Korteriomandiõigus


Küsimus: Kui tihiti on lubatud samas küsimuses läbi viia KÜ üldkoosolekul hääletus?29.07.2013

Eelmine korteriühistu üldkoosolek oli ca 1 kuu tagasi. Üritati ühistu põhikirja muuta. Foorum saadi kokku, aga õnneks muutmine ebaõnnestus. Muuta soovitakse punkti, kus on kirjas, et kütte arvestamine toimub ruutmeetri alusel. KÜ juhatus soovis selle asemele panna, et juhatus võib muuta arvestusmeetodit.
Sellega seoses tekkis kaks küsimust.
1. Kui tihiti on võimalik sooritada hääletus põhikirja muutmises osas, kas tõesti saavad nad igal üldkoosolekul uuesti hääletamist nõuda kuni hääletatakse vastavalt nende soovidele või on ka mingisugune ajaline piirang selliste asjade suhtes?
2. Kas neil on üldse õigus nõuda sellist muudatust. Nii saavad nad ju igale korterile oma soovide järgi arveid kirjutama hakata.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Andry Krass
loe lisaks
Tere, esmalt sooviksin juhtida tähelepanu sellele, et korteriühistuseaduse paragrahv 4 lg 1 sätestab korteriühistu põhikirja muutmisele tavaliste MTÜ-dega võrreldes kõrgendatud nõude, mille kohaselt peab põhikirja muutmise poolt olema rohkem kui pool korteriühistu häälte üldarvust. Seega ei pruugi tavapärane 2/3-ne kohalolevate häälte enamus, mis on tavapäraselt MTÜ põhikirja muutmiseks vaja, veel olla piisav korteriühistu põhikirja muutmiseks.

Konkreetsete küsimuste osas oleksid vastused järgmised: üldkoosoleku kokkukutsumine ja selle päevakorra määramine on juhatuse pädevuses ning seadus ei näe ette vastava õiguse piiramise võimalust. Seega on juhatusel igal ajal õigus uus koosolek sama päevakorraga uuesti kokku kutsuda. Mis puutub konkreetsesse päevakorrapunkti, kus sooviti juhatusele anda õigus ise otsustada küttekulu jagamise arvestusmetoodika üle, siis näen sellises ettepanekus seadusega vastuolu kahes kohas. Esiteks puudub kortermajades põhjendus sellel, et küttekulusid tuleb jagada teisiti, kui m2 alusel. Seda põhjusel, et küttekulu näol ei ole tegu korteri (reaalosa) vaid kaasomandi eseme säilitamiseks vajaliku kuluga, kaasomandi esemega seotud kulusid tuleb aga jagada vastavalt kaasomandi suurusele ehk korteri m2-st lähtudes. Kuna kaasomandi korrashoiuks vajalik küttekulu ei ole seoses reaalosaga vaid kaasomandi esemega, siis on igasugune muu kulude jagamise kord eelduslikult vastuolus hea usu põhimõttega. Teiseks ei saa korteriühistuseaduse paragrahvis 15 primm sätestatud kulude jagamise üldregulatsioonist erineva korra kehtestamise otsustusõigust delegeerida juhatusele. Viimases küsimuses on oma seisukoha välja öelnud ka Riigikohus, kes on oma 25.mai 2011 lahendi nr 3-2-1-28-11, punktis 11 märkinud, et juhul kui kaldutakse kõrvale korteriühistuseaduse § 15 primm lg 1 sätestatud pindalapõhisest arvestusest, siis peab korteriühistu põhikirjas endas olema konkreetselt sätestatud, missugused kulutused jaotatakse erinevalt seaduses sätestatust. Korteriühistu liikme korteriomandi eseme mõtteliste osade majandamise kulude eest tasumise aluste ja korra kehtestamist põhikirjas rõhutab ka KÜS § 4 lg 2.

Tervitades,
Andry Krass, M.A.L.
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ