Ehitusõigus


Küsimus: Mida teha, et KOV võtaks üle maa ja täidaks detailplaneeringu järgsed tingimused ning ehitaks valmis teed?07.01.2021

Tere,
2002 aastal võetakse vastu detailplaneering (kehtis PES), kus polnud määratud, kas antud tee peab olema avalikult kasutatav tee või jääb erateeks. KOV pole sõlminud lepingut tee ehitamise kohustuste üle andmiseks huvitatud isikuga, DP-s polnud ka määratud tee staatus (kas eratee või avalikult kasutav tee). Huvitatud isik on transpordimaa omanik.
Vastavalt kehtivale PES,
§ 47. Teede ja tehnovõrkude väljaehitamine
Detailplaneeringukohaste teede ja tehnovõrkude väljaehitamise kuni ehituskrundini tagab kohalik omavalitsus enne ehitusloa andmist, kui ehitusloa taotleja ja kohalik omavalitsus ei ole kokku leppinud teisiti.
Praegu kehtib PlanS, kus juba kirjas,
§ 131. Detailplaneeringukohaste rajatiste väljaehitamine
(1) Planeeringu koostamise korraldaja on kohustatud oma kulul välja ehitama detailplaneeringukohased avalikuks kasutamiseks ette nähtud tee ja sellega seonduvad rajatised, haljastuse, välisvalgustuse ning tehnorajatised, kui planeeringu koostamise korraldaja ja detailplaneeringust huvitatud isik ei ole kokku leppinud teisiti.

Huvitatud isik/transpordimaa omanik juba 18 aastat soovib KOV anda üle seda maad, et vald täidaks oma kohustused - ehitaks tee vastavalt DP tingimustele, aga KOV pole nõus, kuna kehtiva seaduse järgi selline kohustus on ainult avalikult kasutava tee kohta.
Antud tee on ainus liigipääs avalikult kasutavale teele, kõikidele, kes elavad selle DP piirides.
3 a. tagasi KOV tegi ettepaneku, et elanikud moodustaks MTÜ, omanik loovutaks maa MTÜ-le. MTÜ ehitaks tee ja tänavalgustust vastavalt DP tingimustele ja KOV võib olla osaleselt kompenseerib.
Küsimused:
1. Kas KOV on seaduslik kohustus tee ja tänavavalgustust ehitada vastavalt DP-le, võtta arvesse kirjeldatud olukorda?
2. Kui elanikud loovad MTÜ, kas KOV võib nõuda, et MTÜ ehitaks lisaks teele ka tänavavalgustust (DP tingimustes on kirjas ka tänavavalgus)?

Lugupidamisega,

Vastus: Kelli Ristal, vandeadvokaat, RISTAL KEBA PARTNERID Advokaadibüroo OÜ, www.ristal.ee

Kelli Ristal
loe lisaks
Tere!

Saan aru Teie pöördumisest, et detailplaneering (DP) kehtestati PES § 47 kehtivuse ajal ja jättis reguleerimata küsimuse, kas kinnistute juurdepääsuks vajalikud teed on avalikult kasutatavad teed või erateed. Samuti ei sõlmitud teede väljaehitamisega seoses mingeid kokkuleppeid. Kuni tänaseni ei ole KOV DP kohaseid teid välja ehitanud ja keeldub selle kohustuse täitmisest, väites, et tegemist ei ole avalikult kasutatava teega.

Hetkel reguleerib sama küsimust PlanS § 131, mille ajalise rakendamise kohta on Riigikohus lahendis nr 3-4-1-23-15 märkinud, et kuivõrd ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seadus ei sätesta PlanS § 131 lõigetes 1 ja 3 kehtestatud omavalitsuslike kohustuste jõustumisele eraldi tähtaega, tuleb eeldada nende kohustuste jõustumist koos seaduse jõustumisega. 1. juulil 2015 jõustunud planeerimisseadus ei mõjuta seega juba varem kehtestatud detailplaneeringute kehtivust (EhSRS § 2) ega menetletud või alles menetluses olevate detailplaneeringute elluviimiseks sõlmitud lepingute kehtivust.

Seega on teil õigus endiselt tugineda kehtivale DP lahendusele ja sellest tulenevatele õigustele ja kokkulepetele. Kui kokkulepped puuduvad, tuleb KOV-i kohustust hinnata kehtiva PlanS § 131 lg 1 järgi.

Seega vastus esimesele küsimusele sõltub sellest, mis on DP kohase tee kasutamise funktsioon, kas seda kasutatakse ka avalikes huvides? Pöördumisest nähtub, et KOV leiab, et DP kohane tee ei ole avalikult kasutatav tee. Selle KOV väite õigsuse kontrollimiseks oleks vaja rohkem informatsiooni DP tingimuste kohta (kuhu tee täpselt viib, kui paljud inimesed seda kasutavad, kas seal liigub ühistransport jne). Pelgalt asjaolu, et mõned pered kasutavad seda teed oma kodudele juurdepääsuks, ei anna teele veel avaliku funktsiooni. Kui KOV väide on õige, et tegemist ei ole avalikult kasutatava teega, vaid oma funktsioonilt erateega, siis puudub tal kohustus tee väljaehitamiseks. Kui DP kohast teed kasutakse avalikes huvides, siis või DP-st tuleneda KOV kohustus tee välja ehitada. Kui KOV kohustust ei täida, saab kohustuse täitmist nõuda kohtu kaudu tingimusel, et vastava nõude esitamiseks ei ole möödunud kaebetähtaeg.

Vastus teisele küsimusele: EhS § 99 lg 1 sätestab, et projekteerimistingimused on nõutavad käesoleva seadustiku lisas 1 nimetatud ehitusloakohustusliku tee ehitusprojekti koostamiseks, kui planeeringuga ei ole tee asukoht täpselt määratud. Seega on ehitusloakohustuslikud teed ainult avalikult kasutatavad teed ja avalikkusele ligipääsetavad erateed. Kuna KOV kohaselt ei ole tegemist avalikult kasutatava teega, siis ilmselt projekteerimistingimuste nõudmine ei ole vajalik ja põhjendatud. Samuti ei näe EhS ette, et eratee ehitamisel oleks vaja esitada ehitusteatis, mis omakorda viitab, et eratee ehitus võib toimuda vaba ehitustegevuse raames. Siiski tuleb silmas pidada, et EhS § 35 lg 4 kohaselt on KOV-l põhjendatud juhtudel siiski õigus nõuda ka eratee ehitamisel ehitusteatise esitamist. Ehitusteatise menetlus on haldusmenetlus, mille raames võib KOV, kui see osutub põhjendatuks (nt esineb olukord kus EVS „Linnatänavad“ näeb selle nõude ette või mingil muul põhjusel) nõuda ka tee ehituse raames tänavavalgustuse ehitamist. Seega antud juhul teie poolt esitatud piiratud informatsiooni pinnalt ei saa ühest seisukohta selles osas võtta.