Lepinguõigus


Küsimus: Kui üürnik ei maksa ega vabasta ka üüripinda, kas üürileandjal on õigus vahetada lukud?20.02.2012

Tere,
Üürnikuga on sõlmitud detsembrist 2011 suuline üürileping (põhitingimustest lepiti kokku üüri summa ja kommunaalkulude tasumise kohustus ning maksimaalne lepingu tähtaeg kuni 1a). Üürnik ei ole tänaseni (st 2,5 kuud) üüri ega kõrvalkulusid tasunud ning välja kolida ka ei kavatse (vastupidi, on üüripinnale kolinud ka oma venna ja vanavanemad, kuigi selleks kokkulepe üürileandjaga puudub).
Kas üürileandjal on kohustus anda täiendav tähtaeg rikkumise lõpetamiseks (st kolida vend ja vanemad välja ning tasuda ära üür ja kommunaalmaksed) või võib esitada kohe lepingu ülesütlemise teate?
Kas üürileandjal on õigus vahetada üüripinna lukud kui üürnik rikkumist ei ole lõpetanud või ongi ainus variant kohtusse pöördumine?
Ette tänades

Vastus: Alo Pormeister, vandeadvokaat, Advokaadibüroo Sirel & Partnerid OÜ, http://sirel.com/

Alo Pormeister
loe lisaks
Eluruumi üürnikul on õigus üürileandja nõusolekuta majutada üüritud eluruumi oma abikaasat, alaealisi lapsi ja töövõimetuid vanemaid, kui üürilepingus ei ole kokku lepitud, et üürnik võib seda teha üksnes üürileandja nõusolekul.

Üürileandja võib üürilepingu erakorraliselt üles öelda, kui:
1) üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega;
2) võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa;
3) võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa.
Üürileandjal ei ole eelnimetatud alustel ülesütlemise õigust, kui üürnik täidab oma kohustused enne ülesütlemist.

Üürileandja võib üürilepingu erakorraliselt üles öelda ka juhul, kui:
1) üürnik või asja allkasutaja rikub üürileandja eelnevast hoiatusest hoolimata jätkuvalt VÕS § 276 lg 2 (ei kasuta üüripinda hoolikalt või vastavalt sihtotstarbele) ja 3 (häirib majaelanikke ja naabreid) sätestatud kohustusi;
2) üürnik või asja allkasutaja rikub VÕS§ 276 lõikes 2 või 3 nimetatud kohustusi olulisel määral või tahtlikult;
3) üürnik annab asja õigustamatult kolmanda isiku kasutusse, mille tõttu üürileandja või naabrid on niivõrd häiritud, et üürileandjalt ei saa oodata üürilepingu jätkamist.
Eluruumide üürileandja võib üürilepingu nimetatud juhtudel üles öelda, teatades sellest ette vähemalt 30 päeva. Kui üürnik või allkasutaja kahjustab elu- või äriruumi tahtlikult, ei pea seda ülesütlemistähtaega järgima.
Kui kestvuslepingu ülesütlemisel mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Seega tuleks enne lepingu erakorralist lõpetamist üürnikule anda võimalus rikkumine lõpetada ja oma kohustus täita.
Juhin tähelepanu, et üürileandja ülesütlemisavalduses peavad sisalduma vähemalt järgmised andmed:
1) üüritud asi;
2) lepingu lõppemise päev;
3) ülesütlemise alus;
4) eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg.
Nimetatud asjaolusid mittesisaldav ehk nõuetele mittevastav ülesütlemisavaldus on tühine.

Juhul, kui üürnik pärast üürilepingu lõppemist üüripinda ei vabasta, siis üürileandja saab nõuda kohtu kaudu asja ebaseaduslikust valdusest väljaandmist. Jõustunud kohtulahendi alusel tõstetakse üürnik kohtutäituri ja ka politsei abiga üüripinnalt välja. Üürileandja ei või kasutada jõudu üürniku väljatõstmiseks. Aja eest, mil üürileandjal ei ole võimalik üüripinda ise kasutada, on üürileandjal õigus esitada üürniku vastu ka kahju hüvitamise nõue.