Lepinguõigus

Tere,

Teie poolt antud info on pealiskaudne, seega ei ole mul võimalik anda ka täpse vastuse.

Esmajoones tuleb tuvastada, millistes kinnisasja omadustes olete kokku leppinud. Kui kinnisasja konkreetse asja, näiteks sanitaar- ja kanalisatsiooni omadustes eraldi kokku ei lepitud, tuleb vaadata, kas need asjad vastavad nende kasutusotstarbele ja on vähemalt keskmise kvaliteediga. Riigikohtu hinnangul varjatud puuduseks võib pidada seda, mis keskmisele kvaliteedile ei vasta. Peab ka arvestama sellega, et kas ostja pidi ühest või teisest puudusest juba lepingu sõlmimisel teadlik olema või mitte.

Samuti tuleb vaadata ka lepingu sisu, sest müüja võib olla oma vastutuse varjatud puuduste eest välistanud. Lepinguga tutvumata on raske seda öelda. Samas ei saa müüja tugineda teadlikkusele või vastutuse piiramisele, kui müüja ise oleks pidanud olema teadlik, kui ostjat ei tevitanud.

Seaduses ei ole üheselt sätestatud, mis on varjatud vead ning milliste varjatud puuduste puhul konkreetselt on ostjal õigus nõudmisi esitada. Selgelt vastutab aga müüja selle ohutuse ja turvalisuse eest. Tüüpilised vead või varjatud puudused kinnisvaratehingu juures on enamasti elektri- ja küttesüsteemiga seonduvad, aga ka ebapiisav seinade soojustus, kahjustatud kandekonstruktsioonid, mittetoimiv ühistu või selle võlad, muinsuskaitselised piirangud jne.

Kui te nõuate müüjalt puuduse likvideerimist ja müüja seda mõistliku aja jooksul ei tee, võite puuduse ise parandada või tellida paranduse spetsialistilt ning pärast kulutuste katmist nõuda müüjalt tehtud kulutuste hüvitamist. Kui müüja keeldub hiljem kulutuste hüvitamisest, on ostjal õigus pöörduda nende väljamõistmiseks kohtusse. Õiguskaitsevahendeiks on veel ostuhinna alandamine.

Alternatiivina eelmisele lahendusele, mil te ise kõrvaldate puuduse, on teil õigus kasutada ka lepingust taganemise õigust. Kui ilmneb, et müüja on lepingut rikkunud ja te olete sellest müüjat teavitanud ning asja parandamine või asendamine pole objektiivselt võimalik või lihtsalt ebaõnnestub või kui müüja keeldub asja parandamast või asendamast või ei tee seda mõistliku aja jooksul pärast talle asja mittevastavusest teatamist, on tegemist temapoolse olulise rikkumisega. Selleks peab ostja esitama müüjale lepingust taganemise avalduse. Riigikohtu hinnangul tuleks üldjuhul juhinduda taganemisavalduse esitamisel kuue kuulisest tähtajast (analoogselt lepingu tühistamisega pettusest või eksimusest tulenevalt) lepingust taganemiseks ettenähtud mõistliku aja kriteeriumi hindamisel.

Uuele hoonele aga kehtib kaheaastane garantii ja puuduse likvideerimise eest vastutab asja müünud ettevõtja.