Lepinguõigus


Küsimus: Kas üürileandja ei peaks kontrollima, kas üürilevõtjal on võimalik üldse üüri tasuda või kas ta elab ära vms?21.02.2017

Tere. Mu pensionieas ja kuulmispuudega ema (72), kes küll liigub, kuid vaevaliselt, üüris viis aastat tagasi korteri, millest mina sain teada alles hiljem. Tema pension oli siis 300 eurot, üür 150 ja kommunaalmaksud u. 50 eurot, kätte jäi u. 100 eurot. Haigustest põeb suhkruhaigust, südamepuudulikkust ja kõrgvererõhutõbe, mistõttu enamus sellest rahast läks ravimitele. Nüüd tal tervis halvenes oluliselt, mille tõttu pidin ta viima hooldekodusse elama. Üürileping oli emal küll sõlmitud, kuid omapoolse koopia oli ta ära kaotanud, seetõttu ei saanud mina sellega ka tutvuda. Teatasin korteriomanikule, et üürnik kolib välja ja koristasin korteri. Võlgasid ei olnud. Üürilepinguga tutvusin alles korteriomanikupoolse koopiaga, tegemist oli standardse lepinguga. Nüüd nõuab üürileandja, tuginedes võlaõigusseadusele, kolme kuu üüri. Ema sõlmis juba hooldekoduga lepingu, mille järgi tema pension läheb igal kuul täies ulatuses hoolduseks, lisaks pean mina paarsada eurot igal kuul juurde maksma. No tõesti ei ole enam võtta raha veel üürileandjale maksmiseks. Samas korteriomanikuga seoses alla kirjutanud ei ole mina ega ema veel kuskile, kuid korteri andsin omanikule juba üle.
1) Kas üürileandja ei peaks kontrollima, kas üürilevõtjal on võimalik üldse üüri tasuda või kas ta elab ära vms?
2) Kas ema tervise ootamatut halvenemist, mille tõttu pidi korterist ilma kolmekuulise etteteatamiseta välja kolima, saab käsitleda vääramatu jõuna?
3) Kui emal lihtsalt pole maksta üürileandja nõutud summat, mis võib juhtuda?

Vastus: Valentin Feklistov, jurist, Larssen CS OÜ & Larssen Legal OÜ, www.larssen.ee

Valentin Feklistov
loe lisaks
Tere,
Antud juhul võime lähtuda üksnes Teie poolt öeldust. Ilma lepinguga tutvumata on raske vastata. Seega arvestage sellega, et vastus on antud kõiki asjaolusid arvestamata.

Võlaõigusseaduse (VÕS) § 313 lõige 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama (VÕS § 313 lg 3). VÕS § 313 lõike 2 kohaselt peetakse mõjuvaks põhjuseks eelkõige VÕS §‑des 314–319 nimetatud asjaolusid. Nimetatud paragrahvide sisustamise praktika ei anna ühest vastust küsimusele, kas üürilepingu erakorralise ülesütlemise mõistes saaks oluliseks põhjuseks pidada seda, et majandussituatsiooni muutuse tõttu on kokkulepitud lepingutingimuste täitmine muutunud võimatuks või raskeks.

Mõjuva põhjuse mõiste kohta on Riigikohus märkinud aga, et „võlaõigusseaduse § 313 lg 1 rakendamine eeldab mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral“. Seega on lepingu erakorralise ülesütlemise alus olemas juhul, kui esineb asjaolu, mille tõttu ülesütlemist sooviva poole huvid lepingu lõpetamiseks kaaluvad üles teise lepingupoole huvid lepingu jätkumise vastu. Ilmselgelt ei piisa üürilepingu ülesütlemiseks sellest, kui ainult ülesütlemist sooviv lepingupool peab põhjust mõjuvaks. Lepingu erakorralise ülesütlemise põhjus peab olema mõjuv objektiivses mõttes. Vaidluse tekkimisel annab põhjuse mõjuvusele lõpliku hinnangu kohus. Sealjuures tuleb aga silmas pidada, et lepingu ülesütlemise aluse olemasolu tõendamise kohustus lasub lepingu üles öelnud poolel. Tervise oluline halvenemine paljude juristide seisukohalt võib pidada mõjuvaks põhjuseks objektiivses mõttes üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks.

Soovitan ka lugeda Justiitsministeeriumi artiklit üürilepingu kohta: http://www.just.ee/et/eesmargid-tegevused/praktilisi-nouandeid/nouandeid-uurilepingu-solmimiseks