Korteriomandiõigus
Küsimus: Kuidas siis ikkagi peaksime kulusid jaotama, kas eluruumide või kogu korteriomandite proportsioonide järgi?12.12.2013
Tere,
Meil on maja milles on korterid ning kaks väikest äripinda (kauplus). Korteriomanike notariaalse kokkuleppega on 4.a. tagasi ära jagatud ning korteriomanditena kinnistusraamatusse kantud mõnede korteriomandite juurde kuuluvatena mitteeluruumid (panipaigad) keldris ning mõned garaažid maja soklikorrusel ning õues, osadel korteriomanditel neid ei ole. Alates 1999.a. tegutseb KÜ.
KÜ üldkoosolekul kaks aastat tagasi tsiteeris koosoleku juhataja (kinnisvarafirma töötaja, KÜ liige ei ole) KOS § 13 lg 1 sätet, mille järgi korteriomanik kannab kaasomandi majandamise kulutused võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Heas usus, et seadus nii sätestab, otsustas üldkoosolek ühehäälselt edaspidi jagada kõik maksed majandamiskuludeks kaasomandite proportsioonide järgi, sealhulgas arvesse võttes nii keldriruumide kui garaažide ruutmeetrid.
Tänaseks on selgunud, et "kui korteriomanikud otsustavad asutada korteriühistu korteriühistuseaduse nõuete kohaselt, siis valitsevad nad kaasomandi eset korteriühistu õigusvõime tekkimisest alates
korteriühistuseaduse järgi" (KOS § 8 lg 1).
KÜS kohaselt tuleks kõik kulutused aga jagada mitte kogu kaasomandi suuruse vaid eluruumi üldpinna proportsioonide järgi kui põhikirjas ei
sätestata teisiti (KÜS § 151 lg 1). Meie põhikiri ei sätesta teisiti, põhikiri sätestab täpselt samamoodi – "majandamise kulusid kannavad ühistu liikmed võrdeliselt nende omandiks oleva korteri üldpinna suhtega elamu üldpinda".
Kuigi tänaseks on paljud garaažiühistud ümber kujundatud korteriühistuteks ning tahtmise korral võib väita, et garaaž on seega ka korter, ei olnud meil 1999.a. KÜ põhikirja vastu võttes kindlasti tahet hakata garaaže võrdsustama korteritega ning seadus seda ka ei lubanud. Termin "korter" meie põhikirjas tähendab eluruumi ja ainult eluruumi. Kuni eelmise aastani toimuski kulude jagamine korterite s.t. eluruumide üldpinna proportsioonide järgi.
Palun selgitage, kas seadust ning põhikirja järgides ning millistele sätetele tuginedes peaksime kulusid jaotama eluruumide proportsioonide järgi või kogu korteriomandite proportsioonide järgi.
Meil on maja milles on korterid ning kaks väikest äripinda (kauplus). Korteriomanike notariaalse kokkuleppega on 4.a. tagasi ära jagatud ning korteriomanditena kinnistusraamatusse kantud mõnede korteriomandite juurde kuuluvatena mitteeluruumid (panipaigad) keldris ning mõned garaažid maja soklikorrusel ning õues, osadel korteriomanditel neid ei ole. Alates 1999.a. tegutseb KÜ.
KÜ üldkoosolekul kaks aastat tagasi tsiteeris koosoleku juhataja (kinnisvarafirma töötaja, KÜ liige ei ole) KOS § 13 lg 1 sätet, mille järgi korteriomanik kannab kaasomandi majandamise kulutused võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Heas usus, et seadus nii sätestab, otsustas üldkoosolek ühehäälselt edaspidi jagada kõik maksed majandamiskuludeks kaasomandite proportsioonide järgi, sealhulgas arvesse võttes nii keldriruumide kui garaažide ruutmeetrid.
Tänaseks on selgunud, et "kui korteriomanikud otsustavad asutada korteriühistu korteriühistuseaduse nõuete kohaselt, siis valitsevad nad kaasomandi eset korteriühistu õigusvõime tekkimisest alates
korteriühistuseaduse järgi" (KOS § 8 lg 1).
KÜS kohaselt tuleks kõik kulutused aga jagada mitte kogu kaasomandi suuruse vaid eluruumi üldpinna proportsioonide järgi kui põhikirjas ei
sätestata teisiti (KÜS § 151 lg 1). Meie põhikiri ei sätesta teisiti, põhikiri sätestab täpselt samamoodi – "majandamise kulusid kannavad ühistu liikmed võrdeliselt nende omandiks oleva korteri üldpinna suhtega elamu üldpinda".
Kuigi tänaseks on paljud garaažiühistud ümber kujundatud korteriühistuteks ning tahtmise korral võib väita, et garaaž on seega ka korter, ei olnud meil 1999.a. KÜ põhikirja vastu võttes kindlasti tahet hakata garaaže võrdsustama korteritega ning seadus seda ka ei lubanud. Termin "korter" meie põhikirjas tähendab eluruumi ja ainult eluruumi. Kuni eelmise aastani toimuski kulude jagamine korterite s.t. eluruumide üldpinna proportsioonide järgi.
Palun selgitage, kas seadust ning põhikirja järgides ning millistele sätetele tuginedes peaksime kulusid jaotama eluruumide proportsioonide järgi või kogu korteriomandite proportsioonide järgi.
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Oma seisukoha selles, et korteriühistu puhul ei oma kulude jagamisel tähendust korteriomandi sihtotstarve (vaatamata sellele, et korteriühistuseadus räägib ainult eluruumist), on välja öelnud ka Riigikohus lahendis nr 3-2-1-53-10, märkides punktis 14 järgmist: "kindlaks tegemiseks, kui palju peab korteriühistu liige majandamiskulude eest maksma, tuleb jagada korteriühistu kõik majandamiskulud kõigi korteriomandite reaalosadeks olevate eluruumide või mitteeluruumide pindalade summaga ruutmeetrites ning korrutada sellele liikmele kuuluva korteriomandi reaalosaks oleva eluruumi või mitteeluruumi pindalaga."
Seega kokkuvõttes tuleb juhul, kui Te soovite kalduda kõrvale seadusjärgsest kaasomandi eseme majandamiskulude kandmise regulatsioonist, sätestada see põhikirjas.
Tervitades,
Andry Krass, M.A.L.
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
- Prindi küsimus Saada sõbrale Tagasiside
- Õigus > Korteriomandiõigus