilise isikuga lepingus on kirjas hoopis "käsitlustasu" lepingutingimuse rikkumise korral. Leppetrahvi võimalikkusest ja suurusest pole lepingus kokkulepitud ning millest koosneb käsitlustasu ebamõistlikult suur summa ei selgitata. Kas kohus ka ei tee vahet käsitlustasu ja leppetrahvi vahel? Milline õigusakt reguleerib käsitlustasu rakendamist, kuna võlaõigusseadus seda ei sätesta?
Lugupidamisega,
Vastus: Taivo Saks, vandeadvokaat, Advokaadibüroo Taivo Saks & Partnerid OÜ, www.tsp.ee
Leppetrahv on lepingus konkreetselt kokkulepitud summa või määr, mille alusel leppetrahvi summa saab välja arvutada ja mida saab nõuda ainult lepingus kokkulepitud tingimustel. Leppetrahvi ei pea lepingus tingimata leppetrahviks nimetama (kuigi see oleks soovitav), sest lepingut tõlgendatakse selle sisu mitte kirjaviisi järgi. Seega tuleb hinnata, kas see nn käsitlustasu on oma olemuselt leppetrahv või mitte, selle järgi, kuidas selle tasu suurus kujuneb ja mis asjaoludel seda üldse nõuda saab. Kui lepingus ei ole kirjas nõutava tasu kujunemise valemit (kindel summa korraga, päevas või protsent millestki vms), siis ei ole tegemist leppetrahviga, vaid kahjunõudega. Viimasel juhul peab selle nõude esitaja aga tasu suurust põhjendama ja väga täpselt ära tõendama, milliseid kulutusi ta nõuet käsitledes on teinud ja millist kahju kandnud. Ilma lepinguga tutvumata ei ole kahjuks täpsemat vastust võimalik anda, kuid soovitan kindlasti enne kohtule vastuse koostamist juristiga täiendavalt konsulteerida.
Asjaolu, et pool esitab kohtusse nõude leppetrahvi saamiseks, ei tähenda, et tal kindlasti see õigus olemas oleks.
Küsimus: Kui laenaja sureb, kas käendajad on kohustatud võla tasuma?20.01.2014
Kui laenaja sureb ja laenu käendajad ei ole sugulased ning lähedased loobuvad pärandusest, kas käendajad on endiselt kohustatud võla tasuma?
Vastus: Taivo Saks, vandeadvokaat, Advokaadibüroo Taivo Saks & Partnerid OÜ, www.tsp.ee
Küsimus: Kas maakler võib ise kinnisvara osta ja siis kallimalt edasi müüa?20.01.2014
2012 suvel müüsime linnas pool majaosa. Maakleri valisime interneti teel. Mees lubas huvilistega objektile tulla, kuid tehingut sõlmides notari juures selgus, et uuteks omanikeks saab tema sõbraks osutunud "huviline" ja maakler ise. Nad maksid pooleks summa. Meie soovitud 10 000 eurosest hinnast kauples see "huviline" objektil olles alla 4000 eurot ja hinnaks jäi 6000 eurot.
Mõni kuu hiljem panid mehed samas seisukorras kinnisvara müüki 15 000 euroga. Maakler esindas kinnisvarafirmat, mis tänasel päeval jätkuvalt tegutseb. Maakleri enda kontakt ja foto on kodulehel olemas. Kas maakleril on lubatud reaalse huvilise asemel oma "tankisti" hinna allakauplemisel kasutada? Milliseid seadusepunkte selline maakler rikkunud on?
Mõni kuu hiljem panid mehed samas seisukorras kinnisvara müüki 15 000 euroga. Maakler esindas kinnisvarafirmat, mis tänasel päeval jätkuvalt tegutseb. Maakleri enda kontakt ja foto on kodulehel olemas. Kas maakleril on lubatud reaalse huvilise asemel oma "tankisti" hinna allakauplemisel kasutada? Milliseid seadusepunkte selline maakler rikkunud on?
Vastus: Taivo Saks, vandeadvokaat, Advokaadibüroo Taivo Saks & Partnerid OÜ, www.tsp.ee
Spekulatsioon oli karistatav nõukogude ajal, tänapäeval peetakse odavamalt ostmist ja vaheltasuga müümist iseenesest mõistetavaks.
Küsimus: Kas üürileandjal on õigus ilma minu teadmata minu eluruumi siseneda?10.01.2014
Üürin pikemat aega maja ja mul on kahtlus, et üürileandja siseneb eluruumidesse ilma minu teadmata. Tahaksin teada kas tal on selleks õigus? Kas mul oleks õigus küsida majapidamises tehtud remonditööde eest üürileandja käest kompensatsiooni (üürilepingus pole selle kohta midagi kirjas, et ma peaks seda tegema) kui ma suudan ära tõestada, et remont tehti minu seal elamise ajal?
Vastus: Taivo Saks, vandeadvokaat, Advokaadibüroo Taivo Saks & Partnerid OÜ, www.tsp.ee
Küsimus: Millised on üürilepingu kohustuslikud päraldised?17.12.2013
Tere,
mõtlen küsimusega seda, et kui üürin välja osaliselt möbleeritud korteri, siis millised päraldised on kohustuslikud, et peavad sisse jääma ja pean üürileandjana nende hea korra eest vastutama?
Kas võin üürilepingus kokku leppida, et sisse jäävad need ja need mööbliesemed, kodumasinad jne. Nende seisukord on selline ja selline ning antakse koos korteriga kasutamiseks, kuid üürileandja ei vastuta nende töökorras olemise eest üüriperioodil?
Ehk siis - kui üüriksin välja tühja korteri, kus pole ka kööki sees, siis ei pea ma ju vastutama köögi korrasoleku eest. Kui aga üürin välja köögiga korteri heas usus, et üürnik seda hästi hooldab, siis kas pean igal juhul köögitehnika (külmkapp, nõudepesumasin, pliit, ahi jne) nende säilimise eest vastutama?
Kas võin teisiti kokku leppida?
Kas nt. nõudepesumasina ukse esipaneel on kohustuslik päraldis, kui see tuleb koos korteriga üürnikule kaasa? Küsin seetõttu, et tegemist karastatud klaasiga, mis valel kasutamisel võib puruneda (kui hooletuse tõttu valesti avada - st. midagi jääb ääre vahele või kui üürniku väikelaps seda peaks lõhkuma). Kas pean selle eest vastutama? Või võin selle lisada fotona (selle seisukorrast üleandmisel) lepingule ja purunemisel nõuda kahjutasu (kuna selle asendamine väga kallis)? Kas nõudepesumasinat üldse saab lugeda normaalseks eluks hädavajalikuks ja seega kas võin selles osas oma vastutusest loobuda üüriperioodiks? Kui nii kokku lepime muidugi.
Kas fotode lisamine asjade seisukorrast koos vastutusest loobumisega on üürileandja poolt õiguspärane?
Aitäh!
mõtlen küsimusega seda, et kui üürin välja osaliselt möbleeritud korteri, siis millised päraldised on kohustuslikud, et peavad sisse jääma ja pean üürileandjana nende hea korra eest vastutama?
Kas võin üürilepingus kokku leppida, et sisse jäävad need ja need mööbliesemed, kodumasinad jne. Nende seisukord on selline ja selline ning antakse koos korteriga kasutamiseks, kuid üürileandja ei vastuta nende töökorras olemise eest üüriperioodil?
Ehk siis - kui üüriksin välja tühja korteri, kus pole ka kööki sees, siis ei pea ma ju vastutama köögi korrasoleku eest. Kui aga üürin välja köögiga korteri heas usus, et üürnik seda hästi hooldab, siis kas pean igal juhul köögitehnika (külmkapp, nõudepesumasin, pliit, ahi jne) nende säilimise eest vastutama?
Kas võin teisiti kokku leppida?
Kas nt. nõudepesumasina ukse esipaneel on kohustuslik päraldis, kui see tuleb koos korteriga üürnikule kaasa? Küsin seetõttu, et tegemist karastatud klaasiga, mis valel kasutamisel võib puruneda (kui hooletuse tõttu valesti avada - st. midagi jääb ääre vahele või kui üürniku väikelaps seda peaks lõhkuma). Kas pean selle eest vastutama? Või võin selle lisada fotona (selle seisukorrast üleandmisel) lepingule ja purunemisel nõuda kahjutasu (kuna selle asendamine väga kallis)? Kas nõudepesumasinat üldse saab lugeda normaalseks eluks hädavajalikuks ja seega kas võin selles osas oma vastutusest loobuda üüriperioodiks? Kui nii kokku lepime muidugi.
Kas fotode lisamine asjade seisukorrast koos vastutusest loobumisega on üürileandja poolt õiguspärane?
Aitäh!
Vastus: Taivo Saks, vandeadvokaat, Advokaadibüroo Taivo Saks & Partnerid OÜ, www.tsp.ee
Seadus ei loetle üürilepingu kohustuslikke päraldisi. Päraldis on väiksem või n.ö kõrval-asi, mis piltlikult öeldes teenindab lepingu eset. Eluruumi päraldiseks võiks lugeda asja, mis teenindab eluruumi selle sihipärasel kasutamisel ja on sellega otseselt seotud. Selleks võiks lugeda näiteks WC poti ja kraanikausi, kuna need on eelduslikult ka ruumiselt eluruumiga seotud. Köögimööbel (kui ei ole sisse ehitatud) on ilmselt vaieldav, samuti on köögitehnika sissejätmine rohkem kokkuleppe küsimus.
Küsimus: Kas Eestisse tagasikolimine annab aluse tähtajalise üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks lühema tähtajaga?17.12.2013
Tere,
Kui olen sõlminud tähtajalise üürilepingu (oma peamisele elukohale Eestis - elades ise hetkel välismaal) aastaks ning mõlema osapoole etteteatamistähtaeg lepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks on 3 kuud, siis kas olukorras, kus pean ise tagasi Eestisse kolima ning soovin ise korterisse tagasi kolida - kas võin erakorraliselt lepingu varem lõpetada?
Kui ei, siis kolme kuu möödumisel ainult?
Sama tähtajalise üürilepingu puhul - kui aasta on möödunud, kas kohe järgmisel päeval muutub leping tähtajatuks, kui ei ole uut tähtajalist lepingut sõlmitud? Või pole olemasolevat pikendatud?
Kas varasemat aastase tähtajaga üürilepingut võib edaspidi pikendada ka 6 kuu võrra?
Suur tänu!
Kui olen sõlminud tähtajalise üürilepingu (oma peamisele elukohale Eestis - elades ise hetkel välismaal) aastaks ning mõlema osapoole etteteatamistähtaeg lepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks on 3 kuud, siis kas olukorras, kus pean ise tagasi Eestisse kolima ning soovin ise korterisse tagasi kolida - kas võin erakorraliselt lepingu varem lõpetada?
Kui ei, siis kolme kuu möödumisel ainult?
Sama tähtajalise üürilepingu puhul - kui aasta on möödunud, kas kohe järgmisel päeval muutub leping tähtajatuks, kui ei ole uut tähtajalist lepingut sõlmitud? Või pole olemasolevat pikendatud?
Kas varasemat aastase tähtajaga üürilepingut võib edaspidi pikendada ka 6 kuu võrra?
Suur tänu!
Vastus: Taivo Saks, vandeadvokaat, Advokaadibüroo Taivo Saks & Partnerid OÜ, www.tsp.ee
Tähtajaline üürileping muutub tähtajatuks kui üürnik jätkab asja kasutamist ja ei teata kahe nädala jooksul alates tähtaja saabumisest, et ta soovib lepingut pikendada või selle üles öelda. Üürileandja peaks teatama oma soovist kahe nädala jooksul alates hetkest, kui ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist.
Nii, nagu võite ise otsustada, kas pikendate üürilepingut või mitte, võite samuti otsustada, kui pikaks ajaks te seda teha kavatsete - aastaks, kuueks kuuks või mis iganes tähtajaks.
Küsimus: Mida peaks silmas pidama, et 17-aastasega sõlmitud üürileping oleks õiguspärane?17.12.2013
Tere,
soovin sõlmida üürilepingu paariga (pole abielus, on laps), kellest vaid üks osapool on täisealine. Reaalselt on aga teada, et peamiselt hakkab pinnal elama vaid alaealine (saab täisealiseks poole aasta jooksul) koos väikese lapsega, kuna täisealine partner elab ja töötab enamiku ajast välismaal.
Pean mõistlikuks, et lepingusse on sisse kirjutatud mõlemad partnerid (eriti kuna elama hakkab seal vaid üks).
Küsimus - kas 17-aastasega sõlmitud üürileping on õiguspärane (ka juhul kui kaasallkirjastaja peaks ettenägematutel põhjustel mitte välja ilmuma, mitte maksma jne kuna elab peamiselt välismaal, siis risk taoliseks olukorraks on veidi suurem kui muidu).
Kas taolises olukorras on põhjendatud mõlema allkirja võtmine?
Kui lepingu sõlmimise hetkel täisealine olnud osapool enam lepingut ei täida, kas siis saab nõuda lepingu täitmist lepingu sõlmimise hetkel alaealiselt?
Aitäh!
soovin sõlmida üürilepingu paariga (pole abielus, on laps), kellest vaid üks osapool on täisealine. Reaalselt on aga teada, et peamiselt hakkab pinnal elama vaid alaealine (saab täisealiseks poole aasta jooksul) koos väikese lapsega, kuna täisealine partner elab ja töötab enamiku ajast välismaal.
Pean mõistlikuks, et lepingusse on sisse kirjutatud mõlemad partnerid (eriti kuna elama hakkab seal vaid üks).
Küsimus - kas 17-aastasega sõlmitud üürileping on õiguspärane (ka juhul kui kaasallkirjastaja peaks ettenägematutel põhjustel mitte välja ilmuma, mitte maksma jne kuna elab peamiselt välismaal, siis risk taoliseks olukorraks on veidi suurem kui muidu).
Kas taolises olukorras on põhjendatud mõlema allkirja võtmine?
Kui lepingu sõlmimise hetkel täisealine olnud osapool enam lepingut ei täida, kas siis saab nõuda lepingu täitmist lepingu sõlmimise hetkel alaealiselt?
Aitäh!
Vastus: Taivo Saks, vandeadvokaat, Advokaadibüroo Taivo Saks & Partnerid OÜ, www.tsp.ee
Küsimus: Kuidas telefoni teel sõlmitud lepingut katkestada, sest ma ei arvanud, et hakkan iga kuu kaupa saama?11.12.2013
Tere,
mulle tehti telefoni teel pakumine tellida pesu. Nõustusin, aga kui tuli pakk koos arvega, siis selgus, et nad hakkavad mulle iga kuu pesu saatma. Seda müügiagent mulle telefoni teel ei öelnud, või vähemalt ei väljendanud selgelt, muidu ma poleks sellist otsust teinud. Maksin esimese saadetise eest ära, aga järgmistele saadetistele järele ei läinud. Aga ei helistanud ka ega tühistanud tellimust - selline ebaaus kauplemisvõte tekitas protesti, et kui ma pole kaupa tellinud, siis ei ole mul ka kohustust tellimust tühistada. Nüüd sain firmast meeldetuletuse, et olen neile kahe saadetise eest võlgu. Kuidas ma tõestan, et ei ole kaupa tellinud ega kätte saanud?
mulle tehti telefoni teel pakumine tellida pesu. Nõustusin, aga kui tuli pakk koos arvega, siis selgus, et nad hakkavad mulle iga kuu pesu saatma. Seda müügiagent mulle telefoni teel ei öelnud, või vähemalt ei väljendanud selgelt, muidu ma poleks sellist otsust teinud. Maksin esimese saadetise eest ära, aga järgmistele saadetistele järele ei läinud. Aga ei helistanud ka ega tühistanud tellimust - selline ebaaus kauplemisvõte tekitas protesti, et kui ma pole kaupa tellinud, siis ei ole mul ka kohustust tellimust tühistada. Nüüd sain firmast meeldetuletuse, et olen neile kahe saadetise eest võlgu. Kuidas ma tõestan, et ei ole kaupa tellinud ega kätte saanud?
Vastus: Taivo Saks, vandeadvokaat, Advokaadibüroo Taivo Saks & Partnerid OÜ, www.tsp.ee
Küsimus: Kas tagatisraha kättesaamist peaks ka vahendama maakler või peab otse üürileandjalt seda nõudma?11.12.2013
Tere!
Lõpetasime üürilepingu kuu aega tagasi ning lepingus on kirjas selline punkt tagatisraha kohta: Tagatisraha kohustub Üürileandja Üürnikule Lepingu lõpetamisel/lõppemisel ühe kuu jooksul tagastama, kui Üürnikul ei esine võlgnevusi, mis on seotud Lepingu objektiga või kui Üürileandja ei ole eelnimetatud aja jooksul esitanud Üürnikule objektiga seotud nõuet.
Kuu aega on nüüd möödas lepingu lõpetamisest, tagatisraha pole mu arvele laekunud samuti mitte nõuet ega midagi muud. Võtsin ühendust maakleriga, kelle kaudu me korteri üürisime ning ta vastas mulle, et tema ei puutu enam asjasse, tema kaudu me üürisime ja leping on nüüdseks lõpetatud. Mida ma edasi peaksin tegema, et enda tagatisraha tagasi saada? Kas maakler tõesti enam asjasse ei puutu ehkki terve lepingu ajal käis kogu suhtlus tema kaudu? Mida ma peaksin ette võtma, et tagatisraha tagasi saada?
Lugupidamisega
Lõpetasime üürilepingu kuu aega tagasi ning lepingus on kirjas selline punkt tagatisraha kohta: Tagatisraha kohustub Üürileandja Üürnikule Lepingu lõpetamisel/lõppemisel ühe kuu jooksul tagastama, kui Üürnikul ei esine võlgnevusi, mis on seotud Lepingu objektiga või kui Üürileandja ei ole eelnimetatud aja jooksul esitanud Üürnikule objektiga seotud nõuet.
Kuu aega on nüüd möödas lepingu lõpetamisest, tagatisraha pole mu arvele laekunud samuti mitte nõuet ega midagi muud. Võtsin ühendust maakleriga, kelle kaudu me korteri üürisime ning ta vastas mulle, et tema ei puutu enam asjasse, tema kaudu me üürisime ja leping on nüüdseks lõpetatud. Mida ma edasi peaksin tegema, et enda tagatisraha tagasi saada? Kas maakler tõesti enam asjasse ei puutu ehkki terve lepingu ajal käis kogu suhtlus tema kaudu? Mida ma peaksin ette võtma, et tagatisraha tagasi saada?
Lugupidamisega
Vastus: Taivo Saks, vandeadvokaat, Advokaadibüroo Taivo Saks & Partnerid OÜ, www.tsp.ee
Küsimus: Kuidas peaks teavitama ostueesõigusega kaasaomanikke, kui neid on 50 ja kõigi nende andmeid ei ole?10.12.2013
Tere,
Saan aru, et seadus ei sea vormi kuidas peab käima ostueesõigusega kaasaomanike teavitamine ostu-müügi lepingust ja tingimustest.
Juhul kui kaasomanike arv on väike, siis teavitamine on suhteliselt lihtne, kuid kuidas on korrektselt teavitada, kui kaasomanike hulk on üle 50 ja kõikide kaasomanike kontakte ei ole võimalik saada?
Aitäh
Saan aru, et seadus ei sea vormi kuidas peab käima ostueesõigusega kaasaomanike teavitamine ostu-müügi lepingust ja tingimustest.
Juhul kui kaasomanike arv on väike, siis teavitamine on suhteliselt lihtne, kuid kuidas on korrektselt teavitada, kui kaasomanike hulk on üle 50 ja kõikide kaasomanike kontakte ei ole võimalik saada?
Aitäh
Vastus: Taivo Saks, vandeadvokaat, Advokaadibüroo Taivo Saks & Partnerid OÜ, www.tsp.ee