Korteriomandiõigus


Küsimus: Kas korteriühistu ja kaasomaniku vahel sõlmitud kaasomandis oleva ruumi kasutusleping on kehtiv?20.12.2021

Kortermaja kaasomanike kaasomandisse kuuluvad majapidamisruumid, mis on aastaid tagasi antud KÜ ja osade kaasomanike vahel sõlmitud lepingu alusel lepingu sõlminud kaasomanike ainukasutusse. Sellise lepingu sõlmimise otsustati korduval üldkoosolekul, kus osalesidki sisuliselt üksnes samad isikud, kes said kaasomandis olevad ruumid lepinguga hiljem enda kasutusse. Kõikide korteriomanike nõusolekut kaasomandis olevate ruumide ainukasutusse andmiseks ei ole. Majapidamisruumid muudeti eluruumideks ja täna rendivad ruumide kasutajad neid välja, saades tasu. Täna on korteriühistul uus juhatus, kes tahab sellise olukorra lõpetada ja kaasomandis olevate ruumide kasutamisega koguda raha korteriühistu hüvanguks (remondifondi).

Milline on õiguslik olukord ja korteriühistu õiguskaitsevahendid?
Kas KÜ ja ruume kasutavate korteriomanike vahel sõlmitud kasutuslepingud on kehtivad, vaatamata sellele, et puudus kõigi korteriomanike nõusolek ruumide ainukasutusse andmiseks?
Kas tuleb järgida lepingust tulenevaid lepingu lõpetamise norme või saab ruumid kasutajate valdusest välja nõuda ka lepingut järgimata - näiteks üldkoosoleku otsusega või lihtsalt juhatuse otsusega, kuna kunagi lepinguid sõlminud juhatusel puudus kõigi korteriomanike nõusolek selliste kasutuslepingute sõlmimiseks?
kuidas toimida ruumides elavate üürnikega? Kas KÜ saab üürilepingud üle võtta?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Andry Krass
loe lisaks
Tere, asjaõigusseaduse § 64 primm kohaselt on kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti.

Eeltoodud normist tulenevalt on kaasomandi eseme korteriomaniku ainukasutusse andmiseks sõlmitud leping kehtiv üksnes siis, kui see on notariaalselt tõestatud, allkirjastatud kõigi korteriomanike poolt ning vastav asjaõigus on kantud kõigi lepingus osalenud korteriomandite kinnistusraamatu III jakku.

Kaasomandi eseme ebaseaduslikust valdusest vabastamist saab nõuda nii korteriühistu juhatus, korteriomanike üldkoosolek, kui ka üksik korteriomanik, kelle omandiõigust ebaseaduslik valdus rikub.

Lugupidamisega, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ