Ehitusõigus


Küsimus: Kas ma saan õigesti aru, et kasutusluba või kasutusteatis sõltub sellest, mis ulatuses ehitustegevust teostati?30.03.2021

Tere.
Tegemist on 30ndatel ehitatud majaga, millele on väljastatud 2008 aastal ehitusluba ehitise laiendamiseks. Olemas on ehitusprojekt. Küsimus on, et kui täna soovitakse müüa korterit, siis kas peaks olema väljastatud kasutusluba või kasutusteatis? Lisaks olgu öeldud, et ehitisteatist ei ole väljastatud, mis siis tähendab, et ehitamisega ei ole alustatud.
Ja kuidas on lood siis, kui ehitamisega on mingis osas algust tehtud aga ei ole ehitusteatist väljastatud. Kas sellisel juhul peaks laskma teha auditi? Kui projekti järgselt ei ole kõiki tegevusi valmis tehtud siis ei saa ka väljastada kasutusteatist või kasutusluba. Kas ma saan õigesti aru, et kasutusluba või kasutusteatis sõltub sellest, mis ulatuses ehitustegevust teostati? Ehk kui on ümberehitus ja laiendus ei ole suurem kui 33% siis väljastatakse kasutusteatis. Ehk kasutusteatis ei sõltu sellest kas on antud ehitusluba või ehitisteatis. Juhin veel tähelepanu alguses öeldule, et kortermajale on väjastatud ehitusluba ehitise laiendamiseks.

Ette tänades!

Vastus: Raul Keba, vandeadvokaat, RISTAL KEBA PARTNERID Advokaadibüroo OÜ, www.ristal.ee

Raul Keba
loe lisaks
Tervist

Alustaks vast sellest, et igal üle 60 m2 ehitisealuse pinnaga eluhoonel peab tänase regulatsiooni kohaselt olema kasutusluba. Kui on tegemist juba ammu ehitatud hoonega, siis võib kasutusloana käsitleda ehitise ekspluatatsiooni andmise akti vm sarnast dokumenti, mis nt vene ajal kasutusluba asendas.
Antud juhul eeldan, et hoonel oli enne 2008. aasta ehitusluba siiski kasutamise õigus olemas (staatus EHRis - kasutusel). Sellisel juhul võib seda hoonet kasutada vaatamata sellele, kas 2008. ehitusloa alusel on mingeid ehitustöid tehtud või mitte (eeldusel, et nende tööde käigus ei ole hoone muutunud ohtlikuks). Kui ehitustöid tegema ei hakatudki, muutus ehitusluba 2 aasta möödudes kehtetuks. Kui siiski alustati mõne ehitusprojekti järgse tööga, on ehitusluba tänaseni kehtiv (tähtajatu). See, kas omanik või ehitaja esitas ehitamise alustamise teatise, ei mõjuta tegelikult ehitusloa kehtivust, tähtis on siiski, kas ehitustöödega alustati või mitte. Kui täna hoonet (korterit) müüa, siis võib pank laenu andmise otsustamisel küsida selgitusi teostatud ümberehituste ja laienduste kohta. Kui neid tehtud ei ole, siis ei tohiks ka panga poolt takistusi tulla - põhimõte on, et ehitusluba annab õiguse ehitada, aga ei kohusta seda tegema. Seega - kui ehitusluba ei hakatud ellu viima, siis pole ka uut kasutusteatist vaja esitada (tänase regulatsiooni kohaselt toimub eluhoonete ümberehitamine ja laiendamine kuni 33% olemasolevast mahust ehitusteatise alusel ning lõppeb kasutusteatise esitamisega).
Audit tuleb teha juhul, kui ehitamise kohta ei ole dokumente säilinud või kui on tegemist ebaseadusliku (ilma loata või teatiseta) ehitamisega. Kahjuks ei ole küsimusest võimalik välja lugeda, kas siis toimus ehitamine või mitte. Kui toimus, siis jah, tuleb kas kogu hoone kohta esitada kasutusteatis (nt katuse või tehnosüsteemide ümberehitamine, hoone soojustamine jne) või konkreetse korteri kohta, kui ehitamine puudutas ainult seda, kuid mitte hoonet kui tervikut.
Kui ehitusloa alusel on teostatud vaid osa töid, võib osutuda võimalikuks projekti muutmine selliselt, et saab esitada kasutusteatise teostatud tööde osas.