Lepinguõigus

Tere,
Kõigepealt tuleb selgeks teha, mis on lepingutingimustele vastavus seaduse mõttes. Selleks, et korter oleks vastav lepingutingimusele, sellel peavad eelkõige olema Võlaõigusseaduse § 217 lg 2 järgi: 1) kokkulepitud omadused; 2) kokkuleppe puudumisel see peab sobima otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma. Varjatud puudus on lepingutingimustele mittevastavus, mis on esemel lepingu sõlmimise hetkel, millest müüja ostjat ei teavitanud ja mida ostja ei saanud ka ise lepingut sõlmides esemel märgata. Varjatud puudusteks on lepingutingimustele mittevastavused, mida ostja ei võinud avastada asja temalt eeldatava hoolsusega üldiselt väliselt üle vaadates. Näiteks juhul kui puudusele viitab spetsialist võib järeldada, et tegemist oli varjatud puudusega. Varjatud puudus ilmneb reeglina pärast lepingu sõlmimist, kui vastne omanik hakkab asja kasutama. Varjatud puuduste ilmnemisel saab kinnisvara ostja kasutada õiguskaitsevahendeid müüja vastu, näiteks nõuda kahju hüvitamist või müügihinna alandamist. Ostjal on aga alati asja ülevaatamise kohustus.
Seega ausal müüjal on oma vastutuse välistamiseks parim viis lisada müügilepingusse punktid (või teha ostjale muul viisil tõendatavalt nähtavaks teave) selle kohta, millised puudused müüjale teadaolevalt müügiesemel on. Ka müügikuulutuses esitatud teave võib kujutada endast müügieseme kokkulepitud omadusi VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes ning kui müügikuulutuses esitatu ei vasta tõele, tuleb sellele lepingus tähelepanu juhtida või vähemalt sellest selgelt ostjale teatada.