Lepinguõigus

Üürilepinguga seonduvat reguleerib võlaõigusseadus, § 271 jj. Reeglina üürnikud omal kulul üüritud pinnal puudusi kõrvaldama ei pea. Erandiks on vaid pisipuudused, mida saab kõrvaldada koristamise või hooldamisega (§ 280). Üürniku poolt eluasemele tehtud parendusi ja muudatusi reguleerib § 285, mille lõike 1 kohaselt üürnik võib üüritud asjale teha parendusi ja muudatusi üksnes üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolekul. Üürileandja ei või keelduda nõusoleku andmisest, kui parenduste ja muudatuste tegemine on vajalik asja kasutamiseks või asja mõistlikuks majandamiseks. Seega parendusi ja muudatusi tuleb hinnata eluaseme mõistliku kasutamise ja majandamise aspektist. Voolusüsteemide uuendamine, san-remont ja vee sisse toomine on tõenäoliselt vaadeldavad töödena, mis on vajalikud eluaseme igapäevaseks kasutamiseks. Seega, § 286 lg 1 alusel, kui üürilepingu lõppemisel ilmneb, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud, võib üürnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitist.

Uue üürilepingu koha pealt nii palju, et vastavalt §-le 275, on eluruumi üürilepingu osas seaduses sätestatu kohustuslik, st seadusest üürniku kahjuks kõrvale kalduv kokkulepe on tühine. Seega lepingu säte, mille kohaselt omanik ühtegi eluasemele tehtavat parendust ega uuendust ei kompenseeri, on tühine, kuna juhul, kui parendus või muudatus on vajalik asja kasutamiseks või asja mõistlikuks majandamiseks, on üürileandja § 285 lg 1 kohaselt kohustatud sellise parenduse või muudatusega nõustuma ja § 286 lg 1 alusel kulutused üürnikule hüvitama. Lepingu säte, mille kohaselt tuleb eluaseme juures vigade ilmnemisel parendused teha üürnikel endil, on samuti tühine, kuna see on kõrvalekalduv §-st 278 ja §-st 279, mille kohaselt üürielandjal on kohustus tekkinud puudused kõrvaldada või hüvitada puuduse kõrvaldamine üürnikule. Seda jällegi juhul, kui tegemist ei ole nö pisipuudusega või puudusega, mille eest üürnik vastutab. Üürniku vastutust reguleerib § 334 lg 2, mille kohaselt üürnik ei vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Üürnik vastutab üüritud asja hävimise, kaotsimineku ja kahjustumise eest, mis toimub ajal, kui asi oli üürniku valduses, kui ta ei tõenda, et hävimine, kaotsiminek või kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast.

Seega eluasemel tehtud tööde osas on üürnikul õigus nõuda mõistlikku hüvitist. Uue lepinguga seonduvas on toodud lepingu punktid, mis puudutavad parenduste, uuenduste ja puuduste kompenseerimist, tühised, kuna kalduvad kõrvale seaduses sätestatust.