Korteriomandiõigus


Küsimus: Kas on nii, et üldküte, torustiku ja elektrisüsteemi remont on kaasomandi säilitamise kulud?22.09.2013

Korteriühistu võttis vastu uue põhikirja, üldkoosolekust võttis osa 2/3 korteriomanikest. Põhikirja vastu hääletas neist 2 ja erapooletuks jäi 1. Kvoorum oli piisav, et võtta vastu põhikiri, kuid korteriomanike kokkulepe korteriomandi seaduse mõttes puudus. Põhikiri sisaldas majandamiskulude jaotust erinevalt kui KÜS § 15', mida saab häälteenamusega otsustada põhikirjas teisiti. Samuti sisaldus põhikirjas, et siugtoru küte ja koridoride küte jaotatakse korterite vahel võrdselt. Samuti, et veetorustiku ning elektrisüsteemi remondikulu jaotatakse vastavalt tarbimisele.

Kas ma saan õigesti aru, et need (siug, üldküte, torustiku ja elektrisüsteemi remont) on korteriomandiseaduses sätestatud kaasomandi eseme säilitamiseks vajalik kulu, mitte reaalosa kulu, ning nende kulude jaotamine korteriomanike vahel teisiti kui vastavalt kaasomandi suurusele eeldab korteriomanike kokkulepet (st kõik peavad olema nõus) ning seda ei saa ka korteriühistus otsustada häälteenamusega põhikirjas?

Riigikohus on öelnud, et otsust, mida saab teha ainult kokkuleppega, ei peagi vaidlustama, sest häälteenamusega otsus ei ole kokkulepe KOS mõttes. Kuid põhikirjas sisalduvad mh sätted, mida sai otsustada ainult kokkuleppega.

Mida teha, kui arveid esitatakse põhikirja järgi?
Kas kohtule esitada hagi otsuse puudumise kindlaks tegemiseks nendes põhikirja punktides ja tunnustada korteriomaniku õigust mitte maksta rohkem kui oma osa suurus ehk m2? Või toimuks see hagita menetluses?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Andry Krass
loe lisaks
Tere, kõikide Teie poolt loetletud kulude näol on tegu kaasomandi esemega seotud kuluga, mis peaks jaotuma korteriomanike vahel lähtudes kaasomandi suurusest.

Juhul, kui te korteriühistu üldkoosoleku otsusega põhikirja muutmise kohta ei nõustu, siis soovitan esitada kohe hagi kohtusse, taotledes korteriühistu üldkoosoleku otsuse tühiseks tunnistamist või alternatiivselt otsuse tühistamist.

Mis puutub Riigikohtu lahenditesse, siis on need antud küsimuses olnud küllaltki varieeruvad. Teie seisukoha kasuks räägib Riigikohtu lahend nr 3-2-1-116-11, mille punktis 22 loetles Riigikohus alljärgnevad alused, mille puhul on korteriühistu otsus korteriomaniku suhtes kohustuslik:
1. otsustatud küsimuse lahendamine on korteriühistu pädevuses, st otsustatud on elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajaliku toimingu tegemine või majandamiskulude kandmine;
2. küsimuse võis lahendada häälteenamusega;
3. otsus on vastu võetud ettenähtud häälteenamusega;
4. otsus ei ole tühine, eelkõige kui otsuse vastuvõtnud liikmete üldkoosolekul ei ole rikutud kokkukutsumise korda ja otsus ei ole vastuolus heade kommetega;
5. otsust ei ole KÜS § 13 lg 3 alusel kehtetuks tunnistatud.

Seega juhul, kui korteriühistu põhikirja muutmise tulemusena suurenes Teie maksekoormus ning otsuse poolt hääletanud korteriomanike maksekoormuse vähenes, siis on selline olukord vastuolus heade kommetega, mis omakorda on otsuse tühisuse aluseks.

Samas on Riigikohus lahendi nr 3-2-1-28-11 punktis 10 märkinud, et juhul kui tegu on mõõdukate summadega, siis ei tulene korteriühistu otsusest vastuolu heade kommetega. Riigikohus kahjuks ei täpsusta, millest alates või kelle sissetulekust heade kommetega vastuolus olev "mõõt" lähtub.

Lugupidamisega,
Andry Krass, M.A.L.
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ